《物业管理基本制度与政策》试题附答案

《物业管理基本制度与政策》试题附答案一、单项选择题（共40题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意）1.物业管理的本质是（）。A.物业管理服务B.房地产经营管理C.建筑设施维护D.社区行政管理2.根据《民法典》规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有（），对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。A.所有权B.使用权C.占有权D.收益权3.下列关于业主大会职责的描述中，不正确的是（）。A.制定和修改管理规约B.选聘和解聘物业服务企业C.监督物业服务企业履行物业服务合同D.审批专项维修资金的使用预算（注：业主大会决定使用，非审批预算，具体流程视地方规定，但通常决定权在大会）4.《物业管理条例》规定，一个物业管理区域成立（）个业主大会。A.1B.2C.3D.视具体情况而定5.业主大会筹备组应当在首次业主大会会议召开（）日前，将会议通知及有关材料在物业管理区域内公告。A.7B.15C.30D.606.商品房销售前，房地产开发企业应当选聘物业服务企业进行前期物业管理，签订（）。A.物业服务合同B.前期物业服务合同C.临时管理规约D.物业管理委托协议7.前期物业服务合同可以约定期限，但是期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同（）。A.继续有效B.自动终止C.需经双方协商解除D.需经房地产行政主管部门批准后终止8.根据《民法典》，建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于（）。A.建设单位B.物业服务企业C.业主共有D.社区公益基金9.住宅室内装饰装修管理服务协议应当包括的内容有（）。A.装修工程内容B.装修工程期限C.允许施工的时间D.以上都是10.物业服务企业在物业管理活动中，不得（）。A.将物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人B.聘请专业服务公司承担专项服务C.将专项服务业务委托给专业性服务企业D.在物业招投标中竞争中标11.业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利（）。A.一并转让B.保留C.由转让人和受让人协商D.归属原业主12.下列费用中，不应从专项维修资金中列支的是（）。A.共有屋顶的修缮费用B.外墙面的维修费用C.业主家中水龙头更换费用D.楼道照明灯更换费用13.物业服务收费应当遵循（）的原则。A.政府定价、质价相符B.市场调节、公平合理C.合理、公开以及费用与服务水平相适应D.统一标准、保本微利14.实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出属于（）。A.物业服务企业所有B.业主所有C.物业服务企业和业主共有D.社区居委会所有15.物业服务企业资质等级分为（）。A.一级、二级、三级B.甲级、乙级、丙级C.一级、二级、三级、临时级D.高级、中级、初级16.物业管理招投标中，招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的（）日前，提交有关的材料到物业所在地的直辖市、市、县人民政府房地产行政主管部门备案。A.5B.10C.15D.3017.在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的（）。A.物业服务合同B.前期物业服务合同C.物业管理委托书D.临时管理规约18.业主委员会应当自选举产生之日起（）日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。A.15B.30C.45D.6019.下列关于物业承接查验的说法，错误的是（）。A.物业承接查验是物业服务企业履行前期物业服务合同的前提B.现场查验应当形成书面记录C.查验记录应当由建设单位、物业服务企业签字确认D.物业承接查验费用由物业服务企业承担20.专项维修资金属于业主所有，专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的（）。A.大修、中修和日常维修B.大修、中修和更新、改造C.更新、改造和日常维修D.大修、更新、改造21.根据《民法典》，业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。筹集建筑物及其附属设施的维修资金，应当经参与表决专有部分面积（）以上的业主且参与表决人数（）以上的业主同意。A.二分之一；二分之一B.三分之二；三分之二C.四分之三；四分之三D.三分之二；二分之一22.物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的（）。A.刑事责任B.行政责任C.违约责任D.连带责任23.物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位应当向（）收取有关费用。A.建设单位B.物业服务企业C.最终用户D.业主委员会24.