装配式建筑工程造价实务教程-第6章 发包人出价与投标报价编制

装配式建筑工程造价实务教程第6章发包人出价与投标报价编制目录CONTENTS01工程总承包合同价格的形成价格形成机理、标底与最高限价、投标报价与价格清单、签约合同价与合同价格、成本利润与税金02工程总承包计价基础投资控制措施、计价准确度规律、成本超支原因、投标成功影响因素03发包人出价的编制编制原则依据要求、估概算计价法、项目清单计价法、特殊项目计价办法04投标报价编制编制原则依据要求、编制方法步骤、类推法与类比法、参照项目适配05案例住宅项目计价示例可研后与初设后价格清单、装配率计算、工程量清单、施工图预算6.1工程总承包合同价格的形成6.1.1工程总承包合同价格形成机理分析—一、竞争格局卖方之间竞争促使卖方竞相降价，是工程招投标中最主要的竞争形式买方之间竞争提高所需商品价格，建设工程市场是典型买方市场，难形成此局面买卖双方竞争卖方想贵、买方想便宜，结果取决于双方力量对比。招投标中难以形成由于招标人对招标文件编制具有绝对权利，且交易双方不能就交易价格进行谈判，故工程总承包招投标竞争主要表现为投标人之间个别劳动消耗水平的竞争。6.1.1合同交易过程—二、工程总承包合同交易过程要约邀请发布招标公告、发售招标文件、公开招标控制价（相当于买方最高出价）→要约投标人按招标文件要求编写并提交投标文件（含投标报价），技术部分说明质量，报价说明物有所值→承诺评标委员会按招标文件确定的方法和标准评定中标人，订立合同。低于成本或高于控制价的投标被否决无算术错误时投标价即中标价，双方以中标价订立合同。直接发包是发包人与承包人协商一致后签约，目前招标投标是主流方式。6.1.2标底与最高投标限价—一、设标底招标与无标底招标标底（设标底招标）招标人组织专业人员，按招标文件规定范围，结合有关规定、市场要素价格水平及合理可行的技术经济方案，科学测算的预期价格。

开标前必须保密，开标时公布。是评价投标报价竞争性、合理性的参考依据，不得以接近标底作为中标条件。要点：标底保密易引发泄露等违法风险最高投标限价（无标底招标）招标人根据招标文件规定范围，结合有关规定、投资计划、市场要素价格水平及合理可行的技术经济实施方案，通过科学测算并在招标文件中公布的可以接受的最高投标价格。

提高公开透明度，防止暗箱操作，有效控制投资总额。超过限价的投标应被否决。要点：目前实行无标底招标的主要方式6.1.2标底与最高投标限价—二、最高投标限价与标底的异同比较项最高投标限价标底价格性质招标人可承受的最高价格招标人可接受的预期市场价格保密性必须在招标文件中公布编制过程和开标前必须保密约束力对投标报价有效性有强制约束力无强制约束力，仅作评标参考依据要求不得低于社会平均水平应反映编制期市场价格水平共同点：均由招标人组织注册造价工程师编制；均属招标人预测价格而非成交价；均依据招标文件确定的内容范围及与投标报价相同的项目清单编制；均存在编制风险，编制失误将影响评标结果。中价协规范优先推荐设标底，因总承包承包人设计差异大、报价可能存在重大差别。6.1.3投标报价与价格清单投标报价与中标价投标报价：投标人分析招标文件、调查现场后，经工程计价、标价自评及决策，编制报出的价格清单和投标函。

中标价：经算术修正并在中标通知书中申明招标人接受的投标价。无算术错误时，投标价即中标价。价格清单构成合同文件组成部分的，由中标承包人按发包人要求或项目清单格式填写并标明价格的项目报价明细。其地位相当于施工总承包中的已标价工程量清单。

总金额作为签约合同价具有法律约束力，但工程数量不视为发包人认可。工程总承包特点：允许投标人修改项目清单的项目和数量，这是设计施工一体化在计价上的体现。承包人对清单的细化与更改，实质上是对其详细设计做法在工程计价上的反映。发承包任何一方不应因工程数量或价格变化谋求调整合同价格。6.1.4签约合同价与合同价格签约合同价中标通知书明确并在签订合同时于合同协议书中写明的，包括暂列金额、暂估价的合同总金额。

