2025年房地产估价师制度政策考试真题试卷及答案解析

2025年房地产估价师制度政策考试真题试卷及答案解析一、单项选择题（本大题共25小题，每小题1分，共25分。每小题只有一个最符合题意的选项，请将其选出。）1.根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，商业、旅游、娱乐用地的国有建设用地使用权出让最高年限为（）。A.40年B.50年C.60年D.70年2.根据《中华人民共和国城市房地产管理法》，以出让方式取得土地使用权进行房地产开发，超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金（）以下的土地闲置费。A.10%B.15%C.20%D.25%3.市、县级人民政府作出国有土地上房屋征收决定前，征收补偿费用应当（）。A.足额到位、专户存储、专款专用B.列入同级财政预算即可C.可以分期支付D.由建设单位直接支付给被征收人4.房地产开发企业申请商品房预售许可，按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金应达到工程建设总投资的（）以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。A.15%B.20%C.25%D.30%5.房地产估价师注册有效期为（）年。A.2B.3C.4D.56.根据《中华人民共和国资产评估法》，评估档案的保存期限不少于（）年。A.5B.10C.15D.307.根据《中华人民共和国民法典》，当事人签订房屋买卖协议后，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，自能够进行不动产登记之日起（）内未申请登记的，预告登记失效。A.30日B.60日C.90日D.180日8.现行契税法律规定的契税税率为（）。A.1%～3%B.3%～5%C.5%～7%D.20%9.依照房产余值计算缴纳房产税的，税率是（）；依照房产租金收入计算缴纳房产税的，税率是（）。A.1.2%；12%B.12%；1.2%C.1.2%；4%D.12%；4%10.根据现行规定，下列国有建设用地使用权出让中，应当采取招标、拍卖或者挂牌方式的是（）。A.军事用地B.城市基础设施用地C.商品住宅用地D.保障性安居工程用地11.国有土地上房屋征收中，房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，可以采取（）等方式确定。A.被征收人单方指定B.房屋征收部门指定C.多数决定或者随机选定D.政府直接指定12.根据《中华人民共和国民法典》，房屋租赁合同约定的租赁期限不得超过（）年，超过部分无效。A.10B.15C.20D.3013.以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当经（）批准。A.土地管理部门B.有批准权的人民政府C.房产管理部门D.规划部门14.房地产转让时，房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权实行（）。A.分别转让B.同时转让C.只转让房屋所有权D.只转让土地使用权15.以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权应当（）。A.可以不抵押B.一并抵押C.由当事人选择D.分别抵押16.征收农用地的补偿费用不包括（）。A.土地补偿费B.安置补助费C.农村村民住宅、其他地上附着物和青苗补偿费D.耕地占用税17.职工和单位住房公积金的缴存比例均不得低于职工上一年度月平均工资的（）。A.3%B.5%C.8%D.12%18.购买经济适用住房不满（）年，不得直接上市交易。A.3B.5C.8D.1019.房地产估价机构接受委托后，估价业务应当由（）办理。A.本机构注册房地产估价师B.委托方指定人员C.其他估价机构D.房地产经纪人20.下列行为中，不符合房地产估价师职业道德的是（）。A.保持独立、客观、公正B.拒绝委托人要求出具虚假估价报告C.同时在两个房地产估价机构执业D.保守委托人商业秘密21.根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由（）依法申请人民法院强制执行。A.房屋征收部门B.建设单位C.作出房屋征收决定的市、县级人民政府D.房地产价格评估机构22.下列关于划拨土地使用权的表述，正确的是（）。A.可以随意转让、出租、抵押B.一般没有使用期限限制C.必须缴纳土地出让金D.只能用于商业用途23.根据《房地产估价规范》，下列不属于房地产估价基本方法的是（）。A.比较法B.收益法C.成本法D.清算法24.下列房地产中，可以设定抵押的是（）。A.所有权、使用权不明或者有争议的房地产B.依法被查封的房地产C.某企业所有的办公用房D.以公益为目的的非营利学校的教育设施25.房地产估价机构出具的估价报告，应当由至少（）名承办该业务的注册房地产估价师签名，并加盖房地产估价机构公章。A.1B.2C.3D.4二、多项选择题（本大题共10小题，每小题2分，共20分。下列每小题的备选答案中有两个或两个以上符合题意，错选、多选不得分；少选且选对的每项得0.5分。）26.根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，下列情形中属于公共利益需要的有（）。A.国防和外交的需要B.由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要C.由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要D.房地产开发企业建设商品住宅的需要E.由政府组织实施的旧城区改建的需要27.国有土地上房屋征收补偿包括（）。A.被征收房屋价值的补偿B.因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿C.因征收房屋造成的停产停业损失的补偿D.被征收人子女教育费用补偿E.市、县级人民政府依法给予的补助和奖励28.下列房地产中，不得抵押的有（）。A.土地所有权B.依法被查封、扣押、监管的房地产C.