物业纠纷处理指南-物业费公共区域维修基金争议

物业纠纷处理指南——物业费/公共区域/维修基金争

议

标签：物业费纠纷|公共收益维权|维修基金使用|业主权利|2026物业新规

日期：2026年9月15日

目录

第一章2026年物业纠纷法律环境核心变化

第二章物业费争议：拒缴边界与减免标准

第三章公共区域争议：收益归属与维权路径

第四章维修基金争议：使用条件与操作流程

第五章完整维权案例

第六章投诉书与起诉状模板

第七章行政投诉与诉讼操作流程

第八章证据准备清单

第九章十大避坑指南

第十章常见问题解答

附录速查表

第一章2026年物业纠纷法律环境核心变化

1.1民法典物业服务合同章全面落地

《民法典》第九百三十七条至第九百五十条专章规定物业服务合同，明确了物业服务人的义务边界、业主的缴费义务

以及双方的违约责任。核心条款包括：

第九百四十二条：物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区

域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。

第九百四十三条：物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及

维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。

第九百四十四条：业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业

主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃

气等方式催交物业费。

1.2最高人民法院发布物业服务合同纠纷典型案例

最高人民法院从各地法院报送的案例中选出五个典型案例予以发布，为物业纠纷矛盾预防化解提供示范引导。案例涵

盖业主不得以房屋质量问题拒缴物业费、物业服务人不得以限制使用门禁方式催交物业费、物业服务合同终止后原物

业服务人拒不退场等典型争议。

1.3公共收益管理成为全国集中整治重点

2025年，中央纪委国家监委、住房城乡建设部将“整治物业服务履约不到位、侵占业主公共收益等问题”纳入集中整治

群众身边不正之风和腐败问题范围，作为全国集中推进的16件民生实事之一。各地陆续出台公共收益管理指导意见，

要求物业服务企业建立公共收益独立会计核算账户，不得将公共收益与企业其他收支合用一个会计账户。

1.4物业费减免司法裁量标准逐步明确

2026年司法实践中，法院对物业费减免的裁量标准逐步细化：服务瑕疵属实的，根据瑕疵持续时间、严重程度、小区

整体服务状况综合裁量——轻微瑕疵不减、一般瑕疵减10%～20%、严重瑕疵最高不超过30%，杜绝全额拒缴物业费

裁判方式。

第二章物业费争议：拒缴边界与减免标准

2.1业主不能拒缴物业费的四种情形

根据最高人民法院典型案例和司法实践，以下情形不能作为拒缴物业费的合法理由：

情形一：房屋质量问题。在最高人民法院发布的某物业公司诉徐某某物业服务合同纠纷案中，业主以其房屋厨房设计

不合理、排烟倒灌等问题为由辩称不应交纳物业费。审理法院认为，厨房设计不属于物业服务人应承担的义务，属于

商品房买卖合同法律关系中的履行瑕疵问题，与物业服务合同不属于同一法律关系，责任主体并不相同。业主以房屋

质量问题为由抗辩主张不应支付物业费缺乏依据，最终判决业主支付物业费4500余元。

情形二：房屋空置未入住。物业交付后的物业服务费用，由业主按合同约定方式支付。空置并非拒缴物业费的理由，

符合条件的可按比例减免，超出期限则需足额缴纳。

情形三：未接受或无需接受物业服务。民法典第九百四十四条明确规定，物业服务人已经按照约定和有关规定提供服

