2024年全国房地产经纪协理之房地产经纪综合能力考试历年考试题详细参考解析

全国房地产经纪协理考试重点试题精编

注意事项：

1.全卷采用机器阅卷，请考生注意书写规范：考试时间为120分钟。

口卜

2.在作答前，考生请将自己的学校、姓名、班级、准考证号涂写在试卷和答

题卡规定位置。

3.部分必须使用2B铅笠填涂；非选择题部分必须使用黑色签字笆书写，字体

工整，笔迹清楚。

4,请按照题号在答题卡上与题目对应的答题区域内规范作答，超出答题区域

书写的答案无效：在草稿纸、试卷上答题无效。

密

封一、选择题

线

1、房地产具有独占性，是因为房地产具有（）特性。

A.不可移动

B.独一无二

C.价值较大

D.供给有限

2、物业管理业是（）的行业。

A.知识密集和资金密集

B.资金密集和劳动密集

C.知识密集和管理密集

D.知识密集和劳动密集

3、下列属于不动产的是）。

A.房屋

B.汽车

C.家具

D.电器

凶密

封4、当房源委托人与买方签订了定金协议，房源状态的变化是（

线A.从有效状态转为无效状态

B.从有效状态转为定金状态

C.从有效状态转为签约状态

D.从定金状态转为签约状态

5、出租人知道或者应当知道承租人转租，但在（）个月内未提出异议，出租人与承租

人之间的《租赁合同》依然有效。

A.6

B.7

C.8

恬

D.9

6、王某承租李某的住房，房屋租赁合同约定的租期为3年。租期届满前1年，经李某同意，

王某将该住房转租给张某，王某可将住房转租给张某（）年。

A.1

B.2

C.3

D.4

7、房地产经纪专业人员资格证书实行登记服务制度，登记服务的具体工作由（）负责。

A.工商局

B.人力资源社会保障部

C.中华人民共和国住房和城乡建设部

D.中国房地产估价师与房地产经纪人学会

8、下列房屋中，房地产经纪机构可作为房源出售的是（工

A.已出租的房屋

B.已查封的房屋

C.产权不清的房屋

D.已列入征收范围的房屋

9、前期物业管理合同的签订主体是（）。

A.房地产开发企业和物业服务企业

B.房屋买受人和物业服务企业

C.房地产经纪人员和物业服务企业

D.房屋买受人和房地产开发企业

10、借助历史统计资料和现实调查资料来推测未来的房地产的价格的趋势分析方式是（）。

A.指数平滑法

B.长期趋势法

C.趋势外推预测法

D.回归分析法

11、以下关于地基的描述，不正确的是（）o

A.有足够的承载力

B.有均匀的压缩量

C.地基是房屋建筑构造的组成部分

D.有防止产生滑坡、倾斜方面的能力

12、（）是指将住宅通过改变房屋结构和平面布局，把房间分割改建成若干小间分别按

间出租或按床位出租。

A.廉租房

B.群租房

C.经济适用房

D.普通商品房租赁

13、住宅专项维修资金不能用于（）。

A.电梯的维修

B.路灯照明的维修

C.业主下水道维修

D.走廊通道维修

14、房地产转让时，当事人应当持有关文件向所在地（）提出申请，并申报成交价格。

A.县级以上地方人民政府建设部门

B.房地产管理部门

C.县级以上地方人民政府规定的部门

D.房地产交易协会

15、出卖人（非居民企业）转让存最房以其收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳

税所得额的，按（）税率缴纳个人所得税。

A.5%

D.10%

C.20%

D.25%

16、存量房买卖居间业务基本流程的最后一个阶段是（）。

A.带看阶段

B.洽谈阶段

C.交验阶段

D.签约阶段

17、房屋租赁当事人应将房屋租赁合同向（）主管部门办理登记备案。

A.税务

B.工商

C.房地产

D.规划

18、下列关于房地产居间与房地产代理的表述中，错误的是（）。

A.房地产居间是房地产经纪人与委托人签订房地产交易合同的行为

B.房地产居间与房地产代理是两种不同的经纪服务方式

C.房地产拍卖可以看做是房地产代理的一种特殊形式

D.新建商品房销售代理是目前房地产代理活动的主要类型

19、在存量房经纪服务中，编制房屋状况说明书的主要依据是（）。

A.房地产经纪人员实地查看房屋获取的信息

B.房屋所有权人口述的信息

C.房屋所在小区的物业服务企业告知的信息

D.房地产开发企业告知的信息

20、房产图的测绘内容包括：①房产分幅图；②房产分户图；③房产分丘图。则房产图正

确的测绘顺序应为（）。

A.①②③

B.①③②

C.②③①

D.③①②

以下关于个人住房贷款利率的描述，错误的是（

21.）o

A.个人住房贷款基准利率由央行统一规定

B.金融机构根据商业原址通过调整贷款利率浮动区间自主确定贷款利率水平

C.个人住房贷款期限在1年以内（含1年）的，实行合同利率，遇法定利率调整，不分段

计息

D.贷款期限在1年以上的，遇法定利率调整，随即按相应利率档次执行新的利率规定

22、在存量房买卖查验的准备环节，提供房屋使用各项交费凭证的主体是（）。

A.买方

B.卖方

C.房地产经纪人员

D.房地产开发企业

23、签订房地产经纪服务合同的主体是（）。

A.房屋买卖双方

B.房屋租赁双方

C.房地产经纪机构和委托人

D.房地产经纪机构和房地产经纪人员

24、业主转让房屋时，已交存的住宅专项维修资金应（）。

A.退还给业主

B.随房屋所有权同时转移

C.上交给业主大会

D.上交给业主委员会

25、某房地产经纪人办理了下列登记业务，其中，不属于房地产转移的是（）。

A.房地产互换

B.房地产继承

C.房地产入股

