房地产行业房价的分歧和未来演绎-四维数据看楼市基本面

正文目录地产数的“面性”：不同期场注视在不轮换 6成交量核城新+二手总求接企，内分加剧 6核心城新房二房广总求接企稳 6今年以核城房+二房义需已近企稳 8从内部同价品看市化后支逻辑 10供需优，能市新销低企稳 13成交价典城均分化剧 14结构化素计影响年手房的线 14同样本源角期楼成变化 16典型城新成刚改品主均波剧烈 17从挂牌议率交周看市卖际化 19上海5新限禁对市影响 20土拍：开仍际弱，部枢稳 25今年以投端表现对淡 25属地房回属成为续产新式 26房企：营现流修复利后善 28风险提示 29图表目录图表1：地数的“面性”：不时市关的视在断换 6图表2：2020-202520（）7图表3：2020-2025国新、手成面测算亿方） 7图表4：中城化及商住换率析 8图表5：一城新二手成套及比析 9图表6：上新、房成套分析 9图表7：北新、房成套分析 9图表8：深新、房成套分析 9图表9：广新、房成套分析 9图表10：州房手房交数析 10图表苏新、手房交数析 10图表12：京2026年6不总段房手房交数比绝额分析 图表13：海2026年6不总段房手房交数比绝额分析 图表14：圳2026年6不总段房手房交数比绝额分析 图表15：州2026年6不总段房手房交数比绝额分析 图表16：都2026年6不总段房手房交数比绝额分析 图表17：州2026年6不总段房手房交数比绝额分析 图表18：山2026年6不总段房手房交数比绝额分析 12图表19：波2026年6不总段房手房交数比绝额分析 12图表20：京2026年6月同价新手房价比均（元平方米） 12图表21：海2026年6月同价新手房价比均（元平方米） 12图表22：圳2026年6月同价新手房价比均（元平方米） 12图表23：州2026年6月同价新手房价比均（元平方米） 12图表24：都2026年6月同价新手房价比均（元平方米） 13图表25：州2026年6月同价新手房价比均（元平方米） 13图表26：山2026年6月同价新手房价比均（元平方米） 13图表27：波2026年6月同价新手房价比均（元平方米） 13图表28：同径品房交积万方） 14图表29：同径品房交积比析 14图表30：上海二手房不同总价段成交面积占比及成交均价（元每平方米）......................................................................................................................15图表31：北京二手房不同总价段成交面积占比及成交均价（元每平方米）......................................................................................................................15图表32：深圳二手房不同总价段成交面积占比及成交均价（元每平方米）......................................................................................................................15图表33：广州二手房不同总价段成交面积占比及成交均价（元每平方米）......................................................................................................................15图表34：杭州二手房不同总价段成交面积占比及成交均价（元每平方米）......................................................................................................................15图表35：苏州二手房不同总价段成交面积占比及成交均价（元每平方米）......................................................................................................................15图表36：北市300元以产同本源交价格 16图表37：上市300元以产同本源交价格 16图表38：北市300元-1200元品样房源交格 17图表39：上市300元-1200元品样房源交格 17图表40：北市1200元以产同本源交价格 17图表41：上市1200元以产同本源交价格 17图表42：上新不总价成面占及交均（每方） 18图表43：北新不总价成面占及交均（每方） 18图表44：深新不总价成面占及交均（每方） 18图表45：广新不总价成面占及交均（每方） 18图表46：杭新不总价成面占及交均（每方） 19图表47：苏新不总价成面占及交均（每方） 19图表48：上海二手房不同总价段存续挂牌套数及存续挂牌均价（元每平方米）......................................................................................................................19图表49：北京二手房不同总价段存续挂牌套数及存续挂牌均价（元每平方米）......................................................................................................................19图表50：杭州二手房不同总价段存续挂牌套数及存续挂牌均价（元每平方米）......................................................................................................................20图表51：广州二手房不同总价段存续挂牌套数及存续挂牌均价（元每平方米）......................................................................................................................20图表52：北、海广州杭二房价分析（） 20图表53：北、海广州杭二房交期分（） 20图表54：2026-2029上海度计禁数析（） 21图表55：2026年4月-2028年海度计套数套） 22图表56：海区分 22图表57：海心非核区来年禁数分（） 23图表58（23图表59：2026-2029上海行区计禁量（） 23图表60：2026-2029上海核区解房均（每方禁套数算套） 24图表61：2026-2029上海心按禁源元平米的套数测算（） 24图表62：海行区2026年6月手成价及域限房解禁后的均交价析元每方） 24图表63：2020.6-2026.6全房产发资成额亿） 25图表64：2020.6-2026.6全房新工积万平米） 25图表65：2020.6-2026.6全房产工积万平米） 26图表66：2020.6-2026.6全房产工积万平米） 26图表67：58个三本城：类企拿结构金口） 27图表68：276个通线及下级本市类型业地金口径） 27图表69：4个线：各型业地构金额径） 27图表70：32个线：各型业地构金额径） 27图表71：域房企2019~2025年属化益地金占比 28图表72：20家型：归净润TTM、性现流额析 29图表73：20家型：毛率资减值营收入归净率 29地产数据的“多面性断轮换（1（2（3（图表1：地产数据的“多面性”：不同时期市场关注的视角在不断轮换资料来源：东方财富证券研究所绘制部分化加剧核心城市新房+二手房广义总需求已接近企稳20个+2020201.6465%，202035图表2：2020-2025年20个典型城市新房、二手房成交面积（亿平方米）2.112.242.112.241.381.060.871.421.441.651.640.930.880.743.0 60%