违反《物业管理条例》的规定，挪用专项维修资金的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门追回挪用的专项维修资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额（）的罚款。A.1倍以上2倍以下B.2倍以下C.1倍以上3倍以下D.3倍以下25.建设单位在销售物业之前，应当制定（），并在物业销售时将其向物业买受人明示，并予以说明。A.业主临时公约B.业主公约C.物业管理规定D.装修管理办法26.物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，处委托合同价款（）的罚款。A.10%以上30%以下B.20%以上50%以下C.30%以上50%以下D.50%以上100%以下27.业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有（）。A.建议性B.指导性C.约束力D.无约束力28.物业服务企业要求业主在办理入住手续时缴纳（）是合法的。A.半年物业服务费B.物业质量保修金C.一年物业服务费D.装修押金29.物业使用人在物业管理活动中的权利义务由（）约定。A.业主与物业使用人B.物业服务企业与物业使用人C.业主与物业服务企业D.业主大会与物业使用人30.物业管理招标分为（）。A.公开招标和邀请招标B.国际招标和国内招标C.政府招标和企业招标D.自行招标和委托招标31.业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（）。A.召集业主大会会议B.代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同C.及时了解业主、物业使用人的意见和建议D.以上都是32.住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于（）个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。A.2B.3C.4D.533.物业服务企业应当在前期物业管理合同终止时，将（）移交给业主委员会。A.物业管理用房B.专项维修资金C.业主资料D.以上全部34.已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由（）交纳。A.建设单位B.物业服务企业C.业主D.施工单位35.因物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可以由（）维修养护，费用由责任人承担。A.建设单位B.物业服务企业C.业主委员会D.房地产行政主管部门36.物业管理用房的所有权依法属于（）。A.物业服务企业B.建设单位C.业主D.全体业主和物业服务企业共有37.物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求其承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院（）。A.不予支持B.应予支持C.视情况而定D.驳回起诉38.物业服务合同终止后，业主大会选聘了新的物业服务企业的，物业服务企业之间应当做好（）。A.财务交接B.物业承接查验C.资料移交D.以上都是39.业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经（）的业主同意。A.全体B.有利害关系C.楼上楼下D.业主委员会40.专项维修资金划转业主大会管理后，需要使用专项维修资金的，物业服务企业提出使用方案，经（）通过后实施。A.物业服务企业B.房地产行政主管部门C.业主委员会D.业主大会二、多项选择题（共20题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）41.物业管理的基本特征包括（）。A.社会化B.专业化C.市场化D.规范化42.根据《民法典》，下列事项应当由业主共同决定的是（）。A.制定和修改业主大会议事规则B.制定和修改管理规约C.选举业主委员会或者更换业主委员会成员D.改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动43.前期物业服务合同与物业服务合同的主要区别在于（）。A.签订主体不同B.合同有效期不同C.内容侧重点不同D.法律效力不同44.业主在物业管理活动中，享有下列权利（）。A.按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务B.提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议C.提出制定和修改管理规约的建议D.监督业主委员会的工作45.物业服务企业在物业管理活动中，履行下列义务（）。A.物业服务合同约定的义务B.维护物业管理区域内的相关秩序C.安全防范协助义务D.代收代缴相关费用（需依合同约定）46.物业管理区域内禁止的行为包括（）。A.损坏房屋承重结构B.违规装修C.占用消防通道D.噪声污染47.物业服务费的构成一般包括（）。A.管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费B.公共设施、设备日常运行、维修及保养费C.绿化管理费D.办公费48.专项维修资金的收取方式包括（）。A.商品房销售时，购房者按购房款的一定比例缴纳B.公有住房出售时，售房单位和购房者按一定比例缴纳C.