D.所有权人名称变更

26、《民法总则》规定一般诉讼时效期为（）年。

A.2

B.3

C.2.5

D.4

27、在新建商品房交易中，定金合同或定金条款生效的前提是（）。

A.实际交付订金

B.实际交付定金

C.交付了首付款

D.进行了交易资金监管

28、适用于室外配水管网的水压经常或周期性低于室内所需水压的情况的供水方式是（）。

A.直接供水方式

B.设置水箱的供水方式

C.设置水泵、水箱的供水方式

D.分区、分压供水方式

29、房屋产权人甲某，委托房地产中介服务机构丙公司将其房屋一次性出租，经丙公司联系

甲某与承租人乙某签订了租赁合同，进行了租赁登记备案，租期自2014年5月1日开始，

为期两年，实际成交月租金500元。2016年3月，甲某欲出售该房屋，又委托丙公司销售，

经丙公司联系，甲某与客户「某签订了房屋买卖契约，契约中载明的成交价格为160万元，

向当地房地产管理部门申报价格时，房地产管理部门认为其成交价格明显低于市场价格，遂

通知交易双方按房地产管理部门确认的评估价格180万元缴纳税费，房屋产权人甲某与客户

丁某均表示不服。

甲某与客户丁某应当在房地产转让合同签订后（）R内向当地房地产管理部门申报价格。

A.15

B.30

C.60

D.90

30、（）是指某种房地产在市场上的平均交易价格。

A.挂牌价

B.成交价

C.贷款评估价

D.市场价

31、（）是楼梯的主要使用和承重部分。

A.楼梯段

B.休息平台

C.栏杆

D.扶手

32、因房屋改建致使部分房屋拆除的，房屋所有权人应当申请（）登记。

A.更正

B.注销

C.变更

D撤销

B冻西

C.东北

D冻南

34、权利人、利害关系人认为房屋登记簿记载的事项有错误的，可以向房屋登记机构申请

()。

A.异议登记

B.变更登记

C.预告登记

D.更正登记

35、消防电梯的常用速度大于()m/So

A.2.5

B.3.5

C.4.5

D.5.0

36、陈某于2018年2月10口向登记机构申请办理了异议登记后未向法院起诉，异议登记

自2018年（）起失效。

A.2月21日

B.2月25日

C.3月13日

D.5月11日

37、出租住房的，应当以（）为最小出租单位。

A.人均租住建筑面积

B.原设计的房间

C.满足最低居住需求

D.平均居住水平

38、《合同法》规定，房屋租赁合同期限不得超过（）年，超过此年限超过部分无效。

A.10

B.15

C.20

D.3O

39、自受到损害之日起超过（）年的，人民法院不予保护。

A.5

B.10

C.15

D.20

40、A省B县人民政府为加快城镇住房制度改革进程，根据我国《城市房地产管理法》、A

省人民代表大会出台的《A省城镇房地产开发经营管理芸例》及A省政府颁布实施的《A省

商品房销售管理办法》等法律、法规，出台了《B县城镇职工住房补贴管理暂行办法》、《B

县城镇商品房预售管理办法》、《B县城镇商品房销售管理办法》等一系列规定，全面完善了

以经济适用住房为主的住房供应体系，并建立了城镇低收入家庭住房保障制度。为加快经济

适用住房建设，2015年3月，该市采取招标方式，选定C房地产开发公司开发建设园林小

区经济适用住房建设项目，该经济适用住房项目每平方米成木价中，征地和拆迁补偿费100

元。勘察设计和前期工程费200元，建安工程费600元，住宅小区基础设施建设费（含小区

非营业性配套公建费）100元，贷款利息30元。

在上述所列房地产法律、法规和规定中，效力排第三的是（）。

A.《城市房地产管理法》

B.《A省城镇房地产开发经营管理条例》

C.《A省商品房销售管理办法》

D.《B县城镇职工住房补贴管理暂行办法》

41、借款人主观上认为放弃继续还款能带来更大的收益而产生的违约行为称为（）。

A.被迫违约

B.理性违约

C.提前还款

D.恶意骗贷

42、申请人为保障将来的物权实现，可以申请（）。

A.异议登记

B.预告登记

C.更正登记

D.转移登记

43、房屋所有权人张某与承租人王某签订了《房屋租赁合同》，合同约定房屋的租赁期为25

年。该房屋租赁合同约定的租赁期的效力为（）。

A.有效

B.无效

C.效力待定

D.20年

44、某地区商品住宅建筑安装工程每平方米造价为2万元，一商品住宅的业主拥有物业的建

筑面积为120m2,则该业主交付首期住宅专项维修资金的数额不可能为（）万元°

A.12

B.15

C.17

D.20

45、对建造普通标准住宅出售的，增值额未超过扣除项目金额（）的，免征土地增值税。

A.20%

B.30%

C.50%

D.60%

46、A省B县人民政府为加快城镇住房制度改革进程，根据我国《城市房地产管理法》、A

省人民代表大会出台的《A省城镇房地产开发经营管理务例》及A省政府颁布实施的《A省

商品房销售管理办法》等法律、法规，出台了《B县城镇职工住房补贴管理暂行办法》、《B

县城镇商品房预售管理办法》、《B县城镇商品房销售管理办法》等一系列规定，全面完善了

以经济适用住房为主的住房供应体系，并建立了城镇低收入家庭住房保障制度。为加快经济

适用住房建设，2015年3月，该市采取招标方式，选定C房地产开发公司开发建设园林小

区经济适用住房建设项目，该经济适用住房项目每平方米成本价中，征地和拆迁补偿费100

元。勘察设计和前期工程为200元，建安工程费600元，住宅小区基础设施建设费（含小区

非营业性配套公建费）100元，贷款利息30元。

在上述所列房地产法律、法规和规定中，效力最高的是（）