2020

2021

2022

2023

2024

2025

50%40%30%20%10%0%二手房成交面积(亿) 新房成交面积(亿㎡) 二手房占比（右）资料来源：榆叶飞云，Choice-EDB经济数据，东方财富证券研究所备注：20416个二线城市图表3：2020-2025年全国新房、二手房成交面积测算（亿平方米）15.8816.1415.8816.1411.189.748.8112.225.455.413.082.894.742.4418.016.014.012.010.08.06.04.02.00.02020 2021 2022 2023 2024 2025二手房成交面积测算(亿㎡) 新房成交面积(亿㎡) 二手房占比（右资料来源：榆叶飞云，中原地产，Choice-EDB经济数据，东方财富证券研究所

40%35%30%25%20%15%10%5%0%备注：2020-2024年全国二手房成交面积测算=当年20城二手房成交面积*（2025年中原地产口径全国二手房成交面积/2025年20城二手房成交面积）从我国当前城镇化推进节奏与商品住宅换手市场表现来看，楼市仍有待释放的潜在需求。一方面，2023年以来，我国城镇化率虽已突破66%，但随着新市民定居、城市群县域人口集聚等趋势，我们认为后续仍有提升空间；另一2%-3%图表4：中国城镇化率以及商品住宅换手率分析5.0%70%4.5%4.0%65%3.5%3.0%60%2.5%2.0%55%1.5%1.0%50%0.5%0.0%

20102011201220132014201520162017201820192020202120222023中国：商品住宅销售套数/镇家户数 中国：城镇化率（右

45%资料来源：榆叶飞云，Choice-EDB经济数据，东方财富证券研究所备注：商品住宅换手率=商品住宅销售套数/城镇家庭户数；城镇家庭户数=城镇总人口/3（假设一户三人）今年以来核心城市新房+二手房广义总需求已接近企稳61243%629.9%‑7.73%+13.1%-15.8%，同比-4.1%；杭州和苏州新房成交套数环比都有较大幅度增长，+17.67%+32.59%‑15.78%+%%图表5：一线城市新房、二手房成交套数及同比分析800006000040000200002021-012021-032021-012021-032021-052021-072021-092021-112022-012022-032022-052022-072022-092022-112023-012023-032023-052023-072023-092023-112024-012024-032024-052024-072024-092024-112025-012025-032025-052025-072025-092025-112026-012026-032026-05

350%300%250%200%150%100%50%0%-50%-100%一线城市二手房成交数汇总() 一线城市新房成交套汇总(套新房+二手房成交套同比析（）资料来源：榆叶飞云，东方财富证券研究所 图表上海新房、二手房交数分析 图表北京新房、二手房交 -

