东莞市房产测绘实施细则

东莞市房产测绘实施细则东莞市房产测绘实施细则东莞市房产测绘实施细则(试行)SpecificationsForEstateSurveyingAndMappingOfDongGuan【第3稿】（送审稿）东莞市房产管理局2008年9月前言房产面积测算是房产管理的重要内容，测算成果经房产行政主管部门核准后，记载于房屋所有权证中，具有法律效力，是保障产权人合法权益的重要依据。它为房产登记、交易、评估、抵押、征收税费等提供准确的数据和图件资料，是产权、产籍管理的基础工作。而近年来，我市房产事业发展迅速，建筑设计及建筑类型日新月异的状况，使原有的国家标准《房产测量规范》已不能完全诠释。为加强我市房产测绘管理，统一和规范我市用于产权登记目的的房产面积测算工作，保护当事人的合法权益，本细则在原东莞市房屋建筑面积测绘技术规范（征求意见稿）的基础上，遵循国家标准《房产测量规范》规定的原则，及国家有关技术标准，参照了广州、深圳等其他十多个省市的规定，结合本市近年来房产测绘工作的实际情况，对国家标准《房产测量规范》中未涉及或未明确的具体问题，进行了补充规定。本细则适用于本市建成区和本市范围内的城镇地区、独立工矿区和军队驻地的产权登记房产测绘工作。农村居民区的房产测绘可参照执行。本细则由东莞市房产管理局提出。本细则由东莞市房产管理局归口管理并负责解释。本细则由东莞市房产测绘成果备案室起草。参与本细则制定的主要单位有：东莞市房产管理局技术科、东莞市房产管理局产权科、东莞市房源房产信息与技术促进中心、东莞市房产测绘成果备案室、东莞市广厦测绘有限公司、东莞市华建测绘有限公司、广州市汇志测绘技术有限公司东莞分公司。目录前言1一一、总则21.1目的和依据31.2适用范围31.3参考资料3二、术语3三、一般规定153.1基本原则3.2施测条件3.3数据采集3.4精度要求四、房屋建筑面积计算4.1计算建筑面积的基本条件184.2计算全部建筑面积的范围374.3计算一半建筑面积的范围12计算全部建筑面积的范围154.5特殊建筑空间面积的计算304.6关于房产测绘及建筑面积计算的补充规定和说明五、共有建筑面积分摊5.1应分摊的共有建筑面积5.2部分摊的共用建筑面积5.3共有建筑面积的计算与分摊六、附则一、总则1.1目的和依据为加强房产测绘管理，规范房产面积测绘工作，维护房屋权利人的合法权益，统一东莞市房屋面积测算规则，根据国标《房产测量规范》（GB/T17986．1-2000）、建设部《关于房屋面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》（建住房[2002]74号）、《关于规范房产面积测算的通知》（东建[2004]51号）及建设部国家测绘局《房产测绘管理办法》，结合东莞市的实际情况，制定本实施细则。1.2适用范围本实施细则对国标《房产测量规范》（以下简称《规范》）中没有涉及、或没有明确的具体问题进行了补充或明确，规定了东莞市房屋建筑面积测绘计算中的一般及特殊情况的计算标准与处理方法。本实施细则适用于东莞市行政区域内与房屋权属登记、交易、租赁、拆迁等相关的房屋面积测算以及商品房销售面积的预测算。1.3参考资料《房产测量员》（测绘行业特有工种职业技能培训教材）《广州市房地产测绘行业手册》《深圳经济特区房屋建筑面积测绘技术规范》《西安市房产测绘实施细则》（草案）《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2005）《房产测量规范与房地产测绘技术》（房产测量规范有关技术说明）《房产测绘政策法规汇编》二、术语2.1房屋面积测绘房屋各层水平投影面积的测量与计算。包括房屋建筑面积、房屋套内建筑面积、房屋使用面积、房屋公用建筑面积、房屋产权面积等的测量与计算。房屋建筑面积测绘计算分幢进行。2.2房屋建筑面积

房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积的总和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且层高在2．20米以上（含2．20米，以下同），有上盖，结构牢固的永久性建筑。2.3成套房屋的建筑面积是指房屋的套内建筑面积和其分摊的共有建筑面积之和。2.4房屋套内建筑面积

成套房屋的套内由产权人占有和使用的建筑面积，包括套内使用面积、套内墙体面积及套内阳台面积。2.5套内使用面积房屋的套内可供使用的空间面积，按房屋内墙面水平投影面积计算。使用面积的计算，应符合下列规定：a．住宅使用面积包括卧室、起居室（厅）、厨房、卫生间、餐厅、过厅、过道、前室、贮藏室、壁柜等；b．室内使用面积按结构墙体内表面尺寸计算（内墙面装饰厚度计入使用面积）墙体有复合保温、隔热层，按内皮尺寸计算；c．不包括在结构面积内的烟囱、通风道、各种管道竖井等均计入使用面积；d．非公用楼梯（包括跃层住宅中的套内楼梯）按自然层数的使用面积总和计入使用面积；e．套内使用面积系数：房屋按套（单元）计算面积时，使用面积系数为套内使用面积与套内建筑面积加按规定应分摊的公用建筑面积的比率（%）。2.6套内阳台面积是指全封闭阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积，或半封闭阳台外围与房屋外墙之间水平投影面积的一半。2.7套内墙体面积套内墙体面积是指套内使用空间周围的围护墙体、承重墙体或承重支撑体所占的面积。其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积；套内自有墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。2.8房屋共有共用建筑面积建筑物内由各产权人共同占有或共同使用的建筑面积，也称公有建筑面积。共有共用建筑面积，一般可分为应分摊的共有建筑面积和不分摊的共用建筑面积。2.9房屋产权面积

产权人依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由县级以上房地产行政主管部门登记确权认定。2.10房屋建筑施工图面积测算依据未经市政府行政主管部门核准备案的建筑施工图所进行的房屋建筑面积测绘计算，出具的建筑面积为施工图测算面积。用于建设工程设计与报建参考。2.11房屋建筑面积预售测绘（预测）依据经市政府行政主管部门核准的建筑施工图所进行的房屋建筑面积测绘计算，出具的建筑面积为预售面积。用于房地产项目的预售审批及销售。2.12房屋建筑面积实地测绘(实测)依据经市政府行政主管部门核准有关资料（包括报建图纸、竣工图纸、验收合格证等）和对竣工房屋的现状进行实地数据采集，所进行的房屋建筑面积测绘。包括房屋建筑面积竣工测绘、房屋建筑面积现状测绘、房屋建筑面积变更测绘、房屋建筑面积分割测绘。用于房屋确权及办理房屋产权证。2.13房屋建筑面积竣工测绘

