资产评估-第一章 绪论

资产评估第一章绪论学习目标01基础认知：概念与分类深入理解资产评估的定义、本质特点，掌握按评估对象、评估目的等维度的分类体系。02核心要素：目的与假设熟悉资产评估的主要目的类型，辨析市场价值与非市场价值的区别，掌握持续经营、公开市场等基本假设。03实操准则：原则与程序掌握资产评估的工作原则与经济原则，熟练掌握评估业务承接、现场调查、评定估算等全流程操作规范。资产评估总论知识框架导入案例至2004年，福建雪津啤酒公司（以下简称“雪津啤酒”）总资产为11亿多元，净资产为5亿多元，当年产销啤酒72万吨，实现净利2.05亿元。2005年8月31日，福建省产权交易中心正式发布《福建雪津啤酒公司国有股权转让公告》。2006年1月23日，比利时英博公司正式宣布，将以58.86亿元的价格取得雪津啤酒全部控股权。在达成交易之前，各方曾对雪津啤酒的价值进行评估，结果如下。（1）中国评估师：6.18亿元。估值基础为企业净资产账面价值。（2）雪津啤酒股权出售小组：12.36（6.18×2）亿元。估值基础为企业净资产账面价值及同行业企业产权交易的平均溢价水平。（3）普华永道估值团队：30亿元。估值基础为：第一，雪津啤酒占据福建45%、江西18%的啤酒市场；第二，150km最佳运输半径，通过雪津啤酒连接长江沿线、珠江沿线市场；第三，雪津啤酒将富庶的东南沿海市场连成一片。（4）最终成交价格：58.86亿元。思考题：（1）请结合上述案例资料，讨论资产评估有哪几种方法？如何理解价值属性。（2）最终的成交价远高于前3个评估价值，是否说明其价值评估是无效的？请说明理由。第一节资产评估的产生与发展资产评估的产生与发展一、资产评估的产生与发展阶段（一）简单评估阶段资产评估的价值发现功能源于原始形态的财产评估，即简单评估。所谓简单评估，就是偶然地、直观地对财产进行评价。从历史上看，商品交换的出现，促使资产评估产生。（二）经验评估阶段随着资产交易规模的扩大和资产交易频率的提高（如16世纪尼德兰的安特卫普出现了世界上最早的商品交易所），资产评估业务逐步向专业化和经常化方向发展，从而催生了一批具有一定评估经验的评估人员。（三）规范评估阶段（四）科学评估阶段资产评估的产生与发展一、资产评估的产生与发展阶段（三）规范评估阶段规范评估是在经验评估的基础上发展而来的。在专业的评估机构和评估人员出现的同时，资产交易双方都期望评估人员依据一定的准则来评估，使评估结果更具权威性，资产评估工作开始规范化。（四）科学评估阶段资产评估的科学评估阶段，是在社会化大生产和商品经济发展到相当高的程度以后才出现的，其基本特点是现实性、市场性、预测性、公正性、咨询性。科学评估是指把现代科学技术和管理方式引入资产评估，采用科学的方法和手段对被评估资产进行评估的过程。资产评估的产生与发展二、中国资产评估的发展演进过程（一）探索阶段在我国，由于商品经济发展迟缓，资产交易不发达，资产评估业务发展比较缓慢。中华人民共和国成立后不久，为了掌握国有资产状况，实现由供给制、半供给制向经济核算制的转变，多次开展清产核资，获得了比较完整、真实的国有资产资料，为完善经济核算制服务。然而，这几次清产核资，注意力只是集中在加强企业经济核算上，没能同优化国有资产管理工作联系起来，而且虽然在每次清产核资中都对部分国有资产进行了评估，但多半都出于核定资金的需要，并没有同资产的合理流动联系起来。（二）确立阶段（三）快速演进阶段资产评估的产生与发展二、中国资产评估的发展演进过程（二）确立阶段我国真正意义上的资产评估行为和资产评估行业产生于20世纪80年代末期。1988年，国家体制改革委员会委托中国企业培训中心在北京举办企业资产评估研讨班，聘请美国评值联合公司的副总裁罗纳德·格尔根和该公司高级评估师罗博特·劳博达讲授资产评估的理论与实务。我国改革开放对资产评估行业的急切需要，以及资产评估理论和方法的引进，启发了参加研讨班的国家国有资产管理局（现为国务院国有资产监督管理委员会）的领导。（三）快速演进阶段资产评估的产生与发展二、中国资产评估的发展演进过程（三）快速演进阶段中国加入世界贸易组织（WTO）后，外资评估公司和综合性咨询服务公司大举进入中国，我国资产评估公司和其他咨询服务公司面临较大的挑战和压力。面对挑战，中国资产评估行业进入快速发展阶段，在激烈的竞争中发展。资产评估是市场经济发展的产物，经济越发展，评估越重要。随着市场经济的发展和完善，我国对资产评估的需求在不断增加，评估范围从传统的生产经营型企业资产评估，扩展到金融资产、资源性资产、公共资产、文化资产等领域。第二节资产评估的定义、特点和作用资产评估的定义资产评估，即对资产价值的判断。从一般角度理解，资产评估就是估计资产价值；从专业服务角度理解，资产评估是由资产评估机构及其评估专业人员依据一定的执业标准对资产的价值进行评定估算的专业化活动；从法律层面理解，《资产评估法》规定，资产评估是指评估机构及其评估专业人员根据委托对不动产、动产、无形资产、企业价值、资产损失或者其他经济权益进行评定、估算，并出具评估报告的专业服务行为。本书认为：资产评估是专门机构和专业人员，按照国家法律法规和评估准则，根据特定目的，遵循评估原则，依照规定的程序和标准，运用科学的方法和统一的价值尺度，对评估时点的资产进行评定估算的行为。因此，一项资产评估工作至少应该包括六个基本要素，即资产评估的主体、客体、目的、程序、方法和标准。资产评估的特点（一）鉴证性资产评估是由资产评估机构及其评估专业人员对资产的价值进行鉴别和举证的活动。（二）公正性资产评估的公正性是指资产评估行为对评估当事人具有独立性，资产评估过程及其结果只服从于资产评估对象及评估时的各种主客观条件，而不倾向于各当事人的任何一方。（三）咨询性资产评估与同其关系较为密切的社会审计相比，二者服务于同一市场，在提供专业服务时，均需利用会计记录等相关资料做出专业判断，都具有独立、客观、公正的社会属性。（四）专业性专业性是指资产评估是由专业人员从事的专业技术判断活动，这就要求从事资产评估的机构应由一定数量和不同类型的专家及专业人员组成。资产评估的作用资产评估咨询作用鉴证作用促进作用第三节资产评估的对象、目的和价值类型资产评估的对象（一）资产的概念资产评估的对象是指资产及需要利用评估技术服务的所有可以用货币表示的经济事项。确认资产评估的对象是资产评估的实际起点和基础功能，即根据经济事项本身的性质和评估目的的特定内涵，界定量化价值的对象、范围和属性。资产的概念资产必须是经济主体拥有或控制的资产必须能以货币计量资产是能够给经济主体带来经济利益的资源资产评估的对象（二）资产的分类1．按资产是否具有综合盈利能力划分按资产是否具有综合盈利能力划分，资产可以分为单项资产、资产组合和企业价值。2．按资产的存在形态划分在我国的资产评估中，按资产的存在形态划分，资产通常可以分为有形资产和无形资产。3．按资产能否独立存在划分按资产能否独立存在划分，资产可以分为可确指的资产和不可确指的资产。4．按资产的工程技术特点划分按资产的工程技术特点划分，资产可分为流动资产、机器设备、无形资产、房地产、长期投资等。资产评估的对象（三）需要利用评估技术服务的其他评估对象1．债务从资产评估的角度，债务可以分为全部债务和部分债务；从是否付息的角度，债务可以分为付息债务和非付息债务；从是否实现的角度，债务可以分为现实债务和或有债务；等等。2．成本费用从资产评估的角度，成本费用可以分为产品成本、资产成本、工程成本和项目成本等。3．盈利能力从资产评估的角度，盈利能力可以分为单项资产盈利能力、资产组合盈利能力、项目盈利能力和企业盈利能力等。资产评估的目的▍核心定义资产评估的目的是指资产评估服务于什么样的资产业务，简而言之，就是为什么进行资产评估。资产评估的目的有一般目的和特定目的之分，资产评估一般目的包含特定目的，但特定目的是一般目的的具体化。▍一般目的1.集合性2.相对性3.时间性▍特点目的1．资产转让

