项目土地增值税清算报告(二)

项目土地增值税清算报告(二)本次清算审核严格遵循《土地增值税暂行条例》及其实施细则、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）、《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》（国税发〔2009〕91号）、《财政部国家税务总局关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）等法律法规及规范性文件要求，对XX新城一期项目清算范围内的应税收入、扣除项目、增值额及应纳税额实施了逐项核查、取证与测算，所有调整事项均已与开发企业沟通确认。本次清算单位为XX新城一期项目，依据项目立项批复文件、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证确定的四至范围，总占地面积28761.56平方米，总建筑面积128642.37平方米，其中计容建筑面积102913.90平方米，不计容建筑面积25728.47平方米（为地下人防设施及地下车库）。按照可售建筑面积划分标准，项目总可售建筑面积为118964.22平方米，其中普通住宅可售面积68427.58平方米，非普通住宅可售面积24163.72平方米，非住宅可售面积26372.92平方米（含商业用房3217.45平方米、产权车位23155.47平方米）。截至清算基准日2023年12月31日，项目已售可售建筑面积102347.85平方米，占总可售建筑面积的86.03%，达到《土地增值税清算管理规程》第十条规定的“已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上”的应清算条件，主管税务机关于2024年2月15日向开发企业送达《土地增值税清算通知书》，开发企业按要求提交了完整清算资料，本次清算基准日与企业申报基准日一致。清算范围涵盖项目全部可售房地产，其中已售部分按实际转让收入确认应税收入，未售部分共16616.37平方米（含23套住宅、127个产权车位）对应分摊的扣除项目金额结转至清算后再转让环节扣除，未纳入本次清算应纳税额计算范围。物业类型划分严格按照当地住建部门公布的普通住宅标准执行，即同时满足“住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在144平方米以下（含144平方米）、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下”三个条件的住宅划分为普通住宅，单套建筑面积超过144平方米或成交价格超过标准的住宅划分为非普通住宅，商业用房、产权车位等划分为非住宅。本次清算的应税收入为转让房地产取得的全部价款及价外费用，不含增值税销项税额，项目适用增值税一般计税方法，税率9%。企业初始申报的应税收入为98742.61万元，其中普通住宅收入61247.38万元、非普通住宅收入27689.24万元、非住宅收入9805.99万元。审核过程中累计调整增加应税收入5354.50万元，调整后应税收入总额为104097.11万元，其中普通住宅收入62846.32万元、非普通住宅收入28764.51万元、非住宅收入12486.28万元。调整事项具体包括四类：一是视同销售收入调整，审核发现企业将3套单套建筑面积152平方米的住宅用于抵偿XX建筑工程有限公司的工程款286.4万元（含税），账面直接冲减应付账款未确认销售收入，按照同类同期同地段住宅平均销售价格1.82万元/平方米（含税）计算，应确认不含税应税收入462.08万元，对应归属于非普通住宅收入；二是未结转收入调整，截至清算基准日，企业账面预收账款科目挂账已交房未开票房款4217.32万元（含税），涉及18套住宅、42个产权车位，该部分房产已完成交付，风险报酬已转移，符合土地增值税收入确认条件，调整增加不含税应税收入3869.10万元，其中普通住宅收入128.56万元、非普通住宅收入768.33万元、非住宅收入2972.21万元；三是价外费用调整，审核发现企业收取的面积补差款、延期付款利息等价外费用共计1142.75万元（含税），其中净面积补差款91.43万元、延期付款利息1051.32万元，均未纳入应税收入申报，调整增加不含税应税收入1048.41万元，对应按物业类型已售面积比例分摊至普通住宅408.30万元、非普通住宅收入306.94万元、非住宅收入333.17万元；四是价税分离口径调整，企业初始申报时直接以含税销售收入除以（1+9%）计算不含税收入，未考虑土地价款差额扣除对销项税额的影响，按照财税〔2016〕43号及国家税务总局公告2016年第70号规定，土地增值税应税收入不含实际销项税额（抵减土地价款后），本次清算对应抵减的土地价款为12486.72万元，对应调减销项税额1029.09万元，相应调整增加土地增值税应税收入1029.09万元，按各物业类型已售面积比例分摊。