房屋建筑工程量清单编制要点

房屋建筑工程量清单编制要点作为一名干了十几年造价的老从业人员，我刚入行那会跟着师傅做清单，总觉得这不就是照着图纸算量列项嘛，能有什么难的？直到踩了好几次坑：漏了项结算扯了大半年，项目特征描述不清差出几十万价差，才明白一份合格的工程量清单，是整个房屋建筑项目招标、造价控制、结算的基础，差之毫厘就会谬以千里。这些年我经手了几十个大大小小的房屋建筑项目，总结出了一套从准备到收尾的编制要点，分享给大家，不管是新人入行还是老手核对，都能当个参考。1编制前期准备工作要点编制清单不是拿到图纸就埋头开算，前期准备不到位，后面肯定会出乱子，我总结这一步核心要做好三件事：1.1完整收集所有基础资料除了全套的施工图纸，包括结构、建筑、水电安装、园林景观等所有本次招标包含的专业图纸一张都不能少，还要拿到完整的地质勘察报告、甲方出具的招标范围说明、项目招标文件，条件允许一定要自己去现场踏勘，记录下场地实际情况：比如有没有原有建筑、构筑物需要拆除，场地实际标高和设计标高差多少，周边有没有运输限制，材料进场需要二次倒运吗？这些信息图纸上不会写，但直接影响清单列项。我刚入行那会做一个近郊住宅小区项目，图省事没去现场，看图纸设计标高和原始标高差不大，就按常规列了场地平整，结果进场才发现现场有一个早年留下的旧蓄水池，占地快一百平方、深三米，需要全部挖掉再回填，这一项我根本没列进清单，最后甲方只能额外加钱，前后扯了快三个月才搞定，那时候我就记住了，准备工作一步都不能省。除此之外，最新的房屋建筑工程量计量规范、当地造价站发布的最新文件、项目的答疑纪要这些也要提前整理好，避免编到一半才找资料，打断思路还容易漏。1.2明确划分工作内容边界很多造价纠纷根源都在前期边界没划清，编制清单之前一定要对着甲方的要求，一条一条理清楚哪些工作是本次招标要包含的，哪些是甲方单独分包或者后期另做的。比如门窗工程，很多甲方会自己单独分包门窗采购安装，那清单里就一定要把门窗的工程量删掉，不能列进总包的清单里；再比如室外管网，有的项目只招红线内的主体工程，红线外的管网是市政做，那就不能多列进去。我之前见过新人编清单，没仔细看招标范围，把甲方已经单独发包的桩基工程也列进了总包清单，最后导致招标总价差出去几百万，差点造成废标，这个教训真的挺深刻的。还有一些交叉工作的边界也要明确，比如土方外运的运距是甲方指定还是投标人自行考察现场考虑，总包要不要给分包提供脚手架、水电接驳，这些都要提前理清楚，不能模糊带过。1.3提前梳理核对图纸疑问房屋建筑的图纸多多少少都会有错漏碰缺的问题，编制之前就要从头到尾过一遍图纸，把标注不清、前后矛盾的地方整理出来，提前提给设计或者甲方答疑，不能自己瞎猜着算。比如有的图纸里梁的尺寸标注，平面上写的是300700，节点图上又标成350700，遇到这种情况不能自己随便选一个就开始算，一定要问清楚，不然算出来的量差个十几立方混凝土都是小事，后期调整又要扯皮。做好前期准备工作之后，就进入到清单编制最核心的环节——分部分项工程量清单的编制，这一部分是整个清单的骨架，占了总造价的八成以上，也是最容易出问题的地方，我总结了四个关键要点：2分部分项工程量清单编制核心要点2.1项目编码必须符合规范要求现在我们用的清单编码是五级十二位的编码规则，前九位是规范给定的，最后三位是我们自己编的顺序码，这里最容易出的错就是重复编码。同一个项目里同一个清单项哪怕位置不一样，编码也要不一样，不能图省事复制粘贴就用同一个编码，我之前见过新人编完清单导入电子评标系统，直接因为重码报错，耽误了好几天的招标时间，真的犯不上。还有就是不能乱借编码，比如把装饰工程的编码错用到结构工程上，哪怕项对了编码错了，也会影响后期组价和结算，编码这一块只要严格按规范来，多核对一遍就能避免错误。2.2项目特征描述要准确完整不模糊项目特征是投标人组价的核心依据，描述错了漏了，报价肯定错，这里真的是差一个词差好多钱。比如写现浇混凝土梁，你只写“现浇混凝土梁”不行，必须写清楚强度等级是C30还是C40，是不是泵送，有没有要求抗渗，C30和C40一方就差好几十块钱，体量稍大一点的项目差几十万太正常了。再比如墙面抹灰，你得写清楚是几遍、厚度多少、是不是带防水，不然投标人按普通抹灰报价，后期你要求做防水抹灰，又要加钱。我之前遇到过一个商住项目，门窗的项目特征只写了“塑钢窗”，没写玻璃厚度，也没写是不是钢化玻璃，投标人按普通5mm玻璃报的价，结果甲方要求全部用10mm钢化玻璃，一扇窗就差好几百，整个项目算下来差了快八十万，双方扯了好久才达成一致。当然也不是说写的越多越好，不需要描述的内容不用乱加，该说的点一个都不能落，模棱两可的话不要写，比如不要写“大概厚度20mm”，直接写“厚度20mm”，不确定的内容要明确说明，不能甩锅给投标人。