所有权、使用权不明或者有争议的房地产D.企业所有的厂房E.以公益为目的的非营利学校的教育设施29.下列用地中，可以通过划拨方式取得国有建设用地使用权的有（）。A.国家机关用地和军事用地B.城市基础设施用地和公益事业用地C.国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地D.商品住宅用地E.法律、行政法规规定的其他用地30.房地产估价机构不得从事的行为有（）。A.以不正当手段承揽评估业务B.出具有虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏的估价报告C.允许其他机构以本机构名义开展估价业务D.对本机构注册房地产估价师出具的估价报告进行内部审核E.擅自转让受托的估价业务31.房地产交易包括（）。A.房地产转让B.房地产抵押C.房屋租赁D.房地产咨询E.房地产估价32.下列情形中，承受土地、房屋权属可以依法免征契税的有（）。A.国家机关承受房屋用于办公B.非营利性学校承受房屋用于教学C.某企业购买办公楼D.法定继承人通过继承承受房屋权属E.婚姻关系存续期间夫妻之间变更房屋权属33.下列房产免征房产税的有（）。A.国家机关自用房产B.宗教寺庙自用房产C.个人出租的住房D.名胜古迹自用房产E.由国家财政部门拨付事业经费的单位自用房产34.房地产估价应当遵循的原则包括（）。A.独立、客观、公正原则B.合法原则C.价值时点原则D.替代原则E.最高最佳利用原则35.以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合的条件包括（）。A.按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书B.按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的20%以上C.属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件D.转让房地产时房屋已经竣工E.按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上三、判断题（本大题共10小题，每小题1分，共10分。正确的填“对”，错误的填“错”。）36.国家实行土地所有权和土地使用权相分离的制度，土地所有权可以依法转让。（）37.房地产转让应当签订书面转让合同，合同中应载明土地使用权取得的方式。（）38.房地产抵押合同自办理抵押登记时生效。（）39.房屋租赁当事人应当向房地产管理部门办理租赁登记备案，未备案的租赁合同无效。（）40.房地产估价师可以同时在两个或两个以上房地产估价机构从事估价业务。（）41.对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。（）42.房地产开发企业预售商品房所得款项，必须用于有关的工程建设。（）43.土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，经原出让方同意即可，无需调整土地出让金。（）44.房产税依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%；对个人出租住房，减按4%的税率征收房产税。（）45.房地产估价的价值时点必须与估价报告出具日期一致。（）四、简答题（本大题共3小题，每小题5分，共15分。）46.简述国有土地上房屋征收中公共利益情形的种类。47.简述房地产估价机构在估价活动中不得有的行为，至少列出5项。48.简述房地产抵押估价报告中变现能力分析应当披露的主要内容。五、综合分析题（本大题共3小题，共30分。其中第49题10分，第50题10分，第51题10分。）49.某市为修建轨道交通，依法作出国有土地上房屋征收决定。被征收人赵某对房地产价格评估机构出具的评估报告有异议。问题：（1）赵某对评估结果有异议，可以依法采取哪些救济措施？（2）若赵某与房屋征收部门在签约期限内达不成补偿协议，市、县级人民政府应如何处理？（3）若赵某对补偿决定不服，可以采取哪些法律救济？（4）若赵某在法定期限内既不申请行政复议也不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁，政府可以采取何种措施？50.某企业以出让方式取得一宗国有建设用地使用权，土地面积为40000㎡，出让合同约定容积率为1.8，土地出让金总额为43200万元。后经依法批准将容积率提高到2.3。假定该宗地所在区域同类用途楼面地价为6000元/㎡，不考虑其他因素。问题：（1）计算原出让合同对应的楼面地价。（2）计算容积率提高后新增总建筑面积。（3）按楼面地价法计算应补缴的土地出让金。51.某房地产估价机构受银行委托，对一套住宅进行抵押价值评估。经查，该住宅未设立法定优先受偿权下的市场价值为320万元；至价值时点，该住宅已设定抵押担保的债权余额为50万元，发包人尚欠承包人工程价款15万元，其他法定优先受偿款5万元。问题：（1）计算该住宅的法定优先受偿款总额。（2）计算该住宅的抵押价值。（3）若银行拟发放贷款额度为抵押价值的70%，计算最高贷款额度。（4）简述估价机构在抵押估价报告中应就变现能力分析披露哪些主要内容。参考答案及解析一、单项选择题1.A解析：商业、旅游、娱乐用地最高出让年限为40年；居住用地70年，工业、教育、科技、文化、卫生、体育、综合或其他用地50年。2.C解析：满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。3.A解析：作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。4.C解析：商品房预售条件之一：按提供预售的商品房计算，投入开发建设资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。5.B解析：房地产估价师注册有效期为3年。延续注册应在有效期届满前30日提出。6.C解析：根据资产评估法，评估档案保存期限不少于15年；属于法定评估业务的，保存期限不少于30年。本题未限定法定评估，选15年。7.C解析：预告登记后，自能够进行不动产登记之日起90日内未申请登记的，预告登记失效。