审核过程中累计抽查2142份销售合同，占总销售合同的32%，其中普通住宅合同1286份、非普通住宅合同524份、非住宅合同332份，抽查合同金额与账面确认收入的差异率为0.23%，差异主要为面积补差款，已全部完成调整，收入确认准确性符合要求。对于企业代收的住宅专项维修资金、契税、不动产权属登记费等代收费用，因未计入房价、未作为开发企业收入核算，未纳入土地增值税应税收入，符合税法规定。扣除项目审核遵循“实际发生、合法凭证、配比合理”的原则，对企业申报的六大类扣除项目逐一核查，累计调整减少扣除项目金额7248.63万元，调整后项目总扣除项目金额（全口径）为66458.62万元，其中已售部分对应扣除项目金额为57171.42万元。各扣除项目明细审核情况如下：•取得土地使用权所支付的金额：企业申报金额为18642.75万元，其中土地出让金16800万元、契税672万元、耕地占用税980.75万元、土地闲置费190万元。审核调整减少扣除金额316.80万元，调整后金额为18325.95万元。调整原因包括：一是土地闲置费调减190万元，按照国税函〔2010〕220号第四条规定，房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得在土地增值税前扣除；二是跨项目分摊调整，企业将一期、二期项目共同发生的土地登记费、测绘费等共计253.60万元全部计入一期项目，按照占地面积比例分摊，一期项目应分摊126.80万元，调减126.80万元。审核过程中核查了土地出让合同、财政票据、契税完税凭证、付款凭证等资料，确认土地出让金及相关税费均已实际支付，取得合法有效凭证，分摊方法符合税法规定。•房地产开发成本：企业申报金额为38964.28万元，其中土地征用及拆迁补偿费1246.35万元、前期工程费2187.64万元、建筑安装工程费28964.73万元、基础设施费3217.52万元、公共配套设施费1842.67万元、开发间接费用1505.37万元。审核累计调整减少扣除金额5892.42万元，调整后开发成本金额为33071.86万元。各明细科目审核情况为：土地征用及拆迁补偿费调减219.50万元，其中二期项目临时拆迁过渡费187.50万元不属于一期清算范围、现金支付的32万元拆迁补偿款无签收凭证及转账记录无法证明真实性，均予以调减，调整后金额为1026.85万元；前期工程费调减184.20万元，其中二期项目规划设计费24.60万元、未取得合法有效凭证的勘察测量费7万元及可行性研究费152.60万元均不符合扣除条件，予以调减，调整后金额为2003.44万元；建筑安装工程费调减4268.15万元，其中甲供材重复列支3824.55万元（企业将自行采购的甲供材计入成本的同时，又将施工方开具的包含甲供材金额的工程发票全额计入开发成本，属于重复列支）、未取得发票的工程质保金135.70万元、精装修房可移动家电家具支出208.90万元、二期项目临时围墙建造支出99万元，均不符合扣除条件，予以调减，调整后金额为24696.58万元；基础设施费调减245.50万元，其中小区外市政道路捐赠支出56.30万元、未取得合法有效凭证的绿化工程支出89.20万元、二期项目供水供电配套设施分摊费用100万元，均不符合扣除条件，予以调减，调整后金额为2972.02万元；公共配套设施费调减625.70万元，其中可售社区商业用房建造成本320万元、产权车位建造成本289.70万元、物业公司前期开办费16万元，均不属于公共配套设施范畴，予以调减，调整后金额为1216.97万元；开发间接费用调减349.37万元，其中总部管理人员工资及办公费168.40万元、业务招待费24.70万元、误计入开发间接费用的利息支出126.27万元、与项目无关的其他支出30万元，均不属于开发间接费用核算范围，予以调减，调整后金额为1156.00万元。审核过程中调取了项目工程结算审核报告、全部建筑安装工程合同、甲供材出入库记录、发票及付款凭证，确认调整后的开发成本与项目当地同类物业建安成本水平基本匹配，无明显异常。•房地产开发费用：企业申报金额为4826.34万元，其中利息支出1824.67万元、其他开发费用3001.67万元。审核调整后，允许扣除的房地产开发费用为3856.29万元。本次清算中，企业能够提供金融机构出具的贷款合同、利息结算单、付款凭证，且利息支出能够按清算项目准确分摊，因此按照“利息支出（据实扣除）+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×5%”的方式计算开发费用。其中，允许据实扣除的利息支出为1286.40万元，均为向XX银行XX支行申请的项目开发贷款产生的利息，利率不超过商业银行同类同期贷款利率，符合扣除条件；企业向非金融机构借款产生的利息支出538.27万元，不能提供金融机构证明，不得据实扣除。