业主大会决议筹集D.物业服务企业垫付后向业主收取49.物业服务企业资质申报条件中，对企业管理人员的要求包括（）。A.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书B.工程技术、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于规定人数C.具有中级以上职称的人员不少于规定人数D.法定代表人具有高级职称50.物业承接查验时，应当查验的内容包括（）。A.共用部位B.共用设施设备C.物业档案资料D.业主私有财产51.下列关于业主委员会的说法，正确的有（）。A.业主委员会是业主大会的执行机构B.业主委员会由业主大会选举产生C.业主委员会委员应当是业主D.业主委员会可以自行解散52.物业服务合同终止时，物业服务企业应当办理的交接手续包括（）。A.移交物业资料B.移交物业管理用房C.清算预收、代收的有关费用D.撤出物业管理区域53.物业管理招投标的原则包括（）。A.公开原则B.公平原则C.公正原则D.诚实信用原则54.下列关于物业保修期的说法，正确的有（）。A.保修期自物业竣工验收合格之日起计算B.保修期自物业交付之日起计算C.保修期限不得低于法定最低标准D.建设单位是保修责任主体55.物业服务企业聘用保安员的，应当遵守国家有关规定。下列哪些行为是被禁止的（）。A.限制他人人身自由B.搜查他人身体C.殴打、辱骂他人D.扣押他人证件56.业主大会会议可以采用（）形式召开。A.集体讨论B.书面征求意见C.网络投票D.微信群讨论57.物业管理区域内，下列哪些设施属于业主共有（）。A.物业管理用房B.小区道路C.绿化带D.城市公共道路58.发生下列哪些情况时，物业服务企业应当及时向有关行政主管部门报告（）。A.物业管理区域内发生治安事件B.物业管理区域内发生火灾C.物业管理区域内发生设施设备重大事故D.业主拖欠物业服务费59.住宅室内装饰装修活动，禁止下列哪些行为（）。A.未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构B.将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间C.扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体D.改变房屋内部使用功能60.下列关于物业服务收费酬金制的说法，正确的有（）。A.物业服务企业预收的物业服务资金属于代管性质B.物业服务资金扣除酬金后支出为业主所有C.物业服务企业不得挪作他用D.物业服务企业应向业主公布收支情况三、判断题（共15题，每题1分。请判断各题说法的正确或错误，认为正确的选“√”，错误的选“×”）61.物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的相关秩序的活动。（）62.只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，可以不成立业主大会。（）63.业主委员会应当自选举产生之日起15日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。（）64.建设单位在销售物业之前，可以不制定临时管理规约。（）65.物业服务企业可以将物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人，但需经业主大会同意。（）66.专项维修资金收取、使用、管理办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。（）67.物业服务收费实行政府指导价的具体范围由省级人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。（）68.业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。（）69.物业使用人违反《物业管理条例》的规定，有关业主应当承担连带责任。（）70.物业管理用房的产权归物业服务企业所有，用于物业服务企业的办公和经营。（）71.物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，物业服务企业不承担任何法律责任，因为其只提供合同服务。（）72.住宅物业的建设单位，应当采用招投标的方式选聘物业服务企业。（）73.物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。（）74.业主对建筑物专有部分享有所有权，对共有部分享有共有和共同管理的权利，二者可以分离。（）75.物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用，不得强制物业服务企业代收。（）四、简答题（共4题，每题5分）76.简述业主大会的职责。77.简述前期物业服务合同与普通物业服务合同的区别。78.简述专项维修资金的使用范围。79.简述物业服务企业在物业管理活动中的权利和义务。五、案例分析题（共2题，每题10分）80.案例背景：某住宅小区入住率达到50%以上，部分业主提议召开首次业主大会会议。某建设单位对此表示支持，但认为应当由其组织筹备组。部分业主认为建设单位已经出售了大部分房屋，不应再主导筹备组。同时，关于业主委员会的候选人资格，大家产生了分歧，有人认为必须是热心公益的业主，有人认为必须具备专业管理能力。