集体建设用地入市指南(试行)

集体建设用地入市指南(试行)一、适用范围与入市基本条件（一）适用范围本指南适用于国土空间规划确定为工业、商业、旅游、娱乐等经营性用途，且已依法办理土地所有权登记的集体经营性建设用地入市交易活动。具体包括：1.原依法取得的乡镇企业经营性用地；2.依法办理农用地转用审批、调整为经营性用途的闲置集体建设用地（含经依法调整的闲置宅基地）；3.废弃的集体公用设施、公益事业经营性用地；4.其他符合条件的集体经营性建设用地。永久基本农田、权属存在争议的土地、已依法抵押且未征得抵押权人同意的土地、被司法机关依法查封限制权利的土地，不得入市。严禁将集体经营性建设用地用于商品住宅开发，严禁违规开发建设“小产权房”。（二）入市基本条件1.规划合规条件。必须符合国土空间规划（现阶段同步符合土地利用总体规划、城乡规划），纳入年度建设用地供应计划，明确具体用途、开发强度等指标。其中，工业用地容积率原则上不低于0.6，东北地区等特殊地区经批准可下调至0.5；商业服务业用地容积率原则上不低于1.0，乡村偏远地区不低于0.8。入市地块不得突破建设用地规模控制线，不得突破永久基本农田红线。2.权属清晰条件。集体土地所有权权属清晰无争议，已依法完成集体土地所有权确权登记，取得不动产权证书；拟入市宗地已完成地籍调查，界址、面积清楚，符合登记要求。3.民主决策条件。入市事项已经本集体经济组织成员（代表）大会三分之二以上成员讨论通过，公示无异议。4.产业准入条件。符合当地产业发展规划、生态环境保护要求、安全生产要求，不属于国家和地方禁止类、淘汰类产业项目。工业项目固定资产投资强度要求：东部地区不低于250万元/亩，中部地区不低于200万元/亩，西部地区不低于180万元/亩；亩均税收要求不低于15万元/亩·年，亩均产值不低于30万元/亩·年，具体可由各地根据产业类型合理调整。二、入市主体界定（一）所有权主体。集体经营性建设用地归哪一级农民集体所有，即由该级农村集体经济组织作为入市主体，具体分为：1.村农民集体所有的，由村集体经济组织入市，未设立村集体经济组织的，由村民委员会依法代行职能；2.村民小组农民集体所有的，由村民小组集体经济组织入市，不具备独立实施条件的，可经村民小组授权后由村集体经济组织代为实施；3.乡镇农民集体所有的，由乡镇集体经济组织入市。（二）实施主体。农村集体经济组织可以委托具备资质的土地股份合作社、乡镇集体资产管理公司、土地储备整治机构等作为入市实施主体，负责开展勘测定界、土地整治、交易申请等具体工作，委托事项应当签订书面协议明确双方权利义务。（三）二次入市主体。已入市的集体经营性建设用地使用权发生转让、互换、出资、赠与的二次入市交易，由原土地使用权人作为转让方，原入市合同对转让有限制性约定的，从其约定，转让应当征得土地所有权人同意。三、入市方式与使用年期（一）入市方式1.出让：农村集体经济组织将一定年限的集体经营性建设用地使用权出让给土地使用权人，由使用权人向集体经济组织支付土地出让价款，分为招标、拍卖、挂牌出让和协议出让两种形式。同一宗宗地有两个及以上意向用地者的，必须采取招标拍卖挂牌方式公开出让；只有一个意向用地者的，可依法采取协议方式出让。2.出租：农村集体经济组织将一定年限的集体经营性建设用地租赁给土地使用权人使用，由使用权人按期向集体经济组织支付租金，分为长期出租和短期出租，短期出租适用于临时性乡村产业项目，长期出租适用于稳定性产业项目。3.作价出资（入股）：农村集体经济组织将集体经营性建设用地使用权评估作价，以出资或者入股方式与企业合作开展经营，按照出资比例或者股份比例享有权益、承担风险，主要适用于乡村振兴产业园、民宿旅游、农产品加工项目等合作开发场景。4.置换：为优化村镇建设用地布局，不同农村集体经济组织之间协商交换集体经营性建设用地使用权，置换后土地用途保持不变或者依法调整为经营性用途，置换后使用权按照本指南办理入市登记。（二）使用年期集体经营性建设用地入市使用年期参照同类用途国有建设用地执行，最高出让年限为：工业用地50年，商业、旅游、娱乐用地40年，其他经营性用地50年；长期出租最高年限不得超过同类用途国有建设用地出让最高年限，短期出租年限不得超过5年；二次入市转让的使用年限为原入市合同约定的剩余年限。