2026年古城双修工程项目商业计划书

2026/09/182026年古城双修工程项目商业计划书汇报人：XXCONTENTS目录01

项目概述02

古城现状分析03

项目整体规划方案04

项目运营方案05

投资估算与资金筹措CONTENTS目录06

市场分析与定位07

效益评估08

风险分析与应对09

项目实施进度计划项目概述01项目提出背景

古城历史风貌老化衰退国内不少古城原建筑年久失修，基础设施落后，衢州古城就是典型，亟待更新激活。

城市发展新旧融合需求迫切城市化推进中，新旧城区发展割裂，既需保留底蕴也需带动城市整体升级。

政策鼓励古城活化利用国家“十四五”文旅规划明确支持古城保护更新，多地推出配套补贴扶持这类项目。项目建设意义

优化城市空间布局该项目可梳理整合古城历史文化街区与现代商务区，破解衢州古城发展空间受限的难题。

活化利用历史文化遗产项目保护修缮衢州南宗孔氏家庙等历史遗迹，推动古城文化传承与文旅产业融合发展。

提升居民生活品质项目将完善古城配套基础设施，改善老旧街巷居住环境，增强本地居民的幸福感。

拉动区域经济发展项目可吸引文旅、文创等新兴产业入驻，创造大量就业岗位，带动衢州GDP增长。古城现状分析02古城现有资源条件历史文化遗存资源平遥古城现存完好的明清古城墙、票号旧址等，是极具开发价值的历史文化IP。自然景观资源台儿庄古城毗邻京杭大运河故道，坐拥运河湿地景观，可开发多种生态文旅项目。区位交通资源西安古城位于我国中西部交通枢纽，高铁、航空网络完善，可承载大量游客流量。当前存在的核心问题