务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

情形四：物业服务存在一般瑕疵。物业服务瑕疵不是拒交物业费的正当理由。物业服务费主要是针对全体业主和整体

区域的公共性服务收费，涉及全体业主和整个小区的公共利益。业主若认为物业公司提供的物业服务存在局部瑕疵而

拒交物业费，很可能导致物业公司经费不足、运营不畅，进而影响服务质量，致使物业服务进入恶性循环。

2.2物业费可以主张减免的情形与标准

物业服务存在明显瑕疵。如果物业服务确实存在安保、卫生等方面较大瑕疵的，业主可以积极留存证据，法院也会支

持业主适当减免部分物业费的主张。2026年司法实践中的裁量标准为：

瑕疵程度减免幅度判断标准

轻微瑕疵不减个别服务不到位，不影响合同主要目的实现

一般瑕疵减10%～20%存在多项服务不达标，但未严重影响业主生活

严重瑕疵最高不超过30%服务或管理不善已影响业主正常生活且达到一定程度

典型案例：株洲市荷塘区人民法院审理的一起案件中，A物业公司未有效监管小区装饰装修导致楼栋墙体受损、停车管

理无序、消防设施未定期检查，法院认定物业公司确实存在服务瑕疵，依法判决业主酌情按照合同约定的85%支付物

业费，即减免15%。

长沙市岳麓区人民法院案例：业主何某因房屋外墙排烟管道严重返烟，物业公司知悉后未采取合理有效措施消除妨

碍，法院综合考量后酌情认定对返烟争议期间的物业费按85%计算，同时判令物业公司对业主在外租房的合理损失承

担25%的赔偿责任。

2.3空置房物业费减免政策

各地对空置房物业费减免标准存在差异：

地区/政策减免标准

十堰市房屋交付后空置一年（含）内按70%支付，超过一年全额支付

济南市空置6个月以上按不超过60%交纳

郴州市连续空置不超过24个月按70%，超过24个月按80%

蚌埠市半年以上未入住且月用电量不足2度，按90%交纳

邢台市主城区按70%标准收取

申请空置房减免的操作步骤：

第一步：确认所在地区的空置房物业费减免政策。可向当地住建局或物价部门咨询。

第二步：向物业服务企业提交书面空置申请，说明空置起始时间和原因。

第三步：与物业公司共同确认水、电、气使用情况（原则上以水电气使用情况为衡量标准）。

第四步：双方签订房屋空置协议，明确减免比例和适用期间。

第五步：保留空置申请、确认记录和空置协议的副本。

2.4物业公司违规收费的维权路径

根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，物业服务人违反物业服务合同约

定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩

的，人民法院应予支持。业主请求物业服务人退还其已经收取的违规费用的，人民法院应予支持。

物业服务合同的权利义务终止后，业主请求物业服务人退还已经预收、但尚未提供物业服务期间的物业费的，人民法

院应予支持。

第三章公共区域争议：收益归属与维权路径

3.1公共收益的法律归属

民法典规定，建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属

于业主共有。公共收益的使用和分配应当由业主大会决定。物业服务企业利用小区共有部分从事经营活动（如出租地

面停车位、利用公共墙面做广告等）所获收益，依法属于全体业主共有，而非由物业服务企业所有。

公共收益的一般来源包括：电梯广告收益、公共墙面广告收益、地面停车位租金、快递柜进场费、公共场地租赁费、

通信基站场地费等。

3.2公共收益的公示要求

物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置和物业信息系统公开上一季度业主共有部分的经营和收益情况。公共收