=设计费（含税）+设备购置费（含税）+建筑安装工程费（含税）+暂估价（含税）+暂列金额（含税）+双方约定的其他费用（含税）要点：招标工程应在中标通知书发出之日起30天内订立书面合同合同价格承包人按合同约定完成包括缺陷责任期内全部承包工作后，发包人应付给承包人的金额，包括履行合同过程中的变更和调整。

一般指竣工结算价。工程总承包一般为总价合同，除合同约定增减款项外不予调整。不同总价合同结算公式：①固定总价包死合同=签约合同价±索赔金额②固定总价合同=签约合同价±工程变更调整的价款或索赔金额③可调总价合同=签约合同价-暂列金额±按约定调整的价款或索赔金额招标方式发包的工程总承包合同价格形成过程6.1.5合同价格中的成本、利润与税金一、成本的内涵成本（费用）是承包人在项目建设履行合同中发生的所有合理开支，包括税费、管理费和类似支出，但不包括利润。中价协规范中"成本"与"费用"是同义术语，与FIDIC黄皮书和银皮书处理方式一致。二、利润利润=合同收入-成本，是剩余价值转化形式。建标〔2013〕44号规定：利润在税前建筑安装工程费的比重可按不低于5%且不高于7%的费率计算。产值利润率=净利润/营业收入。行业201320152017201920212022勘察设计5.4%4.9%4.1%3.6%2.9%3.1%建筑业3.48%3.57%3.50%3.33%2.89%2.68%表6-1工程总承包相关行业产值利润率统计数据（%）6.1.5合同价格中的成本、利润与税金税收（18种）增值税、消费税、企业所得税等，与工程建设直接相关的有12种社会保险费养老、医疗、工伤、失业、生育保险费政府非税收入除税收外，各级机关事业单位依法取得的各项收入工程造价中税费的狭义含义：规费（社会保险费+住房公积金）+应纳增值税额及附加费的税金（增值税+城市维护建设税+教育费附加+地方教育附加）6.1.6增值税计税方法一般计税方法应纳税额=当期销项税额-当期进项税额适用于一般纳税人。建筑业税率9%，设计6%，销售货物13%。实际缴纳的是"应纳税额"，而非开票中的销项税额。简易计税方法应纳税额=销售额×征收率适用于小规模纳税人及一般纳税人特定项目。建筑业征收率3%，不得抵扣进项税额。营改增后，一般计税方法应纳税额的确定存在两种思路：①人为除税方式（全国多数地区）；②增值税税负率方式（仅深圳）。6.1.6税金计算思路（一）—人为除税方式计算公式与依据工程造价=税前工程造价×(1+建筑业增值税销项税率)依据：建办标〔2016〕4号税前造价（除税价）=人工+材料+机具+管理费+利润+规费，均不含可抵扣进项税。除深圳外全国多数地区采用。费用项目调整系数说明人工费、规费1.0不调整材料费0.902除去进项税施工机具使用费0.8955除去进项税企业管理费0.9688含附加税利润1.0345调整系数注意：该方式无法直接计算应纳增值税额，附加税无法单独计算，故将附加税纳入企业管理费项下。6.1.6税金计算思路（二）—增值税税负率方式计算公式工程造价=税前含税工程造价×(1+增值税综合应纳税费率)×(1+附加税税率)仅深圳市采用。税前含税造价（含税价）=各费用项目均含增值税进项税，不需人为除税。费率参数建筑业增值税率9%时：综合应纳税费率参考范围：0.59%~6.28%推荐费率：3.02%附加税率按税务部门公布。简易计税：除税方式=税前含税造价×(1+征收率)；不除税方式=税前含税造价×(1+征收率)×(1+附加税率)。6.1.7工程总承包税金的计算（一）增值税条例第三条：兼营不同税率项目应分别核算销售额；未分别核算的，从高适用税率。设计服务6%设计费适用税率工程服务（施工）9%建筑安装工程费适用税率销售货物（设备）13%设备购置费适用税率合同中须分别列示设计、设备、施工价款及对应税率，否则从高适用13%。简易计税征收率3%。6.1.7工程总承包税金的计算（二）工程费用（建筑服务）含建筑工程费、安装工程费、设备购置费实际税负率：-0.26%~3.33%含附加税综合税负率：-0.29%~4.24%其他费用（现代服务）工程总承包费用中的其他费用实际税负率：5.14%~5.55%含附加税综合税负率：5.65%~6.10%除税方式计算EPC税金存在技术障碍（除去材料、设备进项税难度大），增值税实际税负率成为不二之选。四川造价师协会综合计税率与研究数据相当。6.1.7工程总承包税金的计算（三）中价协总承包计价规范应纳税金由发包人在发包人要求中明确：①承包人结合具体工程测算，将应纳税金计入价格清单项目汇入合同总价②承包人将应纳税金单列计算工程实践中按此建议操作。合同税金单列样例签约合同价（含税）分项列明：①设计费（含税）—适用税率__%②设备购置费（含税）—适用税率__%③建筑安装工程费（含税）—适用税率__%④暂估价⑤暂列金额⑥其他费用6.1.8价格清单细目费用内容的差异全费用价格（税金不外露）税金包含在清单细目单价（总价）中，不作为费用项目单列。清单中"单价"或总价是：全费用价格包括成本全要素+利润+一定范围内风险费用的全部价格。不完全费用价格（税金单列）税金作为费用项目在项目清单中集中单列、外露。清单中细目"单价"或总价是：不完全费用价格缺少税金要素，税金在清单末尾统一汇总计算。6.2工程总承包计价基础6.2.1熟悉投资控制措施一、严格管理①严格核定概算：初步设计审批重点审查是否符合可研批复及标准规范