8.B解析：契税法规定契税税率为3%～5%，具体适用税率由省、自治区、直辖市人民政府在幅度内提出并报同级人大常委会决定。9.A解析：从价计征房产税的税率为1.2%；从租计征税率为12%。个人出租住房减按4%征收，但不是一般规定。10.C解析：商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当采用招标、拍卖或者挂牌方式出让。商品住宅用地必须招拍挂。11.C解析：房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定。12.C解析：租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。13.B解析：以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当报有批准权的人民政府批准。准予转让的，由受让方办理土地使用权出让手续并缴纳出让金。14.B解析：房地产转让实行房地一体原则，房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让。15.B解析：以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押；以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。16.D解析：征收农用地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的补偿费用，并安排被征地农民社会保障费用。耕地占用税不属于征收补偿费用。17.B解析：单位和职工住房公积金缴存比例均不得低于职工上一年度月平均工资的5%，不高于12%。18.B解析：根据经济适用住房管理规定，购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易。19.A解析：房地产估价机构接受委托后，估价业务应当由本机构注册房地产估价师办理，不得转让给其他机构。20.C解析：房地产估价师只能在一个房地产估价机构执业，不得同时在两个或者两个以上机构执业。21.C解析：被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。22.B解析：划拨土地使用权一般没有使用期限限制，但不得随意转让、出租、抵押；符合条件转让时应报批准并补缴出让金。其主要适用于非商业用途。23.D解析：房地产估价基本方法包括比较法、收益法、成本法、假设开发法等，清算法不属于房地产估价基本方法。24.C解析：企业所有的办公用房可以设定抵押。所有权不明、被查封以及非营利公益设施均不得抵押。25.B解析：房地产估价报告应当由至少两名承办该业务的注册房地产估价师签名，并加盖房地产估价机构公章。二、多项选择题26.ABCE解析：房地产开发企业建设商品住宅属于商业开发，不属于公共利益需要。27.ABCE解析：征收补偿包括被征收房屋价值、搬迁与临时安置、停产停业损失以及政府给予的补助和奖励，不包括子女教育费用补偿。28.ABCE解析：土地所有权、被查封房地产、权属有争议房地产、非营利公益设施均不得抵押。企业所有的厂房可以抵押。29.ABCE解析：商品住宅用地应当通过出让等有偿方式取得，不得以划拨方式取得。国家机关、军事、城市基础设施、公益事业、国家重点扶持基础设施等用地可以划拨。30.ABCE解析：对本机构估价报告进行内部审核属于正常质量控制，不属于禁止行为。31.ABC解析：房地产交易包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。咨询、估价属于房地产中介服务，不是交易行为。32.ABDE解析：某企业购买办公楼应依法缴纳契税，不属于免征情形。33.ABDE解析：个人出租住房不是免征房产税，而是减按4%税率征收。34.ABCDE解析：房地产估价应遵循独立客观公正、合法、价值时点、替代、最高最佳利用等原则。35.ACE解析：房屋建设工程应完成开发投资总额的25%以上；成片开发土地应形成工业用地或其他建设用地条件。法律不要求房屋已经竣工。三、判断题36.错解析：土地所有权不得转让，可依法转让的是土地使用权。37.对解析：房地产转让应当签订书面转让合同，合同应载明土地使用权取得方式。38.错解析：抵押合同自成立时生效，但以建筑物等不动产抵押的，抵押权自登记时设立。合同生效与抵押权设立是两个不同问题。39.错解析：房屋租赁登记备案是管理性规定，未备案不导致租赁合同无效。40.错解析：房地产估价师只能在一个房地产估价机构执业。41.对解析：被征收房屋价值补偿不得低于征收决定公告之日类似房地产市场价格。42.对解析：商品房预售所得款项必须用于有关的工程建设。43.错解析：改变土地用途应当经出让方和规划部门同意，重新签订或变更出让合同，并相应调整土地出让金。44.对解析：房产税从租计征税率为12%；个人出租住房减按4%征收。45.错解析：价值时点是估价结果对应的日期，可以与报告出具日期不同。四、简答题46.参考答案：国有土地上房屋征收的公共利益情形包括：（1）国防和外交的需要；（2）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；（3）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；（4）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；（5）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；（6）法律、行政法规规定的其他公共利益需要。47.参考答案：房地产估价机构不得有的行为包括：（1）不得违反法律、行政法规、规章和估价技术规范开展估价业务；（2）不得出具有虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏的估价报告；（3）不得以不正当手段承揽估价业务；（4）不得允许其他机构以本机构名义开展估价业务；（5）不得冒用其他机构名义开展估价业务；（6）不得擅自转让受托的估价业务；（7）不得向委托人、