2026年法考主观题民法专项练习题及参考答案

2026年法考主观题民法专项练习题及参考答案一、案例分析题（第1题，共25分）1.甲公司因经营需要，于2024年3月与乙银行签订借款合同，借款300万元，借期一年，丙公司以其自有厂房（评估价400万元）为该借款提供抵押担保，并办理了抵押登记。同时，丁作为保证人与乙银行签订保证合同，约定"丁对甲公司的全部借款本息承担保证责任，直至甲公司还清本息为止"。甲公司的法定代表人戊与乙银行面签借款合同时，私下在另一份《补充协议》上以甲公司名义盖章，承诺"A项目收益优先偿还乙银行贷款"，但该补充协议未经股东会决议。借款到期后，甲公司因经营不善无力还款。乙银行遂起诉甲公司、丙公司、丁。诉讼中查明：戊签订补充协议时，甲公司章程规定对外担保须经股东会决议，乙银行对此并不知悉；丙公司抵押的厂房于2025年1月因相邻工厂爆炸引发火灾而毁损，获得保险赔偿金200万元及对侵权人的损害赔偿请求权（估计价值150万元）。请回答下列问题：（1）乙银行对丙公司厂房的抵押权效力是否及于保险赔偿金和损害赔偿请求权？丙公司主张以厂房毁损为由拒绝承担担保责任，能否成立？（6分）（2）丁的保证期间如何确定？如果乙银行于2025年4月起诉甲公司但未诉丁，丁的保证责任是否因此消灭？（6分）（3）《补充协议》是否对甲公司发生效力？乙银行能否依据该协议请求以A项目收益优先清偿？（7分）（4）若乙银行放弃对丙公司厂房的抵押权，丁能否在乙银行放弃抵押权的范围内免除保证责任？为什么？（6分）答案：（1）根据《民法典》第390条，担保期间担保财产毁损、灭失或者被征收等，担保物权人可以就获得的保险金、赔偿金或者补偿金等优先受偿。被担保债权的履行期限未届满的，也可以提存该保险金、赔偿金或者补偿金等。因此，乙银行的抵押权效力及于保险赔偿金200万元和损害赔偿请求权。丙公司以厂房毁损为由拒绝承担担保责任的主张不能成立，其应在所得赔偿金范围内继续承担担保责任。（2）丁的保证合同约定"直至甲公司还清本息为止"，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》（以下简称《担保制度解释》）第32条，保证合同约定保证人承担保证责任直至主债务本息还清时为止等类似内容的，视为约定不明，保证期间为主债务履行期限届满之日起六个月。本案主债务履行期限为2025年3月，故保证期间至2025年9月。乙银行于2025年4月起诉甲公司但未诉丁，该起诉行为对丁不发生主张保证债权的效力，丁的保证责任在保证期间届满后消灭，但乙银行在保证期间内未向丁主张权利，丁可据此主张免责。（3）《补充协议》对甲公司不发生效力。戊以甲公司名义对外提供"优先清偿"的承诺，属于超越代表权的行为。乙银行虽不知悉公司章程的具体规定，但该补充协议涉及公司重大利益，乙银行作为专业金融机构，应对戊的权限尽合理审查义务。戊的行为构成越权代表，乙银行非善意相对人，故该补充协议对甲公司不发生效力。乙银行不能依据该协议请求以A项目收益优先清偿。（4）可以。根据《民法典》第409条、第435条及《担保制度解释》第38条，债权人放弃债务人提供的物的担保的，其他担保人在债权人放弃权利的范围内减轻或者免除担保责任。但本案中丙公司是第三人提供的物保，乙银行放弃的是第三人的抵押，不是债务人提供的抵押。根据《民法典》第698条，债权人放弃第三人提供的物的担保的，若保证人未因此受损，则不能主张免责。故丁不能在乙银行放弃抵押权的范围内免除保证责任。同理，根据《担保制度解释》第38条，因丙公司系第三人提供抵押，乙银行放弃该抵押权的，丁不得主张在放弃范围内免责，除非乙银行的放弃行为导致丁实际利益受损。