历史建筑保护失当部分古城沿街老建筑被违规翻修改建，原有木质结构与传统风貌遭到不可逆破坏。

商业业态同质化严重古城核心街区多为网红奶茶、文创饰品店，缺乏结合本土文化的特色体验项目。

基础设施配套落后老城区内部狭窄街巷通行条件差，排水、消防设施老化，无法满足现代生活需求。

原住民流失加剧古城居住条件较差，多数年轻人外迁，留守老人居多，本土生活文脉逐渐消解。项目整体规划方案03古城修补规划内容

历史建筑本体修缮针对西安明城墙墙面风化剥落问题，采用传统工艺补筑墙体，保留原建筑历史风貌特征。

古城基础设施升级苏州古城雨污管网改造工程，更新老化管线，解决内涝问题，同时不破坏古城原有格局。

历史街区风貌整治北京南锣鼓巷整治违规户外广告，统一店铺招牌风格，恢复老街区原本的胡同肌理风貌。城市更新规划内容

历史街巷风貌提升对古城内明清时期留存的街巷进行微更新，保留肌理整修路面，复建部分沿街特色骑楼。

闲置古建活化利用将古城内空置的老会馆改造为城市文化会客厅，引入非遗展陈和本土文创体验业态。

古城基础设施升级改造更新古城老旧供电、给排水管线，增设无障碍坡道与新能源充电桩，适配现代生活需求。景观文化提升设计

历史街巷风貌修复苏州古城双修项目中，对平江路历史街巷做风貌修复，保留民居肌理整合零散文保点位。

公共文化节点打造福州古城双修时，在三坊七巷周边打造了下沉式文化展示节点，串联多处名人故居。

本土文化景观植入衢州古城双修中，在古城慢行系统融入非遗元素，设置衢州木雕主题景观节点供游客观赏。功能业态升级规划

特色文旅业态植入引入古城非遗沉浸式体验项目，比如西安永兴坊的非遗街区模式，丰富文旅消费场景。

便民生活业态优化升级改造古城内老旧社区菜市场，引入连锁生鲜商超，满足本地居民日常消费需求。

文化创意业态培育打造大学生文创创业孵化园区，比如苏州古城文创园模式，孵化本土原创文创品牌。配套设施改造方案古城给排水系统升级对古城内老化管网进行更换扩容，改造杭州庆春路老城区管网，解决雨季内涝与供水不足问题。慢行交通系统优化梳理拓宽古城步行与非机动车道，改造苏州平江路慢行系统，提升游客步行游览舒适度。公共服务站点增建在古城核心区域新增标准化公共厕所与智能急救站点，满足游客应急与日常使用需求。项目运营方案04运营模式选择01政企协同运营模式由古城双修工程指挥部统筹规划，引入专业文旅运营团队负责日常招商与运维，平衡公益与收益。02分区差异化运营模式历史文化街区做沉浸式文商旅运营，老旧改造片区做社区商业运营，功能分区精准适配需求。03IP联名共生运营模式与故宫文创、三星堆博物馆等成熟文化IP合作，开发联名周边与活动，放大项目文化吸引力。业态招商计划核心文旅业态招商

重点引入故宫文创、观夏等文化类品牌，打造古城文化体验街区，激活在地文化消费场景。特色餐饮业态招商

依托古城本土饮食资源，引入知竹素斋、扬州粗茶淡饭等特色餐饮，打造差异化美食地标。休闲配套业态招商

引入青旅、24小时书店等配套业态，满足游客留宿、休闲需求，延长游客停留时长。日常运营管理

游客服务体系运营设置多语言咨询点与智能导览设备，定期培训服务人员，及时处理游客投诉与咨询诉求。

古城业态商户管理建立商户准入考核机制，定期抽检商户经营合规性，引导商户推出符合古城定位的特色产品。

设施维护与安全管控每日巡检古城公共建筑与游览设施，联动消防部门开展季度安全排查，及时排除各类隐患。

环境卫生运维分区安排专人清扫公共区域，设置分类环保垃圾箱，定期开展蚊虫消杀，保持古城整洁风貌。品牌宣传推广

线上社交媒体矩阵推广联动文旅类头部博主，在抖音小红书推出古城探访直播，打卡改造后新景观扩大影响力。

线下沉浸式主题活动推广举办古城文化节、非遗市集活动，邀请游客体验古城新项目，吸引本地市民和外地游客参与。

跨界联名合作推广与本土老字号品牌联名推出古城限定周边，借老字号受众基础，提升项目品牌的大众认知度。投资估算与资金筹措05总投资估算

工程建设费用涵盖古城建筑修缮、新区配套设施建设等费用，是项目总投资的核心组成部分。

工程建设其他费用包含项目规划设计费、征地拆迁补偿费、招投标服务费等前期相关支出。

预备费用预留基本预备费和涨价预备费，应对项目实施中的物价上涨及突发设计变更。资金来源安排地方政府专项财政资金本项目申请古城双修专项债，预计获得30%总投资额度，由当地发改部门统一审批拨付。社会资本战略合作引入引入国内文旅运营头部企业华侨城，以股权合作形式注入40%项目开发资金。项目开发企业自有资金项目牵头开发企业城发集团自筹30%资金，已完成资金储备并纳入专项账户监管。投资使用计划

工程建设投资占总投资的七成左右，用于古城双修项目的基础设施改造和文物修缮等主体工程建设。

运营维护投资用于项目运营前三年的古城街区日常维护、安保巡查、环境保洁等持续性投入。

营销推广投资用于古城改造后新IP打造，比如线上线下宣传、举办开街活动等品牌推广工作。

流动资金预留预留占总投资一成左右的流动资金，用于应对项目运营初期的突发支出与周转需求。市场分析与定位06区域文旅市场分析区域文旅资源存量分析该古城现有明清古街、非遗工坊等核心资源，年接待游客超800万人次，文旅消费潜力充足。目标客群画像分析核心客群为18-35岁都市年轻群体，偏好沉浸式研学、国风拍照打卡，愿意为特色体验付费。区域文旅竞争格局分析周边同类型古城项目同质化严重，该项目依托双修升级可打造差异化文旅新地标。项目目标客群定位