问题：(1)首次业主大会会议筹备组由谁组成？如何组成？(2)业主委员会委员应当具备哪些基本条件？(3)如果建设单位未及时报送筹备首次业主大会会议所需的文件资料，应承担什么后果？81.案例背景：某小区顶层业主王某在装修时，为了增加使用空间，擅自拆除了部分承重墙，并打算将露台封闭为阳光房。楼下邻居李某发现墙体出现裂缝，立即向物业服务企业报告。物业服务企业派人上门劝阻，但王某置之不理。随后，李某向当地房地产行政主管部门投诉。问题：(1)王某拆除承重墙和封闭露台的行为是否合法？为什么？(2)物业服务企业在发现王某的违规行为后，应当采取哪些措施？(3)根据《住宅室内装饰装修管理办法》，对于王某的违规行为，应当承担什么法律责任？参考答案与解析一、单项选择题1.【答案】A【解析】物业管理的本质是物业管理服务，即通过合同约定的服务活动，对物业进行维修、养护、管理，维护相关秩序。2.【答案】A【解析】根据《民法典》第271条，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。3.【答案】D【解析】业主大会负责制定和修改管理规约，选聘和解聘物业服务企业，监督物业服务企业履行物业服务合同。审批专项维修资金的使用预算通常不是业主大会的直接职责，业主大会是决定是否使用，具体的预算编制和执行通常由业主委员会或物业服务企业配合实施。4.【答案】A【解析】一个物业管理区域成立一个业主大会。5.【答案】B【解析】业主大会筹备组应当在首次业主大会会议召开15日前，将会议通知及有关材料在物业管理区域内公告。6.【答案】B【解析】商品房销售前，房地产开发企业应当选聘物业服务企业进行前期物业管理，签订前期物业服务合同。7.【答案】B【解析】前期物业服务合同可以约定期限，但是期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同自动终止。8.【答案】C【解析】根据《民法典》第282条，建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。9.【答案】D【解析】住宅室内装饰装修管理服务协议应当包括装饰装修工程的实施内容、期限、允许施工的时间、废弃物的清运与处置、住宅外立面设施及防盗窗的安装要求等。10.【答案】A【解析】物业服务企业不得将物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人（转包），但可以将专项服务业务委托给专业性服务企业（分包）。11.【答案】A【解析】业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。12.【答案】C【解析】专项维修资金用于物业共用部位、共用设施设备的大修、更新、改造。业主家中水龙头属于专有部分，其更换费用由业主自行承担。13.【答案】C【解析】物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。14.【答案】B【解析】实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出属于代管性质，为业主所有。15.【答案】C【解析】（注：根据历史真题及原《物业服务企业资质管理办法》，资质分为一级、二级、三级、暂定级。注：目前国家已取消资质认定，但在历史考试中此为常考知识点）。16.【答案】B【解析】招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的10日前，提交材料备案。17.【答案】B【解析】在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。18.【答案】B【解析】业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。19.【答案】D【解析】物业承接查验费用由建设单位承担，包含在前期物业服务费中或由建设单位单独支付，不由物业服务企业承担。20.【答案】B【解析】专项维修资金专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、中修和更新、改造。21.【答案】C【解析】根据《民法典》第278条，筹集建筑物及其附属设施的维修资金，属于应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意的事项。22.【答案】C【解析】物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的违约责任。23.【答案】C【解析】物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位应当向最终用户收取有关费用。24.【答案】B【解析】挪用专项维修资金的，可以并处挪用数额2倍以下的罚款。25.【答案】A【解析】建设单位在销售物业之前，应当制定临时管理规约。26.【答案】C【解析】物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的，处委托合同价款30%以上50%以下的罚款。27.【答案】C【解析】业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。28.【答案】D【解析】物业服务企业可以收取装修押金，在装修完成后若无违规行为应予退还。