100%80%60%40%20%-20%-40%-60%-80%2021-012021-042021-012021-042021-072021-102022-012022-042022-072022-102023-012023-042023-072023-102024-012024-042024-072024-102025-012025-042025-072025-102026-012026-04

2021-012021-042021-012021-042021-072021-102022-012022-042022-072022-102023-012023-042023-072023-102024-012024-042024-072024-102025-012025-042025-072025-102026-012026-04

100%80%60%40%20%0%-20%-40%-60%-80%新房+二手房成交套数同比分析（右）

新房成交套数(套)新房+二手房成交套数同比分析（右）资料源：榆飞，方富研究所 资料源榆飞云，方富研究所图表深圳新房、二手房交数分析 图表广州新房、二手房交数分析-

250%200%150%100%50%-50%2021-012021-042021-012021-042021-072021-102022-012022-042022-072022-102023-012023-042023-072023-102024-012024-042024-072024-102025-012025-042025-072025-102026-012026-04

2021-012021-042021-012021-042021-072021-102022-012022-042022-072022-102023-012023-042023-072023-102024-012024-042024-072024-102025-012025-042025-072025-102026-012026-04

100%80%60%40%20%0%-20%-40%-60%-80%新房成交套数(套)新房+二手房成交套数同比分析（右）

新房成交套数(套)新房+二手房成交套数同比分析（右）资料源榆飞云，方富研究所 资料源榆飞云，方富研究所图表杭州新房、二手房交数分析 图表11：苏州新房、二手房交数分析2021-012021-042021-012021-042021-072021-102022-012022-042022-072022-102023-012023-042023-072023-102024-012024-042024-072024-102025-012025-042025-072025-102026-012026-04

800%700%600%500%400%300%200%100%0%-100%-200%

2021-012021-042021-012021-042021-072021-102022-012022-042022-072022-102023-012023-042023-072023-102024-012024-042024-072024-102025-012025-042025-072025-102026-012026-04

250%200%150%100%50%0%-50%-100%二手房成交套数(套)新房成交套数(套)新房+二手房成交套数同比分析（右）

二手房成交套数(套)新房成交套数(套)新房+二手房成交套数同比分析（右）资料源榆飞云，方富研究所 资料源榆飞云，方富研究所从内部不同总价段产品看楼市分化背后的支撑逻辑30020050100300-1500200-800100-30050-3001500品，广州、杭州800万元以上产品，成都、佛山、宁波300万元以上产品。6图表12：北京2026年6月不同总价段新房、二手房成交套数同比及绝对额分析

图表13：上海2026年6月不同总价段新房、二手房成交套数同比及绝对额分析万元以上万元万元万元万元汇总

12%,4004

-38%,104-34%,814-28%,1,869-14%,4,02452%,9,78810%,16,599

万元以上万元万元万元万元汇总

-6%,617-38%,873-23%,1,03728%,1,13896%,560-7%,4,225

1%,269-5%,1,1607%,2,41819%,5,41427%,12,72820%,21,98920,00015,00010,0005,000

5,00010,00015,00020,000

30,000

20,000

10,000

10,000

20,000

30,000

资料源榆飞云，方富研究所 资料源榆飞云，方富研究所图表14：深圳2026年6月不同总价段新房、二手房成交套数同比及绝对额分析

图表15：广州2026年6月不同总价段新房、二手房成交套数同比及绝对额分析1500万元以上

800万元以上

-15%,140800-1500万元

600-800万元

-44%,125万元万元万元汇总

358%,229 -6%,82358%,229 -6%,8220%,444 18%,353-19%,5971%,67120%,1417-7%,1,3551%,86932%,2,62955613%

,5090

万元万元万元汇总

2%,1966-13%,1949

2%,469-3%,

14%,6,5137%,953810,000

5,000

5,000

10,000

10,000

5,000

5,000

10,000

资料源榆飞云，方富研究所 资料源榆飞云，方富研究所图表16：成都2026年6月不同总价段新房、二手房成交套数同比及绝对额分析

图表17：杭州2026年6月不同总价段新房、二手房成交套数同比及绝对额分析万元以上万元万元

-28%,1348-42%,1075-15%,1701

万元以上45%,692 -28%,134-29%,507 -13%,33145%,692 -28%,134-29%,507 -13%,331-21%,1105-21%,827-23%,631-8%,1,152-14%,73428%,3,3936696%万元万元万元汇总