年轻文旅打卡群体以18-30岁喜欢Citywalk的年轻游客为主，偏好网红打卡点，倾向在社交平台分享出游内容。

本地家庭休闲群体以古城及周边城市的本地家庭为主，需要亲子休闲、周末放松的场所，追求生活化体验。

文化研学受众群体涵盖中小学研学团、历史文化爱好者，希望深度了解古城历史，追求专业性文化体验。

中高端度假消费群体主打对住宿体验有高要求的度假游客，偏好静谧高端的古城休闲环境，愿意为体验付费。项目竞争优势分析

政策扶持优势该项目属于城市更新重点工程，可享受地方专项补贴、税收减免等多重政策红利支持。

区位资源优势项目依托古城原有文化底蕴与核心地段，可整合历史文旅资源，自带流量基础。

开发运营经验优势项目团队参与过泉州古城更新项目，拥有成熟的政企协调与商业运营实操经验。效益评估07经济效益分析项目直接营收测算项目运营后可通过古城民宿、门票、文创售卖获得直接收入，泉州古城改造后年营收超8亿元。周边产业带动效益项目能拉动古城周边餐饮、零售、文旅产业发展，苏州平江路改造后周边商户营收增长超40%。土地增值效益项目升级古城基础设施后，核心地块商业价值提升，福州三坊七巷改造后周边地价涨幅超60%。就业拉动经济效益项目建设及运营阶段创造大量岗位，平遥古城改造项目累计创造近两万个本地就业岗位。社会效益评估

城市功能提升该项目改造后可完善古城交通、管网等配套设施，衢州古城双修项目切实改善了居民生活环境。

历史文化活化项目能修复保护古城历史遗迹，泉州古城双修项目已成功推动非遗文化融入市民日常文旅生活。

就业岗位带动项目建设及运营阶段可创造大量本土岗位，有效带动当地待业人员、原住民就近就业增收。文化效益评估

01文化遗产活化率提升该项目可推动泉州古城60余处文保单位对外开放，活化闲置文化遗存，增强文化可及性。

02城市文化知名度提高项目落地后可通过举办古城文化节吸引全网流量，带动城市文旅品牌影响力升级。

03本地文化认同感增强项目保留原住民生活场景，修缮传统民居，增强本土居民对古城文化的归属感与认同感。环境效益评估

古城生态环境修复成效该项目修复了古城受损山体与河湖水系，福州台江通过该工程消除了12处内河黑臭水体问题。

历史街区污染减排成果项目推进古城区域清洁能源改造与污水管网升级，苏州古城改造后生活污水处理率提升至98%以上。

古城生物多样性提升效果项目改造新增了多处古城口袋公园与滨水绿地，杭州上城改造后城区本土植物物种提升了12%。风险分析与应对08主要风险识别工程文物保护风险古城双修工程会涉及历史文物区域，施工中易误损文物，比如泉州古城改造就曾误碰古遗址。招商运营风险古城双修后需引入商业业态存活，若招商定位偏差，不少类似项目出现商铺空置情况。资金周转风险古城双修工程量大周期长，投入资金多，易因回款延迟出现资金链断裂问题。居民拆迁安置风险古城范围内原有居民密集，拆迁安置若协调不当，易引发纠纷延误工程进度。风险应对措施

政策变动风险应对密切跟进古城保护相关政策调整，提前与住建文旅部门沟通，预留方案调整弹性空间。招商运营风险应对提前对接国内头部文旅运营企业，签订意向合作协议，分阶段推出特色业态降低空置率。工期延误风险应对提前梳理古城施工重难点，预备备用供应商，制定阶段性工期缓冲方案保障进度。资金周转风险应对提前对接政策性银行争取低息贷，引入文旅产业投资基金，分阶段开发缓解资金压力。项目实施进度计划09前期准备阶段

项目可研与立项审批联合设计院完成项目可行性研究报告编制，提交主管部门完成立项审批流程。古城资源摸底调研组织考古、文旅团队对古城现有建筑、文化遗址逐一摸排，梳理可开发资源清单。规划方案设计与报审结合城市发展需求完成项目整体规划设计，报送城乡规划部门完成方案审核批复。前期招商与合作对接对接国内文旅运营头部企业，初步达成核心板块运营合作意向，完成意向签约。工程建设阶段

前期场地整理2026年1-3月完成拆迁清障、文物遗存排查，为后续主体施工作好场地准备。

古建筑修复改造2026年4-9月，对古城范围内的明清古街巷、文保建筑开展保护性修复施工。