②加强调概限制：概算超估算10%需重新报送可研

③建设投资原则上不得超过核定概算二、严肃问责①未按规定核定或调整概算的，对责任人依法处分

②转移、侵占、挪用政府投资资金的，追究法律责任

③弄虚作假骗取资金或擅自增加概算的，暂停拨款、暂停建设投资控制目标：可研后按投资估算对应金额、初设后按设计概算对应金额作为控制目标；合同约定承包人按合同价格进行限额设计。发包人优势：部分勘察设计风险转移给承包人，控制目标前移。6.2.2了解工程计价准确度的规律计价类型误差阶段目的投资匡算±30%项目建议书评价项目可能性投资计算±20%可研阶段评价可行性，设计限额基准投资概算±10%初步设计控制工程造价基准总承包投标报价±5%发承包阶段确定合同价施工投标报价±3%施工承包施工阶段计价造成计价质量不佳的8个原因1.遗漏了可能的范围2.遗漏了可能的风险3.不切实际的/过于乐观的假设4.使用历史上低的调整系数5.使用基准年价格发布成本计算6.使用不合格的计算工程师7.奖励失败/惩罚诚实8.没有足够时间准备可信计算前3个原因（遗漏范围、遗漏风险、乐观假设）是74%成本超支的原因。误差公式表明：局部与整体误差百分比之比与其大小平方根成反比，WBS层次越低计价越准确。6.2.3影响投标成功的主要因素1标价计算的准确性工程量、单价、取费计算准确，偏差控制在合理范围内2加价水平与差异考虑风险、利润后的加价水平，与竞争对手形成差异化3市场条件宏观经济、建材价格波动、市场供需关系4竞争程度竞争对手数量、实力、报价策略分析5公司实力与规模技术能力、资金状况、类似工程经验、企业信誉6.3发包人出价的编制6.3.1编制的原则、依据与要求一、编制原则①招标人自主确定，可自行或委托造价咨询人编制②结合发包阶段和范围编制，不得超过批准的估算或概算③最高限价不得低于社会平均水平，执行政府定额④标底应反映市场价格水平，规费税金不得调整⑤采用常规或类似工程施工技术与施工组织方案⑥综合考虑投资、工期、质量及风险因素⑦不得采用有损承包人利益的计价技巧二、编制依据与质量要求编制依据：①工程总承包计价标准②立项批复及设计文件③招标文件及答疑④发包人要求⑤勘察报告及现场资料⑥计价依据及造价指数⑦造价数据库⑧造价信息及市场价格质量要求：方法科学依据充分，费用构成齐全不重复不漏项指标差异进行换算调整，类似工程数据真实可追溯6.3.2编制的一般方法与步骤1研究招标文件2确定价格基准期3复核招标清单4计算各单项工程费5计算总承包其他费6计算暂列金额方法一：估概算计价法以批准投资估算或投资概算的相应部分作为招标人出价，中价协规范推荐方法，无须按项目清单逐项编制。方法二：项目清单计价法按照项目清单单独编制招标人出价，反映价格时效性。建筑安装工程费按定额指标结合市场情况，设备购置费按询价确定。6.3.2编制方法应用—估概算法与清单法估概算计价法修订要求①标段划分：确定相应标段估算（概算）分解值