预收物业费通常不得超过半年或一年（视地方规定），但“必须缴纳半年”并非绝对法律强制，而装修押金是常见的合法管理手段。29.【答案】A【解析】物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主与物业使用人约定。30.【答案】A【解析】物业管理招标分为公开招标和邀请招标。31.【答案】D【解析】业主委员会履行召集业主大会会议、代表业主签订合同、了解意见建议、监督等职责。32.【答案】B【解析】住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经批准可以采用协议方式。33.【答案】D【解析】前期物业服务合同终止时，物业服务企业应当移交物业管理用房、专项维修资金资料、业主资料等。34.【答案】A【解析】已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。35.【答案】B【解析】责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可以由物业服务企业维修养护，费用由责任人承担。36.【答案】C【解析】物业管理用房的所有权依法属于业主。37.【答案】B【解析】物业服务企业不履行合同义务，业主请求其承担违约责任的，人民法院应予支持。38.【答案】D【解析】物业服务合同终止后，新旧物业服务企业之间应当做好财务交接、物业承接查验、资料移交等工作。39.【答案】B【解析】业主将住宅改变为经营性用房的，应当经有利害关系的业主一致同意。40.【答案】D【解析】专项维修资金划转业主大会管理后，使用方案由物业服务企业提出，经业主大会通过后实施。二、多项选择题41.【答案】ABC【解析】物业管理的基本特征包括社会化、专业化、市场化。42.【答案】ABCD【解析】以上四项均属于《民法典》规定的由业主共同决定的事项。43.【答案】ABC【解析】主要区别在于签订主体（建设单位vs业主大会）、合同有效期（前期vs常规）、内容侧重点（承接查验vs日常服务）。法律效力均受法律保护。44.【答案】ABCD【解析】业主享有接受服务、提议召开会议、提出建议、监督委员会等权利。45.【答案】ABC【解析】履行合同义务、维护秩序、安全防范是法定和约定义务。代收代缴需依合同约定，非绝对义务。46.【答案】ABCD【解析】损坏承重、违规装修、占用消防通道、噪声均为禁止行为。47.【答案】ABCD【解析】物业服务费构成包括人员工资福利、设施运行维修费、绿化清洁费、办公费等。48.【答案】ABC【解析】商品房销售时缴纳、公房出售时缴纳、业主大会决议筹集是主要方式。49.【答案】ABC【解析】资质申报对管理人员有职业资格、专业人数、职称人数的要求。50.【答案】ABC【解析】查验内容包括共用部位、共用设施设备、物业档案资料。不查验业主私有财产。51.【答案】ABC【解析】业主委员会是执行机构，由大会选举产生，委员必须是业主。不能自行解散。52.【答案】ABCD【解析】交接包括移交资料、用房、清算费用、撤出人员等。53.【答案】ABCD【解析】招投标应遵循公开、公平、公正和诚实信用原则。54.【答案】BCD【解析】保修期自物业交付之日起计算（非竣工验收）。其他选项正确。55.【答案】ABCD【解析】保安员不得限制人身自由、搜查身体、殴打辱骂、扣押证件。56.【答案】ABC【解析】业主大会会议可采用集体讨论、书面征求意见、网络投票等形式。微信群讨论非法定正式形式，除非转化为书面记录。57.【答案】ABC【解析】物业管理用房、小区道路、绿地属于业主共有。城市公共道路属于国家。58.【答案】ABC【解析】治安、火灾、重大事故应及时报告。拖欠物业费属民事纠纷，通常不向行政报告。59.【答案】ABCD【解析】以上变动建筑主体、承重结构、改厨卫、改功能均属禁止行为。60.【答案】ABCD【解析】酬金制下，预收资金属代管，扣除酬金后归业主，不得挪用，需公布收支。三、判断题61.【答案】√62.【答案】√63.【答案】×【解析】应当是30日内，非15日。64.【答案】×【解析】建设单位必须制定临时管理规约。65.【答案】×【解析】禁止全部转包，无论是否经业主大会同意。66.【答案】√67.【答案】√68.【答案】×【解析】一般事项需1/2以上通过，重大事项（如筹集维修资金、改建重建等）需2/3以上通过。69.【答案】√70.【答案】×【解析】产权归业主共有。71.【答案】×【解析】应承担相应的违约责任。72.【答案】√73.【答案】√74.【答案】×【解析】二者不可分离，转让专有部分时，共有部分权利一并转让。75.【答案】√四、简答题76.【答案】业主大会履行下列职责：(1)制定和修改业主大会议事规则；(2)制定和修改管理规约；(3)选举业主委员会或者更换业主委员会成员；(4)选聘和解聘物业服务企业；(5)筹集和使用专项维修资金；(6)改建、重建建筑物及其附属设施；(7)改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；(8)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。77.【答案】(1)签订主体不同：前期物业服务合同由建设单位与物业服务企业签订；普通物业服务合同由业主委员会（代表业主）与物业服务企业签订。(2)合同有效期不同：前期物业服务合同期限至业主委员会与新聘物业企业签订的合同生效为止；普通物业服务合同期限由双方约定。