A.《城市房地产管理法》

B.《A省城镇房地产开发经营管理条例》

C.《A省商品房销售管理办法》

D.《B县城镇职工住房补贴管理暂行办法》

47、存量房中特有的价格是（

A.成交价

B.心理价

C.挂牌价

D.市场价

48、房地产开发贷款期限一般不超过（）年。

A.3

B.4

C.5

D.6

49、不动产登记机构应当自受理登记申请之日起（）个工作日内办结不动产登记手续。

A.15

B.20

C.25

D.30

50、下列属于登记机构对登记申请采取形式审查，登记权利的状态特点的登记制度的类型足

（）。

A.契据登记制

B.产权登记制

C.权利登记制

D.托伦斯登记制

二、多选题

51、适用于室外配水管网的水压经常或周期性低于室内所需水压的情况的供水方式是（）。

A.直接供水方式

B.设置水箱的供水方式

C.设置水泵、水箱的供水方式

D.分区、分压供水方式

52、存量房买卖的一般流程不包括（）。

A.买卖双方当面商谈价格

B.买卖双方签订房屋买卖合同

C.买卖双方按照规定缴纳有关税费

D.买卖双方申请不动产转移登记

53、当房地产的房屋门牌号码发生改变时，应进行（）。

A.房屋抵押权登记

B.地役权登记

C.变更登记

D.房屋预告登记

54、王某申请商业性个人住房贷款30万元，贷款年利率为5%,贷款期限为20年，采用按

月等额本金还款方式还款，王某第1个月还款（）元。

A.2500

B.1979.9

C.2579.9

D.1900

55、登记机构予以异议登元的，申请人在异议登记之日起（）日内不起诉的，异议登记

失效。

A.7

B.10

C.15

D.30

56、（）是物权的公示最主要的方法。

A.交付

B.占有

C.登记

D.合意

57、在存量房经纪服务中，编制房屋状况说明书的主要依据是（

A.房地产经纪人员实地查看房屋获取的信息

B.房屋所有权人口述的信息

C.房屋所在小区的物业服务企.业告知的信息

D.房地产开发企业告知的信息

58、关于房屋租赁合同备案的说法，正确的是（）。

A.房屋租赁合问签订后10天内应当到市、县人民政府房地产管理部门办理备案手续

B.备案时应当提交的证明文件中包括房屋租赁合同和房屋所有权证书等

C.备案时只需要提供承租人的身份证件

D.房屋租赁当事人不得委托他人代为办理房屋租赁登记备案

59、签订房地产经纪服务合同的作用主要是（）。

A.节约时间

B.多收佣金

C.约束交易双方的行为

D.明确房地产经纪机构和委托方的权利与义务

60、李某父亲于2018年3月5口死亡；3月20口登记矶构受理李某的继承房屋登记申请，

3月22日将申请登记事项记载于登记簿；3月23日李某领取不动产权证书。李某取得该房

屋所有权的时间是2018年（）。

A.3月5日

B.3月20日

C.3月22日

D.3月23日

61、下列关于房屋转租的说法中，错误的是（）。

A.承租人经出租人同意转租的，承租人与出租人的租赁合同继续有效

B.第三人对租赁房屋造成损失的，第三人应当赔偿损失，与承租人无关

C.房屋转租必须签订转租协议，并办理登记备案手续

D.除出租人与转租双方协商另有约定外，转租合同的终止日期不得超过原租赁合同的终止

日期

62、“房地产在交易中可以转移的不是其实物，而是其所有权、建设用地使用权或其他权利〃

描述的房地产价格特点是（）o

A.房地产价格与区位关系密切

B.房地产价格实质上是房地产权益的价格

C.房地产价格同时有买卖价格和租赁价格

D.房地产价格形成的时间通常较长

63、王某购房的目的是改善二胎出生后的居住空间，则面积和户型是（）条件。

A.附加

B.自身限制

C.弹性

D.刚性

64、房地产买卖市场的特点不包括（）。

A.完全竞争性

B.区域性

C.周期性

D.易于形成泡沫

65、下列存量房价格信息的搜集渠道中，成交价格真实、时效性较强的是（）。

A.询问历史交易当事人

B.房地产经纪机构的近期成交实例

C.报纸房地产专版

D.相关机构的调研报告

66、关于押金的说法，错误的是（）。

A.押金适用于租赁合同

B.押金适用于买卖合同

C.押金不具惩罚性，只能返还和抵扣

D.押金是一种具有担保性质的钱款

67、下列属于影响房地产价格因素中的行政因素的是（）。

A.社会治安状况

B.政治安定状况

C.城市化

D.城市发展战略

68、依据房地产的（）,可将房地产分为居住房地产、办公房地产、零售商业房地产等。

A.面积

B.外观

C.用途

D.价格

69、物业管理业是（）的行业。

A.知识密集和资金密集

B.资金密集和劳动密集

C.知识密集和管理密集

D.知识密集和劳动密集

70、下列不属于散热器采暖的优点的是（）o

A.一般没有噪声

B.设备简单便于维修

C.造价相对较低

D.热气梯度合理

71、房屋产权人甲某，委托房地产中介服务机构丙公司将其房屋一次性出租，经丙公司联系

甲某与承租人乙某签订了租赁合同，进行了租赁登记备案，租期自2014年5月1日开始，

为期两年，实际成交月租金500元。2016年3月，甲某欲出售该房屋，又委托丙公司销售，

经丙公司联系，甲某与客户丁某签订了房屋买卖契约，契约中载明的成交价格为160万元,

向当地房地产管理部门申报价格时，房地产管理部门认为其成交价格明显低于市场价格，遂

通知交易双方按房地产管理部门确认的评估价格180万元缴纳税费，房屋产权人甲某与客户

丁某均表示不服。

房地产转让一般应当以（）作为缴纳税费的依据.

