2026年物业管理政策与法规试题及答案

2026年物业管理政策与法规试题及答案第一部分：单项选择题（共30题，每题1分）1.根据《中华人民共和国民法典》规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。这一原则被称为（）。A.专有部分主导原则B.物权法定原则C.业主的建筑物区分所有权D.共有部分优先原则2.业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以（）。A.撤销B.变更C.宣告无效D.停止侵害3.建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，以及违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以（）。A.口头承诺B.书面承诺C.默示同意D.登记备案4.根据《物业管理条例》，住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于（）个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。A.2B.3C.4D.55.业主委员会应当自选举产生之日起（）日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。A.15B.20C.30D.456.物业服务企业将物业管理区域内的部分专项服务事项委托给专业性服务组织或者其他第三人的，应当就该部分专项服务事项向业主负责。这体现了物业管理中的（）。A.转包禁止原则B.专项服务委托原则C.总包负责原则D.公平竞争原则7.利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于（）。A.物业服务企业的利润B.弥补物业公共服务资金的不足C.提升物业服务企业员工的福利D.冲抵下一年度的物业费8.物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给（）。A.新聘物业服务企业B.业主委员会C.社区居委会D.房地产行政主管部门9.违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。这属于（）。A.违约责任B.侵权责任C.刑事责任D.行政责任10.建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。物业管理用房属于（）。A.建设单位所有B.物业服务企业所有C.全体业主共有D.国家所有11.住宅专项维修资金是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的（）和更新、改造的资金。A.大修B.中修C.日常维修D.维护保养12.商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。已售公有住房的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入公有住房住宅专项维修资金专户或者交由（）代管。A.售房单位B.物业服务企业C.业主委员会D.房地产行政主管部门13.业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额（）的，应当及时续交。A.10%B.20%C.30%D.50%14.物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。物业服务企业未履行物业服务合同约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的（）。A.刑事责任B.违约责任C.连带责任D.补充责任15.在物业管理区域内，违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当（）。A.直接进行处罚B.制止，并及时向有关行政管理部门报告C.忽视不管D.只能劝阻，不能报告16.物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照（）的定价机制，在物业服务合同中约定。A.政府指导价B.市场调节价C.政府定价D.A和B17.前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同（）。A.继续有效B.自动终止C.需要重新签订D.变为补充协议18.业主大会决定筹集和使用专项维修资金，以及改建、重建建筑物及其附属设施，应当经专有部分占建筑物总面积（）以上的业主且占总人数（）以上的业主同意。A.二分之一；二分之一B.三分之二；三分之二C.四分之三；四分之三D.三分之一；三分之二19.物业服务企业请求业主支付物业费的诉讼时效期间为（）年。A.1B.2C.3D.2020.因物业共用部位、共用设施设备维修、更新和改造，使用住宅专项维修资金的，应当经（）通过。A.物业服务企业B.业主委员会C.专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主D.涉及范围的业主21.建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业，或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处（）万元以下的罚款。A.5B.10C.20D.3022.物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收上述费用的，不得向业主收取（）。A.手续费B.滞纳金C.管理费D.服务费23.业主转让物业内的专有部分，其关于共有部分享有的共有和共同管理的权利（）。A.自动丧失B.随之转让C.需要单独申请转让D.保留24.业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人（）。A.赔偿损失B.