2026年国有土地出让合同履约排查整改报告

市自然资源和规划局：根据省自然资源厅关于开展国有建设用地使用权出让合同履约情况排查的工作部署，为严格落实最严格的节约集约用地制度，防范国有资产流失，我县于2025年12月22日至2026年2月28日，对2025年12月31日前签订的198宗国有建设用地使用权出让合同开展了全覆盖履约排查。经排查，共有57宗合同存在履约问题，涉及价款缴纳、开工竣工、用途变更、转让抵押、程序资料五个方面。截至2026年2月底，已完成整改销号38宗，追缴土地出让金及违约金3,192万元，补缴土地出让金差价401万元，无偿收回闲置土地86.4亩。现将排查组织、发现问题及整改落实情况报告如下。一、排查工作组织部署本次排查采取“全覆盖过堂、逐宗见底”的方式推进，与以往按比例抽查不同，凡在期合同一律对照合同约定条款、缴款凭证、现场状态三项要素逐宗核验，确保问题不遗漏、责任可追溯。一、成立排查整改领导小组2025年12月18日，经局党组会议研究，成立国有土地出让合同履约排查整改工作领导小组：•组长：局党组书记、局长•副组长：分管利用工作副局长、分管执法工作副局长•成员：自然资源开发利用股、自然资源执法监察大队、不动产登记中心、政策法规股、档案信息中心等5个科室（单位）负责人领导小组办公室设在自然资源开发利用股，承担统筹调度、重大问题会商、整改销号审核等日常工作。各成员单位指定1名业务骨干为联络员，实行“周调度、旬通报”工作机制。二、制定排查整改实施方案2025年12月20日印发《XX县国有建设用地使用权出让合同履约排查整改工作方案》（XX自然资〔2025〕XX号），将工作划分为三个阶段：阶段时间主要任务阶段成果集中排查2025年12月22日—2026年1月20日合同台账比对、现场踏勘、部门数据联审排查登记表、问题线索清单问题认定2026年1月21日—2月10日证据固定、法律定性、分类建账问题合同台账、处置意见整改处置2026年2月11日—12月31日分类整改、销号管理、建章立制整改销号台账、长效机制文件各阶段均明确交付成果，由政策法规股对问题定性逐宗出具法律审核意见，避免后续处置因程序瑕疵引发行政复议或行政诉讼。三、组建专项排查工作组领导小组下设3个排查工作组，每组配备1名法律顾问全程参与：工作组牵头单位排查重点合同信息组自然资源开发利用股合同约定条款、缴款节点、开竣工时间、补充协议签订情况现场核查组自然资源执法监察大队现场开工状态、实际用途、建设进度、是否存在违法占地登记信息组不动产登记中心权属登记信息、抵押查封情况、转让变更记录排查采取“台账比对＋实地核查＋遥感比对＋部门联审”四种方式交叉验证，防止单一信息来源导致问题遗漏。四、统一排查判定口径为保证57宗问题合同的认定经得起复核，领导小组办公室制定了统一的判定口径：•合同缴款是否逾期，以合同约定的分期付款节点与税务部门土地出让金入库记录、银行进账单比对结果为准•开工、竣工日期，以合同约定时间及受让人在土地市场动态监测与监管系统中的申报记录为准，同时结合现场影像、施工许可证签发时间综合判定•闲置土地认定，依照《闲置土地处置办法》规定的标准和程序执行•是否存在擅自改变用途，以土地审批用途、规划条件与实地使用功能比对结果为准，必要时委托第三方测绘核实二、排查基本情况从排查结果看，问题合同占比28.8%，其中约七成集中在价款迟缴和开竣工违约两头，反映出我县土地出让工作“重出让、轻监管”的倾向尚未根本扭转，合同管理的精细化水平亟待提升。五、总体情况截至2025年12月31日，我县在期国有建设用地使用权出让合同共198宗，出让总面积3,867.45亩，合同价款总额42.68亿元。具体结构如下：指标数量在期合同总数198宗出让总面积3,867.45亩合同价款总额42.68亿元已到缴款节点合同153宗已到约定开工时间合同127宗已到约定竣工时间合同68宗六、合同结构分布按用途分：居住用地41宗、工业用地89宗、商业用地35宗、公共服务及其他用地33宗。按出让方式分：招标拍卖挂牌出让182宗、协议出让16宗。按签订时间分：2020年底前签订76宗、2021—2023年签订85宗、2024—2025年签订37宗。