A.申报的成交价格

B.重新评估的价格

C.更改后的成交价格

D.市场价格

72、杨某在某房地产经纪机构网站上以100万元的价格发布其一套房屋的出售信息，这个价

格是（）0

A.心理价

B.成交价

C.挂牌价

D.贷款评估价

73、纳税人销售不动产，增值税税率为（）o

A.11%

B.13%

C.15%

D.17%

74、2013年3月，张某预购建筑面积为45m2的普通用房，2014年4月，房屋竣工交付，

张某办理了房屋所有权登记。2015年4月，张某将房屋出租给李某并签订了房屋租赁合同，

月租金3000元，租期3年。2017年4月，张某将房屋出售给王某，但未告知李某。2017

年8月，王某因与他人合开公司需要将该房屋入股，要求解除与李某的房屋租赁合同。对此，

李某可以主张的权利为（）o

A.拒交房租

B.要求张某承担损害赔偿责任

C.要求按租赁合同约定继续承租

D.请求法院确认张某、王某的买卖行为无效

75、房地产市场是地区性市场，其供求状况、价格水平及价格走势等都是地区性的，在不同

地区之间可能不同，甚至是反向的，这主要源于房地产的（）。

A.独一无二性

B.不可移动性

C.相互影响性

D.供给有限性

76、买方不需要贷款的存量房交易中，交易资金监管的程序有：①签订资金监管协议；②

办理房屋所有权转移登记；③买方将交易资金存入监管账户；④交易资金划转至卖方账户。

其正确的顺序是（）。

A.①②③④

B.③①②④

C.①③②④

D.①④③②

77、李某在A城市购买了一套一手房，总价值为100万元，属李某首套住房。该城市规定，

购买家庭首套住房使用住房公积金贷款，所购住房为二手房的，贷款金额不得高于所购房产

总价的60%,单笔最高贷款金额不超过35万元，请计算李某住房公积金最高贷款额度是

，首付款是，（）

A.45、55

B.35、65

C.35、55

D.45、65

78、程某购买某住宅楼的一套现房签订的商品房买卖合同中不需要明确的是（）。

A.房屋的使用期限

B.当事人名称或者姓名和住所

C.交付使用条件及日期

D.公共配套建筑的产权归属

79、新建商品房查验和交接时，房地产经纪人员应准备口勺材料不包括（）。

A.查验记录表

B.空白的查验报告书

C.房屋交接单

D.建设工程规划许可证

80、下列不属于房地产买卖市场中其他专业服务机构的是（）。

A.房地产经纪机构

B.金融机构

C.房地产估价机构

D.律师事务所

81、（）是指将住宅道过改变房屋结构和平面布局，把房间分割改建成若干小间分别按

间出租或按床位出租。

A.廉租房

B.群租房

C.经济适用房

D.普通商品房租赁

82、关于房地产经纪服务佣金的说法，错误的是（）,,

A.佣金足厉地产经纪机构应得的报酬

B.佣金标准要明码标价

C.佣金多少由房地产经纪机构和委托人商定

D.房地产经纪人员可以以个人名义收取佣金

83、下列关于房地产居间与房地产代理的表述中，错误的是（）。

A.房地产居间与房地产代理是两种不同的经纪服务方式

B.房地产居间是房地产经纪人与委托人签订房地产交易合同的行为

C.房地产居间向委托人收取佣金

D.房地产代理以委任人的名义与第三人进行房地产交易

84、下列客源信息搜集方法中，简单易行、准确度高、便于展示企业形象、增加客户信任感

的方法是（）。

A.广告法

B.门店接待法

C.客户介绍法

D.互联网开发法

85、借助历史统计资料和现实调查资料来推测未来的房地产的价格的趋势分析方式是（）。

A.指数平滑法

B.长期趋势法

C.趋势外推预测法

D.回归分析法

86、房屋租赁合同都应当采用（）形式。

A.书面

B.电子

C.口头

D.当事人的约定

87、房屋买卖市场不能实现完全竞争的最主要原因，是其具有（）的特性。

A.独一无二

B.易受限制

C.供给有限

D.难以变现

88、房地产经纪人员对委托房屋的电梯配置情况与性能的检查，属于房屋（）实地查看。

A.区位状况

B.物业管理状况

C.实物状况

D.交易状况

89、下列房地产信息中，不体现在房屋状况说明书中的是（）。

A.装饰装修状况

B.规划用途

C.房屋评估价格

D.是否产权共有

90、（）是房地市场价值链中不可或缺的环节，在一、二、三级市场均存在。

A.房地产开发经营业

B.物业管理业

C.房地产中介服务业

D.房地产租赁经营业

91、下列关于不动产登簿发证的说法中，错误的是（）。

A.登记事项自记载于不动产登记簿时完成登记

B.不动产登记机构可以结合地方实际，对登记簿做相应调整，减少登记簿的内容

C.不动产登记簿由不动产登记机构按照统一的登记簿样式自行制作使用

D.任何人不得损毁不动产登记簿，除依法予以更正外不得修改登记事项

92、下列属于登记机构对登记申请采取形式审查，登记杈利的状态特点的登记制度的类型是

（）。

A.契据登记制

B.产权登记制

C.权利登记制

D.托伦斯登记制

93、由于房屋翻修、改建而使房屋面积增加或减少应进吁的房屋登记为（）。

A.变更登记

B.更正登记

C.撤销登记

D.异议登记

94、《合同法》规定，房屋租赁合同期限不得超过（）年，超过此年限超过部分无效。

A.10

B.15

C.20

D.30

95.公共租赁住房租金确定的原则是（

A.市场价格

B.政府指导价

C.按成本定价

D.适当低于同类型住房租金水平

96、因房屋或土地灭失而应进行的登记为（

A.变更登记

B.转移登记

C.注销登记

D.撤销登记

97、房地产经纪人在帮助客户制定贷款方案时，应充分考虑（）。

A.客户的储蓄

B.客户的单位性质

C.客户的年龄

D.客户的家庭组成

98、下列关于房地产抵押的说法中，正确的是（

A.已出租的房屋不能设定抵押

B.设定了抵押的房地产不能转让或者出租

C.同一宗房地产的建筑物和土地不可以分别抵押

D.设定了抵押的房地产，由抵押权人占用与管理

99、（）是指不动产登记机构依法将土地权利及相关事项在不动产登记簿上予以记载的

行为。

A.土地登记

B.房屋登记

C.林权登记

D.海域登记

100,下列情形中，不会导致租赁合同无效的是（）。

A.出租房屋为未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑

B.出租房屋为未取得建设工程规划许可证的房屋

C.约定的租赁期限未超过用于出租的临时建筑的使用期限