停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失C.停止侵害D.恢复原状25.物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交（）。A.物业质量保修文件B.物业使用说明文件C.竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料D.以上都是26.业主决定解聘物业服务企业的，应当提前（）书面通知物业服务企业。A.15日B.30日C.60日D.90日27.物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的（）委托给他人。A.保洁服务B.保安服务C.绿化养护D.全部物业管理28.建设单位应当在物业管理区域内（）配置物业管理用房。A.随意位置B.便利位置C.方便业主且便于管理的位置D.临街位置29.违反法律、法规、国家政策，违背公序良俗，或者损害社会公共利益的业主大会或者业主委员会决定，人民法院应判决认定其（）。A.可撤销B.无效C.不成立D.效力待定30.住宅小区的业主在装修房屋时，应当事先告知（）。A.邻居B.业主委员会C.物业服务企业D.房地产行政主管部门第二部分：多项选择题（共15题，每题2分。多选、少选、错选不得分）1.根据《民法典》及相关规定，业主在物业管理活动中，享有下列哪些权利？（）A.按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务B.提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议C.提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议D.参加业主大会会议，行使投票权E.监督业主委员会的工作2.下列哪些事项应当由业主共同决定？（）A.制定和修改业主大会议事规则B.制定和修改管理规约C.选举业主委员会或者更换业主委员会成员D.选聘和解聘物业服务企业E.筹集和使用专项维修资金3.业主委员会履行以下哪些职责？（）A.召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况B.代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同C.及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同D.监督管理规约的实施E.调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷4.根据《物业管理条例，物业服务企业应当履行的义务包括（）。A.遵守物业管理区域内公共秩序，维护环境卫生B.协助做好物业管理区域内的安全防范工作C.接受业主的监督，及时向业主反馈物业管理情况D.未经业主大会同意，不得改变物业管理用房的用途E.不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地5.关于住宅专项维修资金的使用，下列说法正确的是（）。A.应当用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造B.不得挪作他用C.使用时应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意D.发生危及房屋安全等紧急情况，需要立即对住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，可以按照规定应急使用E.可以用于购买理财产品以实现增值6.建设单位在销售物业前，应当制定临时管理规约。临时管理规约不得侵害物业买受人的合法权益。下列哪些内容是临时管理规约应当包含的？（）A.物业的使用、维护、管理B.业主的共同利益C.业主应当履行的义务D.违反临时管理规约应当承担的责任E.物业服务企业的收费标准7.物业服务合同终止时，物业服务企业应当向业主委员会移交下列哪些资料和财物？（）A.竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料B.设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料C.物业质量保修文件和物业使用说明文件D.物业管理所必需的其他资料E.物业管理用房8.业主不得擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途。确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知（）。A.物业服务企业B.业主委员会C.全体业主D.居委会E.房地产行政主管部门9.物业使用人在物业管理活动中的权利义务由（）约定，但不得违反法律、法规和管理规约的有关规定。A.业主B.物业使用人C.物业服务企业D.业主委员会E.建设单位10.发生下列哪些紧急情况时，可以使用住宅专项维修资金进行应急维修？（）A.屋面、外墙防水损坏造成渗漏的B.电梯故障危及人身安全的C.消防设施损坏的D.外墙墙面有脱落危险的E.公共护栏（围）破损严重的11.物业服务收费包括（）。A.物业管理区域清洁卫生费用B.物业管理区域绿化养护费用C.物业管理区域秩序维护费用D.办公费用E.物业服务企业固定资产折旧12.业主大会会议可以采用（）的形式召开。A.集体讨论B.书面征求意见C.网络投票D.微信群讨论E.电话征求意见13.物业服务企业应当在物业管理区域内公示下列哪些事项？（）A.物业服务合同约定的服务内容、服务标准、收费项目、收费标准B.机动车车位、车库的销售及出租情况C.住宅专项维修资金的使用情况D.物业共用部位、共用设施设备的使用和收益情况E.物业服务企业的资质等级14.下列关于物业管理用房的表述，正确的有（）。A.属于建设单位所有B.属于全体业主共有C.产权登记在业主名下D.未经业主大会同意，物业服务企业不得改变其用途E.