-31%,855181%,323-25%,5302

43%,86511%,3%,86511%,1,7437%,8,17613%,-5%,1,705

万元万元汇总

-14%,3

,583730,000

20,000

10,000

10,000

20,000

30,000

10,000

5,000

5,000

10,000

资料源榆飞云，方富研究所 资料源榆飞云，方富研究所300万元以上103%,53535%,919200-300万元24%,32329%,878图表18300万元以上103%,53535%,919200-300万元24%,32329%,878

图表19：宁波2026年6月不同总价段新房、二手房成交套数同比及绝对额分析300万元以上

201%,1,016

-53%,91200-300万元6%,499-29%,183150-200万元-14%,412-6%,440万元万元汇总

-19%,462-7%,46022%,2,849

9%,1,29224%,3,28211%,5288

万元万元汇总

-44%,39136%,58511%,1,834

23%,1,71761%,

40%,6,28710,000

5,000

5,000

10,000

10,000

5,000

5,000

10,000

资料源榆飞云，方富研究所 资料源榆飞云，方富研究所图表20：北京2026年6月不同总价段新房、二手房均价同比及均价（元/平方米）-11%,99,193

图表21：上海2026年6月不同总价段新房、二手房均价同比及均价（元/平方米）3%,144,346

-4%,70,086

-3%,84,304-3%,70,396

-7%,80,932

-18%,92,382-2%,74,866500-800

0%,54,460

-8%,56,830

500-800万元

-10%,52,921

-2%,57,820300-500

7%,40,583

-6%,42,723

300-500万元

-8%,36,822

-4%,44,7430-300万元100,000

-1%,25,27350,000

-10%,50,000

100,000

0-300万元200,000

-1%,25,338100,000

1%,30,955100,000

200,000

资料源榆飞云，方富研究所 资料源榆飞云，方富研究所图表2026年6元平方米）48%,165,378

图表23：广州2026年6月不同总价段新房、二手房均价同比及均价（元/平方米）48%,74,5991500万元以上

10%,111,577

800万元以上

-5%,57,946800-1500

12%,82,338

-1%,74,763

600-800万元12%,49,506

-10%,38,697500-800万元

0%,55,919

3%,57,826

400-600

0%,40,600

-9%,35,835300-500万元

-4%,40,343

-2%,42,767

200-400

-4%,27,287

-4%,26,6030-300万元200,000

-1%,27,916100,000

-6%,29,561100,000

200,000

0-200

70,000

-1%,13,73120,000

-8%,30,000

80,000

资料源榆飞云，方富研究所 资料源榆飞云，方富研究所图表2026年6（元平方米）11%,30,956

图表25：杭州2026年6月不同总价段新房、二手房均价同比及均价（元/平方米）24%,69,083300万元以上

-9%,22,331

800万元以上

0%,58,529200-300

3%,18,900

-7%,17,684

500-800

-9%,35,500

-8%,40,105万元万元万元

-1%,12,694-5%,7,192-15%,4,226

-7%,12,782-9%,8,525-20%,4,514

万元万元万元

-2%,30,441-4%,21,460-11%,13,318

-9%,30,418-2%,24,234-10%,14,57940,000

20,000

20,000

40,000

70,00050,00030,00010,000

10,00030,00050,00070,000

资料源榆飞云，方富研究所 资料源榆飞云，方富研究所图表26：佛山2026年6月不同总价段新房、二手房均价同比及均价（元/平方米）2%,29,401

图表27：宁波2026年6月不同总价段新房、二手房均价同比及均价（元/平方米）-2%,18,622300万元以上200-300万元-1%,18,756

-27%,15,0966%,17,027

300万元以上6%,15,255200-300万元

,19,417-3%-4%,14,901-3%

-5%,14,765-2%,11,371

-3%,13,731-2%,11,214

100-200万元-29%,11,527

-7%,12,1860-100万元

-7%,8,039

-4%,6,914

0-100

-32%,6,200

-3%,8,54330,000

20,000

10,000

10,000

20,000

30,000

20,000

10,000

10,000

20,000

资料源榆飞云，方富研究所 资料源榆飞云，方富研究所供需优化，低能级城市新房销售低位企稳数据层面难以直接观测到较低能级的城市，我们采用将统计局数据减去4-6图表不同口径下商品房交（万平方米） 图表29：不同口径下商品房交积同比分析0