D.配租房屋为未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋

参考答案与解析

1、答案：D

本题解折：

房地产的供给有限特性，使得房地产具有独占性。一定位置，特别是好位置的房地产被人占

用之后，占用者可以获得生产或生活的场所，享受特定的光、热、空气、雨水和风景，或可

以支配相关的自然资源和生产力。

2、答案：D

本题解析：

物业管理业主要是物业服务企业按照合同约定，对已建成并经竣工验收投入使用的各类房屋

及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相

关秩序的活动，井提供相关服务。物业管理业是劳动密集和知识密集的行业。

3、答案：A

本题解析：

法律意义上的物通常根据其实物是否可以自由移动分为：①动产，指自行能够移动或者用

外力能够移动，并且其性质和价值不会改变的财产，如牲畜、家禽和汽车、家具、电器之类；

②不动产，指不能移动的财产，如土地、房屋及附着于土地、房屋.上.不可分离的部分（如

树木和安装在房屋中的给水、排水、采暖、电梯等设备）。

4、答案：B

本题解析：

房源状态分为有效、定金、签约、无效四种。房源委托人与客户签订了定金协议，房源将从

有效状态转为定金状态；定金状态的房源，若超过预定签约Id期仍未签约，出现退定，则该

房源变为有效状态；房源委托人与客户签订了交易合同，房源从有效或定金状态转为签约状

态，至此交易终止，房源状态将变为无效状态。每一轮交易的结束点将是新一轮交易的起始

点，即成交顾客的无效房源可转化为有效房源，房地产经纪人员通过维护成交客户，发掘出

新的购房需求，获取委托之后可以进行房源的录入，房源的状态将转为有效，新一轮的房源

交易将会开始。

5、答案：A

本题解析：

承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人

民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。出租人知道或者

应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或

者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。

6、答案：A

本题解析：

商品房屋转租，是指房屋承租人将承租的商品房屋再出租的行为。转租要求：①转相的房

屋必须合法，禁止出租房屋的情形也适用于转租的房屋,②须经出租人书面同意。③转租

期限不得超过原合同规定的期限。除上述规定外，房屋转租也须签订转租协议，并办理登记

备案手续。本题中，租期届满前1年，王某将该住房转租给张某，因此，王某可将住房转租

给张某1年。

7、答案：D

本题解折：

房地产经纪专业人员资格证书实行登记服务制度。中国房地产估价师与房地产经纪人学会负

责全国房地产经纪专业人员职业资格证书登记服务的具体工作，接受国务院住房城乡建设行

政管理部门、人力资源社会保障行政管理部门的指导和监督。地方房地产经纪行业组织等单

位接受中国房地产估价师与房地产经纪人学会委托，协同做好本行政区域内房地产经纪专业

人员职业资格证书登记服务工作。

8、答案：A

本题解析：

在房地产经纪服务中，一宗房地产要成为房源，必须具备下列两个条件：①可依法在市场

上进行交易，即能够出租、转让或抵押。不得出租、转让和抵押的房屋不能成为房源。②

房屋权利人有交易的意愿,并采取了相应的委托行动。BCD三项,均不能在市场上进行交易，

因此不能作为房源出售。

9、答案：A

本题解析：

前期物业管理合同是房地产开发建设单位和物业服务企业就前期物业管理阶段双方的权利

义务所达成的协议，是物业服务企业被授权开展物业管理的依据。前期物业管理的节点是业

主大会成立之前。

10、答案：B

本题解析：

房地产价格趋势分析是确定拟交易房地产价格的•种方法，最常用的即为长期趋势法，是指

根据房地产价格在过去和现在较长时期内形成的变动规律作出判断，借助历史统计资料和现

实调查资料来推测未来，通过对资料的统计、分析得出•定的变动规律，并假定其过去形成

的趋势在未来继续存在，而推测未来的房地产的价格。这种方法的理论依据是事物的过去和

未来是有联系的，事物的现实是其历史发展的结果，而事物的未来又是其现实的延伸。

11、答案：c

本题解析：

地基不是房屋建筑构造的组成部分，但与基础紧密相连，是承受由基础传下来的荷载的土体

或岩体。地基应满足下列要求：①有足够的承载力；②有均匀的压缩量，以保证有均匀的

下沉；③有防止产生滑坡、倾斜方面的能力。

12、答案：B

木题解析：

"群租房"指将住宅通过改变房屋结构和平面布局，把房间分割改建成若干小间分别按间出租

或按床位出租。常见的“群租房〃类型有：将厨房、卫生间、阳台出租给他人居住；在房屋内

打隔断，将原本只适合最多几个人居住的空间出租给几十人居住；将地下储藏室按床位对外

出租等。

13、答案：C

本题解析：

住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、

改造的奥金，专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的大中维修和更新、改造。

14、答案：B

本题解析：

《城市房地产转让管理规定》规定，房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90日内持

房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部

门提出申请，并申报成交价格

15、答案：C

本题解析：

出卖人转让存量房以其转让收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，因出

卖人主体类型不同而不同，个人与非居民企业适用税率为20%,居民企业适用税率为25%。

对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税。对

住房转让所得征收个人所得税时，以实际成交价格为转让收入。

16、答案：C

本题解析：

存量房买卖居间业务的基本流程可分为五个阶段：①接受委托阶段；②调查推广阶段；③

匹配带看阶段；④洽谈签约阶段；⑤结算交验阶段。其中，结算交验阶段的内容包括佣金

及交易资金结算、缴税及办理不动产转移登记以及房屋交验。

17、答案：C

本题解析：

《商品房屋租赁管理办法》第十四条规定，房屋租赁合同订立后三十日内，房屋租赁当事人