解析：本题综合考查担保物权的物上代位性、保证期间、越权代表的效力以及担保人之间的追偿关系。注意区分债务人提供的物保与第三人提供的物保被放弃后的不同法律后果。二、案例分析题（第2题，共24分）2.2024年5月，孙某与李某签订房屋买卖合同，约定孙某将其名下A市某小区一套房屋以200万元出售给李某。合同签订当日，李某支付定金20万元，并约定同年8月1日前办理过户登记。7月15日，孙某又将该房屋以220万元出售给不知情的王某，双方签订合同后立即办理了过户登记。王某入住后，发现该房屋卫生间漏水，经查系楼上住户赵某装修时破坏防水层所致。李某得知孙某一房二卖后，诉请孙某继续履行合同并办理过户登记，同时请求孙某双倍返还定金40万元。孙某辩称房屋已过户给王某，无法继续履行，同意返还定金20万元并赔偿损失。请回答下列问题：（1）李某诉请孙某继续履行合同并办理过户登记，能否得到支持？为什么？（6分）（2）李某主张孙某双倍返还定金40万元，能否得到支持？如果李某同时主张继续履行与双倍返还定金，应如何处理？（6分）（3）王某能否以房屋已登记在其名下为由对抗李某的请求？（6分）（4）王某因卫生间漏水遭受损失，应向谁主张权利？其请求权的性质是什么？（6分）答案：（1）不能得到支持。根据《民法典》第580条第1款，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但法律上或者事实上不能履行的除外。房屋已过户至王某名下，孙某对李某构成法律上履行不能，故李某请求继续履行并办理过户登记的诉讼请求不能得到支持，但李某可以请求孙某承担其他违约责任。（2）李某主张双倍返还定金40万元，能得到支持。根据《民法典》第587条，收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。孙某一房二卖构成根本违约，应双倍返还定金。李某不能同时主张继续履行和双倍返还定金，因为继续履行合同与适用定金罚则解除合同并主张违约赔偿，两者目的相悖。李某应选择其一，若选择解除合同，可请求双倍返还定金；若选择要求继续履行，则不得再请求定金罚则，但可另行主张违约损害赔偿。本案中，因继续履行已不可能，李某应选择解除合同并主张双倍返还定金。（3）不能对抗。王某系善意买受人，且已完成过户登记，根据《民法典》第209条不动产物权变动以登记为生效要件，王某已取得房屋所有权。但物权与债权效力不同，李某对孙某享有的债权请求权不能对抗王某已取得的物权。故王某可以房屋已登记在其名下为由对抗李某的过户请求，但李某有权向孙某主张违约责任。（4）王某应向赵某主张权利。赵某装修破坏防水层导致漏水，构成对王某房屋所有权或居住权的侵害。根据《民法典》第236条、第238条，王某可请求赵某停止侵害、消除危险、恢复原状、赔偿损失。若孙某交付的房屋本身存在瑕疵，王某也可依据买卖合同向孙某主张违约责任，但本案漏水系赵某侵权行为造成，故王某的请求权基础为侵权损害赔偿请求权。同时，根据相邻关系，王某也可基于《民法典》第288条、第296条，请求赵某排除妨碍、赔偿损失。解析：本题涉及一房二卖的法律后果、继续履行不能的认定、定金罚则的适用规则、物权与债权的区分，以及侵权责任的请求权基础。注意：定金罚则与继续履行只能择一主张，而王某已取得物权，李某只能向孙某主张违约责任。三、案例分析题（第3题，共25分）3.2024年6月，甲与乙签订《合作协议》，约定双方共同出资设立一家有限责任公司，注册资本500万元，甲认缴300万元（占股60%），乙认缴200万元（占股40%），甲任执行董事兼总经理，乙任监事。公司于2024年7月登记设立，但乙认缴的200万元出资一直未缴纳。