华映科技：公司拟被收回土地需要了解相关房地产市场价值资产评估报告

【本资产评估报告书依据中国资产评估准则编制】资产评估报告福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司中国资产评估协会闽中兴评合(2026)第40046号法定评估业务资产评估报告闽中兴评字(2026)第AQX40156号华映科技(集团)股份有限公司拟被收回土地需要了解相关房地产市场价值资产评估报告347,110,300.00元2026年08月11日福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司曹丽如(资产评估师)正式会员编号：35130026林栩(资产评估师)正式会员编号：35020005(可扫描二维码查询备案业务信息)说明：报告备案回执仅证明此报告已在业务报备管理系统进行了备案，不作为协会对该报告认证、认可的依据，也不作为资产评估机构及其签字资产评估专业人员免除相关法律责任的依据。备案回执生成日期：2026年08月11日ICP备案号京ICP备2020034749号 福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司定使用资产评估报告的，本资产评估机构及资产评估专业人员不承担责任。独立、客观和公正的原则，并对所出具的资产评估报告依法承担责任。方式确认；委托人和其他相关当事人依法对其提供资料的真实性、完整性、合法性负责。评估报告亦不得作为任何形式的产权证明文件使假设和限制条件的限制，资产评估报告使用人应当充分考虑资产评估报告中载明的假设、限制条件、特别事项说明及其对评估结论的影华映科技(集团)股份有限公司拟被收回土地需要了解相关房地产市场价值资产评估报告资产评估报告摘要 资产评估报告 一、委托人、产权持有人及资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人 三、评估对象和评估范围 4 六、评估依据 七、评估方法 八、评估程序实施过程和情况 10 十、评估结论 十一、特别事项说明 十二、资产评估报告使用限制说明 十三、资产评估报告日 资产评估报告附件 资产评估报告附件清单 福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司第1页共17页资产评估报告摘要委托人：华映科技(集团)股份有限公司产权持有人：华映科技(集团)股份有限公司二、评估目的：委托方华映科技(集团)股份有限公司拥有的位于福州市马尾科技园儒江西路6号、快安77号宗地内工业房地产拟被收回，委托方需了解相关资产的价值三、评估对象和评估范围：本次评估对象为华映科技(集团)股份有限公司拟被收回的位于福州市马尾科技园儒江西路6号内实验室整座、快安77号宗地内的工业房地产；评估范围为华映科技(集团)股份有限公司申报的位于福州市马尾科技园儒江西路6号、快安77号宗地内的房屋建(构)筑物(建筑面积合计77616.92平方米)及土地使用权(土地面积98129.42平方米),包括宗地红线范围内水、电、通信等配套基础设施及附属工程，不包括动产、债权债务、特许经营等其他财产或权益。五、评估基准日：2026年5月31日。七、评估结论：在评估基准日2026年5月31日，华映科技(集团)股份有限公司拟被收回土地需要了解市场价值涉及的相关房地产，采用成本法在满足本报告中所述的全部评估假设和前提条件下的市场价值为人民币347,110,300.00元(大写人民币叁亿肆仟柒佰壹拾壹万零叁佰元整)。 福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司第2页共17页八、评估结论使用有效期：本资产评估报告使用有效期为一年，即自2026年5月31日至2027年5月30日，房地产市场状况变化较大时不超过半年。(一)担保、租赁及其或有负债(或有资产)等事项根据《最高额抵押合同》(编号：公高抵字第ZHHT25000088773001号),截至评估基准日，闽(2023)福州市马尾区不动产权第9010042号及闽(2023)福州市马尾区不动产权第9008388号所含的建筑物(建筑面积合计77480.42平方米)及土地使用权(土地面积98129.42平方米)均已抵押，本次资产评估未考虑该因素对评估结果的影响。(二)权属等主要资料不完整或者存在瑕疵的情形罐区、大门警卫室未办理《不动产权证书》,根据被评估单位提供的相关资料设定其房屋建筑物权属人为华映科技(集团)股份有限公司，本次资产评估未考虑该因素对评估结果(三)其他需要说明的事项评估的结果在一定程度上依赖于这些资料的真实性、正确性及来源合法性。