土地使用权到期前1年，使用权人可以申请续期，经审核符合国土空间规划和产业准入要求的，准予续期，重新签订入市合同，补缴土地价款；未申请续期或者续期申请未获批准的，土地使用权由农村集体经济组织无偿收回，地上建（构）筑物按照入市合同约定处置，合同未约定的，由农村集体经济组织给予使用权人合理补偿后取得所有权。四、入市交易流程（一）前期准备阶段1.勘测定界与权属调查。入市主体委托具备乙级以上测绘资质的机构开展宗地勘测定界和权属调查，编制勘测定界报告，绘制宗地界址图，勘测定界面积误差不得超过1%，确保宗地面积、界址准确无误，权属清晰无争议。2.出具规划条件。入市主体向县级自然资源主管部门申请出具宗地规划条件，自然资源主管部门自收到申请之日起10个工作日内，依据国土空间规划出具规划条件，明确宗地位置、四至范围、面积、用途、容积率、建筑密度、建筑高度、绿地率、配套设施要求、土地开发整理要求、退出条件等内容，规划条件有效期为12个月，逾期未完成交易的，需重新申请出具规划条件。3.产业准入审核。属地乡镇人民政府会同县级产业主管部门、生态环境部门开展产业准入审核，出具产业准入审核意见，明确产业类型、投资强度、产出要求、环保标准等内容，不符合产业准入要求的不得入市。4.民主决议公示。入市主体召开本集体经济组织成员（代表）大会，对入市事项、交易方式、起始价格、收益分配方案等内容进行表决，获得三分之二以上成员同意即为通过，表决结果应当在村集体经济组织公告栏公示，公示期不少于5个工作日，公示无异议的方可申请交易。（二）交易申请与审核阶段入市主体向县级公共资源交易中心提交入市交易申请，提交以下材料：①入市交易申请书；②集体土地所有权不动产权证书；③宗地勘测定界报告、勘测定界图；④本集体经济组织成员（代表）大会决议及公示材料；⑤自然资源主管部门出具的规划条件；⑥产业主管部门出具的产业准入审核意见；⑦授权委托书（委托实施主体的需提供）；⑧其他要求提供的材料。县级自然资源主管部门自收到申请材料之日起5个工作日内完成审核，对符合入市条件的，安排进入公共资源交易平台公开交易；对不符合条件的，书面告知入市主体并说明理由。（三）交易公告与成交阶段公共资源交易中心应当在县级以上公共资源交易平台、自然资源主管部门官方网站、村集体经济组织公告栏发布交易公告，公告期不少于20个工作日，公告内容包括宗地基本信息、规划条件、交易方式、起始价格、竞买资格、保证金缴纳要求、交易时间地点等内容。符合条件的意向用地者按照公告要求报名，缴纳交易保证金，参与交易活动：采取招标拍卖挂牌方式交易的，按照既定交易规则竞价，价高者得；采取协议方式交易的，入市主体与意向用地者协商确定交易价格，交易价格不得低于县级人民政府公布的集体经营性建设用地入市最低保护价，不得低于土地开发整理成本、相关税费之和。交易完成后，交易双方应当当场签订成交确认书，成交结果在公共资源交易平台公示，公示期不少于5个工作日，公示无异议的，签订正式交易合同。（四）合同签订与登记发证阶段公示无异议后，10个工作日内由农村集体经济组织（所有权人）、土地使用权人、县级自然资源主管部门三方签订《集体经营性建设用地使用权出让（出租）合同》，合同应当明确宗地位置、面积、用途、使用年期、交易价格、付款方式、交地时间、开工竣工时间、产业要求、规划条件、违约责任、续期条件、收回补偿标准等核心内容。土地使用权人按照合同约定足额缴纳土地出让价款（租金）、土地增值收益调节金及相关税费后，持出让（出租）合同、税费缴纳凭证等材料，向县级不动产登记机构申请办理集体经营性建设用地使用权不动产权登记，不动产登记机构应当在5个工作日内完成登记，核发不动产权证书，明确土地权利性质为集体经营性建设用地使用权。二次入市交易流程简化，由原使用权人征得所有权人同意后，向公共资源交易中心申请交易，成交后办理转移登记即可，无需重复开展民主决议、规划条件出具等环节。五、入市收益分配管理（一）收益收缴与政府调节。