益管理单位应当建立公共收益收支情况台账清册、资料档案，每半年在物业服务区域显著位置和通过互联网方式公示

一次公共收益取得、使用情况、经营合同签订等情况。业主有权查询与公共收益相关的收支明细。

操作指引：业主如发现物业公司从未公示公共收益或公示内容不真实，可以向当地住建局物业管理处提交书面投诉，

要求责令物业限期公开。投诉时应附业主身份证明、物业拒绝查询的记录（如录音、聊天记录）、前期投诉回执等材

料。

3.3物业公司擅自占用公共区域的维权路径

在江门市中级人民法院审结的一起建筑物区分所有权纠纷案中，某物业公司与某商行签订商铺买卖合同，将其管理的

小区5幢首层架空层交付给某商行使用。黄某等24名业主起诉至法院，请求物业公司及商行将架空层恢复原状并腾退返

还。

法院审理后认为，根据《民法典》第二百八十七条及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若

干问题的解释》第十四条，案涉架空层属于小区业主所有，被告未经业主同意擅自将架空层用作他用侵害了业主的合

法权益。法院判决物业公司对案涉架空层排除妨害并恢复原状，商行退出案涉架空层。

维权路径：

第一步：确认公共区域权属。查阅购房合同中的面积分摊约定、小区规划图纸，确认争议区域属于业主共有部分。

第二步：向物业公司发出书面函件，要求停止占用、恢复原状并公示相关收益。

第三步：向当地住建局物业管理处投诉举报。

第四步：如行政投诉无效，可向人民法院提起诉讼，请求排除妨害、恢复原状或赔偿损失。

3.4公共收益维权证据准备

证据类型具体内容证明目的

权属证据购房合同面积分摊约定、小区规划图纸证明争议区域属于共有部分

侵权证据广告位照片、停车位收费记录、快递柜进场照片证明物业公司占用共有部分经营

收益证据广告合同（如有）、收费标准公示证明经营收益金额

公示证据物业公司历年公示记录（或未公示的证明）证明物业公司未履行公示义务

沟通记录向物业公司发出的书面函件及回复证明业主已主张权利

第四章维修基金争议：使用条件与操作流程

4.1维修基金的使用范围

住宅专项维修资金主要用于住宅共用部位和共用设施设备在保修期满后的维修、更新与改造。

共用部位包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

共用设施设备包括：电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性

文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

不得从维修资金中列支的情形：依法应当由建设单位或者施工单位承担的维修、更新和改造费用；依法应当由相关单

位承担的供水、供电、供气、供热等管线和设施设备的维修养护费用；应当由当事人承担的因人为损坏所需的修复费

用。

4.2维修基金使用条件

余额要求：账户余额不得低于首期交存额的30%。

表决要求：一般使用须经专有部分面积占比2/3以上且人数占比2/3以上的业主参与表决，并经参与表决中面积和人数

均过半同意。

续交条件：业主分户账面维修资金余额不足首期交存额30%的，应当及时续交。

4.3维修基金一般使用流程

第一步：申请勘察。由业主或物业等提出申请，主管部门现场核查并确认是否符合使用条件。

第二步：制定方案并征求意见。制定维修计划和预算，征求相关业主意见并表决，结果公示不少于5天。

第三步：报备施工。公示无异议后报主管部门备案，组织施工。

第四步：验收公示。工程竣工后组织验收，街道参与确认，并将决算和费用分摊公示不少于5天。

第五步：资金划拨。提交申请表、合同、决算书、验收证明、公示材料等，办理资金拨付。

4.4维修基金应急使用流程

应急使用适用于危及人身安全、房屋使用安全和公共安全的紧急情况，包括：屋面、墙体防水损坏造成严重渗漏的；

电梯故障危及人身安全的；二次供水、排水系统中涉及的设施设备发生故障影响使用的；消防设施故障等。