被评估资产的可见部分的观察，未采用其他的专业检测及鉴定手段、也未进行现场操作。考虑报告中载明的假设、限定条件及其对评估结论的影响。告评估结论未考虑评估对象未来交易时须支付的相关费用对资产价值的影响。 福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司第3页共17页资产评估报告华映科技(集团)股份有限公司：福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司(以下简称“本资产评估机构”)接原则，采用成本法，按照必要的评估程序，为华映科技(集团)股份有限公司拟被收回土地需要了解福州市马尾科技园儒江西路6号内实验室整座、快安77号宗地内1-6号楼整座、附属建构筑物及土地使用权市场价值在2026年5月31日的市场价值进行了评估。现企业名称：华映科技(集团)股份有限公司统一社会信用代码：913500001581472218住所：福州市马尾区儒江西路6号注册资本：276603.2803万元公司类型：股份有限公司(中外合资、上市)电子元件、其他电子设备、模具、电子和电工机械专用设备、医疗仪器设备及器械、输配电及控制设备的研发、设计、生产、销售和售后服务；对外贸易，但国家限定公司经营或禁止进出口的商品和技术除外。(依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动) 委托方华映科技(集团)股份有限公司拥有的位于福州市马尾科技园儒江西路6号、快安77号宗地内工业房地产拟被收回，委托方需了解相关资产的价值为其管理决策提供三、评估对象和评估范围(一)评估对象本次评估对象为华映科技(集团)股份有限公司拟被收回的位于福州市马尾科技园儒江西路6号内实验室整座、快安77号宗地内的工业房地产。(二)评估范围本次评估范围为华映科技(集团)股份有限公司申报的位于福州市马尾科技园儒江西路6号、快安77号宗地内的房屋建(构)筑物(建筑面积合计77616.92平方米)及土地使用权(土地面积98129.42平方米),包括宗地红线范围内水、电、通信等配套基础设施及附属工程，不包括动产、债权债务、特许经营等其他财产或权益。(三)资产构成及概况1.房屋建筑物(1)总体概况评估范围内的房屋建筑物类资产为华映科技(集团)股份有限公司申报的位于福州市马尾科技园儒江西路6号内实验室整座：快安77号宗地内1-6号楼整座的房屋建(构)卫室等非生产性建筑以及围墙、道路、绿化、消防、电力、排水管网等基础设施。①液晶显示模组生产厂房(6#楼):建成于2004年12月，钢混结构，建筑面积为36,873.09平方米。建筑高度23.80米，地上二层局部四层框架结构体系，一级耐火等级，墙均采用200厚多孔砖墙，外立面主要是外挂半隐框铝合金型材玻璃幕墙，东、北立面非 华映科技(集团)股份有限公司拟被收回土地需要了解相关房地产市场价值资产评估报告福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司第5页共17页幕墙部分白色90×90方块瓷砖密缝贴面，南、西立面非幕墙部分则采用铝塑板外包，卫面门为钢制防火门，铝合金窗，胶合板分户门，门窗套齐全；屋面粘SBS改性沥青卷材，②物流中心(2#楼):建成于2004年12月，钢混结构，建筑面积为26,100.82平方米。建筑高度14.5米，地上二层框架结构体系，一级耐火等级，工程抗震设防为七度，结构抗震等级为三级。建筑采用预制钢筋混凝土管桩基础；内外砖墙均采用200厚多孔砖墙，外立面主要是90×90方块瓷砖密缝贴面，卫生间内墙水泥粘贴白色瓷砖到吊顶，其余内③餐厅(1#楼):建成于2004年12月，钢混结构，建筑面积为4,904.04平方米。建筑高度14米，地上三层框架结构体系，一级耐火等级，工程抗震设防为七度，结构抗震等级为三级。建筑采用预制钢筋混凝土管桩基础；内外砖墙均采用200厚多孔砖墙，北外立面主要是铝塑板外包墙体，东、西、南立面非幕墙部分为90×90方块瓷砖密缝贴面，改性沥青卷材，铺挤塑板保温层。餐厅内设有电照、给排水、④工务办公栋：建成于2005年1月，钢混结构，建筑面积为1813.7平方米。建筑高度8.1米，地上二层框架结构体系，外立面主要是90×90方块瓷砖密缝贴面，卫生间内 福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司第6页共17页⑤动力栋：建成于2005年1月，钢混结构，建筑面积为3049.75平方米。