集体经营性建设用地入市产生的土地增值收益，按照规定缴纳土地增值收益调节金，调节金纳入县级一般公共预算管理，统筹用于乡村振兴、农村基础设施建设和公共服务改善。调节金计提比例按照国家规定不低于土地增值收益总额的20%，具体按照宗地区位确定：城市规划区内的宗地调节金比例为30%-50%，城市规划区外的宗地调节金比例为20%-30%，国家级乡村振兴重点帮扶县可适当下调，下调幅度不超过5%。（二）集体净收益分配。入市总价款扣除土地开发整理成本、交易费用、相关税费、土地增值收益调节金后的净收益，全部归农村集体经济组织所有，任何单位和个人不得截留、挪用、侵占。集体净收益按照以下顺序分配：1.提取不低于10%的公积金、公益金，用于集体积累和风险储备；2.安排不低于20%的资金用于本村（组）基础设施建设、公共服务改善、耕地保护、乡村振兴等公益事业；3.剩余净收益按照农村集体资产股权分配方案，分配给本集体经济组织成员，分配方案应当经成员（代表）大会三分之二以上同意，分配结果向全体成员公示，公示期不少于7个工作日。（三）收益监督管理。农村集体经济组织应当设立集体入市收益专门账户，实行专户管理、专账核算，乡镇人民政府、农业农村部门、财政部门应当定期对集体入市收益收支情况进行审计，审计结果向全体成员公开，对违规截留、挪用、侵占集体收益的单位和个人，依法追究责任。六、权益保障与监督管理（一）落实同地同权。依法登记的集体经营性建设用地使用权与国有建设用地使用权享有同等法律地位，同等享有占有、使用、收益、处分的权利，使用权人可以依法转让、出租、抵押、作价出资入股，同等参与城乡建设用地市场交易，同等享受金融、税收、产业等支持政策，银行业金融机构应当按照规定为集体经营性建设用地使用权办理抵押融资业务，抵押率不得超过评估价值的60%，抵押权实现时，人民法院可以依法处置抵押物。（二）严格用途管制。集体经营性建设用地必须严格按照规划确定的用途使用，不得擅自改变用途，确需改变用途的，应当经自然资源主管部门审核同意，按照本指南规定重新办理入市手续，调整土地价款。严禁以任何方式将集体经营性建设用地用于商品住宅开发，严禁变相建设销售“小产权房”，违规改变用途的，依法拆除违法建（构）筑物，没收违法所得，追究相关人员责任。（三）全生命周期监管。县级自然资源主管部门应当建立集体经营性建设用地全生命周期监管机制，对土地开发利用情况进行动态巡查：超过合同约定开工日期满1年未动工开发的，按照土地出让价款的20%征收土地闲置费；满2年未动工开发且不存在正当理由的，由农村集体经济组织无偿收回土地使用权。产业主管部门应当定期对项目投资强度、亩均税收、产出效益进行考核，达不到合同约定标准的，责令限期整改，整改不到位的，按照合同约定追究违约责任，直至收回土地使用权。（四）严格耕地保护。集体经营性建设用地占用一般耕地的，必须严格落实耕地占补平衡义务，按照“占一补一、占优补优、占水田补水田”要求补充同等数量质量的耕地，补充耕地费用由用地主体承担，未落实占补平衡的不得批准入市。严禁占用永久基本农田入市，违规占用的依法严肃查处。七、风险防控与配套保障（一）风险防控机制1.权属风险防控：入市前必须完成全面权属调查，公示权属信息，权属有争议的一律不得入市，严禁违法收回农民集体土地入市，严禁私下交易，所有入市交易必须进入公共资源交易平台公开进行。2.房地产化风险防控：严格用途准入，不动产登记时明确标注土地用途，严禁将经营性用途登记为住宅用途，严禁为“小产权房”办理登记，金融机构不得为违规改变用途的宗地提供融资，自然资源部门定期开展违规开发排查，发现一起查处一起。3.分配风险防控：建立集体收益公示审计制度，严禁乡镇、村干部侵占挪用集体收益，对违规分配、暗箱操作的，依法撤销分配决议，追究相关人员责任。4.金融风险防控：规范集体经营性建设用地抵押融资管理，严格地价评估，控制抵押率，加强贷后监管，防范抵押风险。（二）配套保障措施1.组织保障：县级人民政府成立集体建设用地入市工作领导小组，统筹协调自然资源、农业农村、财政、税务、金融、住建、司法等部门，明确部门职责，细化工作流程，推进入市工作规范开展。2.基础工作保障：加快完成集体土地所有权确权登记颁证，完成国土空间总体规划编制，