应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府房地产主管部门办理房屋租赁登记备案。

18、答案：A

本题解析：

房地产居间是指向委托人报告订立房地产交易活动的机会或者提供订立房地产交易合同的

媒介服务，撮合交易成功并向委托人收取佣金的经纪行为。

19、答案：A

本题解析：

房地产经纪机构在编制房屋状况说明书时，需要注意下列事项：①根据亲自查看的情况，

真实描述、详细记录房屋状况和信息；②房屋产权状况、房屋交易信息，是房地产经纪人

员根据房屋权利人提供的资料或说明编写的，但要到登记部门核实权益状况是否真实：③

房屋状况说明书应及时更新；④房屋状况说明书编制及更新要经委托人签字确认，房地产

经纪机构加盖公章后生效，

20、答案：B

本题解析：

房产图的测绘是在房产平面控制测最和房产调查完成后，对房屋及其用地状况进行的维部测

量。首先测绘房产分幅图；其次测绘房产分丘图；然后测绘房产分户图。

21＞答案；D

本题解析：

个人住房贷款基准利率由央行统一规定，金融机构根据商业原则通过调整贷款利率浮动区间

自主确定贷款利率水平。个人住房贷款期限在1年以内（含1年）的，实行合同利率，遇法

定利率调整，不分段计息：贷款期限在1年以上的，遇法定利率调整，于下年初开始，按相

应利率档次执行新的利率规定。

22、答案：B

本题解析：

在存量房买卖行验的前期徒备环节，卖方需要准备的资料包括：身份证明、合同约定转移的

各种设施设备使用说明、各项交费凭证、物业服务合同和管理规约、钥匙等。

23、答案：C

本题解析：

房地产经纪服务合同，是指房地产经纪机构和委托人之间就房地产经纪服务相关事宜订立的

协议。房地产经纪服务合同是房地产经纪机构与委托人之间约定权利义务的书面文件，是经

纪机构开展经纪活动的必备要件。

24、答案：B

本题解析：

住宅专项维修资金是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改

造的资金，专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的大中维修和更新、改造。业

主交存的住宅专项维修资金属于业主所有，转让房屋时，结余维修资金不予退还，随房屋所

有权同时过户。

25、答案：D

本题解析：

转移登记，是指因不动产权利人发生改变而进行的登记。一般来说，转移登记适用的情形包

括：①买卖、继承、遗赠、赠与、互换不动产的；②以不动产作价出资（入股）的；③不

动产分割、合并导致权属发生转移的；④共有人增加或者减少以及共有不动产份额变化的；

⑤因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致不动产权属发生转移的；⑥因主债权转移

引起不动产抵押权转移的；⑦因需役地不动产权利转移引起地役权转移的，以及法律、行

政法规规定的其他不动产权利转移情形。

26、答案：B

木题解析：

《民法总则》规定将现行民法通则规定的2年一般诉讼时效期间延长为3年，以适应交易方

式与类型不断创新、权利义务关系更趋复杂的现实情况，有利于更好地保护债权人合法权益。

27、答案：B

本题解析：

在签订定金条款或者定金合同时，经纪人员应说明定金合同（或者定金条款）是实际交付后

才生效，且适用定金罚则时以实际交付的数额为准，告知当事人定金罚则的适用条件。

28＞答案；C

本题解析：

常用的供水方式包括：①直接供水方式；②设置水箱的供水方式；③设置水泵、水箱的供

水方式：④分区、分压供水方式。其中，设置水泵、水箱的供水方式适用于室外配水管网

的水压经常或周期性低于室内所需水压的情况。当用水量较大时，采用水泵提高水压，可减

小水箱容积。

29、答案：D

本题解析：

《城市房地产转让管理规定》规定，房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90日内持

房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部

门提出申请，并申报成交价格。

30、答案：D

本题解析：

市场价是指某种房地产在市场上的平均交易价格，•般以•些类似房地产的成交价格为基础

测算，但不能对这些成交价格直接采用平均的方法进行计算，而是在平均之前剔除偶然的和

不正常的因素造成的价格偏差，并消除房地产之间的状况不同造成的价格差异。

31、答案：A

本题解析：

楼梯一般的组成部位包括：①楼梯段，由若干个踏步组成的供层间上下行走的倾斜构件，

是楼梯的主要使用和承重部分；②休息平台，指联系两个倾斜楼梯段之间的水平构件，主

要作用是供人行走时缓冲疲劳和分配从楼梯到达各楼层的人流；③栏杆和扶手，设置在楼

梯段和休息平台临空边缘的安全保护构件。

32、答案：C

本题解析：

A项，更正登记，是指登记机构根据当事人的申请或者依职权对登记簿的错误记载事项进行

更正的登记。一般来说，适用变更登记的主要情形包括：①权利人姓名或者名称变更的；

②不动产坐落、名称、用途、面积等自然状况变更的；③不动产权利期限发生变化的；④

同一权利人分割或者合并不动产的；⑤抵押权顺位、担保范围、主债权数额、最高额抵押

债券额限度、债权确定期间等发生变化的；⑥地役权的利用目的、方法、期限等发生变化

的，以及法律：⑦行政法规规定的其他不涉及不动产权力转移的变更情形。

33.答案：A

本题解析：

房屋户型图中房屋朝向一般为“上北下南、左西右东〃，弃用箭头或指针标注正北方向。通过

房屋户型图可以清晰地看到该户型的房屋朝向、入口、房间内部布局（包括客厅、卧室厨房、

卫生间、阳台的布局、数量和组合关系）以及门、窗的位置等。根据图中指针标注的正北方

向可以判断出此房屋户型为南北朝向。

34、答案：D

本题解析：

《物权法》规定，权利人、利害美系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正

登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构

应当予以更正。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。

35、答案：A

本题解析：

电梯按使用性质，可分为：①客梯：②货梯；③消防电梯；④观光电梯。电梯按行驶速

度，可分为：①高速电梯；②中速电梯；③低速电梯。消防电梯的常用速度大于2.5m/s,