七、问题合同分类统计经排查，共有57宗合同存在不同程度的履约问题，占比28.8%。分类情况如下：序号问题类型宗数占问题合同比例1价款缴纳类1526.3%2开工竣工类2442.1%3用途变更类610.5%4转让抵押类47.0%5程序资料类814.0%合计—57100%三、发现的主要问题及原因分析本次排查发现的问题，按性质可归入合同履行、权利义务转移、基础管理三个层面。其中价款缴纳和开竣工违约是矛盾集中区，涉及金额大、处置周期长，是本次整改的重中之重。八、价款缴纳类问题（15宗）1.欠缴土地出让金13宗，欠缴金额4,580万元。其中首期价款未缴清3宗、金额1,430万元；分期节点逾期10宗、金额3,150万元。欠缴时间最长14个月，最短3个月。如某某房地产开发有限公司2023年8月受让某商住用地，合同约定2024年6月30日前缴清余款2,150万元，截至排查日实际仅缴纳500万元，逾期14个月欠缴1,650万元。2.逾期缴款未计收违约金2宗。涉及漏计违约金约32万元。该2宗合同约定逾期付款按日计收违约金，但经办人员在收款时未按合同约定计算加收，造成国有资产收益流失。3.分期付款节点与缴款凭证不一致6宗。部分宗地存在实际到账时间晚于合同约定节点、但台账记录为按期缴纳的情况，反映出日常履约跟踪机制缺失。九、开工竣工类问题（24宗）1.超过合同约定开工时间未开工11宗。其中闲置满2年仍未动工2宗、超期1年以上不满2年5宗、超期不满1年4宗。该11宗合计面积约204.6亩。2.超过合同约定竣工时间未竣工9宗。逾期时间从3个月至2年不等。部分项目因企业资金链紧张、市场销售低迷等原因停工或放缓施工进度。3.竣工后未申报4宗。项目已实际建成但受让人未按合同约定向出让人提交竣工申报材料，导致土地核验、不动产登记等后续手续无法正常办理，也影响了出让合同履行的闭环管理。此类问题的直接后果是土地资源低效闲置、供地率下降，若放任不管，将被上级自然资源主管部门通过卫星遥感发现并通报，进而扣减我县新增建设用地计划指标，影响后续项目落地。十、用途变更类问题（6宗）1.擅自改变土地用途4宗。其中2宗为工业用地内建设办公用房并对外出租，变相将工业用地用于商业经营；1宗为将合同约定的绿地建设为停车场；1宗为在工业项目用地上建设销售展厅。2.超容积率建设2宗。经现场核查及第三方测绘，2宗项目实际建设规模超出规划条件及合同约定的容积率。超容积率建设不仅造成土地出让金收益流失，还导致片区公共服务设施配套不足，群众投诉集中，既成事实后处置成本成倍增加。十一、转让抵押类问题（4宗）1.1宗在建项目在未达到出让合同约定的投资条件时申请转移登记，在登记环节被系统预警拦截。2.1宗受让人将地上建筑物分割转让未报原出让机关批准，规避了转让条件审查。3.1宗民营企业将净地抵押给非银行业金融机构，与出让合同关于抵押权人范围的约定不符。4.1宗关联企业之间转让股权导致实际控制人变更后，未按合同约定履行书面告知义务。十二、程序资料类问题（8宗）1.受让人名称变更、规划条件局部调整后未签订补充协议3宗。2.合同要素填写不完整2宗，未载明开竣工申报义务、建设项目代码等内容。3.合同档案资料不齐全3宗，缺失交地确认书、规划条件复印件、勘测定界图等要件，影响后续履约监管和司法维权。十三、问题根源分析上述问题的产生，既有客观因素，也有管理层面的深层原因。1.监管力量与业务量不匹配。全县在期合同198宗，而自然资源开发利用股实际从事合同管理的人员仅2人，同时承担土地供应、节约集约评价等多项工作，日常监管力不从心。2.“重出让、轻监管”倾向明显。合同签订后即归档入库，缺乏节点提醒、主动巡查和定期核查，对受让人履约情况掌握滞后。3.部门间信息不共享。税务、住建、法院、金融机构与自然资源部门之间缺乏常态化的信息通报机制，导致企业已出现欠税、涉诉等风险信号时，我局仍不知情，错过处置窗口期。4.违约处置机制不健全。对欠缴出让金、闲置土地等问题缺乏标准化的处置流程，基层人员担心法律风险，存在“不会处置、不敢处置”的现象。5.部分历史合同条款不完备。2020年前签订的16宗协议出让合同中，部分未约定开竣工申报义务、未约定违约金标准，给后续追责带来困难。