依据竣工房屋的现状和经市政府行政主管部门核准的建筑施工图所进行的房屋建筑面积测绘计算，出具的建筑面积为竣工面积。主要用于建设工程的规划验收、地价核算、房屋产权初始登记和转移登记。2.14房屋建筑面积现状测绘

依据房屋现状进行的房屋建筑面积测绘计算，出具的建筑面积为现状面积。主要用于旧城改造、征地拆迁、土地评估、补办用地或规划手续、办理房地产权登记等。2.15房屋建筑面积变更测绘因房屋的产权界线、使用功能、房屋属性（如建筑名称、房屋编号等）发生变化而进行的房屋建筑面积测绘计算。2.16房屋建筑面积分割测绘依据市政府行政主管部门核准的分割平面图或房屋现状，将一个产权单位划分为多个产权单位而进行的房屋建筑面积的测绘计算。分割测绘属于变更测绘的一种。2.17用地面积经城市规划行政主管部门划定的用地范围内的土地面积。2.18建设用地面积经城市规划行政主管部门划定的建设用地范围内的土地面积。2.19总建筑面积建设用地范围内单幢或多幢建筑物地面以上及地面以下各层（包含房屋的自然层、插层、技术层、夹层、附层、地下室等）建筑面积之总和。2.20地面以上建筑面积建筑物地面以上各层建筑面积之和。2.21建筑物基底面积简称建基面积，指建筑物接触地面自然层外墙(包括栏杆、骑楼、室外楼梯、阳台等)或结构外围水平投影面积。2.22占有面积指产权人占有本幢房屋的建筑面积，产权不属于本单位的不计算在内。2.23房屋的专有建筑面积建筑物内由单位产权人占有或使用，具有专有所有权的建筑面积，一般情况下，对应于房屋的套内建筑面积。2.24核增建筑面积市政府行政主管部门为保证公众安全、改善环境、鼓励配建机动车停车位等目的，允许对建筑中一些特定用途的建筑空间增加的等量建筑面积。2.25建筑容积率是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地的面积之比。2.26房屋具有顶盖、有承重支柱或墙或围护物等，以钢、钢筋混凝土或以钢筋混凝土、砖、石、木等材料建造的，永久牢固的、可作为人们的生产、生活或经营场所的建筑物。2.27跃层房屋指套内空间跨越两个或两个以上自然层，有室内或套内楼梯通行的房屋。2.28错层房屋指套内部分地面与其余部分存在高差，但其套内空间水平投影仍在一层的房屋。2.29复式住宅指与跃层房屋类似、但是在不够两个自然层（或一个高度较大的自然层）的空间内上下分层布局各种不同起居功能的住房。2.30过街楼是指跨越街道，底层局部有道路穿过建筑物主体空间的楼房（或两座上层贯通、底层局部为通道的相连楼房）。2.31骑楼指临街的、底层有部分是人行道的房屋，或底层临街部分的有柱走廊，用作街巷、道路通行的楼房。2.32幢是指一座独立的、包括不同结构和不同层次的房屋。2.33功能区根据房屋相同或相似的使用功能及各共有建筑部位的服务范围而划分的区域称为功能区。上一级功能区可再分为几个下一级的功能，各功能区之间可能相互包含、交叉、并列。区包含子功能区。2.34基本功能区不包含子功能区的功能区称为基本功能区。2.35子功能区相对于包含它的上一级功能区，称为子功能区。是指一座独立的、包括不同结构和不同层次的房屋。2.36顶盖顶盖是主要在竖直方向上为建筑物提供遮盖、支撑、防护作用的上盖，对多层建筑物的某一层，其相应上曾的底板也用作该层的顶盖。2.37永久性顶盖经批准设计、结构牢固、符合规范要求，可供永久使用的顶盖。（永久性的时间属性可按房屋耐久年限理解为：该顶盖原则上具备了与该建筑物主体结构相当的设计使用年限，一般建筑物为30年以上。）2.38围护物对建筑物、建筑空间起到围护、分割作用的建筑部件，如墙体、门、窗、栏杆等；柱不是围护结构，但在房产测量中，有些条件下是和维护结构一样作为测算面积的依据的。2.39标准层

建筑物内主要使用功能与平面布置相同的各楼层。2.40架空层建筑物中仅以结构体作为支撑、无围合外墙的开敞空间层。一般为底层架空，以柱子作为承重支撑物的房屋。架空部位一般为通道、水域、斜坡或花园，也有在房屋中间层架空的。层高在2．20m以上的架空层也计算自然层数。2.41结构转换层

简称转换层，是指建筑物的上部与下部，因平面使用功能不同要采用不同的结构类型，而在其间设置的改变上部荷载分布的缓冲层，通过该楼层进行结构转换，其实质相当于设置不同结构布局楼层间的箱式基础。结构转换层不能正常使用的不计建筑面积、不计自然层。2.42技术设备层简称技术层（或设备层），是指专门用作水、暖、通风、卫生、配变电等设备安装的楼层。经规划部门批准，且建在自然层之间的技术层（设备层），其层高2．20米以上（含2．20米）的计算层数。2.43假层指设计上位于建筑物自然层之上，外墙高度低于正式楼层高度，且层高不全部大于2.2米2.44夹层亦称附层，指位于房屋自然层内的局部楼层，未形成完整楼层结构，但属于房屋整体结构的一部分。如一幢房屋以外部看是两层楼房，从内部看是三层，这三层中间的一层就叫夹层。2.45插层位于房屋两自然层之间与房屋整体结构不相关联而加插进去的局部楼层，插层不计自然层。2.46阁楼是指位于坡屋顶房屋的顶层上，对其斜屋面结构下方的空间加以利用的楼层。该楼层不计层数，但层高在2.2米及以上的部位，计算建筑面积。2.47避难层

即消防避难层，是指建筑高度超过100米的高层建筑中，为消防安全专门设置的、有一定安全防护功能、2.48屋面（顶）层在房屋顶部，屋面楼板以上，由屋面梁、拱等大跨空间构件和支撑边缘构件组成的楼层。2.49地下室房间室内地面低于室外地坪的高度大于该房间净高的1/2者。2.50半地下室房间室内地面低于室外地坪的高度大于等于该房间净高的1/3、但小于1/2，采光窗在室外地坪以上者。2.51自然层由房屋楼板结构层在竖直方向上将建筑物自然分割而形成的、层高在2.2米层次。整层可计算建筑面积的技术设备层、消防避难层、应计自然层；整层采光窗在地坪以上的半地下室，其室内层高在2.2米及以上的，也计算自然层数。2.52建筑物总层数建筑物地上层数与地下层数之和。假层、夹层、插层、阁楼、装饰性塔楼、以及突出屋面的楼梯间、电梯间、水箱间、或屋面上各类房间及类似房间的部位，不计入建筑物的总层数。2.53地上层数房屋的地上层数一般称为房屋的自然层数，按室内地坪±0.00以上的楼、地板结构分层，层高在2.2米及以上的楼层数。（包括采光窗在室外地平以上的半地下室。）2.54地下层数室内层高在2.20米及以上的地下室（包括采光窗在室外地平以下的半地下室）的层数。