2．企业兼并3．企业出售4．企业联营5．股份经营6．中外合资与合作7．企业清算8．抵押9．担保。。。。资产评估特定目的在资产评估中的地位和作用1．资产评估特定目的是界定评估对象的基础2．资产评估特定目的对资产评估的价值类型选择具有约束性3．资产评估的特定目的对资产评估中具体参数选择具有约束性资产评估的价值类型（一）资产评估的价值属性资产评估的价值属性是资产的交换价值或资产的价格（范畴），解决资产价格决定与量化问题。资产评估活动的核心和本质是对价格范畴的价值判断。（二）资产评估的价值类型概念资产评估中的价值类型是指资产评估结果的价值属性及其表现形式，具有质的规定性，即价值内涵。（三）资产评估的价值类型内涵1．市场价值市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。资产评估的价值类型2．市场价值以外的价值（1）投资价值。投资价值是指评估对象对具有明确投资目标的特定投资者或者某一类投资者所具有的价值估计数额，亦称特定投资者价值。（2）在用价值（持续经营价值）。在用价值是指将评估对象作为企业组成部分或者要素资产按其正在使用的方式和程度及其对所属企业的贡献的价值估计数额。（3）清算价值。清算价值是指在评估对象处于被迫出售、快速变现等非正常市场条件下的价值估计数额。（4）残余价值。残余价值是指机器设备、房屋建筑物或者其他有形资产等的拆零变现价值估计数额。资产评估的价值类型（四）价值类型与特定目的、评估方法的关系1．价值类型与特定目的的关系