建筑高度9米，地上一层框架结构体系，外立面主要是90×90方块瓷砖密缝贴面，内墙刷白色高⑥电力栋：建成于2005年1月，钢混结构，建筑面积为1113.42平方米。建筑高度9米，地上二层框架结构体系，外立面主要是90×90方块瓷砖密缝贴面，卫生间内墙水⑦品保实验室：建成于2021年6月，钢混结构，建筑面积为3,625.6平方米。建筑高度8.15米，地上一层框架结构体系，二级耐火等级，工程抗震设防为七度，结构抗震等级为三级。建筑采用预制钢筋混凝土管桩基础；内外砖墙均采用200厚多孔砖墙，外立钢龙骨PVC扣板吊顶；外立面门为钢制防火门，铝合金窗，胶合板分户门，门窗套齐全；屋面粘SBS改性沥青卷材，铺挤塑板保温层。厂房内(2)权属状况至评估基准日，闽(2023)福州市马尾区不动产权第9010042号及闽(2023)福州市马尾区不动产权第9008388号所含的建筑物(建筑面积合计77480.42平方米)均已抵押。(3)房屋建筑物使用状况评估范围中厂区内的房屋建筑物类资产除品保实验室于2021年建成，其余大多数于2004年-2005年建成投入使用，均为企业自建房。房屋建筑物基础稳定，未发现有明显不 华映科技(集团)股份有限公司拟被收回土地需要了解相关房地产市场价值资产评估报告日，除物流中心厂房部分已出租外，其余生产(1)土地概况纳入评估范围的土地使用权共1宗，土地面积98,129.42平方米，已办理权属登记，证载权利人为华映科技(集团)股份有限公司。1)土地登记状况型终止日期方米)四至东南西北1厂区闽(2023)福州市马尾区不动产权第9008388号、闽(2023)福州市马尾区不动产权第9010042号马尾区马尾出让公司东路2)土地权利状况评估对象宗地土地所有权属于国家所有，土地使用权为华映科技(集团)股份有限公号：公高抵字第ZHHT25000088773001号),截至评估基准日，闽(2023)福州市马尾区不动产权第9010042号及闽(2023)福州市马尾区不动产权第9008388号所含的土地使用权 (土地面积98129.42平方米)已抵押。3)土地利用状况红线内场地平整，地上已建房屋建(构)筑物、场地已硬化，宗地内已进行水、电、路等(一)本次资产评估所选取的价值类型为：市场价值。(三)价值类型选取的理由及依据：根据本次资产评估目的、特定市场条件及评估对 福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司第8页共17页本次评估基准日为2026年5月31日，该基准日由委托方书面确认；本次资产评估的六、评估依据(一)主要法律法规依据1.《中华人民共和国民法典》(中华人民共和国主席令第45号，2020年5月28日第十三届全国人民代表大会第三次会议通过，自2021年1月1日起施行);2.《中华人民共和国证券法》(2019年12月28日第十三届全国人民代表大会常务委员会第十五次会议第二次修订);3.《中华人民共和国企业国有资产法》(2008年10月28日第十一届全国人民代表大4.《中华人民共和国资产评估法》(中华人民共和国主席令第46号);5.《中华人民共和国公司法》(2023年12月29日第十四届全国人民代表大会常务委员会第七次会议第二次修订);6.《关于深化增值税改革有关事项的公告》(国家税务总局公告2019年第14号);7.《中华人民共和国增值税法》(中华人民共和国主席令第41号，2026年1月1日起施行)8.《中华人民共和国增值税法实施条例》(中华人民共和国国务院令第826号，20年1月1日起施行);9.《财政部税务总局关于增值税法施行后增值税优惠政策衔接事项的公告》(财政部·税务总局公告2026年第10号);10.《资产评估行业财政监督管理办法》(中华人民共和国财政部令第86号，2019年1月2日修改);11.《国有资产评估管理办法》(国务院第732号令，2020年11月29日修订);12.《国有资产评估管理若干问题的规定》(财政部第14号令，2001年);14《企业国有资产监督管理暂行条例》(国务院2003年第378号令);16.《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》(国资委产权(2006)274号); 福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司第9页共17页(二)评估准则1.《资产评估基本准则》(财资〔2017〕43号);2.《资产评估职业道德准则》(中评协〔2017〕30号);3.《资产评估执业准则——资产评估程序》(中评协〔2018〕36号);4.