地下室所在层数在层数前加“－”号表示，如－2表示地下第2层。2.55层高房屋上下两层楼面，或楼面与地面、楼面与屋面之间的垂直距离；某层房屋的层高，是指该层底板上结构面层到其顶盖（或其上一层底板）上结构面的垂直高度。2.56坡屋面房屋的层高指由坡屋面房屋底板上面到坡屋面顶盖下面垂直高度与坡屋面面板厚度之和。2.57楼层净高下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。2.58楼（电）梯间建筑物内设置的用于垂直交通的电梯或楼梯，供载人、载物上下通行的建筑空间，分别称为楼梯间、电梯间。2.59专用楼（电）梯是指由建筑物上部的一层或连续的部分楼层所用，建筑物的下部连续各楼层均不开门使用的楼（电）梯。上述的“不开门”是指设计上的无门，而不是有门不开，仅一层或一～二层复式房不使用的多层或高层住宅的楼（电）梯，不属专用梯。2.60水箱间指建有储水池（箱）及机械设备、有围护结构、有顶盖的房间。（突出房屋屋面、无围护的水箱、水池，不计算建筑面积。）2.61眺望间设置在建筑物顶层或挑出房间的供人们远眺或观察周围情况的建筑空间。2.62套（户）狭意是指具有配套厨卫设施的成套住宅；广义可指任何满足产权登记条件的独立产权单元，也可称为户。房屋成为一个独立的产权单位的三个基本条件:1、有确定、封闭的界线或永久性的分界标志（对商业摊位、停车位）；2、有独立的通向建筑物外部或建筑物内公共通道的门或出口；3、要具备一定的经济、使用价值。2.63户形结构根据家庭人口组成情况和国家规定的居住面积定额，所确定的每户居室的数量。（我市按国标《住宅设计规范》规定，把符合卧室基本要求：有直接采光和自然通风的条件、面积不小于6m2的的房间，如：工人房、娱乐室、茶室、储存室、杂物间、书房等等均可按居室计算，仅有单独起居室的列入一居室，按信息中心的统计要求，我市户型结构分为一房、二房、三房、四房、四房以上及其他六种类型；厅房合一的单身公寓计为“一房”，住宅中的车位、商铺、娱乐等户型结构列为“其他”类型2.64廊建筑物同一层内在水平方向上设置的交通通道，一般应具备顶盖和围护结构。门廊、柱廊、檐廊、挑廊、回廊、架空通廊等都是廊的不同形式。2.65过道套内使用的水平交通空间。2.66门廊位于建筑物出入口处，有柱支撑，有永久性、结构牢固的顶盖，有廊台的开放式进出通行空间。2.67挑廊指房屋二层以上挑出建筑物主体外，有围护结构、无支柱、有顶盖的外走廊。一般分为封闭挑廊和未封闭挑廊。2.68檐廊房屋屋檐下方两端有支撑墙体（或柱）、顶盖由屋檐延伸构成的无柱走廊，其顶盖也可以是由挑廊、挑楼、阳台、露台的底板构成。2.69柱廊指长度在一个开间以上，有顶盖、开间有柱或一侧兼有墙体支撑围护、供人通行的走廊，称为有柱走廊，简称柱廊。（位于二层或二层以上，从建筑物室内到露台、平台的有上盖有柱支撑的过渡空间的建筑物，东莞市俗称的“阴台”的也按柱廊定义。）2.70回廊在建筑物门厅、大厅内设置在二层或二层以上的回形走廊。2.71架空通廊建筑物与建筑物之间，在二层或二层以上，以柱或两端房屋为支撑，有顶盖，有围护结构的架空通道，可以是不封闭或全封闭的。2.72连廊位于地面一层的连接两栋建筑物之间的有盖走廊。2.73门斗指设置在建筑物底层出入口处，有永久性、结构牢固顶盖、其三面支撑为实体墙，起通行、及分隔、挡风、防寒、避光、隔音等缓冲作用的空间。按设置位置，在房间外面的称外门斗；在房间内部的称内门斗；按封闭状况，可分为封闭式门斗和敞开式门斗。门斗层高大于等于2．20米的计算建筑2.74雨篷设置在建筑物进出口上部的用于挡雨、遮阳的板或篷。2.75阳台建筑中突出于外墙面或凹于外墙以内的平台，一般有底板、永久性上盖及围护结构，与户室开门连通，供人休憩、活动、晾晒衣物之室内外的过渡空间。根据其封闭情况可分为不封闭阳台和封闭阳台。阳台在规划、设计等环节都已确定为封闭的，才能视为封闭。2.76露台与建筑衔接、供人室外活动的上人屋面及露天平台2.77飘窗（凸窗）为美化造型、改善房间采光效果、加强人与室外自然环境的交流沟通而设置，其窗台、窗框等围护部分突出外墙的窗。2.78落地窗窗框下沿与地板直接相连或窗台高度小于0.32.79幕墙安装在建筑物结构外侧，以玻璃、复合材料板、和金属等材料作为外部装饰或主体围护物的墙体。2.80围护性幕墙直接作为建筑物外墙，起围护作用的幕墙。2.81装饰性幕墙设置在建筑物墙体等结构外，起装饰作用的幕墙。2.82勒脚建筑物的外墙与室外地面或散水接触部位墙体的加厚部分。2.83变形缝伸缩缝(温度缝)、沉降缝和抗震缝的总称。（作为使用空间利用的变形缝，计算建筑面积。）2.84门厅建筑物中位于入口处用于接待和分配人流、物流及联系各主要使用空间、辅助使用空间和其它交通空间的交通枢纽空间。2.85大堂具有休息、会客、接待、登记、商务等功能的较大的门厅。2.86屋顶指房屋的最上部分，起挡风雨、防寒、隔热的围护作用，通常由屋面、屋顶承重结构、保温层或隔热屋以及顶棚等组成，根据屋顶形式一般分为平屋顶、坡屋顶（如两坡屋顶、四坡屋顶、歇山屋顶、折腰屋顶等）和曲面屋顶（如圆屋顶、折板屋顶、筒拱屋顶、双曲屋顶、悬索屋顶、马鞍屋顶、扭壳屋顶等）。2.87屋面指屋顶的面层，直接受大自然的侵袭。屋面材料一般用各种瓦；油毡、铁皮、塑料、橡胶、混凝土等。2.88室外楼梯位于建筑物外面依靠房屋外墙体搭建、结构与房屋相连的永久性楼梯。289台阶位于建筑物室外出入口处或室内不同标高楼地面之间用踏步连接的构件称为台阶，还包括踏步与建筑物出入口连接处的平台。2.90前室设于楼、电梯间与走廊之间用于分配、缓冲人流的过渡性建筑空间。2.91管道井建筑物中用于布置竖向设备管线的竖向井道。2.92烟道建筑物中设置的用于排放烟尘的竖向井道。2.93核心筒建筑物中解决垂直交通、设备电气垂直管线、服务其它建筑空间的结构体系。2.94中庭建筑物中设置的用于休闲、人流汇聚的超过一个层高的有盖建筑空间。2.95桥与室外相连的有跨度的架空构筑物。2.96花池建筑物中设置的用于种花的建筑构件。2.97空中花园是指为了满足规划要求的绿化率，或提升项目品级，而在建筑物主体结构以内设计的，至少有一面不封闭的绿化空间。空中花园有入户空中花园和公共空中花园两种情况。2.98空调机位是指建筑物为了外观效果而统一预设的放置空调室外机的位置，空调机位一般应有明确的范围界线。2.99天井四面有房屋，或三面有房屋另一面有围墙，或两面有房屋另两面有围墙时中间的空地，主要用于房屋采光、通风。2.100内庭院四面有房屋，无顶盖的空地。2.101公共（消防）通道为满足建筑物消防或通行需要而设置的与市政或小区道路连通的穿越建筑的通道。