20,00018,00016,00014,00012,00010,0008,0006,0004,0002,0002021-042021-072021-042021-072021-102022-032022-062022-092022-122023-052023-082023-112024-042024-072024-102025-032025-062025-092025-122026-05

60%40%20%0%-20%-40%-60%2022-042022-062022-042022-062022-082022-102022-122023-042023-062023-082023-102023-122024-042024-062024-082024-102024-122025-042025-062025-082025-102025-122026-042026-06典型110城：一线 典型110城：二线 统计局-110城 典型30城典型110城：三线及以下 统计局-典型110城（右） 典型110城 统计局（调基数前）资料源榆飞云，Choice-EDB经济据，东财证研所 资料源：榆飞，Choice-EDB经济据，东财证研所成交价：典型城市均价分化加剧结构化因素预计成为影响今年二手房房价的主线61.5659%1.4（100120100-400120-300400300品629.4%1.960.6645.9%1.84需产品成交面积占比今年6月为39.3%，环比上升2.2个百分点。上海6+0.85%16月6+4.9%；666月二手房成交均价环比-2.8%，价格数据仍面临承压。图表30：上海二手房不同总价段成交面积占比及成交均价（元每平方米）

图表31：北京二手房不同总价段成交面积占比及成交均价（元每平方米）80%60%40%20%2020-012020-052020-012020-052020-092021-012021-052021-092022-012022-052022-092023-012023-052023-092024-012024-052024-092025-012025-052025-092026-012026-05

80,00070,00060,00050,00040,00030,00020,00010,000-

80%60%40%20%2020-012020-052020-012020-052020-092021-012021-052021-092022-012022-052022-092023-012023-052023-092024-012024-052024-092025-012025-052025-092026-012026-05

70,00060,00050,00040,00030,00020,00010,000-0-300万元 300-500万元500-800万元 800-1500万元1500万元以上 二手房成交均价(元/㎡，右)

0-300万元 300-500万元500-800万元 800-1500万元1500万元以上 二手房成交均价(元/㎡，右)资料源榆飞云，方富研究所 资料源榆飞云，方富研究所图表32：深圳二手房不同总价段成交面积占比及成交均价（元每平方米）

图表33：广州二手房不同总价段成交面积占比及成交均价（元每平方米）80%60%40%20%2020-012020-052020-012020-052020-092021-012021-052021-092022-012022-052022-092023-012023-052023-092024-012024-052024-092025-012025-052025-092026-012026-05

90,00080,00070,00060,00050,00040,00030,00020,00010,000-

100%80%60%40%20%2020-012020-052020-012020-052020-092021-012021-052021-092022-012022-052022-092023-012023-052023-092024-012024-052024-092025-012025-052025-092026-012026-05

40,00035,00030,00025,00020,00015,00010,0005,00000-300万元 300-500万元500-800万元 800-1500万元1500万元以上 二手房成交均价(元/㎡，右)

0-200万元 400-600万元 万元以上 二手房成交均价(元/㎡，右)资料源榆飞云，方富研究所 资料源榆飞云，方富研究所图表34：杭州二手房不同总价段成交面积占比及成交均价（元每平方米）

图表35：苏州二手房不同总价段成交面积占比及成交均价（元每平方米）80%60%40%20%2020-012020-052020-012020-052020-092021-012021-052021-092022-012022-052022-092023-012023-052023-092024-012024-052024-092025-012025-052025-092026-012026-05

40,00030,00020,00010,0000

80%60%40%20%2020-012020-052020-012020-052020-092021-012021-052021-092022-012022-052022-092023-012023-052023-092024-012024-052024-092025-012025-052025-092026-012026-05

30,00025,00020,00015,00010,0005,0000800万元以上 万元300-500万元 万元0-200万元 二手房成交均价(元/㎡，右)