②工程费用：建筑、设备、安装宜直接按估算或概算计列

③勘察设计费：按发包工作内容对应部分金额计列

④总承包其他费：有同类项目可全部或部分计列

⑤预备费：扣除发包人计列的部分要点：注意合同基准日与估算概算编制基准期的价格差异项目清单计价法规定建筑安装工程费：按定额、消耗量定额或造价指标结合市场情况编制

设备购置费：数量×单价，单价按市场询价，采保费按设备原价0.2%-0.5%

暂列金额：按清单填写不得变动；无清单时按工程费与其他费之和的5%-10%计算特殊项目计价办法：因结构形式、新材料、新工艺等特殊情况，可采用造价指标法、系数法、生产能力指数法；施工阶段可采用施工图预算法进行投资偏差纠正；结算偏差超出约定范围时经专家论证可调整。6.4投标报价编制6.4.1编制的原则、依据与要求投标报价计价原则①投标人自主确定，可自行或委托造价咨询人编制

②不得低于成本，也不得高于最高投标限价

③采用有针对性和竞争力的技术方案

④结合工程实际增减、修改项目清单的项目、数量和内容

⑤报价计算方法科学严谨，逻辑清晰

⑥不得采用不平衡报价等有损发包人利益的技巧编制依据与要求编制依据：

①工程总承包计价标准②招标文件及答疑

③发包人要求④发包人提供的文件资料

⑤现场情况⑥相关标准规范

⑦市场价格信息或企业类似工程指标

编制要求：按给定格式报价形成价格清单；按发包人要求计税；投标前核对最高限价并及时提出异议6.4.2编制的方法与步骤基本方法与编制步骤基本方法：类推法——将本项目部分属性与高度类似的一个或几个已完成项目数据比对，适当调整后获得待报价项目工作量和工程造价。步骤：①研究招标文件②确认价格基准期③复核项目清单④调整细化清单内容⑤填写单价计算工程费⑥计算其他费和暂列金额投标报价中各项费用计算要点①项目清单内容（项目和数量）可增加或减少；对项目应进行细化填写施工项目和工程数量及单价②总价部分未做细化修改的，视同已充分考虑偏差，合同履行中不因此调整签约合同价格③需填写技术参数的项目应列明符合条件的潜在供应商；暂估价按清单填报不得调整④暂列金额：可调总价合同按清单填写不得变动；固定总价合同由投标人自主报价，合同价款不予调整6.4.3类推法与类比法类比法（造价指标法）将本项目部分属性与类似的一组基准数据进行比对，获得工作量、工期或成本估算值。

基于大量历史项目样本数据确定预测值。

项目管理中的类比法相当于工程造价中的造价指标法。

计算式：拟建工程造价=∑（指标工程修正后单位造价×建设规模）类推法（类似工程预算法）将本项目部分属性与高度类似的1~2个已完成项目数据比对，适当调整后获得估算值。