2.102公共开放空间建筑物内部全天开放供公众使用的空间或室外场地空间，公共开放空间一般与建设用地周围的城市空间密切联系成有机的整体。三、一般规定3.1基本原则3.1.1房产测绘作为技术性工作，应坚持客观、真实、准确地反映房屋的现实状况的原则。3.1.2房产测绘作为服务于产权登记和产籍管理的社会性工作，应坚持依据有关规划、设计、合同、协议、法院判决等合法文件资料，来确认相应房产要素和房产权利状况，保护权利人合法权利的原则。3.1.3用于房屋产权登记的建筑面积时，应按以下情况分别处理：对于预测项目，若有涉及规划许可中控制指标（如建筑面积、层数、外形尺寸、临街立面）的变更，其变更的设计资料应重新经规划部门审核批准，方可作为有效资料使用。对于新竣工建筑物的实测项目，若竣工现状、竣工图纸与规划报建的设计图纸不一致的，应出具原设计单位的变更图纸或变更资料,若有涉及规划许可中控制指标（如建筑面积、层数、外形尺寸、临街立面）的变更的，其变更的设计资料应重新经规划部门审核批准，方可进行测绘。3.2施测条件3.2.1.预测土地使用证或用地规划许可证；建筑工程规划许可证；建筑工程施工许可证；建筑基础或地下室施工完毕；一层或设计标高正负零以上的建筑开始施工。3.2.2（1）、分丘、分幢实测的建筑物必须完全竣工，必须具备以下条件建筑物封顶；外立面装修完成，脚手架拆除；建筑物主体及其附属物的竣工状态与规划报建的设计图纸一致,并经规划验收核实。（2）、分层分户实测除应达到上述竣工条件外，还应满足：分摊的共有共用设备用房中，设备安装到位；功能区和功能区内各产权单位的产权界线明确、标志牢固、显著。3.3数据采集3.3.1计算面积所需的所有数据，均应从经城建规划部门批准、由设计单位出具的施工或结构图纸原件上直接读取或推算得出。3.3.计算面积所需的所有数据均应进行实地采集，并有属地房管部门人员现场实行监督。观测读数时，应独立量取两次数据，读数至0.001m方可记录，记录至0.01m，数据取位按“四舍五入”的原则实测项目施测时可以参考经城建规划部门审查批准的施（竣）工图纸。成套住宅对每种户型都应随机均匀抽样进行实际观测；非住宅应对每个产权单元尺寸进行观测。如观测数据与图纸标示数据的误差在允许范围以内，可采用图纸数据进行制图和面积测算；如误差超出限差允许范围，应采用实际观测数据进行制图和面积测算，面积计算以m2为单位，计算过程精确至0.0001实际数据的采集，不论采用何种方法，都应严格按照“走到、看到、量到”的原则施测，尤其对地下室、底层和屋面，必须坚决做到“三到”。采集实测数据时，对套型或墙体厚度不同的房屋均应入户观测。数据采集完后，应在测量现场检查、验算，确认观察数据无误后，方可收工撤离现场。3.4精度要求3.4.1实测量距应使用经检定合格的纤维皮尺、钢卷尺、手持式测距仪、红外线测距仪、全站仪或其他能达到相应精度的仪器和工具。同种测量工具二次量距之较差应满足：∣⊿D∣≤0.005m,长度以m为单位,取至0.01m。房屋边长测量误差，应符合下表要求：房屋边长测量精度要求房屋面积精度等级一级二级三级中误差±(0.007＋0.0002D)±(0.014＋0.0007D)±(0.028＋0.002D)限差±(0.014＋0.0004D)±(0.028＋0.0014D)±(0.056＋0.004D)注：D为房屋边长；m3.4.2面房屋面积测量误差，应符合下表要求：房屋面积测算精度要求面积精度等级中误差限差一级±(0.01＋0.0003S)±(0.02＋0.0006S)二级±(0.02＋0.001S)±(0.04＋0.002S)三级±(0.04＋0.003S)±(0.08＋0.006S)注：S为房屋建筑面积；m23.房屋面积测算精度等级，应符合下表要求：房屋面积测算精度等级要求精度等级适用房屋一级特殊房屋或委托人特殊要求的房屋二级商品房、经济适用房、房改房或进入房地产市场的各类房屋三级居民自建房、四、房屋建筑面积计算4.1计算建筑面积的基本条件（1）、应具有顶盖。（2）、应有围护物。（3）、结构牢固，属永久性的建筑物。（4）、层高在2.2米以上（含2.2米）。（5）、可作为人们生产或生活的场所。4.2计算全部建筑面积的范围4.2.1永久性结构的单层房屋，其层高在2.20米算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积的总和计算。4.2.2房屋自然层内的夹层、插层、技术层及其楼（电）梯间的层高在计算建筑面积。4.2.3回廊部分，层高在2.20米4.2.4房屋内的楼梯、楼梯间、电梯（排气井等，均按房屋的自然层计算建筑面积。4.2.5房屋天面上，属永久性建筑，层高在2.20斜面结构屋顶高度在2.20米以上的部分，按其外围水平投影计算建筑面积。4.2.6挑楼、水平投影计算建筑面积。4.2.74.2.8立柱、单排柱）的车棚、货棚等，均按其柱的外围水平投影计算建筑面积。4.2.9玻璃幕墙、金属幕墙或其它材料幕墙面积。4.2.10井、防潮层、保护墙）外围水平投影计算建筑面积。4.2.114.2.12属永久性建筑有柱的车棚、货棚4.2.13依坡地建筑的房屋，设计利用吊脚做架空层，按其围水平投影计算建筑面积。4.2.14与室内任计算建筑面积。4.2.15层高在4.2.16房屋的飘窗，窗台以上的高度在2.2米以上的，按外墙的外边线间的水平投影计算建筑面积。4.2.17坡屋顶房屋，其屋顶到楼地板的高度在2.20米4.2.18构层的按其层高在2.20米4.2.19封闭的室内花园和阳光屋，按其4.24.3计算一半建筑面积的范围4.3.1与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，层高在2.20平投影面积的一半计算建筑面积。4.3.2建筑、层高在2.20米以上4.3.3顶盖进深≧0.6米的护结构外围或上盖水平投影面积的一半计算建筑面积。4.3.44.3.5有顶盖不封闭的永久性架空通廊，层高在围水平投影面积的一半计算建筑面积。4.3.6有永久性上盖，无围护结构的场面积的一半计算建筑面积。4.4不计算建筑面积的范围4.4.1层高小于2.20米的和层高小于2.20米的地下室4.4.24.4.3房屋之4.4.4房屋的天面、挑台、露台、天面上的花4.4.54.4.6骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分街巷通行的部分，不论其是否有柱、是否有围护结构，均不计算建筑面积。4.4.7利用引桥、高架路、高架桥、斜坡道等路、桥面作4.4.8活4.4.94.4.10与房屋4.4.11广场4.4.12楼梯已计算建筑面积的，其下方空间无论是否4.4.13梯井。