400万元以上 200-400万元100-200万元 0-100万元二手房成交均价(元/㎡，右)资料源榆飞云，方富研究所 资料源榆飞云，方富研究所同样本房源视角看近期楼市成交变化3002026300图表36：北京市300万元以下产品同样本房源成交价格5004504003503002502001502021/012021/042021/012021/042021/072021/102022/012022/042022/072022/102023/012023/042023/072023/102024/012024/042024/072024/102025/012025/042025/072025/102026/012026/042026/07

图表37：上海市300万元以下产品同样本房源成交价格2021/012021/042021/012021/042021/072021/102022/012022/042022/072022/102023/012023/042023/072023/102024/012024/042024/072024/102025/012025/042025/072025/102026/012026/042026/07弘善家园-2室1厅-70.97m² -89.58m²荣丰2008-1室1厅-33.98m² -89.99m²

同润菲诗艾伦-1室1厅-55.19m²高兴花园二三四街坊-1室1厅-36.65m²桃浦七村雪松苑-1室1厅-43.77m²新凯一期-2室2厅-81.84m²资料源榆飞云，方富研究所 资料源榆飞云，方富研究所图表38：北京市300万元-1200万元产品同样本房源成交价格13001200110010009008007006005004002021/012021/042021/012021/042021/072021/102022/012022/042022/072022/102023/012023/042023/072023/102024/012024/042024/072024/102025/012025/042025/072025/102026/012026/042026/07

图表39：上海市300万元-1200万元产品同样本房源成交价格140013001200110010009008007006002021/012021/042021/012021/042021/072021/102022/012022/042022/072022/102023/012023/042023/072023/102024/012024/042024/072024/102025/012025/042025/072025/102026/012026/042026/07富力城D区-2室1厅-109.85m² 裕中西里-3室1厅-73.6m²苹果社区南区-2室1厅-96.06m² 望京西园三区-2室2厅-102.51m

天山河畔花园-2室2厅-108.59m²中远两湾城-2室2厅-101.99m²环球翡翠湾花园(公寓)-2室2厅-96.89m²万科城花新园-3室2厅-98.57m²资料源榆飞云，方富研究所 资料源榆飞云，方富研究所40：北京市1200交价格180017001600150014001300120011002021/012021/042021/012021/042021/072021/102022/012022/042022/072022/102023/012023/042023/072023/102024/012024/042024/072024/102025/012025/042025/072025/102026/012026/042026/07

图表41：上海市1200万元以上产品同样本房源成交价格20001900180017001600150014001300120011002021/012021/042021/012021/042021/072021/102022/012022/042022/072022/102023/012023/042023/072023/102024/012024/042024/072024/102025/012025/042025/072025/102026/012026/042026/07珠江帝景-3室2厅-163.54m² 观湖国际-3室1厅-175.44m²棕榈泉国际公寓-2室1厅-135.76m² -3室1厅-134.31m²

室2厅-132.11m²仁恒河滨城(一期)-3室2厅仁恒河滨花园-4室2厅-246.69m²上海绿城-3室2厅-145.27m²资料源榆飞云，方富研究所 资料源榆飞云，方富研究所典型城市新房成交以刚改产品为主，均价波动剧烈6月41.5%8.167.5%7.963.8674.1%1.4666.7%0.9654.9%6+4.5%6+2.9%6+9.5%6+5.6%66，图表42：上海新房不同总价段成交面积占比及成交均价（元每平方米）

图表43：北京新房不同总价段成交面积占比及成交均价（元每平方米）80%60%40%20%2020-012020-042020-012020-042020-072020-102021-012021-042021-072021-102022-012022-042022-072022-102023-012023-042023-072023-102024-012024-042024-072024-102025-012025-042025-072025-102026-012026-04

100000800006000040000200000

80%60%40%20%2020-012020-042020-012020-042020-072020-102021-012021-042021-072021-102022-012022-042022-072022-102023-012023-042023-072023-102024-012024-042024-072024-102025-012025-042025-072025-102026-012026-04

800007000060000500004000030000200001000000-300万元 300-500万元500-800万元 800-1500万元1500万元以上 新房成交均价(元/㎡，右)