结果精确度取决于已完成项目数据的完整性、准确度，以及类似工程特征与拟建项目的相似度。

又称类似工程类推法，实践中也称同类工程。两类方法认为事务有其规律性，具有同样属性的项目有大致相同或类似的工作量、工期和费用。应用条件：以往活动本质上类似且计价团队具备必要专业知识，类似工程最好是近3-5年内竣工或在建项目。6.4.4参照项目的适配步骤1梳理工程特征步骤2检索选择参照项目步骤3比对项目特征步骤4进行数据修正步骤5确定工程量或造价调整因素时间差异：工料机单价价格差异区位差异：地理位置通过工料机单价换算修正空间参数：规模、层高、层数、平面形状性能因素：质量标准、装修标准、结构特征采用条件①类似工程经验数据应真实可靠②拟建项目与类似工程房屋类型相同③空间特征基本相同④内容与品质特征（含装配率）基本相同⑤类似工程最好是近3-5年内竣工或在建利用参照项目形成合同签约价格的原理利用参照项目形成合同签约价格的原理6.5案例住宅项目计价示例6.5.1装配式住宅工程总承包价格清单示例—可研后序号项目编码项目名称单位数量单价(元)合价(元)1A052000土建工程㎡177.874,157.23739,446.502A053000装饰工程㎡177.871,539.56273,841.503A054000机电安装工程㎡177.87307.9154,767.954A055000总图工程㎡416.13380.00158,129.005A057000外部配套项117,400.0017,400.00合计1,243,585.001#住宅楼建筑面积177.87㎡单方造价约6991元/㎡土建占比约59.5%装饰占比约22.0%全费用价格计价可行性研究后发包，业主需求文件概略，设计概念未形成，承包人承担风险大，合同价格较高。固定总价合同常将预备费综合确定为风险费用列入合同总价。计算规则：参照装配式建筑工程投资估算指标（TY01-02-2023）6.5.1装配式住宅工程总承包价格清单示例—可研后6.5.1价格清单示例（续）—初设后土建工程序号项目编码项目名称单位数量单价(元)合价(元)1...01平整场地㎡86.2615.141,3062...02基础土石方开挖m³39.60161.286,3873...03基础土石方回填m³23.36188.814,4114...04房心回填m³13.97188.812,6385...07现浇钢筋混凝土基础m³18.291,931.6335,3296...0803装配式叠合梁(底梁)m³1.064,231.954,4867...0804装配式楼板(底板)m³7.463,459.9925,8128...0805装配式外墙面板(PCF)m³4.055,835.2323,6339...0806装配式外墙板m³49.864,144.84206,66210...0808装配式内墙板m³14.113,430.6048,40611...0809装配式楼梯m³1.383,855.085,32012...0810装配式阳台板m³0.694,280.482,95413...0813装配式其他构件-空调板m³0.084,951.1939614...0814装配式隔墙㎡22.1193.922,07615...0815叠合梁(现浇)m³0.271,067.6628816...0816叠合板(现浇)m³11.76998.9911,74817...0817叠合墙板(现浇)m³13.241,842.7424,39818...5001安全文明施工费项126,399.7326,40019...5002脚手架工程项14,189.224,18920...5003垂直运输项14,564.384,564表6-5要点初设后发包，技术内容明确总价包干(地下室以上)综合单价包干(基础部分)最大单项：装配式外墙板206,662元次大项：装配式内墙板48,406元现浇基础35,329元6.5.2装配率计算示例评价项评价要求满分实施比例得分主体结构竖向构件(柱/承重墙等)30实施98.1%30梁/板/楼梯/阳台等20实施81.6%20围护墙和内隔墙非承重围护墙非砌筑5—不参评—围护墙保温装饰一体化5实施100%10内隔墙非砌筑5实施100%10内隔墙管线装修一体化5未实施—10装修和设备管线全装修6实施—6干式工法楼面6未实施—6集成厨房6未实施—6集成卫生间6实施100%6管线分离6未实施—6装配率计算结果主体结构：50分围护墙内隔墙：10分装修设备管线：6分其他：6分合计76%依据GB/T51129-20176.5.2工程量清单计价示例序号项目编码项目名称单位工程量单价(元)合价(元)1010504004叠合楼板C30m³7.463,459.9825,8112010504003叠合梁C30m³1.064,231.954,4863010504006夹心保温剪力墙板C30m³49.864,144.84206,6624010504006预制外墙模板(PCF)C30m³4.055,835.2323,6335010504005实心剪力墙板C30m³14.113,430.6048,4066010502020预制楼梯双跑C30m³1.383,855.085,3207010504011