4.4.144.4.15与房屋室内不相通的类似于阳台、挑廊、檐廊、柱廊4.4.16无永久性顶盖的架空走廊、4.4.174.4.184.4.194.4.20其顶盖距底板的高度大于两个自然层的未封闭阳台4.4.21屋顶防雨的跳檐4.4.224.4.23屋面上有柱有盖4.5特殊建筑空间的面积计算4.5.1以上部分的水平投影计算全部建筑面积。（见下图）4.5.2建筑墙体向外倾斜，超出底板外沿的，按底板外沿计算建筑面积。（4.5.3坡面积。4.5.4多平投影范围内的部分计算全部建筑面积。（如下两图）4.5.5在建筑物中的层高均小于2.20米时，夹层不计算建筑面积，下方空间仍计算全部建筑面积。4.5.6有永久性上盖，有围护结构的场馆看台，平投影计算全部建筑面积。4.5.74.6关于房产测绘及建筑面积计算的补充规定和补充说明4.6,1楼梯、台阶、车道的建筑面积计算位于建筑外墙或主体结构以外但与建筑物主体相通的有二面以上围护墙体(楼梯围墙体作为楼梯主体外墙)的楼梯,视为室内楼梯；位于建筑外墙或主体结构以内的楼梯，无论其有几面围护墙体，该楼梯均视为室内楼梯。室内楼梯无论其本身如何设置梯间层，均按建筑物的自然层（不论自然层的高度）数计算建筑面积；无盖时，最上一层室内楼梯不计算建筑面积。穿越夹层的楼梯，如果夹层不利用该楼梯作为上下通道的,其位于夹层的梯间不计算建筑面积。与建筑物不相连的独立楼（电）梯，按其各出入口所在平面计算层数，并相应计算建筑面积。（如下图）复式建筑的室内楼梯，按自然层计算建筑面积；跃层建筑的室内楼梯按一层计算建筑面积。（如下左图）；错层建筑的室内楼梯，选上一层按上、下行楼梯水平面积计算全部建筑面积，下一层按下行楼梯的水平投影计算全部建筑面积（如下右图）。跃层室内楼梯错层室内楼梯住宅室内楼梯间的梯井宽度≦20cm且面积≦1m2时，楼梯间按房屋自然层计算建筑面积如室内楼梯梯井宽度＞20cm且面积＞1m2时，或为开放式、与室内其他部位相通的水平投影计算建筑面积。（如下图）（图a）（图b）（图c）（图d）位于建筑物以外，与建筑物没有直接相连，因地势高差而设计的楼梯为室外台阶，不计算建筑面积。室外台阶是依据地势高差面设置的联系不同标高地面的过渡构件，是房屋的辅助设施。一般情况，如台阶起终点高差不少于一个自然层，其下方应为自然地形，不设计利用，否则，应视为室外楼梯；如台阶起终点高差少于一个自然层，其下方无论是否设计利用均视为台阶。（如下图）室外楼梯最上层楼梯无永久性顶盖或顶盖不能完全遮盖楼梯时，室外楼梯视为无盖，最顶一层按其水平投影的一半计算建筑面积；当上层楼梯设计为下层楼梯的顶盖，且可以完全遮盖的，可视为该层室外楼梯有顶盖,按水平投影计算全部建筑面积。（说明：室外楼梯应位于房屋外部，供人们日常生产生活中上下各楼层时使用，有围护结构，下方形成一个建筑空间，应是永久性的房屋附属设施，不包括爬梯。）(如下图)室外楼梯室外楼梯无盖室外楼梯有盖室外台阶不计算建筑面积，但若经规划报建批准下方空间设计加以利用的，其层高在2.20米以上的部分就计算全部建筑面积。(如下图)无上盖的室外车道不计算建筑面积，有上盖（完全遮盖）的室外车道按自然层计算全部建筑面积，车道下方空间无论是否被利用，都不计算建筑面积。(如下图)4.6.2烟道、采光井、通风井的面积计算供一户专用的外置及内置烟道均计入该户的套内建筑面积。烟道外置时，取其与室内的隔墙为外墙。位于阳台的烟道单独计算，不计入阳台面积。多户共用的烟道应作为公用建筑面积。地下室或半地下室使用的通风井、烟道，在地下部分按其通过的地下室或半地下室的层数计算建筑面积；凸出地面的部分不计算其建筑面积；通风井、烟道除在顶层凸出屋面的部分不计算建筑面积外，其它按自然层计算建筑面积。一幢建筑中数层共用的通风井、烟道，按其通过的使用层的层数计算建筑面积。有盖采光井、应计算一层建筑面积。4.6.3走廊分为内走廊和外走廊。当走廊沿延伸方向有一侧不封闭并直接向室外开敞时，该走廊视为外走廊；当走廊为以下三种情况时视为内走廊：（1）.沿走廊延伸方向两侧均封闭；(如下图)（2）.一条走廊仅一侧或两侧开敞，其余部分两侧均封闭；(如下图)（3）.走廊虽有一侧开敞，但该侧外部连接有盖且有围护结构的建筑空间。(如下图)内走廊无论其两端是否封闭，均计算全部建筑面积。(如下图)外走廊按其开敞侧是否有围护结构划分为有柱走廊和无柱走廊：（1）.(如下图)开敞侧有与结构连接为一体，类似柱（墙）的走廊，视为有柱走廊（2）.(如下图)开敞侧之外还存在柱或其它类型承重支撑体的走廊，视为有柱走廊；（3）.(如下图)两侧存在局部墙体或建筑空间的走廊，视为有柱走廊；（4）.仅有附着于结构外侧的少量装饰性柱（墙）的走廊，视为无柱走廊；（5）.柱位于外走廊两端的墙体内不专向走廊凸出，或柱可以划归其它建筑空间时，视为无柱走廊。由多段构成的走廊，如果仅某一段走廊有柱或墙，可以以该段走廊的两端为界，将该走廊划分为有柱与无柱两部分，分别计算建筑面积。(如下图)有柱走廊，有围护结构，均按其围护结构的外围水平投影计算全部建筑面积；无围护结构的，按柱外围水平投影计算全部建筑面积。(如下图)位于地面一层与房屋相连的有盖、无柱、无围护结构及围护物、凸出建筑主体的走廊、檐廊，无论下方是否有台阶，均不计算建筑面积。位于顶层的与房屋相连的有盖、无柱、无围护结构及围护物的走廊、檐廊,不计算建筑面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.20m以上的，按其水平投影计算全部面积。4.6.4位于地面一层的两建筑物之间的有盖通廊叫连廊，按以下情况分别计算建筑面积：（1）.(如下图)双排柱连廊，按柱外围水平投影，计算全部建筑面积。（2）.单排柱及无柱连廊，若其上盖为永久性建筑的，其上盖高度小于二个自然层时，按上盖水平投影面积一半计算建筑面积；上盖高度达到或超过二个自然层时，不计算建筑面积。若上盖为圆拱形，则以拱形顶计算该连廊的高度。连接两建筑物的有盖架空通廊，全封闭时，通廊计算全部建筑面积；不封闭时，若上盖高度小于二个自然层，通廊计算一半建筑面积；超过二个自然层，若通廊面积较大，具备类似阳台的使用功能时，作为室外花园的用途，该通廊按其上盖水平投影面积计算一半建筑面积，否则，通廊不计算建筑面积。4.6.5门廊、雨蓬4.6.6公共（消防）通道穿越建筑的公共（消防）通道，若通道属于市政道路的一部分时，该通道不计算建筑面积。当公共通道不属于市政道路时，则：（1）.通道上方为建筑形成的上盖，上盖板建筑物的结构直接相连为一整体，则通道应计算全部建筑面积，并列为不分摊的公用建筑面；（2）.通道上方为专设盖板，通道不计算建筑面积。4.6.7凸窗的高度为窗台台面至凸窗顶板板面（顶板上缘）的垂直距离；凸窗的进深为室外墙面（外墙外缘）至凸窗的围护结构外围的水平距离