0-300万元 300-500万元500-800万元 800-1500万元1500万元以上 新房成交均价(元/㎡，右)资料源榆飞云，方富研究所 资料源榆飞，方富研究所图表44：深圳新房不同总价段成交面积占比及成交均价（元每平方米）

图表45：广州新房不同总价段成交面积占比及成交均价（元每平方米）80%60%40%20%2020-012020-052020-012020-052020-092021-012021-052021-092022-012022-052022-092023-012023-052023-092024-012024-052024-092025-012025-052025-092026-012026-05

100,00080,00060,00040,00020,000-

60%40%20%2020-012020-052020-012020-052020-092021-012021-052021-092022-012022-052022-092023-012023-052023-092024-012024-052024-092025-012025-052025-092026-012026-05

500004000030000200001000000-300万元 300-500万元500-800万元 800-1500万元1500万元以上 新房成交均价(元/㎡，右)

0-200万元 万元400-600万元 万元800万元以上 新房成交均价(元/㎡，右)资料源榆飞云，方富研究所 资料源榆飞，方富研究所图表46：杭州新房不同总价段成交面积占比及成交均价（元每平方米）

图表47：苏州新房不同总价段成交面积占比及成交均价（元每平方米）80%60%40%20%2020-012020-052020-012020-052020-092021-012021-052021-092022-012022-052022-092023-012023-052023-092024-012024-052024-092025-012025-052025-092026-012026-05

50,00040,00030,00020,00010,0000

80%60%40%20%2020-012020-052020-012020-052020-092021-012021-052021-092022-012022-052022-092023-012023-052023-092024-012024-052024-092025-012025-052025-092026-012026-05

35,00030,00025,00020,00015,00010,0005,00000-200万元 万元300-500万元 万元800万元以上 新房成交均价(元/㎡)

0-120万元 万元160-200万元 万元300万元以上 新房成交均价(元/㎡，右)资料源榆飞云，方富研究所 资料源榆飞，方富研究所从挂牌、议价率、成交周期看楼市买卖边际变化（20261-6（16具体来看，四个城市分化较为明显，20261-61.651.39和-10.5%1-6-0.4%和-1.5%。图表48：上海二手房不同总价段存续挂牌套数及存续挂牌均价（元每平方米）

图表49：北京二手房不同总价段存续挂牌套数及存续挂牌均价（元每平方米）120,0002023-042023-062023-042023-062023-082023-102023-122024-022024-042024-062024-082024-102024-122025-022025-042025-062025-082025-102025-122026-022026-042026-06

75,00070,00065,00060,00055,00050,000

2023-042023-062023-042023-062023-082023-102023-122024-022024-042024-062024-082024-102024-122025-022025-042025-062025-082025-102025-122026-022026-042026-06

64,00062,00060,00058,00056,00054,00052,00050,00048,00046,0000-300万元 300-500万元500-800万元 800-1500万元1500万元以上 存续挂牌均价(元/㎡，右)

0-300万元 300-500万元500-800万元 800-1500万元1500万元以上 存续挂牌均价(元/㎡，右)资料源榆飞云，方富研究所 资料源榆飞，方富研究所图表50：杭州二手房不同总价段存续挂牌套数及存续挂牌均价（元每平方米）

图表51：广州二手房不同总价段存续挂牌套数及存续挂牌均价（元每平方米）0

38,00037,00036,00035,00034,00033,00032,00031,00030,00029,0002023-042023-062023-042023-062023-082023-102023-122024-022024-042024-062024-082024-102024-122025-022025-042025-062025-082025-102025-122026-022026-042026-06

0

37,00036,00035,00034,00033,00032,00031,00030,00029,0002023-042023-062023-042023-062023-082023-102023-122024-022024-042024-062024-082024-102024-122025-022025-042025-062025-082025-102025-122026-022026-042026-060-200万元 万元300-500万元 万元800万元以上 存续挂牌均价(元/㎡，右)

0-200万元 万元400-600万元 万元800万元以上 存续挂牌均价(元/㎡，右)资料源榆飞云，方富研究所 资料源榆飞，方富研究所图表52析（）图表52析（）16 35014 3001210 2508 2006 15042 1000 50上海市 北京市 广州市 杭州市