2025年1月，公司因经营需要，与丙签订租赁合同，租用丙的厂房，月租金5万元。2025年3月起，公司开始拖欠租金。丙多次催告无果后，于2025年5月起诉公司支付租金。诉讼中，丙得知乙未缴纳出资，遂请求乙在未出资范围内对公司债务承担补充赔偿责任。此外，甲以公司名义为丁的一笔80万元借款提供连带责任保证，该保证合同仅有甲签字并加盖公司公章。事后查明，公司章程规定"公司对外提供担保须经股东会决议"，但甲未经股东会决议即签署了保证合同。丁对此不知情。请回答下列问题：（1）丙请求乙在未出资范围内对公司债务承担补充赔偿责任，能否得到支持？为什么？（6分）（2）若乙在公司章程规定的出资期限届满前未缴纳出资，但公司不能清偿到期债务，丙能否请求乙提前缴纳出资以清偿债务？（5分）（3）甲以公司名义为丁提供连带责任保证的合同效力如何？丁能否请求公司承担保证责任？（7分）（4）若丁明知甲未经股东会决议仍与甲签订保证合同，公司是否承担保证责任？（7分）答案：（1）能。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第13条第2款，公司债权人请求未履行或者未全面履行出资义务的股东在未出资本息范围内对公司债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任的，人民法院应予支持。乙认缴200万元已届履行期而未缴纳，属于未履行出资义务，债权人丙可以请求乙在未出资本息范围内对公司拖欠租金债务承担补充赔偿责任。（2）能。根据《中华人民共和国公司法》（2023年修订）第54条，公司不能清偿到期债务的，公司或者已到期债权的债权人有权要求已认缴出资但未届出资期限的股东提前缴纳出资。该条规定了出资加速到期制度。因此，即使乙的出资期限尚未届满，但公司不能清偿到期债务，丙有权请求乙提前缴纳出资，用于清偿公司债务。（3）保证合同有效，对公司在损失范围内发生效力。根据《民法典》第504条，法人的法定代表人或者非法人组织的负责人超越权限订立的合同，除相对人知道或者应当知道其超越权限外，该代表行为有效，订立的合同对法人或者非法人组织发生效力。甲作为执行董事兼总经理，系公司法定代表人。虽然公司章程规定对外担保须经股东会决议，但丁作为善意相对人，对决议不知情，甲超越权限的代表行为有效。但根据《担保制度解释》第7条，相对人非善意的，担保合同对公司不发生效力；相对人善意的，担保合同对公司发生效力。丁是否知道或应当知道甲超越权限是关键。若丁为善意，公司应承担保证责任；若丁因未审查公司决议而构成应知，则其为非善意。公司机关决议系公司内部文件，相对人通常不负审查义务，但根据《担保制度解释》第7条，相对人须审查公司决议，未尽形式审查义务的，不能认定其善意，故若丁未审查决议，公司不承担担保责任，但应承担不超过债务人不能清偿部分二分之一的赔偿责任。（4）不承担。若丁明知甲未经股东会决议，则丁非善意相对人，甲的代表行为对公司不发生效力，该保证合同对公司不发生效力，公司不承担保证责任。但根据《担保制度解释》第7条第2款，即使相对人非善意，公司仍可能承担赔偿责任——主合同有效而担保合同不发生效力时，公司有过错的，承担债务人不能清偿部分不超过二分之一的赔偿责任。本题中，甲作为法定代表人越权代表，公司因内部治理不善存在过错，丁明知公司决议缺失仍与甲签约，亦有过错，因此公司应当承担与其过错相应的赔偿责任，而非保证责任。解析：本题综合考查股东出资加速到期、未出资股东的补充赔偿责任、法定代表人越权代表的效力认定。注意区分"不承担保证责任"与"承担赔偿责任"两种不同法律后果。四、案例分析题（第4题，共26分）4.2024年8月，周某在某电商平台开设的"优品数码专营店"购买了一台某品牌笔记本电脑，价款6999元。