。（如下图）凸窗高度大于或等于2.20米窗体未凸出于外墙的窗、或窗体上（下）方凹入部分的外侧以各种类型建筑材料封闭的窗，参照计算凸窗的计算面积规定计算建筑面积。凸窗向阳台或花池内突出时，凸窗所占用的阳台或花池的空间不计入阳台或花池的建筑面积。(如下图)落地窗高度等于或大于2.2米时，则计算其全部建筑面积。(如下图)位于凸窗两侧的墙体，为非结构墙体时，墙体面积计入凸窗建筑面积。窗体未凸出外墙，而在室内地面上构筑窗台的窗，不视为凸窗；只要楼层高度≧2.2米的，不论窗台上的高度多少，其窗台面积均全部计入套内建筑面积。凸窗向阳台或花池凸出时，凸窗所占用的阳台或花池的空间仍计入阳台或花池的建筑面积。4.6.8阳台、露台：阳台按结构形态分为凸阳台、凹阳台和凸凹复合阳台（以下简称“复合阳台”）三种基本类型。凸出房屋外墙的阳台为凸阳台，凹入房屋外墙的阳台为凹阳台，当阳台由凸凹两部分构成时，为复合型阳台。阳台计算面积只是与全封闭或不封闭有关，而不管其是否在主体以内、是否有剪力墙、柱等结构。阳台在规划、设计等环节都已确定为封闭的，才能视为封闭。以下阳台全部是“封闭阳台”，按其围护结构外围计算全部建筑面积（如下图）以下阳台全部是“不封闭阳台”按其上盖投影及围护情况计算一半建筑筑面积（如下图）3）位于房屋天面、或因退层设计形成的露台，其上方屋檐或盖板的水平投影部分不计算建筑面积。4）住宅建筑中属于一户专有的类似于阳台的空中花园、入户花园等（位于地面层、裙楼顶层的除外），均视为阳台，若没有完全封闭的，则按不封闭阳台计算建筑面积。5）位于二层阳台下方，即建筑物首层的建筑空间，有围护结构或围护物的，按阳台计算其建筑面积。6）在建筑物中设置的与公共过道相通、具有一面以上直接对外开敞的、用于绿化、休闲的公共建筑空间，称为公共阳台。公共阳台的计算规则与阳台相同。7）（如下图）左右错开阳台上下错开阳台隔层阳台“左右错开阳台、上下错开阳台、隔层阳台”，以上层和隔层阳台在该阳台上的水平投影、按该阳台的封闭情况分别计算建筑面积）。说明：如上左图,为房屋立面图中的错开阳台，B阳台以A阳台的水平投影在该阳台的重合部分的长度大于0.6米时，计算一半建筑面积，A阳台以A阳台的水平投影在该阳台的重合部分计算一半建筑面积。如上右图,阳台隔一层、应该按其上盖水平投影计算一半建筑面积，阳台隔两层、或大于6米，视为无上盖露台，不计算建筑面积。8）位于顶层阳台，若利用房屋屋檐挑出部分作为上盖，其宽度不大于1.1米，不计建筑面积；若利用结构楼板、专设盖板等作为永久性上盖，（包括由凸窗、空调位、花池、等所形成的盖板），其宽度大于0.6米时，按其水平投影面积的一半计算建筑面积。（如下两图）9）位于露台由主体房屋结构延伸出来的有柱、有永久性顶盖的柱廊，按该结构外围水平投影计算建筑面积。（如下图）10）阳台类型(图a)(图b)(图c)(图d)11）．（如下两图），阳台按上盖水平投影计算一半建筑面积。12）．（如下两图）,厨房与不封闭阳台没有分界线，按主体外墙走向连线为分界，厨房计算全部建筑面积，不封闭阳台按其上盖水平投影计算一半建筑面积。13）．（如下图），露台，不计算建筑面积。4.6.9花池、空调机位1)悬挂于建筑主体结构外侧的外挂式花池和空调机位不计算建筑面积。2)位于建筑主体结构外侧，与室内不连通的平台式花池和空调机位不计算建筑面积4.6.10墙体建筑1）外墙墙体厚度的计算：预测按建筑设计墙体的结构厚度计算，实测加内外抹灰及外面层。2）封闭阳台的外围护结构计入阳台面积，外墙以该阳台按不封闭考虑时，原楼房的外墙为准。3）局部加厚的剪力墙、柱，当其内但向长度超过1.5m时，其局部厚度按实计算。4）幕墙墙体建筑面积，按装饰性幕墙和围护性幕墙分别计算，装饰性幕墙不计算建筑面积。围护性幕墙，按以下几种情况分别计算建筑面积：（1）．上下均由玻璃和其他材料框架构成围护性玻璃幕墙，以玻璃的外围为外墙的边线，边线以内的材料构架的厚度≦0.2m时，以该距离为外墙厚度（2）.当楼板至幕墙外边线距离＞0.2m时，外墙厚度统一取0.2间按上空处理。（3）．当下方有梁，幕墙安放于梁体之上的围护性幕墙，取梁厚作为外墙厚，并相应取半外墙。（4）．同一楼层同一面墙既有主墙又有幕墙时，无论主墙与幕墙比例大小，均按主墙体计算外墙的墙体建筑面积。（5）同一楼层，一边为主墙，其余各边都为幕墙时，分别按主墙、幕墙计算外墙的墙体建筑面积。5）外墙画法：（1）．（如下左图）一层中间为走廊，并有上盖，层高大于2.20米，外墙画法（如下右图）加粗线。（2）．（如下左图）一层中间为车道，并有上盖，层高大于2.20米，外墙画法（如下右图）加粗线。（3）．（如下图）二层中间为花园，三层是中间为架空过廊，并有上盖，外墙画法（如下图）加粗线。6）阳台、室外楼梯、凸窗、外走廊等与套内之间的分隔墙视为外墙；阳台与阳台之间的分隔墙视为阳台间的共有墙；建筑物墙体外侧为架空空间时，该段墙体视为外墙。7)（如下图）外墙、共有墙的墙体面积均为其水平投影面积，其相应的半墙墙体面积为其水平投影面积的一半。测绘作业中可通过取外墙中线方法进行外半墙墙体面积的计算，当外墙、共有墙中含柱或其它承重支撑体时，取与柱连接的各墙的墙中线向柱内延伸交汇，按划分后的柱的相应位置分别计入所属的半墙墙体面积。8)建筑物复式上空处的内半墙计入上层内墙面积，外半墙按规定划分并相应计算建筑面积。建筑物内设置夹层的，当夹层的层高在2.20米以上时，夹层部分的外墙分摊计算规定与标准层一致。9）商场、商铺以防火卷帘、钢化玻璃等直接落地作为共有墙或外墙的，有主墙体的，按主墙体厚度计算；无主墙体的，按其围护构架的厚度计算；如系安装于地面梁体或墙垛之上，墙体厚度取梁体或墙垛厚度。10）如墙体由上下两部分组成，而上下两部分墙体厚度不同时，当下半部分墙体高度大于或等于2.211）凸窗与阳台相邻时，共墙部分的墙体取墙中线划分，半墙面积分别计入各自建筑空间；不共墙部分取墙体外边线，墙体面积计入相应的服务空间。12）凸出外墙的构件、配件的装饰性墙体和柱（含装饰性空心柱），不计入墙体面积。13）对斜屋面、墙体向内倾斜等的建筑空间，其位于层高小于等于2.20米部分的外墙计算时不取外半墙。4.6.111）位于屋面的梯间、电梯机房、水箱间等，层高等于或大于2.2米的，均按其外围水平投影计算全部建筑2）位于屋面上与出屋面梯间不相连的、独立的、造型装饰性亭、阁、屋面上的水平投影面积的造型装饰性架空，不计算建筑面积。3）多层房屋中设置的技术层、结构转换层、避难层、设备层、架空层等，其层高在2.20米以上的部分均计算建筑面积。