上海市 北京市 广州市 杭州市资料源榆飞云，方富研究所 资料源榆飞云，方富研究所上海5年新房限售解禁对楼市的影响2021年3月起对认筹率超的新房实施5限售2021–202452026–202912.120263.320252513.27%20274.5202636.96%20253.131%；20291.164%20262027图表54：2026-2029年上海年度预计解禁套数分析（套）50,00040,00030,00020,00010,000

20%15%10%5%02026

2027

2028

0%2029预计解禁套数 预计解禁套数/2025年年度二手房成交套数（右）资料来源：小胖看房，榆叶飞云，安居客，东方财富证券研究所与202720266713715总解禁套数的。尽管持续时间较短，但释放强度较高，单月解禁量均超6,5002026102027123,39519%20271月8,0002027634,98729%5,0002028–2029图表55：2026年4月-2028年上海月度预计解禁套数（套）0

第一次冲击第二次冲击 第三次冲

50%45%40%35%30%25%20%15%10%5%0%预计解禁套数 预计解禁套数/2025年月度二手成交数（）资料来源：小胖看房，榆叶飞云，安居客，东方财富证券研究所我们以城市空间结构的核心骨架——外环高速为主要划分依据：在外环以内区域划分为核心区；外环以外则非核心区。浦东新区因其行政范围横跨外环内外，内部发展高度分化，故参照《上海市浦东新区国土空间总体规划》进一“主城区（图表56：上海分区域划分非核心区闵行、青浦、嘉定、宝山、奉贤、浦东（非主城区、崇明、金山、松江非核心区闵行、青浦、嘉定、宝山、奉贤、浦东（非主城区、崇明、金山、松江核心区区域划分类型资料来源：东方财富证券研究所2026–2029主要集中于非核心区84（）1.5图表57：上海核心区与非核心区未来四年解禁套数分析（套）

图表58：上海解禁房源按备案均价（元每平方米0

非核心区 核心区

核心区非核心区

916%16%46%38%29%40%%29%40%%2026 2027 2028 2029

50,000以下 50,000-70,000 70,000-100,000100,000-120,000 120,000以上资料源小看，方富研究所 资料源小看，叶云，方财证研所图表59：2026-2029年上海各行政区预计解禁总量（套）35,00030,00025,00020,00015,00010,0005,0000浦东闵行青浦嘉定宝山杨浦静安奉贤徐汇普陀虹口黄浦松江崇明长宁金山2026 2027 2028 2029资料来源：小胖看房，安居客，东方财富证券研究所202720285–720262028–102027202810万–122026202815,3171220261,54720294520275万–714,287万–10对次要位置。图表60：2026-2029年上海非核心区按解禁房源均价（元每平方米）的解禁套数测算（套）35,00030,00025,00020,00015,00010,0005,000

图表61：2026-2029年上海核心区按解禁房源均价（元每平方米）的解禁套数测算（套）16,00014,00012,00010,0008,0006,0004,0002,00002026 2027 2028 2029

02026 2027 2028 202950,000以下 50,000-70,000 70,000-100,000100,000-120,000 120,000以上

50,000以下 50,000-70,000 70,000-100,000100,000-120,000 120,000以上资料源榆飞，方富研究所 资料源榆飞，方富研究所2026年6月累计挂牌3564+61.1%，634我们预测上海后续走势“表观成交量价改善”和“同样本房源价格调整”图表62：上海各行政区2026年6月二手房成交均价及区域内限售房源解禁后的平均成交均价分析（元每平方米）120,000100,00080,00060,00040,00020,000- 区域二手房成交均价(元/㎡) 区域内限售房源解禁：平均成交均价(元/㎡)资料来源：榆叶飞云，东方财富证券研究所土拍：新开工仍边际走弱，底部中枢待稳今年以来投资端整体表现相对平淡2025年初小幅修20222024-10%附近的相对平稳区间，2024年全年累计同比-10.6%，202520266月-18%20222025-20.4%202635,289-20.3%65310-23.0%图表63：2020.6-2026.6全国房地产开发投资完成额（亿元）

图表64：2020.6-2026.6全国房屋新开工面积（万平方米）2020-062020-102020-062020-102021-04202