客梯速度随层数增加而提高。中速电梯的速度为1.5〜2.5m/s。低速电梯的速度在L5rr/s之

内。

36、答案：B

本题解析：

《物权法》规定，异议登记申请人应当在异议登记之口起15口内，提交人民法院受理通知

书、仲裁委员会受理通知书等提起诉讼、申请仲裁的材料；逾期不提交的，异议登记失效。

异议登记失效后，申请人就同•事项以同一理由再次申请异议登记的，不动产登记机构不予

受理。

37、答案：B

本题解析：

为保证基本居住条件，《商品房屋租赁管理办法》第八条规定：出租住房的，应当以原设计

的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准。

38、答案：C

本题解析：

房屋租赁期限，是指承租人使用出租人房屋的期限。《合同法》第二百一十四条规定，租赁

期限不得超过二十年。租赁期限超过20年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以

续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。

39、答案：D

本题解析：

关于最长权利保护期间，《民法总则》规定：自受到损害之口起超过20年的，人民法院不予

保护；有特殊情况的，人民法院根据权利人的申请决定延长。

40、答案：C

木题解析：

从立法层次上看，房地产法律体系主要包括宪法、房地产法律、房地产行政法规、地方性法

规、行政规章和规范性文件以及最高人民法院的司法解释。《城市房地产管理法》属于房地

产法律，《A省城镇房地产开发经营管理条例》属于地方性法规，《A省商品房销伐管理办法》

属于地方（省级）政府规章，《B县城镇职工住房补贴管理暂行办法》属于地方（县级）政

府规章。省级政府制定的地方政府规章的效力高于县级政府制定的地方政府规章，低于地方

性法规、低于法律，效力排第三。

41、答案：B

本题解析：

个人住房抵押贷款的信用风险主要包括以下几个方面：①）被迫违约。被迫违约是借款人的

被动行为，是指借款人在购买房产后，因实际支付能力下降或突发事件的发生，无法继续正

常向商业银行按照规定还本付息。②理性违约。理性违约是借款人的主动行为，是指借款

人主观上认为放弃继续还款能带来更大的收益而产生的违约行为。③提前还款。提前还款

是借款人主动违约行为，是指借款人不按照合同约定的期限和额度提前偿还部分或全部贷款

的行为。④恶意骗贷。恶意骗贷一般称为“假按揭〃，是一种欺骗行为，主要特征是实际借

款人将套取的个人住房抵押贷款资金用于风险更高的投资。

42、答案：B

本题解析：

预告登记是指为了确保债权的实现和物权的获得，按照约定向不动产登记机构申请办理的预

先登记。最常见的预告登记是预购商品房的预告登记。《物权法》第二十条规定：当事人签

订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申

请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

43、答案：D

本题解析：

房屋租赁期限，是指承租人使用出租人房屋的期限。租赁合同的租赁期限均不得超过20年，

租赁期限超过20年的，超过部分无效。出租人有权在签订租赁合同时明确租赁期限，并在

租赁期满后，收回房屋。承租人有义务在房屋租赁期满后返还所承租的房屋。

44、答案：D

本题解析：

住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、

改造的资金，专项用于物业共用部位、共用设施没备保修期满后的大中维修和更新、改造。

商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物'业的建筑面积缴存住宅专项维修资金，每平方

米建筑面积缴存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的

5%〜8%,所以该业主交存首期住宅专项维修资金的数额为12-19.2万元。

45、答案：A

本题解析：

计算土地增值税应纳税额，并不是直接对转让房地产所取得的收入征税，而是要对收入额减

除国家规定的各项扣除项目金额后的余额算征税（这个余额就是纳税人在转让房地产中获取

的增值额）。纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地

增值税；增值额超过扣除项FI金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。

46、答案：A

本题解析：

房地产法规政策体系是指各种不同层次的调整房地产法律关系的规范性法律文件，由现行有

效的房地产法律、行政法规、部门规章、地方性法规、地方性规章构成，按照一定的内在联

系而组成的一整套有机、统一、完整的体系。从立法层次上看，主要包括宪法、房地产法律、

房地产行政法规、地方性法规、行政规章和规范性文件以及最高人民法院的司法解释。《城

市房地产管理法》属于房地产法律，《A省城镇房地产开发经营管理条例》属于地方性法规，

《A省商品房销售管理办法》属于地方（省级）政府规章，《B县城镇职工住房补贴管理暂

行办法》属于地方（县级）政府规章。A项，《城市房地产管理法》的效力最高。

47、答案：C

本题解析：

挂牌价是存量房中特有的价格，是指业主在房地产经纪机构或房地产媒介挂牌时定下的房屋

价格。挂牌价一般在专门的房地产网站、房地产经纪机构的网站中发布，由于存在议价空间，

一般略高于真实成交价。

48、答案：A

本题解析：

房地产开发贷款是指，向房地产开发企业发放的用于住房、商业用房和其他房地产开发建设

的中长期项目贷款。房地产开发贷款期限一般不超过三年（含三年）。

49、答案：D

本题解析：

A.15

B.20

C.25

D.30

登簿发证对登记完成时限的要求是：除法律另有规定的外，不动产登记机构应当自受理登记

申请之日起30个工作日内办结不动产登记手续。

50、答案：A

本题解析：

根据登记的内容和方式的不同，各国不动产登记制度分为契据登记制和产权登记制两大类型。

其中，契据登记制的主要恃点是：登记机构对登记申请采取形式审查，登记权利的状态：登

记只具有公示力而无公信力，不经过登记，只能在当事人中产生效力，不能对抗第三人。

51、答案：C

本题解析：

常用的供水方式包括：①直接供水方式；②设置水箱的供水方式；③设置水泵、水箱的供