五、共有建筑面积分摊5.1应分摊的共有建筑面积：1）相关权利人合法协议约定的应分摊的公共建筑空间；2）建筑物内的公用核心筒、楼梯间、电梯间（井）、观光井（梯）、提物井、室外楼梯等垂直移动空间及各种管道井、垃圾井道；3）建筑物内公用的公共门厅、入口大堂、大厅、楼厅、过（走）道、走廊、檐廊、内外廊、门廊、疏散通道等水平通道的建筑面积；4）套与公共建筑空间之间分隔墙墙体水平投影面积面积的一半、外墙（包括山墙）水平投影面积的一半；5）为本栋服务且设在本栋地下或地上的变（配）电室、消防控制室、水泵房、风机房、设备间、工具间、值班警卫室、凸出屋面有围护结构的水箱间、电梯机房、等,以及其他在功能上为整栋、某一层或几个单元服务的为基本生产或生活必需的公共用房和管理用房的建筑面积。5.2不分摊的共用建筑面积：1)相关权利人合法协议约定的不分摊的公共建筑空间；2)建筑物底层、顶层或裙楼顶层架空用于公共通行、停车、绿化、休闲使用的公共开放建筑空间；3)独立使用的地下室、半地下室，地下室或半地下室中独立的车位、车库、仓库、杂（储）物间等；作为机动车非机动车集中停放的部位等；4)建筑物屋面设置的人防报警（控制）室等建筑空间；5)建筑物地下用于人防、公共停车的建筑空间；6)建筑物内设置的技术（结构）转换层建筑空间；7)建筑物内设置在地面以上的层高在2.20米以上的设备层建筑空8)中高层以上建筑作为消防避难层(室)部位；9)住宅区内的消防通道；10)为它栋或多栋服务的变（配）电室、消防控制室、水泵房、风机房、设备间、工具间、值班警卫室、管理用房等附属配套设施用房、市政设施用房、为社区服务的公用房屋等；11)《东莞市建设用地规划许可证》、《东莞市建设工程规划许可证》中指标单列的共有部分。5.3共有建筑面积分摊5.3.1房屋分在分摊计算前，首先应判断该建筑是一幢还是多幢，依据以下四点判断（以多塔楼的建筑物为例）：1)建筑规划许可证中该建筑物是否同期规划、同期建设；2)该建筑物的施工图纸是否为一整套图纸；3)该建筑物的基础、结构是否为一个整体；4)该建筑物的各塔楼是否没有完全独立的共有共用设备。5.3.21）地面以上的下部为裙楼（含架空层），上部为多幢塔楼，裙房紧密相连、完全贯通、的建筑按单幢处理。同一幢建筑中的不同建筑塔楼视为各单元。2）多幢楼房通过局部连接体等形式在平面上毗连成片的连体楼为多幢建筑。3）地面以上相互独立，但地面以下互相连通，共用一个大地下室的建筑为多幢建筑。4）由出地面的计容积率的半地下室相连通的建筑亦视为一幢。5.3.3公1）公用建筑面积的分摊计算以幢为单位进行，非本幢的公有建筑面积不在本幢分摊，本幢的共用建筑面积也不分摊到其它幢去。2）产权各方有合法权属分割文件或协议的，按文件或协议规定执行；无产权分割文件或协议的，按相关房屋套（户）内建筑面积的比例进行分摊。3）一幢建筑只有一个产权人时，如其不需分层或分户提供产权登记面积时，则该幢建筑可取各层外墙或结构外围水平投影面积之和计算该幢的建筑面积，不需进行公用建筑面积的划分与分摊计算。4）凡列为不分摊的公用面积，一律不参与分摊其它的公用建筑面积。5）不在本幢内而只为本幢服务的公共建筑面积，按协议或套内面积比例分摊该公共建筑面积。6）多功能综合楼，须按其使用功能和服务范围，依照谁使用谁分摊的原则进行公用建筑面积的划分与分摊计算。7）公用建筑面积分摊计算后，各分户的建筑面积之和应等于相应的幢、功能区、层的总建筑面积。8）一幢房屋或其局部，在进行变更测绘时，除非原测绘中存在明显错误，否则应遵循相同的分摊原则。5.3.4应分摊共有建筑面积的划分及优先级1）应分摊公用建筑面积按其使用功能及服务范围可划分为：a)整幢公共建筑面积。指为整幢服务(包括不同功能区)的公用建筑空间的面积，该面积在整幢范围进行分摊。b)功能区间公用建筑面积。指仅为一幢建筑的某几个功能区服务的公共建筑空间的面积，该面积在相关的功能区范围内进行分摊。c)功能区公用面积。指专为一幢建筑的某一个功能区服务的公共建筑空间的面积，该面积在该功能区内进行分摊。d)层间公用面积。指仅为某一功能区内的两层或两层以上楼层服务的公共建筑空间的面积，该面积在相关楼层范围内进行分摊。e)层内公共面积。指专为本层服务的公共建筑空间的面积,该面积在本层内进行分摊。f)由于功能设计不同，仅由同一层内的多户使用的公共建筑空间的面积，应由相关多户进行分摊。2）应分摊的公共建筑面积优先级按服务范围由大到小、由整体到局部的顺序依次递减，即整幢公共面积优先级最高，层内公共面积优先级最低。按照应分摊公用建筑面积的优先级高低，优先级低的公用建筑面积须参与分摊优先级高的公用建筑面积。3）应分摊公共面积的划分确认原则：a)依据经市政府规划行政主管部门核准备案的建筑施工图，划分公用部位的使用功能和服务范围，其功能和名称以设计图纸的标注为依据进行确认。b)依据《东莞市土地使用权出让合同》、《东莞市建设工程规划许可证》中计容积率、不计容积率、核增等建筑面积分项功能指标，补充确定相关的核增、应分摊、不分摊建筑空间内容与范围。c)竣工测绘、现状测绘、变更测绘时，现场复核并测量已使用建筑空间的实际使用功能，未使用的建筑空间或实地无法确认功能的建筑空间，其功能以经市政府行政主管部门核准并备案的施工图上标注的功能为准。5.3.5分摊系数的计算方法1）整体分摊方法：一幢单一功能的建筑，如其各户对共有建筑面积的共用状况基本一致，可采用共有建筑面积整体分摊的方法进行分摊计算，即：分摊系数=应公摊公用建筑面积/专有建筑面积总和分户应分摊的公用建筑面积=分户专有建筑面积×分摊系数2）多级分摊方法：一幢建筑存在两个以上的功能区，或存在为局部服务的公用建筑空间时，应采用多级分摊的方法，按自上而下原则进行共有建筑面积的分摊计算：（1）上一级分摊——区（层）间分摊：区间分摊系数＝区间应分摊公用建筑面积总和/各区专有建筑面积总和各区应分摊的公用建筑面积＝各区专有建筑面积×区间分摊系数（2）下一级分摊——区（层）内分摊：区内分摊系数＝(区内公用建筑面积＋区间应分摊公用建筑面积)/(功能区内的各套（单元）专有建筑面积总和)各套（单元）应分摊面积＝套（单元）专有建筑面积×区内分摊系数5.3.61）地下室（1）地下室中用作人防、公共停车库、为多幢服务的公共设备用房的建筑面积，均计为不分摊的公用建筑面积。（2）若地下室有部分区域用作商业、办公等其它用途，则该部分应列为专有面积，位于该区域内仅与商业或办公等相通并使用的走廊、楼梯间、电梯间、扶梯、货梯、观光电梯、卫生间、通风井、烟道、管道井等，均在地下室商业或办公等部分进行分摊。