应急使用原则：事前不用表决、事后再行公示。应急维修开工3日内可拨付30%工程款，计划使用和一般使用原则上开

工7日内拨付总工程款的50%，竣工验收后15日内再拨付剩余工程款。

异议处理：维修资金列支范围内专有部分占比三分之一以上的业主且人数占比三分之一以上的业主对应急使用维修资

金提出书面反对意见的，暂停应急使用，查实后按一般使用开展表决。

4.5维修基金违规使用的投诉路径

如发现物业公司违规使用维修资金（如事前无工程量审价、事后无完工审核、工程发包给无资质个人等），可以采取

以下措施：

第一步：收集证据。核查维修合同、施工方资质、验收报告等材料，保存物业通知、会议记录、业主群聊天记录，对

已申报的维修项目进行现场拍照或录像，对比实际施工情况。

第二步：向物业或当地住建局申请公开维修基金的使用明细。

第三步：向当地住建局提交书面举报，要求立案调查。举报材料包括：举报信、业主身份证明、维修合同及施工方资

质材料、现场照片或视频、维修基金使用明细申请回执等。

第四步：如主管部门不作为，可向上级住建部门或纪检监察部门反映。

第五章完整维权案例

5.1物业费减免案例：烟管返烟维权

案例背景：2019年3月，某物业公司与小区建设单位签订《前期物业服务合同》。业主何某于2019年4月购房，2022年

5月办理收房手续并按约缴纳物业费至2023年6月。2023年11月，何某发现房屋邻近的外墙排烟管道因施工遗留问题严

重返烟，室内异味刺鼻，影响正常居住。经何某多次投诉，物业公司进行了一次简单排查处理，且未实际解决问题。

此后，物业公司既未主动联系建设单位复检，也未持续跟进整改。直至2024年9月，该问题才由建设单位介入解决。

期间，何某在外租房，并自2023年7月起停止缴纳小区物业费。

维权操作：

第一步：固定证据。何某保留了多次投诉的记录、在外租房的合同和费用凭证、房屋返烟的照片和视频。

第二步：提起反诉。物业公司起诉何某追索物业费后，何某提起反诉，请求免除争议期间物业费并赔偿在外租房损

失。

第三步：法院判决。长沙市岳麓区人民法院认为，房屋外墙排烟管道属于业主共有部分，物业公司在知悉返烟问题后

虽与建设单位进行过沟通，但之后并未采取合理有效的措施消除妨碍，未充分履行维护义务，存在服务瑕疵。法院酌

情认定对返烟争议期间的物业费按85%计算，同时鉴于物业公司服务瑕疵与何某在外租房损失之间存在一定因果关

系，酌情认定物业公司对该合理损失承担25%的赔偿责任。最终判决何某向物业公司支付物业费8017元，物业公司向

何某支付在外租房的合理损失2926元。

案例启示：物业履职瑕疵不等同于根本违约，司法实践中通常是人民法院酌情核减物业费的裁量因素。物业服务的好

坏应当结合多方面因素来判断，不能因物业公司在某一时期某一项目上存在履职瑕疵，就全盘否定。

5.2公共收益案例：架空层被物业擅自占用

案例背景：2021年1月30日，某物业公司与某商行签订商铺买卖合同，将其管理的小区5幢首层架空层交付给某商行使

用。黄某等24名业主认为，案涉5幢架空层的权属归全部业主所有，物业公司与业主之间约定业主对房屋的公共部位与

公用房屋进行面积分摊，包括该幢共有建筑面积、功能共有建筑面积及本层共有建筑面积。案涉架空层位于5幢首层，

按合同约定属于本幢楼的共有建筑面积。

维权操作：

第一步：确认权属。业主查阅购房合同中的面积分摊约定，确认架空层属于共有建筑面积。

第二步：集体起诉。黄某等24名业主起诉至法院，请求物业公司及商行将案涉架空层恢复原状并腾退返还。

第三步：法院判决。法院审理后认为，根据《民法典》第二百八十七条及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权

纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，案涉架空层属于小区业主所有，被告未经业主同意擅自将架空层用作