四、整改措施及完成情况整改坚持“分类处置、逐宗销号、闭环管理”原则——能限期纠正的限期纠正，符合收回条件的依法收回，涉嫌违纪违法的移送问责，杜绝“一批了之”。截至2026年2月28日，57宗问题合同已完成整改销号38宗，其余19宗全部进入法律程序或签订补充协议，明确了处置路径和时限。十四、价款缴纳类整改（15宗）1.全面核查锁定基数。2026年1月上旬，将198宗合同约定的缴款节点与税务部门土地出让金入库记录、银行进账单逐笔勾对，形成《土地出让金欠缴明细表》，逐宗载明欠缴本金、违约金起算日及计算依据。2.下达催缴通知。2026年1月15日前，向全部欠缴主体发出《土地出让金催缴通知书》，要求自收到通知书之日起15日内缴清欠缴本金及违约金。通知书同时载明逾期不缴的法律后果，包括加收违约金、限制参与新的土地竞买、依法解除合同收回土地等。3.约谈协商与分期处置。由局领导带队，逐户约谈欠缴企业负责人。对短期资金周转困难但经营正常的企业，优先协商签订分期缴纳协议。分期方案必须同时满足三个条件：首期缴纳比例不低于欠缴总额的50%、剩余款项在2026年8月31日前全部缴清、提供银行保函或足额土地抵押担保。分期协议经局党组会集体审议后签订，并报县政府备案。严禁未经评估直接同意分期，防止企业以虚假困难逃避缴款，避免因随意分期形成新的国有资产流失风险。4.依法追索。对拒不配合、恶意拖欠的企业，2026年2月起陆续启动法律程序，包括向人民法院申请支付令、提起民事诉讼并同步申请财产保全；对逾期超过合同约定宽限期且经催告仍不履行的，研究依法解除出让合同、收回土地。整改进展：截至2026年2月底，13宗欠缴合同已全额追回6宗、追缴金额2,340万元（含违约金32万元）；3宗签订分期缴纳协议，首期款852万元已到账，剩余568万元按协议于2026年8月底前缴清；1宗已向人民法院提起诉讼，涉案金额480万元；1宗因企业进入破产程序，已依法申报债权254万元；2宗已收到企业书面缴款承诺，金额86万元，计划2026年3月底前缴清。2宗漏计违约金问题已整改到位，违约金随本金一并追缴入库。十五、开工竣工类整改（24宗）开工竣工问题成因复杂，整改严格区分企业自身原因、政府原因和不可抗力三类情形分别处置，严禁不经调查核实一律按企业违约处理，也严禁因担心程序复杂而对闲置土地放任不管——放任不管的后果是土地长期低效利用、上级遥感督察通报问责、供地率考核被扣分。1.超期未开工11宗。处置方式宗数面积具体进展督促限期开工6宗均已进场施工2026年1月发出《责令限期开工通知书》，要求1个月内进场施工。截至2月底6宗全部开工，其中4宗已提交《建设项目动工申报书》并经现场核实桩基施工属实无偿收回2宗86.4亩该2宗均闲置满2年，经调查确认系企业自身原因造成。已依法履行调查、认定、告知、听证告知等程序，经局党组会审议并报县人民政府批准后下达《收回国有建设用地使用权决定书》，其中1宗（56.4亩）已完成不动产注销登记，1宗（30亩）正在办理注销手续正在履行收回程序2宗45.2亩已下达《闲置土地认定书》，同步书面告知当事人享有陈述、申辩和听证权利，2026年4月底前完成收回政府原因调整开工期限1宗—因片区控制性详细规划调整导致无法按原条件开工，经协商签订补充协议，开工时间顺延至2026年9月30日需要说明的是，对闲置满两年的土地，无偿收回前必须履行完整的调查认定和听证告知程序。作出收回决定前未告知当事人听证权利的，属于程序违法，将直接导致收回决定在行政诉讼中被撤销，因此每个环节均经过政策法规股审核把关，相关文书同步留存送达凭证。2.逾期未竣工9宗。•已完成竣工规划核实5宗，其中3宗已办结不动产首次登记，项目实现闭环管理•签订补充协议3宗，明确最迟于2026年12月31日前竣工，并补充约定逾期竣工违约责任；协议签订后每两个月现场核查一次施工进度•因企业资金链断裂停工1宗，列入重点监管名单，建立季度实地核查台账，同步将风险情况通报债权银行及县住房和城乡建设局，协同防范项目烂尾风险3.竣工未申报4宗。已全部补报竣工申报手续。其中1宗经现场核查发现绿地率不达标（合同约定绿地率30%，实测27.6%），已下达整改通知，企业补植绿化并通过复验。十六、用途变更类整改（6宗）1.擅自改变用途4宗。