其他开发费用按照调整后的土地成本与开发成本之和的5%计算，即（18325.95+33071.86）×5%=2569.89万元。两项合计允许扣除的开发费用为3856.29万元，累计调减970.05万元。•与转让房地产有关的税金：企业申报金额为1247.58万元，其中城市维护建设税586.23万元、教育费附加251.24万元、地方教育附加167.49万元、印花税242.62万元。审核调整后，允许扣除的税金为924.96万元，累计调减322.61万元。调整原因包括：一是印花税调减242.62万元，按照规定，房地产开发企业缴纳的印花税已计入税金及附加，在房地产开发费用中按比例扣除，不得再作为与转让房地产有关的税金单独扣除；二是跨项目税金调减79.99万元，企业预缴的城建税及附加中包含二期项目预缴增值税对应的部分，按照配比原则予以调减。审核中调取了企业的完税凭证、增值税纳税申报表、预缴税款台账，确认扣除的税金均为转让房地产实际缴纳的城建税及附加，且能够按清算项目准确计算，符合扣除条件。•财政部规定的其他扣除项目：按照《土地增值税暂行条例实施细则》第七条第六款规定，对从事房地产开发的纳税人可按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和加计20%扣除。本次清算加计扣除金额为（18325.95+33071.86）×20%=10279.56万元，企业申报的加计扣除金额为11521.41万元，调减1241.85万元，调减原因是加计扣除基数按审核后的土地成本和开发成本计算，企业申报基数包含了不得扣除的成本项目。扣除项目分摊严格遵循受益性与配比原则，具体分摊规则为：取得土地使用权所支付的金额按可售建筑面积比例在普通住宅、非普通住宅、非住宅之间分摊，再按已售面积比例分摊至已售部分；房地产开发成本、房地产开发费用、加计扣除均按可售建筑面积比例在不同物业类型及已售、未售部分之间分摊；与转让房地产有关的税金按各物业类型实际缴纳的税金直接归集，无法直接归集的按已售面积比例分摊。经计算，已售部分对应扣除项目金额为57171.42万元，其中普通住宅扣除项目金额45362.78万元、非普通住宅扣除项目金额16328.64万元、非住宅扣除项目金额5480.00万元。本次清算按普通住宅、非普通住宅、非住宅三类物业分别计算增值额、增值率、适用税率及应纳税额，具体计算过程如下：1.普通住宅：应税收入62846.32万元，扣除项目金额54217.89万元（含直接归集的普通住宅对应税金3855.11万元），增值额=62846.32-54217.89=8628.43万元，增值率=8628.43÷54217.89×100%=15.91%。根据《土地增值税暂行条例》第八条第一项规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税，因此普通住宅应缴纳土地增值税0万元。2.非普通住宅：应税收入28764.51万元，扣除项目金额19842.36万元（含直接归集的非普通住宅对应税金1513.72万元），增值额=28764.51-19842.36=8922.15万元，增值率=8922.15÷19842.36×100%=44.97%，适用税率30%，速算扣除系数0，应纳税额=8922.15×30%=2676.65万元。3.非住宅：应税收入12486.28万元，扣除项目金额6842.17万元（含直接归集的非住宅对应税金362.17万元），增值额=12486.28-6842.17=5644.11万元，增值率=5644.11÷6842.17×100%=82.49%，适用税率40%，速算扣除系数5%，应纳税额=5644.11×40%-6842.17×5%=2257.64-342.11=1915.53万元。三类物业合计应缴纳土地增值税4592.18万元。截至清算基准日，企业已累计预缴土地增值税3268.50万元，其中普通住宅预缴1842.30万元、非普通住宅预缴986.70万元、非住宅预缴439.50万元，本次清算应补缴土地增值税1323.68万元。本次清算过程中形成的所有调整事项，均已向开发企业出具《土地增值税清算调整事项告知书》，逐项说明调整依据、调整金额及政策标准，企业相关负责人已就调整事项逐一核实，无异议并签字确认。针对企业提出的三项疑义事项，已逐项给予政策解答并提供法定依据：一是针对“人防车位出租收入是否应计入应税收入”问题，明确人防车位产权归国家所有，企业仅拥有管理权及收益权，对外出租取得的租金收入不属于转让房地产收入，不征收土地增值税，对应的人防设施成本可作为公共配套设施费扣除，企业对此无异议；二是针对“精装修房中的空调、地暖等设备是否可计入开发成本”问题，明确与房屋不可分割、不可移动的设备如