他用侵害了业主的合法权益。法院判决物业公司对案涉架空层排除妨害并恢复原状，商行退出案涉架空层。

案例启示：物业公司擅自占用、处分业主共有部分进行经营性活动，业主有权请求排除妨害、恢复原状或赔偿损失。

多名业主可以作为全体业主的代表联合提起诉讼。

5.3维修基金案例：公共雨水管堵塞致业主家被淹

案例背景：2023年7月，一场强降雨突袭武汉。家住某小区顶楼的陈先生回家后发现家中涌入大量积水，刚装修好的

房屋墙面起皮、地板变形、木质家具受潮损毁。经排查，积水来自穿过他家阳台的楼栋公共雨水管——因管道排水不

畅，大量雨水从屋面板下方的雨水斗溢出，倒灌进室内。

维权操作：

第一步：固定证据。陈先生第一时间对现场进行了拍照和录像，保留了损失清单。

第二步：申请司法鉴定。法院依申请委托鉴定机构对反水原因及损失进行司法鉴定。现场勘验显示，涉案雨水管内壁

有厚约2.5厘米的沉积物，管道内部被果壳、毛发等生活垃圾严重堵塞。

第三步：法院判决。法院认为，公共雨水管属于小区共有设施，物业公司负有定期疏通、保障其正常运转的义务。鉴

定结论足以证明物业公司在设施维护中存在清理不到位的违约行为。最终判决物业公司赔偿陈先生各项损失2.3万余

元，承担鉴定费用2.1万余元，合计4.4万余元。

案例启示：物业服务不能仅靠“巡查记录”走形式，需将维护义务落到实处。业主遭遇类似纠纷时，应第一时间固定现

场证据，必要时通过司法鉴定维护自身合法权益。

第六章投诉书与起诉状模板

6.1物业费纠纷投诉书模板

物业服务投诉书

致：____住房和城乡建设局（物业管理处）

投诉人：____（姓名），身份证件号码：____，联系电话：____，住址：____（小区名称、楼栋、房号）。

被投诉人：____（物业公司全称），统一社会信用代码：____，法定代表人：____，地址：____。

投诉事项

一、请求责令被投诉人纠正物业服务中的违规行为；

二、请求责令被投诉人退还违规收取的费用人民币__元；

三、请求责令被投诉人限期整改，提升物业服务质量。

事实与理由

投诉人系____小区__栋__室业主，被投诉人系该小区物业服务企业。

被投诉人存在以下违规行为：

（一）物业服务不达标。具体表现为：____（如安保不到位、卫生清洁不达标、公共设施维护缺失等，附照片、视频证

据）。

（二）违规收费。被投诉人擅自____（如扩大收费范围、提高收费标准、重复收费等）。

（三）未履行公示义务。被投诉人未按规定公示____（如物业费收支明细、公共收益情况等）。

根据《民法典》第九百四十三条、第九百四十四条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的

解释》第二条，被投诉人的上述行为违反了法律规定，侵害了投诉人的合法权益。

证据清单

1.投诉人身份证复印件

2.物业服务合同

3.物业费缴费凭证

4.物业服务不到位的照片/视频

5.其他证据：____

此致

投诉人（签名）：____

日期：__年月日

6.2公共收益投诉举报信模板

关于____小区物业公司侵占业主公共收益的举报信

致：____住房和城乡建设局

举报人：____（姓名），身份证件号码：____，联系电话：____，住址：____（小区名称、楼栋、房号）。

被举报人：____（物业公司全称），统一社会信用代码：____。

举报事项

一、请求依法查处被举报人侵占业主公共收益的行为；

二、请求责令被举报人公示自__年月以来的公共收益收支明细；

三、请求责令被举报人将侵占的公共收益退还至业主共有账户。

事实与理由

举报人系____小区业主。该小区依法存在以下公共收益：电梯广告收益、公共区域广告收益、地面停车位租金、快递柜

进场费等，均属于全体业主共有。

被举报人存在以下违规行为：

（一）未按规定公示公共收益。自被举报人入驻小区以来，从未按法律规定每半年公示一次公共收益收支情况。

（二）涉嫌侵占公共收益。被举报人未将公共收益存入独立账户，涉嫌私自截留、挪用。

（三）未建立公共收益独立会计核算账户。被举报人将公共收益与企业其他收支合用一个会计账户。

根据《民法典》第九百四十三条、第二百八十二条及相关规定，被举报人的上述行为严重侵害了全体业主的合法权

益。

证据清单

1.举报人身份证复印件

2.购房合同（证明业主身份）

3.小区公共区域经营照片

4.物业公司未公示公共收益的记录

5.其他证据：____

此致

举报人（签名）：____

日期：__年月日

6.3物业服务合同纠纷民事起诉状模板

民事起诉状

原告：____，性别：，身份证件号码：____，住址：____，联系电话：____。

被告：____（物业公司全称），统一社会信用代码：____，住所地：____，法定代表人：____，联系电话：____。

案由：物业服务合同纠纷

诉讼请求

一、请求判令被告赔偿因其未尽物业服务义务给原告造成的损失人民币__元；

二、请求判令被告承担本案全部诉讼费用。

事实与理由