可以由物业服务企业无偿使用15.违反《物业管理条例》的规定，挪用专项维修资金的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门追回挪用的专项维修资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额（）的罚款。A.1倍以下B.1倍以上2倍以下C.2倍以下D.2倍以上3倍以下E.3倍以下第三部分：判断题（共20题，每题0.5分。正确的打“√”，错误的打“×”）1.一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。（）2.业主大会作出的决定，对物业服务企业没有法律约束力，只对业主有约束力。（）3.尚未出售或者尚未交付给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。（）4.物业服务企业可以将全部物业管理委托给他人。（）5.住宅专项维修资金存储利息应当转入住宅专项维修资金滚存使用和管理。（）6.业主委员会是业主大会的执行机构，它是独立法人组织。（）7.物业服务企业因维护物业共用部位、共用设施设备需要，进入相关业主的室内进行维修，无需事先告知业主，可直接进入。（）8.物业服务收费实行市场调节价，但是政府有权进行必要的指导和管理。（）9.业主对物业的专有部分享有所有权，可以随意拆改，不受任何限制。（）10.物业服务合同终止后，原物业服务企业应当及时退出物业管理区域，并配合新选聘的物业服务企业办理交接手续。（）11.建设单位在销售物业时，可以不将临时管理规约向物业买受人明示，但需在合同中注明。（）12.业主大会会议召开时，应当邀请街道办事处、乡镇人民政府或者居民委员会派员参加。（）13.物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，物业服务企业不承担任何责任。（）14.专项维修资金经业主大会决定，可以用于购买国债，但不得用于其他投资。（）15.物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。（）16.占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于建设单位所有。（）17.业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。（）18.物业服务企业可以根据需要，在物业管理区域内随意设置公共设施。（）19.业主委员会成员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。（）20.因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业服务企业的同意。（）第四部分：填空题（共10空，每空1分）1.《中华人民共和国民法典》规定，业主不得以放弃权利为由不履行________。2.业主大会会议分为定期会议和________会议。3.建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对________具有约束力。4.住宅专项维修资金管理实行________专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。5.物业服务企业应当向业主公示物业共用部位、共用设施设备收益的收支情况，并接受________的监督。6.物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向________收取有关费用。7.违反规定，擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处________元以上________万元以下的罚款。8.业主大会决定本条例第十一条规定的第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数________以上的业主同意。9.物业服务合同期限届满前，业主委员会应当组织召开业主大会会议，决定是否续聘。若决定续聘，应当在合同期限届满前________与物业服务企业续签物业服务合同。第五部分：简答题（共5题，每题5分）1.简述业主在物业管理活动中应当履行的义务。2.根据《物业管理条例》，物业管理用房的所有权归属如何界定？使用上有何限制？3.请列举应当由业主共同决定的重大事项（至少列出5项）。4.简述住宅专项维修资金的使用范围及禁止使用的情形。5.物业服务企业在物业管理区域内安全防范方面有哪些主要职责？第六部分：案例分析题（共3题，每题15分）【案例一】某市花园小区业主委员会成立后，与甲物业服务企业签订了物业服务合同。合同约定服务期限为3年，物业服务费标准为每月每平方米2.5元。合同履行一年后，部分业主认为物业服务不到位，环境卫生差，保安人员缺岗，电梯经常故障，要求业主委员会解聘甲公司。业主委员会组织召开业主大会会议，经表决，专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意解聘甲公司。业主委员会随后向甲公司发出解聘通知书，要求其30日内撤出小区。甲公司认为，部分业主欠缴物业费，且解聘程序不符合法律规定，拒绝退出。问题：1.业主大会作出的解聘甲物业服务企业的决议是否符合法律规定？为什么？（6分）2.甲公司以部分业主欠缴物业费为由拒绝退出是否合法？为什么？（5分）3.若甲公司拒不退出，业主委员会或新的物业服务企业可以采取哪些法律措施？（4分）【案例二】赵某是某高层住宅小区12层的业主。在装修房屋时，赵某为了增加使用面积，将北向卧室的窗户拆除，向外扩建了1.5平方米的飘窗。物业服务企业发现后，多次上门制止，要求其恢复原状，赵某置之不理。随后，物业服务企业停止了对赵某的物业服务（如垃圾清运、门禁卡升级等）。问题：1.赵某扩建飘窗的行为违反了哪些法律规定？（5分）2.物业服务企业针对赵某的违规行为，有权采取哪些措施？（6分）3.