•2宗工业用地变相用于商业经营：已下达《责令限期改正违法行为通知书》，责令停止商业经营、恢复工业用途，并处罚款。截至2月底，1宗已拆除违规设施并恢复原状，1宗正在整改中，2026年4月底前复查验收•1宗绿地建停车场：已拆除硬化层、恢复绿化，经现场验收合格•1宗工业用地内建设销售展厅：因企业实际经营需要，经评估后补办用途调整手续，按批准时点新旧用途土地市场价格差额补缴土地出让金差价315万元，已全额缴清2.超容积率建设2宗。•1宗违法超建部分已处罚款，并按楼面地价补缴土地出让金86万元，目前正在完善规划核实手续•1宗已立案调查，正在委托第三方测绘机构核实超建面积，2026年4月底前完成处罚及补缴补缴差价计算口径统一为：改变用途的，按县政府批准改变用途时点，新旧用途同区域土地市场价格差额核算；超容积率的，按项目所在区域楼面地价乘以超建面积核算，评估结果经两家评估机构背靠背出具并报局党组会审定后执行。十七、转让抵押类整改（4宗）1.未达投资条件申请转移登记1宗。经重新核定投资进度，该企业实际投入已达合同约定条件，在补齐工程进度证明材料并签订补充协议（变更受让人名称）后办理了转移登记，相关情况已存档备查。2.违规分割转让1宗。已责令当事人补办分割转让审批手续，重新签订出让合同并补缴相关税费25万元，完成整改。3.违规抵押1宗。企业已提前归还贷款并解除抵押登记，同时出具书面承诺函，承诺后续融资抵押严格按合同约定执行；该企业已列入重点监管对象，其后续抵押行为须经我局书面确认。4.股权变更未报告1宗。已约谈企业负责人，补办书面报告手续，并将该情况记入合同履约信用档案，作为后续监管参考。十八、程序资料类整改（8宗）对受让人名称变更、规划条件局部调整的3宗合同，已完成补充协议补签；对合同要素填写不完整的2宗，已按出让合同示范文本补正，重点补全了开竣工申报义务、建设项目代码等条款；对档案资料不齐全的3宗，已向县住房和城乡建设局、县发展和改革局等部门调取交地确认书、立项文件、规划条件等材料并归档。同时，借本次排查契机，对198宗在期合同档案开展全面清理，统一补充缺失要件，完成全部合同档案数字化扫描并挂接至局档案管理系统，实现“一宗一档”电子化管理。今后新签订合同严格实行“签一份、扫一份、录一份”，杜绝新增档案缺失问题。十九、追责问责情况对排查中发现的失职失责问题，坚持“见事见人”，依规依纪启动问责程序：•对1宗欠缴出让金长期未追缴问题负有直接责任的自然资源开发利用股原经办人予以诫勉谈话•对现场巡查不到位、未及时发现某宗地违法改变用途的某基层自然资源所所长予以诫勉谈话•责令巡查工作落实不力的某基层自然资源所向局党组作出书面检查•将涉及某宗地出让金催缴不力、涉嫌不作为的问题线索，按程序移送县纪委监委五、长效机制建设排查整改的成效最终要落到制度上。本次重点堵塞的缺口，是合同签订、动态监管、违约处置之间的断链问题。结合本次排查暴露出的薄弱环节，建立完善以下五项机制：二十、合同全生命周期节点管理制度在土地市场动态监测与监管系统中对每宗合同设定“三级提醒”节点：•约定开工日前90天、60天、30天分别自动预警，由自然资源开发利用股书面提醒受让人做好开工准备•约定竣工日前6个月、3个月分别预警，提醒受让人合理安排工期•逾期未开工、逾期未竣工的，系统自动生成违约预警单，经办人须在5个工作日内启动核查处置程序合同签订后10个工作日内完成系统录入和信息公示，杜绝合同“签完即锁柜”的现象。二十一、开竣工履约保证金制度自2026年起，新签订的土地出让合同，一律收取不低于出让价款10%的开竣工履约保证金，受让人可以银行保函方式提供，保函有效期覆盖至项目竣工核实通过后6个月。项目按期开工、竣工并完成申报的，保证金按期退还；逾期未开工或竣工的，依据合同约定扣减保证金并追究违约责任。二十二、动态巡查与“天上看、地上查”联动机制将合同履约巡查纳入自然资源执法监察大队日常巡查内容，实行每季度不少于1次的在建项目全覆盖巡查。重点核查项目是否按约定用途建设、是否按规划条件实施、是否存在超用地红线建设等情形，巡查记录实行“谁巡查、谁签字、谁负责”制度，巡查结果录入信息系统留痕。同时，每半年利用卫星遥感影像对全部在期合同宗地开展一次比对分析，将疑似问题图斑派发至现场核查组实地核实，实现“天上看、地上查、网上管”闭环。