原告系____小区__栋__室业主，被告系该小区物业服务企业。

__年月日，因被告未履行____（如公共管道维护义务、安保义务等），导致原告____（如房屋被淹、财物被盗等），造

成损失人民币__元。

根据《民法典》第九百四十二条，物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营

管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。

被告未履行上述义务，构成违约，应当承担赔偿责任。

证据清单

1.原告身份证复印件

2.物业服务合同

3.损失证据（照片、视频、费用凭证等）

4.与物业公司的沟通记录

5.其他证据：____

此致

____人民法院

具状人（签名）：____

日期：__年月日

第七章行政投诉与诉讼操作流程

7.1行政投诉流程

第一步：确定受理机关。物业纠纷可向以下部门投诉：当地住建局物业管理处（物业服务履约不到位）；市场监督管

理部门（物业收费违规）；街道办事处/乡镇人民政府（指导业委会成立、调解物业纠纷）。

第二步：提交投诉材料。可通过线上政务服务平台或线下政务服务窗口提交投诉申请。材料包括：投诉书、业主身份

证明、物业服务合同、证据材料等。

第三步：受理与办理。一般事项3个工作日内办结反馈，复杂事项7个工作日内办结反馈，特殊事项按规定时限推进并

及时告知进展。

7.2民事诉讼流程

第一步：确定管辖法院。物业服务合同纠纷一般由被告住所地或合同履行地人民法院管辖。合同履行地通常为小区所

在地。

第二步：准备起诉材料。包括：起诉状（按被告人数+1份）、原告身份证复印件、证据材料及证据清单。

第三步：立案。可通过现场立案或“人民法院在线服务”微信小程序网上立案。

第四步：开庭审理。法院组织调解或作出判决。

7.3业主委员会成立流程

如小区尚未成立业主委员会，业主可通过以下流程推动成立：

第一步：提出申请。物业管理区域内已交付使用的物业建筑面积达到50%以上，或20%以上业主联名，可向街道办事

处提出成立业主大会的书面要求。

第二步：成立筹备组。街道办事处或乡镇人民政府在收到备案申请后，应在60日内组织成立业主大会会议筹备组，筹

备组由业主、建设单位、乡镇人民政府、街道办事处、社区居民委员会的代表组成。

第三步：筹备组开展筹备工作。确认业主身份和专有部分面积，确定业主大会的召开时间、地点和形式，起草管理规

约、业主大会议事规则，确定业主委员会候选人产生办法和选举办法。

第四步：召开业主大会。应提前15日通知全体业主，通过管理规约、议事规则，选举产生业主委员会成员。

第五步：备案。业主委员会产生后应在规定期限内向街道办事处和区物业管理行政主管部门备案。

第八章证据准备清单

8.1物业费纠纷证据清单

序号证据类型具体内容证明目的

1物业服务合同前期物业服务合同或业主大会选聘合同证明双方权利义务

2物业费缴费凭证银行转账记录、收据证明缴费情况

3服务瑕疵证据现场照片、视频、录音证明物业服务不达标

4沟通记录与物业公司的微信/短信/邮件记录证明已向物业反映问题

5空置证明水电气使用记录、空置协议证明房屋空置事实

6违规收费证据收费通知、缴费凭证证明物业违规收费

8.2公共收益纠纷证据清单

序号证据类型具体内容证明目的

1权属证据购房合同面积分摊约定、规划图纸证明共有部分范围

2经营证据广告位照片、停车位收费记录、快递柜照片证明存在公共收益

3公示证据物业公司公示记录（或未公示的证明）证明未履行公示义务

序号证据类型具体内容证明目的

4沟通记录向物业发出的查询函及回复证明已主张知情权

5收益估算证据同区域广告位市场价、停车收费标准估算公共收益金额

8.3维修基金纠纷证据清单

序号证据类型具体内容证明目的

1维修合同施工合同、施工方资质证明证明维修项目及承包方

2验收报告竣工验收材料证明维修是否完成

3现场证据维修项目现场照片/视频对比实际施工情况

4费用明细维修基金使用明细申请回执证明资金使用情况

5业主表决记录业主大会决议、签字记录证明是否经合法表决

第九章十大避坑指南

坑1：以房屋质量问题拒缴物业费

典型场景：房屋漏水、墙体开裂，业主以此为由拒缴物业费。后果：法院认定房屋质量问题属于业主与建设单位的法

律关系，与物业服务合同不属于同一法律关系，不能以此拒缴物业费。正确做法：向建设单位主张房屋质量责任，物

业费另行缴纳。

坑2：物业服务有瑕疵就全额拒缴

典型场景：小区安保不到位、卫生清洁差，业主全额拒缴物业费。后果：法院认定物业服务瑕疵不构成根本违约，业

主拒交全部物业费无法律依据。正确做法：留存服务瑕疵证据，向法院主张适当减免物业费（一般瑕疵减10%-20%，

严重瑕疵最高减30%）。

坑3：空置房不办手续就拒缴

典型场景：房屋空置未入住，业主直接拒缴物业费。后果：空置并非拒缴物业费的理由，未办理空置确认手续的，需

全额缴纳。正确做法：向物业公司提交书面空置申请，与物业公司共同确认水电气使用情况，签订空置协议后按当地