（3）当地下停车场中机动车位经市政府行政主管部门批准，准予出售并可以拥有独立产权时，机动车位面积可按各停车位实际占用面积的方式计算，也可按实际占用面积加分摊的公用建筑面积的方式计算机动车位的建筑面积。此时，下地下室车道面积、其它专门服务于车位的公共通道面积和公共用房面积均列为各车位应分摊的公用建筑面积。2）半地下室（1）平地建筑的楼层，当其符合半地下室定义时，即视为半地下层。在室外地面以上部分的高度不大于1.5米的半地下层，其层数不计入地面以上层数，面积亦不计入地面以上面积中；在室外地面以上部分的高度大于1.5米（2）坡地、阶梯地建筑的楼层，当有一面以上（含一面）位于地面以上，且该面为该层的主出入口之一时，则该层视为半地下层。其面积计算方式是：a).半地下层如仅用作公共停车、公共设备用房、人防用途时，则该半地下层的层数不计入地面以上层数，建筑面积亦不计入地面以上建筑面积中；但当住宅等的入户大堂位于该层时，大堂及其楼（电）梯间等公用建筑面积应作为应分摊的公用建筑面积相应扣除，并在其地面以上相应的服务范围内分摊。b).半地下层如全部或部分用于商业、办公等用途，且商业、办公等部分的出入口、外墙位于地面以上，则该半地下层层数计入地面以上层数，面积计入地面以上建筑面积中。其中商业等用途部分的面积计为专有面积，停车及设备用房部分的面积计为不分摊的公用建筑面积，商业、办公部分所含的楼（电）梯间、住宅大堂等公用建筑面积的计算方法与分摊规定与地面以上公共面积的计算方法与分摊原则相同。c).如半地下层停车及设备用房部分较大，为地面多幢共用，且该部分基本位于地面以下，与半地下商业、办公等区域有明确的分界线时，可将两部分划分开来，停车及设备用房区域计为地下室，列为不分摊的公用建筑面积，商业或办公区域则作为半地下室按上（b）点相应计算建筑面积。（3）独立别墅、联排式别墅中为各户专用的、层高等于或大于2.20米的半地下室，当其在室外地面以上部分的高度大于1.5米3）非专用楼梯、电梯及梯间（1）供整幢、或楼（电）梯通过的各功能区或层共同使用的楼（电）梯，或进口和出口处都是公共空间的楼（电）梯，视为非专用梯。（2）位于建筑结构内部（外墙以内）的非专用梯为室内非专用梯，位于建筑结构外部（外墙以外）的非专用梯为室外非专用梯。（3）一幢房屋的非专用楼梯或电梯，当各层梯间平面结构相同时，其服务范围为整幢或其通过的整个功能区。因管理工作所需对个别楼层或部分楼层不设停机或不开门的，不影响公用面积的整体分摊，其中也包括不使用该梯的地面一层或一～二层复式房。（4）一幢建筑物按其功能分，有地下室、裙楼、塔楼，楼（电）梯的分摊范围如下：（如下图）a).楼（电）楼A段直接分到地下室；b).楼（电）楼B段开门到裙楼的，直接分到裙楼和塔楼；c).楼（电）楼B段不开门到裙楼的，直接分到塔楼；d).楼（电）楼C段直接分到塔楼。（5）（如下图）高层建筑中设置的高、低区电梯，高、低区电梯之间在某一层可以互通，这些电梯的梯间建筑面积应作为整幢或功能区公用建筑面积，其分摊范围为高、低区电梯通过的所有楼层。与高、低区电梯机房连接的缓冲电梯井道按自然层计入电梯间内。（6）（如下图）从地面至二层（或以上）室外广场、平台的室外楼梯、自动扶梯计为不分摊的公用建筑面积。（7）（如下图）对于内部设有扶梯的商场、办公楼等，如需进行分层或分户建筑面积计算，必须在主出入口层留出连接扶梯与公共出入口的公共过道，在其它层留出用于扶梯回转上下的公共过道，否则该商场或办公用房只能按复式房计算总建筑面积。4）专用楼梯、电梯及梯间（1）由建筑物上部的一层或连续多层的楼层所专用，建筑物的下部连续各楼层均不开门（设计不开门）使用，同时“使用”与“不使用”部分的用途不同的楼（电）梯，称为专用梯。楼梯的出口或入口仅位于一户套内时，该楼梯也视为专用梯。（2）位于建筑结构内部（外墙以内）的专用梯为室内专用梯，位于建筑结构外部（外墙以外）的专用梯为室外专用梯。（3）室外(内)专用楼梯、电梯，其梯间公用建筑面积全部列为“使用”部分建筑的区内公用建筑面积。（4）当裙楼有多座塔楼时，通过“不使用”楼层部分的室内楼（电）梯间有多个，在裙楼不能划分成多幢建筑的情况下，列为“不使用”和“使用”两部分建筑的区间公用建筑面积为裙楼部分的多个梯间面积的总和。（5）原设计只为指定楼层使用的，而在其他楼层不设出入口的楼梯、电梯为专用梯(如果只是认为使其不能出入的不为专用梯范畴)。根据谁使用谁分摊的原则，专用梯的面积计算为它所到达楼层的面积的总和。5）下地下室楼（电）梯、车道（1）由地面下地下室（空间）的地下室专用梯，当该专用梯地面出入口为独立出入口并位于建筑物外墙或主体之外时，若：a)地下室为商业、办公等计容积率用途时，该专用梯及地面出入口的建筑面积计为地下室应分摊的公用面积；b)地下室为人防、停车或设备用房等不计容积率用途时，该专用梯及地面出入口的建筑面积计为不分摊公用面积，并计入地下室建筑面积中；c)地下室既有商业、办公等计容积率用途，也有人防、停车或设备用房等不计容积率用途时，如该专用梯仅为商业或办公服务，该专用梯及地面出入口的建筑面积计为商业、办公部分的应分摊共用面积；如该专用梯同时服务于地下室计容积率用途和不计容积率用途，该专用梯及地面出入口的建筑面积列为不分摊共用面积，并计入地下室不计容积率功能区的建筑面积中。（2）由地面下地下室（空间）的地下室专用梯，当该专用梯地面出入口位于建筑物外墙或主体之内时，若：a)地下室为不计容积率用途，则下地下室梯从地表处切断，地下部分的梯间面积计入地下室，列为不分摊公用建筑面积；位于一层的梯间面积计为应分摊公用建筑面积，按其在地面以上的相应服务范围进行分摊计算。b)地下室为商业、办公等计容积率用途时，该下地下室的楼梯的地面以下及地面以上部分不再专门划分开来，该楼梯及与之相通的地面一层的门厅、通道等一起在其地面以下的服务范围内共同分摊计算。如其位于地面一层的门厅、通道为其与地面以上相关空间共用，则门厅、通道等应一起在其地面以下和以上的服务范围内共同分摊计算。（3）下地下室的车道，其坡道下方回填无建筑空间的，或设计为不可利用的建筑空间的，或车道下方直接为地下二层建筑空间的，该车道对应的地面一层有盖部分作上空处理，车道有盖部分只计一层建筑面积并计入地下一层建筑面积中；如车道下方在地下一层为可利用空间，那么车道计两层建筑面积，并均计入地下室建筑面积中。6）采光井、通风井、烟道（1）不计容积率的地下室或半地下室使用的采光井、通风井、烟道位于地面的部分，均列为不分摊的公用建筑面积并计入地下室或半地下室的建筑面积中；计容积率的地下室或半地下室使用的采光井、通风井、烟道位于地面的部分，列为应分摊的公用建筑面积由地下室或半地下室分摊。（2）位于核心筒内的通风井、烟道，与核心筒相连并为梯间服务的通风井、烟道，与核心筒一体作为应分