资产评估的特定目的是由引起资产评估的特定资产业务所决定的，对评估结果的性质、价值类型等有着重要的影响，特别是对资产评估价值类型的选择具有约束作用。评估人员要根据具体的资产业务的特征选择与之相匹配的价值类型，也就是说价值类型需要与发生的资产行为相匹配。这主要是由于资产在价值形态上的计量可以有多种类型的含义，分别从不同角度反映资产的价值特征。这些不同含义的价值不仅在质上是不同的，在量上也存在较大差异，而作为资产业务所要求的具体价值类型却是唯一的，否则，就失去了正确反映和提供价值尺度的功能。2．价值类型与评估方法的关系资产评估的价值类型（四）价值类型与特定目的、评估方法的关系2．价值类型与评估方法的关系

资产评估的价值类型与评估方法是两个既相互联系又有区别的概念。资产评估价值类型说明的是资产评估价值的内涵，具有质的规定性，而评估方法则是评估价值的量化过程。前者对后者的运用具有约束性，在价值类型确定的前提下，尽管各种方法之间具有替代性，但不能以方法的可替代性模糊价值类型的唯一性，更不能以评估方法代替价值类型。此外，还应注意的是，价值类型与作为评估结果的评估价值不是相同的概念。第四节资产评估的假设与原则

资产评估的假设（一）交易假设

交易假设就是假定被评估资产已处于交易过程中，根据交易条件等模拟市场进行估值。没有交易，也就不会有价格。交易假设是资产评估得以进行的基本假设。资产评估是在资产实施交易前进行的一项专业服务活动，而资产评估的最终结果又属于资产的交换价值范畴。（二）市场条件假设1．公开市场假设公开市场假设是假定资产拟进入的市场是一个公开市场，实际上公开市场假设是对资产拟进入的市场的条件，以及资产在这样的市场条件下受到何种影响的一种假定性说明或限定。2．非公开市场假设这是对所有不能满足公开市场假设条件的其他市场条件的界定，如有限交易主体假设、关联交易主体假设、快速变现假设等。

资产评估的假设（三）评估对象状况假设1．持续使用假设持续使用假设（ContinuousUseHypothesis）是指设定被评估资产正处于使用状态，这些处于使用状态的资产还将继续使用下去。2．利用程度假设利用程度假设是对评估对象利用程度和效果的一种界定或假定性说明。（四）环境假设1．宏观环境假设宏观环境假设主要是对国家产业经济政策、税收货币政策、价格利率汇率政策等全局性的外部因素，以及行业竞争、市场竞争等因素的界定或假定性说明。2．微观环境假设微观环境假设主要是对资产评估的具体条件如资料信息来源的可靠性、完整性和真实性的界定或假定性说明。

资产评估的原则（一）资产评估的工作原则1．独立性原则独立性原则是指要求资产评估机构和评估人员公正无私地进行评估，评估过程自始至终不受外来或内在因素的影响和干扰。2．客观性原则客观性原则是指评估结果应有充分的事实依据，从实际出发，按照客观规律办事。3．科学性原则科学性原则是指评估人员在评估过程中，必须根据特定的评估目的选择恰当的估价标准和科学的评估方法，制订科学的评估方案，使资产评估结果准确可靠。4．专业性原则专业性原则是指资产评估必须由经法律认可的专业评估机构和评估人员来进行。

