房地产企业破产清算、债权清偿顺序

房地产企业破产清算、债权清偿顺序

房地产企业破产清算的清偿顺序与其他普通企业有所不

同，主要由于企业破产涉及的利益群体较多，情况较为复杂。

一、房地产企业破产清算顺序

企业如果经营不善，就会破产，面临破产债权申报。这

时，法院会对债权债务进行清理，指定清算组对财产进行评

估、处理、分配c那么，破产企业的清算顺序和债权清偿顺

序是怎样的呢？

根据《中华人民共和国企业破产法》和《中华人民共和

国民事诉讼法》规定，公司破产清算的程序为：

1、成立清算组

人民法院应当在宣告企业破产之日起十五日内成立清

算组，接管破产企业，清算组应当由股东、有关机关及专业

人士组成。

2、清算组接管破产公司

人民法院宣告企业破产后，破产企业由清算组接管，负责

对破产企业的财产进行管理、清理、估价、处理、分配，代

表破产企业参与民事活动，其行为对人民法院负责并汇报工

作。

3、破产财产分配

分配破产财产，由清算组提出分配方案，在债权人会上

讨论通过，报人民法院批准后由清算组具体执行C

4、清算终结

破产财产清算分配完毕，由清算组向人民法院汇报清算分

配工作的情况，并申请人民法院裁定破产终结，未得到清偿

的债权，不再进行清偿。

5、注销登记

企业破产，破产财产分配完毕，企业法人依法终止其民事

行为能力，清算组向破产公司的原登记机关申请注销原公司

登记。

二、房地产企业破产清偿顺序

破产清偿顺序指的是破产财产应当按一定的顺序和比

例，公平地分配给债权人。破产财产的分配，是破产清算的

最后阶段。但是，房地产企业由于涉及的利益群体较多，情

况复杂，与其他普通企业有所不同。

1、被拆迁人权利顺位

2011年1月21日起施行的国务院《国有土地上房屋征收

和补偿条例》将国有土地上房屋征收和补偿的主体限定为

市、县级人民政府，不包括房地产企业。但在该条例实施前,

依照国务院《城市房屋拆迁管理条例》规定，房地产企业取

得房屋拆迁许可证的，可以成为拆迁人，与被拆迁人签订房

屋拆迁安置补偿合同。

《国有土地上房屋征收和补偿条例》实施后，以房地产开

发企业作为拆迁主体的现象仍然存在。作为历史遗留和违法

行为的共同产物，拆迁人房地产开发企业破产后，被拆五人

权利保护问题亟待解决。其中，被拆迁人选择房屋产权调换

方式进行安置补偿的，因房屋的拆迁与安置房的建成补偿存

在时间差，往往使补偿矛盾延续至破产程序中。

对此，有专家认为，应当赋予被拆迂人的权利以绝对的优

先性，作为第一顺位保护。一是因为拆迁房屋是被拆迁人赖

以生存和生产的基本物质条件；二是因为房屋拆迁涉及社会

公共利益，被拆迁人服从公益理应获得特别保护；三是因为

被拆迁人与房地产开发企业签订安置补偿协议，早于土地使

用权抵押或在建工程抵押，物保债权人通过审查及相应安

排，完全可以防控被拆迁人权利优先性带来的信用风险。

在法律上，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷

案件适用法律若干问题的解释》第7条第1款规定：“拆迁

人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，

明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补

偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，

被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”