《资产评估执业准则——资产评估报告》(中评协〔2018〕35号);5.《资产评估执业准则——资产评估委托合同》(中评协〔2017〕33号);6.《资产评估执业准则——资产评估档案》(中评协〔2018〕37号);7.《资产评估执业准则——资产评估方法》(中评协〔2019〕35号);8.《资产评估执业准则——不动产》(中评协〔2017〕38号);9.《资产评估执业准则——无形资产》(中评协〔2017〕37号)10.《资产评估机构业务质量控制指南》(中评协〔2017〕46号);11.《资产评估价值类型指导意见》(中评协〔2017〕47号);12.《资产评估对象法律权属指导意见》(中评协〔2017〕48号);13.《企业国有资产评估报告指南》(中评协〔2017〕42号);14.《资产评估准则术语2020》(中评协〔2020〕31号);15.《城镇土地估价规程》(中华人民共和国国家标准GB/T18508-2014);(三)产权依据(四)取价依据程预算定额》(FJYD-401-2017~FJYD-409-2017)、《福建省园林绿化工程预算定额》 (FJYD-501-2017)、《福建省建设工程混凝土、砂浆等半成品配合比》(2017版)、《福建省建筑安装工程费用定额》(2017版)、《福建省统计年鉴》及评估基准日当期当地2.原国家发展计划委员会、建设部发布的《工程勘察设计收费标准》(计价格(2002)10号);国家发展和改革委员会、建设部发布的《建设工程监理与相关服务收费管理规 福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司第10页共17页定》(发改价格[2007]670号);“《国家计委、国家环境保护总局关于规范环境影响咨询收费有关问题的通知》(计价格[2002]125号);《关于印发建设项目前期工作咨询收费暂行规定的通知》(计价格[1999]1283号);《国家计委关于印发<招标代理服务收费管理暂行办法>的通知》(计价格[2002]1980号);《福建省物价局关于规范建设工程造价咨询服务收费有关问题的通知》(闽价[2002]房457号)。4.委托人及产权持有人提供的有关产权资料8.福州市马尾区人民政府关于印发《马尾区城市基础设施配套费征收管理实施意见(修订)》的通知(榕马政〔2021〕118号)。(六)参考资料及其依据七、评估方法《房地产估价规范》,房地产的评估方法通常有比较法、收益法、成本法和假设开发法等潜在收益的房地产评估；成本法适用于无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场法、由于类似工业房地产交易实例较少，难以在同一供需圈内找到有替代性的工业房地产成交实例，无法选用市场法进行评估；评估对象周边无同类规模的工业房地产租赁案例合理确定其租赁收益，不宜采用收益法；评估对象属于已建可正常使用工业厂房，不具有投资开发或再开发潜力，故本次评估不采用假设开发法进行评估；评估对象为自建工业厂房，其自行开发类似房地产的各项成本稳定，其价值与成本的关联度较高，且可以搜集到模式，其基本公式为： 其中：重置成本=建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+开发利润-可抵扣增值税+八、评估程序实施过程和情况1.项目调查与风险评估，明确评估业务基本事项，确定评估(二)资产核实阶段 (四)结果汇总阶段(五)出具报告阶段本资产评估报告的分析和结论仅在设定的以下假设条件下成立：(一)一般假设的交易条件等模拟市场进行估价。交易假设是资产评估得以进行的一个最基本的前提假其交易价格等做出理智的判断。公开市场假设以资产在市场上可以公开买卖为基础。种假定性描述，本次评估假设评估对象资产按其原设计用途及分布格局继续使用下去。(二)具体假设 福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司第13页共17页后事项，且产权持有人对列入评估范围的资产拥有完整的合法权在评估基准日2026年5月31日，评估对象在满足本报告中所述的全部评估假设和前提条件下的市场价值为人民币347,110,300.00元(大写人民币叁亿肆仟柒佰壹拾壹万零叁佰元整)。(一)担保、租赁及其或有负债(或有资产)等事项根据《最高额抵押合同》(编号：公高抵字第ZHHT25000088773001号),截至评估基准日，闽(2023)福州市马尾区不动产权第9010042号及闽(2023)福州市马尾区不动产权第9008388号所含的建筑物(建筑面积合计77480.42平