二十三、部门协同与信用惩戒机制建立与税务、住建、法院、金融机构的履约信息定期通报制度，每季度互通出让金缴纳、施工许可、竣工验收备案、涉法涉诉及抵押查封信息，重大风险事项即时通报。对欠缴土地出让金、构成闲置土地的受让人，依规列入异常名录，限制其参与本县新的土地使用权竞买，并将失信情况推送至县公共信用信息平台。二十四、整改销号与“回头看”制度对本次排查发现的问题合同，实行“销号审核制”——每宗整改完成后，由承办科室提交销号申请，附缴款凭证、补充协议、验收报告或法律文书等佐证材料，经政策法规股审核、局分管领导签批后方可销号，严禁口头销号、材料后补。2026年12月，组织开展问题整改“回头看”，重点核查已销号问题是否反弹回潮、长效机制是否有效运行，形成评估报告报县政府。六、下一步工作安排对照整改台账，剩余19宗问题合同均明确了处置路径和完成时限，下一步按计划逐宗推进、逐项销号：2026年3月底前：完成2宗欠缴合同催缴入库（86万元）；完成2宗超容积率案件查处及补缴工作；完成1宗擅自改变用途项目复查验收；完成2宗闲置土地收回决定下达。2026年4月底前：完成2宗闲置土地收回及注销登记；完成1宗违规分割转让补办手续收尾。2026年8月底前：确保3宗分期缴纳协议的剩余款项（568万元）全部到账；完成1宗政府原因调整开工期限宗地开工前准备工作。2026年12月底前：完成3宗补充协议约定竣工期限项目的竣工核实验收；完成1宗重点监管项目季度核查评估；对全部整改事项组织“回头看”，形成整改评估报告，报县人民政府和市自然资源和规划局。特此报告。XX县自然资源局2026年3月X日附件1土地出让合同履约问题清单及整改销号台账（样表）序号合同编号受让人宗地位置面积（亩）合同价款（万元）问题类型问题具体情形整改措施责任单位责任人整改时限销号状态1合同编号某某房地产开发有限公司XX县XX镇XX路45.207,850价款缴纳类欠缴土地出让金1,650万元，逾期14个月已提起诉讼并申请财产保全政策法规股张某某2026年6月30日前未销号2合同编号某某制造有限公司XX经济开发区XX路56.402,130开工竣工类闲置满2年未动工无偿收回，已完成注销登记自然资源开发利用股李某某已完成已销号3合同编号某某置业有限公司XX县XX街道XX地块38.606,420用途变更类超容积率建设，超建面积1,862平方米处罚款并按楼面地价补缴出让金86万元自然资源执法监察大队王某某已完成已销号填报口径说明：本台账由自然资源开发利用股负责动态更新，实行“一宗一档”，整改销号须附缴款凭证、法律文书、验收报告、补充协议等佐证材料；台账每周五汇总报领导小组办公室，作为周调度会商依据。附件2土地出让合同履约排查登记表（样表）核查项目填报内容合同编号合同编号受让人某某有限公司（统一社会信用代码：91XXXXXXXXXXXXXX）宗地位置XX县XX镇XX村出让面积（亩）32.50出让方式招标拍卖挂牌出让合同签订日期2023年5月18日合同价款（万元）4,860约定缴款节点2023年6月30日前缴纳50%；2024年6月30日前缴清余款实际缴款情况首期2,430万元已缴；余款2,430万元，实际于2024年9月12日缴清，逾期74天约定开工时间2024年5月18日实际开工申报时间2024年8月30日（经催告后开工）约定竣工时间2027年5月18日现场状态2026年1月15日现场踏勘：已完成桩基施工，正在进行地下室施工遥感比对情况与2025年第四季度影像一致，未发现异常存在问题分期缴款逾期74天，未计收违约金整改意见补计违约金；加强后续节点跟踪核查人刘某某、陈某某核查日期2026年1月15日附件3整改工作责任清单（样表）问题编号问题描述整改措施责任领导承办科室经办人完成时限验收标准销号情况GC-2026-008某宗地闲置满2年未动工，面积56.4亩履行调查认定程序，报县政府批准后无偿收回副局长（分管利用）自然资源开发利用股李某某2026年2月15日收回决定书送达回执、不动产注销登记证明已销号JK-2026-015某宗地欠缴出让金480万元，逾期8个月提起诉讼并申请财产保全副局长（分管法规）政策法规股张某