物业服务企业停止对赵某提供公共服务的做法是否正确？为什么？（4分）【案例三】某小区交付使用已满8年。近期，楼顶发生大面积渗漏，严重影响了顶楼业主的生活。业主委员会决定使用住宅专项维修资金进行维修。但在申请使用资金时，由于部分业主常年不在小区居住，意见难以统一，导致无法达到法定的表决通过比例。业主委员会认为情况紧急，直接向当地房地产行政主管部门申请应急维修资金使用程序。问题：1.业主委员会申请使用住宅专项维修资金进行楼顶维修，通常需要经过什么样的表决程序？（5分）2.在无法达到法定表决比例的情况下，是否可以直接适用应急维修程序？请说明理由。（6分）3.应急维修程序主要包括哪些步骤？（4分）答案部分第一部分：单项选择题1.C2.A3.B4.B5.C6.C7.B8.B9.A10.C11.A12.A13.C14.B15.B16.D17.B18.B19.C20.C21.B22.A23.B24.B25.D26.C27.D28.C29.B30.C第二部分：多项选择题1.ABCDE2.ABCDE3.ABCDE4.ABCDE5.ABCD6.ABCD7.ABCDE8.AB9.AB10.ABCDE11.ABCDE12.ABC13.ABCDE14.BCDE15.B第三部分：判断题1.√2.×（对物业服务企业亦有约束力）3.√4.×（不得将全部物业管理委托给他人）5.√6.×（业主委员会不是独立法人组织）7.×（应当事先告知业主）8.√9.×（不得拆改承重结构、不得损害他人合法权益）10.√11.×（应当明示）12.√13.×（应当依法承担相应的违约责任）14.√15.√16.×（属于业主共有）17.√18.×（不得随意设置，需按规定或经业主同意）19.√20.√第四部分：填空题1.义务2.临时3.业主4.统一5.业主6.最终用户7.1万；108.三分之二9.3个月第五部分：简答题1.答：业主在物业管理活动中，履行下列义务：（1）遵守管理规约、业主大会议事规则；（2）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（3）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（4）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（5）按时交纳物业服务费用；（6）法律、法规规定的其他义务。2.答：物业管理用房的所有权属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。物业管理用房属于全体业主共有，主要用于物业管理办公及服务活动，不得进行抵押、转让或出租用于非物业管理用途（经业主大会同意的除外）。3.答：应当由业主共同决定的重大事项包括：（1）制定和修改业主大会议事规则；（2）制定和修改管理规约；（3）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（4）选聘和解聘物业服务企业；（5）筹集和使用专项维修资金；（6）改建、重建建筑物及其附属设施；（7）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。4.答：使用范围：住宅专项维修资金应当用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造。禁止使用情形：（1）不得用于物业服务企业的日常运营费用；（2）不得用于业主大会或者业主委员会的办公经费；（3）不得用于与物业管理无关的支出；（4）应当用于业主共同决定的特定用途，不得挪作他用（如购买股票等风险投资，除经批准的国债外）。5.答：物业服务企业在安全防范方面的主要职责包括：（1）协助做好物业管理区域内的安全防范工作；（2）发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作；（3）建立健全安全管理制度，配备相应的安防设施和人员；（4）对物业管理区域内的公共安全进行巡查，发现安全隐患及时处理或报告；（5）配合公安机关、社区等部门开展安全防范宣传和演练。第六部分：案例分析题【案例一】1.答：不符合法律规定。理由：根据《民法典》和《物业管理条例》，解聘物业服务企业属于重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意（即“双三分之二”参与表决，且经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意，此处题目背景若按原条例直接双过半则是旧法，现行《民法典》第278条要求是应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。题目中描述“经表决，专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”，如果假设是双三分之二参与下的过半，则符合；如果理解为总人数的过半，则不符合。根据题目中“专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数”的表述，通常理解为仅仅达到简单多数，这在现行法律下是不足的，需要达到参与表决的法定比例）。注：按现行《民法典》严格解析，解聘物业公司需由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。题目描述未提及参会比例，仅提及同意比例，存在程序瑕疵。2.答：不合法。理由：业主欠缴物业费属于合同违约纠纷，应通过合法途径追缴，不能作为拒不退出物业管理区域的理由。根据《民法典》及《物业管理条例》，物业服务合同终止后，物业服务企业应当退出物业管理区域，配合新选聘的物业服务企业办理交接手续，不得以业主欠费为由拒绝退出。3.答：（1）业主委员会可以向人民法院提起诉讼，要求甲公司排除妨碍、退出物业管理区域并移交相关资料和财物；（2）新聘物业服务企业可以协助业主委员会收集证据，向房地产行政主管部门投诉举报；（3）如果因甲公司拒不退出造成业主损失的，可以请求赔偿损失；（4）申请人民法院强制执行