虽然依据该款不能直接得出被拆迁人权利最为优先的结

论，并且优先权的法源也并非是司法解释，但足可印证最高

司法机关所持被拆迁人权利优先保护的立场。在被拆迁人权

利优先性的实现方式上，用于置换的房屋为现房的，可以根

据被拆迁人申请，将不动产所有权变更登记至被拆迁人名

下；用于置换的房屋为期房的，被拆迁人可以继续获得该期

房或者就相应期房变价所得优先受偿。

2、消费购房人权利顺位

在不考虑消费购房人特殊性的情况下，作为整体的购房人

权利应区分以下情形加以对待。

首先是购房人支付全部购房款的情形。

就购房人向债务人主张的权利性质，存在两种不同认设：

一是物权请求权说，即购房人可以基于物权关系主张取回

权。理由是不动产物权由登记所赋予的观点，显然与登记的

行政属性相悖，对不动产物权归属的判断，除法律另有规定,

只能依赖于基础民事法律关系的审查判断结果，绝对地将不

动产登记作为认定不动产取回权成立与否的标准不可取。

二是债权请求权说。理由为购房人购买房屋，物权法上的

属性为继受取得不动产，依据物权法第十四条的规定，受让

人自变更登记时才始取得不动产所有权；购房人与房地产开

发企业签订的是购房协议，并非合作建房协议，不能得出购

房人原始取得或共同共有房屋的结论。

一般来说，以第二种说法为准。

其次是购房人支付部分购房款的情形。

此时，购房协议属于双方均未履行完毕的合同，管理人有

权选择是否继续履行合同。选择继续履行合同的，依照企业

破产法第四十二条第（一）项的规定，购房人债权为共益债

务；选择解除合同的，购房人债权不享有共益性质。

3、建设工程价款债权顺位

合同法第二百八十六条规定了建设工程价款优先权，《最

高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》

（2002年6月27日起施行）进一步明确规定，建设工程价款

优于抵押权和其他债权。

不动产建设优先权的债权人应当于工程完成后一定期

间内就经公证之工程款进行优先权登记，经登记之不动产建

设优先权自工程开始之日起享有顺位，得对抗其后成立之抵

押权，并得于登记额度内优先受偿。

4、预告登记权顺位

破产程序中如何对待预告登记权，首先要分析预告登记权

的性质。专家认为，预告登记权并非现实物权，而是将来发

生物权变动的请求权，本质上仍是债权性质。《最高人民法

院公报》曾刊载过案例予以支持。（《最高人民法院公报》

2014年第9期）

预告登记权的准物权性质在破产程序中是否能产生相应

法律效力？

物权法对此未作正面规定，仅明确“预告登记后，未经预

告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”

但仍可以推导出预告登记权具有破产保护效力，理由在于破

产程序中需要处置预告登记所涉不动产的，按照预告登记对

抗效力，处分必须经过预告登记权人同意，否则不产生物权

效力。如果预告登记权人不同意，财产处置势必难以进行，

而理性的预告登记权人势必会以获得优先受偿或完成本登

记作为同意前提，由此可以推断，预告登记权具有破产保护

效力，否则不动产的处置将面临僵局。

从立法层面来说，购房人预告登记的目的在于通过登记的

手段使自身债权处于优先地位，避免债务人一物二卖造成的

损害。法律应当认可购房人为保障债权实现所作的努力，而

这样的认可亦应体现在破产程序之中。相反，将预告登记权

与普通债权等同对待，则恰恰违背了相同性质权利相同对待

的要求。

在预告登记权清偿顺位的具体安排上，鉴于预告登记与抵

押登记均以登记为前提取得优先性，故可与抵押债权同一顺

位受偿，预告登记权与抵押权存在冲突的，应当按照登记先

后顺序受偿。

实务中，处理预告登记问题还应注意识别预告登记基础法

律关系，准确认定预告登记效力，比如债务履行期届满前约

定以房抵债的，应当按照最高人民法院《关于审理民间借贷

案件适用法律若干问题的规定》第24条第1款的规定处理,

认定预告登记基础关系是借款关系，而非不动产交易关系,

对于相应预告登记的效力不予确认。

5、消费购房人定金债权顺位

定金作为债权担保方式，受偿顺位并无明确规则可循。企

业破产法第一百零九条规定了担保物别除权，但是，除封金

形式以外，一般情形下定金并不是以特定财产设置的担俣，

债务人收取定金后，即以其非特定全部财产作为定金偿付责

任财产，这使得定金债权与其他破产债权的清偿财产范围完

全混同。因此，“定金不属于物保债权范畴”O

综上，房地产企业破产债权清偿顺序应当如下：

1.破产费用及共益债务；

2.被拆迁人基于拆迁安置对债务人享有的请求权；

3.消费购房人债权请求权、消费购房人支付的定金本金返

还请求权；

4.建设工程价款请求权；

5.物保债权以及不动产预告登记所涉债权，按登记先后顺

序就相应不动产变价所得优先受偿；

6.工人工资等劳动债权；