周某使用后发现电脑频繁死机，遂送至品牌官方售后检测，结论为"主板存在质量瑕疵"。周某要求店家退货退款，店主表示其仅为经销商，质量问题应找厂家。周某与店家多次交涉未果。周某的同事吴某得知此事后，为帮周某"出气"，在该店铺恶意下单50台同型号电脑并拒绝付款。该店铺为向周某施压，将周某的姓名、电话、住址等信息发布在店铺微博并配文"该顾客敲诈勒索"。此外，该店铺在商品页面宣称为消费者配备"正版Office家庭版"，但实际仅为试用版。周某还发现，该店铺的营业执照登记主体为"某贸易有限公司"，而平台公示的经营者信息和营业执照登记主体一致。请回答下列问题：（1）周某能否要求该店铺退货退款并承担运费？其请求权基础是什么？（6分）（2）吴某恶意下单50台电脑后拒绝付款，该店铺能否请求吴某承担违约责任？为什么？（5分）（3）该店铺发布周某个人信息并称其"敲诈勒索"，侵犯了周某的什么权利？周某可主张哪些民事责任？（7分）（4）该店铺宣称配备"正版Office家庭版"但实际仅为试用版，该行为如何定性？周某能否主张惩罚性赔偿？（8分）答案：（1）能。根据《民法典》第617条，出卖人交付的标的物不符合质量要求的，买受人可以依据《民法典》第582条请求承担违约责任。该品牌电脑主板存在质量瑕疵，属于物的瑕疵担保责任情形。根据《消费者权益保护法》第24条第1款，经营者提供的商品不符合质量要求的，消费者可以依照国家规定、当事人约定退货，或者要求经营者履行更换、修理等义务；没有国家规定和当事人约定的，消费者可以自收到商品之日起七日内退货。本案电脑存在质量瑕疵，周某有权解除合同、退货退款，并要求店家承担运费。该店铺系销售者，不得以质量问题应由厂家负责为由拒绝；根据《消费者权益保护法》第40条，消费者在购买、使用商品时，其合法权益受到损害的，可以向销售者要求赔偿。（2）不能。吴某恶意下单50台电脑并拒绝付款，其下单行为系真意保留的意思表示。根据《民法典》第142条，意思表示的解释以表示主义为原则，但恶意串通除外。吴某并无与店铺成立买卖合同的真实意思，该意思表示属于"戏谑表示"，但《民法典》第142条确立表示主义原则，若相对人不知其真意，该意思表示有效。然而，根据《民法典》第477条，要约可以撤销。吴某的下单系要约，店铺尚未来得及承诺，吴某即拒绝付款，可视为撤销要约，合同未成立。即使合同成立，店铺未实际发货、吴某未支付价款，双方无实际履行，店铺亦难以主张实际履行。更关键的是，根据《民法典》第132条，民事主体不得滥用民事权利损害他人合法权益。吴某恶意下单损害店铺正常经营秩序，系权利滥用，应承担侵权责任，而非违约责任，故店铺不能请求吴某承担违约责任，但若遭受损失可请求侵权赔偿。（3）侵犯了周某的名誉权、隐私权和个人信息权益。该店铺擅自公开周某的姓名、电话、住址，侵犯了周某的隐私权和个人信息权益；其配文"该顾客敲诈勒索"系捏造事实、贬损他人人格，侵犯了周某的名誉权。根据《民法典》第995条，周某可以请求停止侵害、赔礼道歉、消除影响、恢复名誉、赔偿损失（含精神损害赔偿）。根据《民法典》第1032条、第1034条，其隐私和个人信息受法律保护。（4）该行为构成虚假宣传和消费欺诈。根据《消费者权益保护法》第55条第1款，经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的三倍；增加赔偿的金额不足五百元的，为五百元。该店铺宣传"正版Office家庭版"但实际提供试用版，属于虚假或者引人误解的宣传，构成欺诈。周某可以主张三倍价款的惩罚性赔偿，即6999元×3=20997元。