水方式；④分区、分压供水方式。其中，设置水泵、水箱的供水方式适用于室外配水管网

的水压经常或周期性低于室内所需水压的情况。当用水量较大时，采用水泵提高水压，可减

小水箱容积。

52、答案：A

本题解析：

存量房买卖可以自行成交，也可以通过经纪机构居间成交，无论哪种成交方式，房屋买卖的

一般流程如下：①买卖双方签订房屋买卖合同；②经纪机构或买卖双方到房地产管理部门

申请房源核验与购房资格审核及办理房屋买卖合同网签（如有）；③买卖双方办理交易资金

监管及购房贷款（如需要）；④买卖双方按照规定缴纳有关税费；⑤买卖双方申请不动产

转移登记；⑥买方领取不动产权属证书，卖方收款、交付物业。

53、答案；C

本题解析：

变更登记，是指不动产物权的权利归属主体不变，而只是不动产登记的其他内容发生变化时

进行的登记。如王某自建的房屋已办理/房屋所有权登记，因生活需要，王某依法在原房屋

上又加建一层，房屋面积增加了100m2。该房屋所有权属王某没有变化，但房屋的面积发

生了变化，王某应当向不动产登记机构申请变更登记。

54、答案：A

本题解析：

等额本金还款的计算公式为：

=-+[P-—（r-l）]i

nn

式中，At为第t月的还款额；P为贷款全额；n为按月计算的贷款期限；i为月利率。题中，

贷款月利率i=5%/12,按月计算的贷款期限n=20xl2=240（个月），计算王某第1个月的

还款额，即t=l,代入公式得：

p300000

4=-+R=----------+300000x5%/12=2500（元）

n240

55、答案：C

本题解析：

不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异

议登记的，申请人在异议登记之日起15日内不起诉的，异议登记失效。异议登记不当，造

成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。

56、答案：C

本题解析：

15.登记是物权的公示最主要的方法。除法定生效和事实行为成就时生效的情形外，其他行

为导致不动产物权的设立、变更、转让和消灭，均应当依法申请登记，自记载于不动产登记

簿时发生效力；未经登记，不发生效力。

57、答案：A

本题解析：

房地产经纪机构在编制房屋状况说明书时，需要注意下列事项：①根据亲自杳看的情况，

真实描述、详细记录房屋状况和信息；②房屋产权状况、房屋交易信息，是房地产经纪人

员根据房屋权利人提供的资料或说明编写的，但要到登记部门核实权益状况是否真实：③

房屋状况说明书应及时更新；④房屋状况说明书编制及更新要经委托人签字确认，房地产

经纪机构加盖公章后生效，

58、答案：B

本题解析：

A项，房屋租赁合同订立后三十日内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、

县人民政府房地产主管部门办理房屋租赁登记备案。BC两项，在进行房屋租赁登记备案时

应当提交房屋租赁合同、房屋租赁当事人身份证明、厉屋所有权证书或者其他合法权属证明

和直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门规定的其他材料。房屋租赁当事人提交

的材料应当真实、合法、有效，不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料。D项，房屋租赁当事

人可以书面委托他人代为办理房屋租赁登记备案。

59、答案：D

本题解析：

签订房地产经纪服务合同，不仅对房地产经纪机构、房地产经纪人员，而且对委托人同样具

有非常重要的意义。房地产经纪服务合同的主要作用包括：①确立了房地产经纪机构和委

托人之间的委任关系；②明确了房地产经纪机构和委托人的权利和义务；③建立了房地产

经纪机构和委托人之间解决纠纷和争议的有效依据。

60、答案：A

本题解析：

登记是物权的公示最主要的方法。除法定生效和事实行为成就时生效的情形外，其他行为导

致不动产物权的设立、变更、转让和消灭，均应当依法申请登记，自记载于不动产登记簿时

发生效力。

61、答案：B

本题解析：

承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限不得超过原房屋租赁合同剩余期

限，但出租人与转租人双方协商一致的除外。除上述规定外，房屋转租也须签订转租协议，

并办理登记备案手续。承租人转租的，承租人与出租人之间的房屋租赁合同继续有效，第三

人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以

解除合同。

62、答案：B

本题解析：

房地产价格的特点包括：①房地产价格与区位关系密切。②房地产价格实质上是房地产权

益的价格。房地产是不动产，其物权的设立、变更、转让和消灭是依照法律规定登记，因此

房地产在交易中可以转移的不是其实物，而是其所有权、建设用地使用权或其他权利。③

房地产价格同时有买卖价格和租赁价格。④房地产价格易受交易者的个别情况影响。⑤房

地产价格形成的时间通常较长。

63、答案：D

木题解析：

房源客源匹配步骤包括：①分析客源对房屋需求的刚性条件；②分析客源对房屋需求的弹

性条件；③分析客源自身限制条件；④筛选适合的房源；⑤向客户推送适合的房源信息。

其中，分析客户对房屋需求的刚性条件，即客源对求购或求租的房屋要求必须要满足的条件。

例如，有的客户购房是为了子女入学，那首先要满足学区这一刚性条件；有的客户买房是为

了改善居住空间，那首先要满足房屋面积这•刚性条件；有的客户买房是需要改善居住空间

的同时满足子女入学的需求，那他对•房屋的需求就有两个刚性条件。刚性条件其实就是客源

购房或者租房的真实原因，

G4、答案；A

本题解析：

由于房地产具有独一无二、不可移动、价值量大等不同于一般商品的特性，房屋买卖市场主

要具备以下特点：①垄断竞争性；②区域性；③周期性：④易于形成泡沫。

65、答案：B

本题解析：

价格信息的搜集渠道和方法主要包括：①政府主管部门网站；②房地产经纪机构的成交实

例；③通过交易当事人了解信息；④相关机构的调研报告；⑤房地产专业网站：⑥报纸

房地产专版。其中，房地产经纪机构的成交实例是房地产经纪人员主要的价格信息搜集渠道。

房地产经纪机构从事房地产经纪业务，每个月都有许多的成交实例，此类成交价格就是价格

信息的真实反映，而且时效性较强。ACD三项的时效性都相对较差。

66、答案：B

本题解析：

AB两项，押金不同于定金，定金的适用范围不受限制，押金的