政策比例缴纳。

坑4：物业公司断水断电催费

典型场景：业主欠费，物业公司以停水停电方式催缴。后果：民法典第九百四十四条第三款明确规定，物业服务人不

得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。正确做法：如遇断水断电，可向住建局投诉或向法院起

诉，要求恢复供应并赔偿损失。

坑5：公共收益不闻不问

典型场景：电梯广告、停车位租金等收益被物业公司独占，业主不知情。正确做法：定期要求物业公司公示公共收益

收支情况。如物业公司拒不公示，可向住建局投诉或向法院起诉。

坑6：维修基金使用不参与表决

典型场景：物业公司动用维修基金维修项目，业主未参与表决。正确做法：一般使用须经专有部分面积占比2/3以上且

人数占比2/3以上的业主参与表决，并经参与表决中面积和人数均过半同意。如发现物业公司未经表决擅自使用，可向

住建局举报。

坑7：不成立业主委员会

典型场景：小区入住多年未成立业委会，物业公司“一家独大”。正确做法：物业管理区域内已交付使用的物业建筑面

积达到50%以上，或20%以上业主联名，可向街道办事处提出成立业主大会的书面要求。业委会成立后，可与物业公

司协商、要求限期整改，必要时表决更换物业公司。

坑8：投诉渠道选错

典型场景：物业费违规收费向住建局投诉，物业服务不到位向物价局投诉。正确做法：物业服务履约不到位向住建局

物业管理处投诉；物业收费违规向市场监督管理部门投诉；业主委员会成立相关问题向街道办事处咨询。

坑9：不保留物业服务瑕疵证据

典型场景：物业服务差，但没有任何照片、视频或沟通记录。后果：诉讼中无法证明物业服务存在瑕疵，减免物业费

的主张难以获得支持。正确做法：发现服务问题时及时拍照、录像，保留与物业公司的沟通记录，必要时申请司法鉴

定。

坑10：不知道“通知-删除”后如何应对

典型场景：向物业公司发出书面整改通知后，物业公司不予理睬。正确做法：向住建局物业管理处提交书面投诉，要

求责令物业限期整改。如主管部门不处理，可向上级部门反映或提起行政诉讼。同时可向人民法院提起诉讼，要求物

业公司承担违约责任。

第十章常见问题解答

Q1：物业服务差，可以不交物业费吗？

不可以全额拒缴。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为

由拒绝支付物业费。如果物业服务确实存在较大瑕疵，可以留存证据向法院主张适当减免物业费（一般瑕疵减

10%-20%，严重瑕疵最高减30%）。

Q2：房屋空置，物业费可以打折吗？

各地政策存在差异。例如十堰市规定房屋交付后空置一年（含）内按70%支付，超过一年全额支付；济南市规定空置6

个月以上按不超过60%交纳。建议向当地住建局咨询具体政策，并向物业公司提交书面空置申请。

Q3：物业公司断水断电催费怎么办？

民法典第九百四十四条第三款明确规定，物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。如

遇断水断电，可向住建局投诉或向法院起诉，要求恢复供应并赔偿损失。

Q4：小区公共收益归谁？

民法典规定，利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。公共收益的使用和分配应当由

业主大会决定。物业服务企业利用小区共有部分从事经营活动所获收益，依法属于全体业主共有。

Q5：物业公司不公示公共收益怎么办？

可以向当地住建局物业管理处提交书面投诉，要求责令物业限期公开。投诉时应附业主身份证明、物业拒绝查询的记

录（如录音、聊天记录）、前期投诉回执等材料。

Q6：维修基金使用需要多少业主同意？

一般使用须经专有部分面积占比2/3以上且人数占比2/3以上的业主参与表决，并经参与表决中面积和人数均过半同

意。应急使用适用于危及人身安全、房屋使用安全和公共安全的紧急情况，事前不用表决、事后公示。

Q7：维修基金应急使用适用于哪些情况？

包括：屋面、墙体防水损坏造成严重渗漏的；电梯故障危及人身安全的；二次供水、排水系统中涉及的设施设备发生

故障影响使用的；消防设施故障等。

Q8：物业公司擅自使用维修基金怎么办？

可以向当地住建局提交书面举报，要求立案调查。举报材料包括：举报信、业主身份证明、维修合同及施工方资质材

料、现场照片或视频等。同时可申请公开维修基金使用明细。

Q9：如何成立业主委员会？

物业管理区域内已交付使用的物业建筑面积达到50%以上，或20%以上业主联名，可向街道办事处提出成立业主大会

的书面要求。街道办事处核实符合条件后，组织成立筹备组，筹备组自成立之日起6个月内组织召开首次业主大会会

议。

Q10：对物业公司服务不满意，可以更换物业公司吗？

可以。前期物业服务企业系由建设单位选定，业主未参与选聘。如业主对物业服务不满意，可通过成立业主大会并选

举产生业主委员会，由业委会与物业公司协商解决，要求限期整改，必要时可表决更换物业公司。

附录速查表

速查表1：