2.3工程量计算要符合规则，避免漏项错算首先一点，一定要按清单计量规范的规则算，不能按定额的计算规则算，很多新人刚入行做惯了定额算量，改不过来，很容易出错。比如土方工程，清单规则是按垫层底面积乘以挖土深度计算，工作面和放坡的量是放在报价里考虑的，清单工程量不用加，很多人按定额规则加了工作面放坡，算出来的量直接多了三分之一，整个招标总价就偏了。然后就是漏项，房屋建筑里很多小项很容易漏，比如卫生间的混凝土反坎、墙体里的构造柱和圈梁、楼地面的垫层、屋面的找平层、预埋铁件、门窗侧边的抹灰这些，很多图纸上画了，但算的时候很容易跳过去，我自己刚入行那会也漏过整栋楼的卫生间反坎，差了十几个立方的混凝土，核对的时候才找出来。我自己总结的办法就是，算量按顺序来，从基础到主体再到装饰，一层一张图纸捋过去，不要跳着算，能很大程度减少漏项。2.4计量单位要符合规范要求这个看起来是小事，但错了也挺麻烦，规范里对每个清单项的计量单位都有要求，比如混凝土必须用立方米，门窗可以用樘或者平方米，钢筋用吨，不能自己乱改，比如有人图省事把钢筋按千克算，最后导入系统的时候单位不对，整个报价都错了，所以这一块只要编的时候多注意一下，按规范选单位就不会出问题。分部分项清单编完，很多人觉得核心工作就做完了，其实不对，措施项目和其他项目清单虽然占比不高，但大部分纠纷都出在这些地方，接下来我就说说这两块的编制要点：3措施项目与其他项目清单编制要点3.1措施项目清单编制要点措施项目分总价措施和单价措施，两类的编制方法不一样，不能混为一谈。首先是总价措施项目，必须列全，最基本的安全文明施工费是强制性要求，必须单独列项，不能漏，然后像夜间施工增加费、二次搬运费、冬雨季施工增加费、已完工程保护费这些，要根据项目实际情况列，比如项目在市区，规定白天不能进大车，材料只能夜间进场运输，那就要明确列出来夜间施工增加费，不能漏掉。然后是单价措施项目，比如脚手架、模板、大型机械设备进出场及安拆这些，能计算工程量的都要按分部分项的要求，编好编码、写清楚项目特征、算对工程量，不能图省事全部放到总价措施里打包，不然后期工程量变化了，也没办法调整，很容易出纠纷。比如模板工程，你笼统列一个“模板”多少钱包死，万一设计变更混凝土量加了，模板量也要加，没有清单工程量就没法调价，扯皮是肯定的。3.2其他项目清单编制要点其他项目里一共就是暂列金额、暂估价、计日工、总承包服务费这几块，每一块都要写清楚。首先暂列金额，要根据项目的复杂程度合理估算，不能拍脑袋写数，一般复杂的新项目可以按总造价的10%到15%留，简单的成熟项目可以留5%到10%，留少了后期变更签证不够用，甲方要额外掏钱，留多了就是资金浪费，不合适。然后是暂估价，分材料暂估和专业工程暂估价，设计没定品牌规格的材料、还没确定分包的专业工程，一定要明确暂估价，还要写清楚暂估的内容，不能只写一笔钱就完了，比如专业工程暂估里列电梯，就要写清楚是几台、什么规格，不能只写“电梯暂估一百万”。然后是计日工，要把人工、材料、机械的大类列清楚，方便后期零星用工签证的时候算钱。最后是总承包服务费，一定要明确服务内容，比如总包要给甲方分包的工程提供什么服务，要不要提供场地、脚手架、水电接驳，要不要做管理协调，然后明确费率或者金额，不能只写一笔总承包服务费就完了，不然后期分包进场，总包额外要钱，甲方又没地方出，又要产生纠纷。整个清单初编完成之后，绝对不能直接交出去，我做了这么多年养成了一个习惯，初编完放个一两天，再静下心来从头到尾核对一遍，很多低级错误都是这一步查出来的，核对校验也是清单编制必不可少的收尾环节：4编制完成后的核对校验要点4.1核对工程量的准确性首先核大项，像钢筋、混凝土、门窗这些占比大的项目，先核对有没有计算错误，比如多打了一个零少打了一个零，我之前见过新人算钢筋，把1000吨写成100吨，差出去快一千万，太吓人了，大项核对完再扫一遍小项，看看有没有漏项少算。4.2核对编码和项目特征检查一遍有没有重复编码，编码有没有用错，然后一条一条过项目特征，看看该写的内容有没有漏，有没有模糊不清的地方，比如所有混凝土的强度等级都写了吗，门窗的材质规格都对吗，有问题及时改。4.3再核对一遍招标范围把所有清单项过一遍，看看有没有多列了不属于本次招标的内容，有没有漏掉了应该包含的内容，比如甲方要求总包做室外道路，你有没有漏掉，甲方单独分包的桩基，你有没有多列，这一步核对完就能避免大的范围错误。4.4换位思考查歧义我自己的小技巧，编完之后把自己当成投标人，拿到这份清单会不会有看不懂的地方？会不会有歧义？比如“墙体抹灰”没写厚度，“土方外运”没说要不要考虑运距，这些模棱两可的地方赶紧改清楚，不要留坑，你写的越明白，后期麻烦越少。结语总的来说，房屋建筑工程量清单编制，从来不是什么高深莫测的技术活，但绝对是个需要耐心、细心和责任心的细活。从拿到图纸的第一天，到最后交出成品，每一个环节都不能掉以轻心，你