资产评估的原则（二）资产评估的技术原则1．预期收益原则预期收益原则是指以技术原则的形式概括出资产及其价值的基本的决定因素，也是判断资产价值的基本依据。资产之所以有价值，根本在于它能为其所有者带来未来的经济利益。因此，预期收益越多，资产的价值也就越高。

资产评估的原则（二）资产评估的技术原则2．供求原则供求原则是指经济学中关于关系影响商品价格原理的概括。假定在其他条件不变的前提下，商品价格随着需求的增加而上升，随着供给的增加而下降。供大于求，价格就降低；供小于求，价格就提高。在供求原则下，资产的价格随供求状况的变化而变化，这是市场经济的基本法则。

资产评估的原则（二）资产评估的技术原则3．贡献原则贡献原则可看作预期收益原则的一种具体化原则。贡献原则指资产价值的高低要由该资产的贡献来决定。贡献原则主要适用于评估构成整体资产的各要素资产的价值，其核心是衡量该要素资产对整体资产价值的具体贡献额，以及整体资产如果缺少该要素资产将蒙受的价值损失额。

资产评估的原则（二）资产评估的技术原则4．替代原则在同一市场上，具有相同使用价值和质量的商品，应有大致相同的交换价值。如果具有不同的交换价值或价格，买者会选择价格较低者。根据替代原则，假若不存在因延缓供应而引起的不适当的代价，则被评估资产的价格可以根据建造一项具有相似效用的资产的成本或取得一项具有同等效用的现存资产的价格来确定。所以，替代原则是成本法和市场法的理论依据。

资产评估的原则（二）资产评估的技术原则5．评估时点原则市场是变化的，资产的价值会随着市场条件的变化而不断改变。为了使资产评估顺利进行，保证资产评估结果可以被市场检验，在进行资产评估时，必须假设市场条件固定在某一时点，这一时点就是评估基准日，或称估价日期，为资产评估提供一个时间基准。因此，资产评估的评估时点原则要求资产评估必须有评估基准日，而且评估价值就是评估基准日的资产价值。第五节大数据时代的资产评估

大数据时代的特征大数据的核心特征包括海量性、高速性、多样性、低价值密度以及真实性。这些特征共同推动了大数据技术和相关应用的快速发展，同时也带来了更难的技术挑战和更多的需求。1．海量性（Volume）2．高速性（Velocity）3．多样性（Variety）4．低价值密度（Value）5．真实性（Veracity）大数据给资产评估行业带来的机遇与挑战1．提高了对评估师专业能力的要求2．评估师需重视职业道德和数据安全问题3．需提高资产评估工作效率与准确性4．无形资产评估的变化（一）引入大数据技术优化传统评估方法（二）大数据驱动的新兴评估方法（三）大数据驱动的新兴评估方法的优势1．提高评估工作效率2．提升评估结果的科学性3．降低企业资产评估风险大数据驱动的评估方法的创新和应用课堂练习课堂练习一、名词解释题01.资产评估02.资产评估的价值类型03.持续使用假设04.大数据时代课堂练习答案：01.资产评估是专门机构和专业人员，按照国家法律法规和评估准则，根据特定目的，遵循评估原则，依照规定的程序和标准，运用科学的方法和统一的价值尺度，对评估时点的资产进行评定估算的行为。02.资产评估中的价值类型是指资产评估结果的价值属性及其表现形式，具有质的规定性，即价值内涵。资产评估中的价值类型分为市场价值和市场价值以外的价值两种类型。课堂练习答案：03.持续使用假设是指设定被评估资产正处于使用状态，这些处于使用状态的资产还将继续使用下去。该假设一方面设定被评估资产正处于使用状态，另一方面根据有关数据和信息，推断这些处于使用状态的资产还将继续使用下去。04.大数据时代是指随着云计算和人工智能技术的迅猛发展，数据以海量性、高速性、多样性、低价值密度以及真实性为核心特征，渗透到每个行业和业务功能领域，数据成为重要的生产要素，需要运用新的处理模式以适应巨量化、高增长化和多样化的信息资产的时代。课堂练习二、不定项选择题1．典当资产价格的评估运用于（）。A．清算假设B．在用续用假设C．评估程序假设D．转用续用假设课堂练习二、不