但需注意：周某需证明该宣传误导其作出购买决定，且店家具有欺诈故意；若店家能证明系过失虚假宣传，则周某可主张撤销合同或违约，但不适用三倍惩罚性赔偿。根据《消费者权益保护法》第20条、第55条，经营者的虚假宣传若构成欺诈，消费者可主张惩罚性赔偿。解析：本题综合考查买卖合同中物的瑕疵担保责任、恶意下单的法律性质、个人信息与名誉权保护、消费欺诈的认定与惩罚性赔偿。注意第（2）问中恶意下单不构成违约，而可能构成权利滥用或侵权。五、案例分析题（第5题，共25分）5.2025年2月，顾某与某旅行社签订《境外出境旅游合同》，约定顾某参加该旅行社组织的"泰国7日游"，团费6800元。合同附件载明"赠送境外旅游意外伤害险"。出行前，旅行社未为顾某购买任何保险。旅游途中，顾某在自由活动期间骑摩托车时摔倒受伤，产生医疗费3万元。另查明：该旅行社系挂靠在某国际旅行社名下的部门以该国际旅行社名义签约收款。顾某回国后，向旅行社索赔医疗费，并要求该旅行社承担未购买保险的违约责任。该旅行社辩称：顾某系自由活动期间自己骑摩托车受伤，与旅行社无关；保险合同系第三人利益合同，顾某应自行向保险公司索赔。请回答下列问题：（1）顾某可否请求旅行社赔偿医疗费？其请求权基础是什么？（6分）（2）旅行社未按约定购买保险，应承担何种责任？（5分）（3）挂靠情形下，顾某应向谁主张权利？（5分）（4）若旅行社能证明其已尽到安全提示义务，且顾某受伤系其自身重大过失所致，旅行社的责任应如何认定？（9分）答案：（1）可以。根据《最高人民法院关于审理旅游纠纷案件适用法律若干问题的规定》第8条、第19条，旅游经营者对旅游者在旅游行程中的安全负有保障义务。自由活动期间，旅行社虽不直接管理旅游者，但仍有安全提示、救助等附随义务。顾某骑摩托车系自费项目，若旅行社未尽到安全提示义务（如告知当地交通风险、提醒佩戴护具等），应承担相应责任。若顾某受伤系自身原因且旅行社已尽提示义务，则责任减轻。顾某请求赔偿医疗费的请求权基础为《民法典》第1165条过错侵权责任及旅游服务合同的附随义务（《民法典》第509条第2款）。（2）旅行社未按约定购买保险，构成违约。合同附件约定"赠送境外旅游意外伤害险"，该赠送属于合同义务的组成部分，并非单纯赠与。旅行社未购买保险，致使顾某无法获得保险金赔付，应赔偿顾某因此遭受的损失，包括若已购买保险本可获得的保险金数额，即顾某可请求旅行社赔偿保险金损失。同时，若顾某因无保险而自付医疗费，可请求旅行社赔偿该部分损失。根据《民法典》第577条，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。（3）顾某可向该旅行社及其挂靠的国际旅行社主张权利。根据《旅游纠纷解释》第15条，旅游经营者准许他人挂靠其名下从事旅游业务，造成旅游者合法权益受到损害的，旅游经营者与挂靠人承担连带责任。故顾某可请求该旅行社（挂靠人）承担赔偿责任，并要求挂靠单位承担连带责任。（4）旅行社若能证明已尽到安全提示义务，且顾某受伤系其自身重大过失所致，则旅行社可减轻或免除责任。根据《旅游纠纷解释》第8条第2款，旅游者在旅游行程中未经导游或者领队许可，故意脱离团队，遭受人身损害、财产损失，请求旅游经营者赔偿损失的，人民法院不予支持。但若旅行社未购买保险，仍应就保险金损失承担违约责任——该违约责任系基于合同义务，与侵权责任不同，不能因顾某自身过失而免除。此外，旅行社作为专业的旅游经营者，未尽到安全保障义务的，仍应在过错范围内承担相应的补充责任。解析：本题涉及旅游服务合同中的安全保障义务、附随义务与违约责任的竞合、挂靠经营的连带责任，以及第三人利益合同（保险）的救济路径。注意违约责任采用无过错归责原则，未购买保险即属违约，不以过错为要件；而侵权责任采过错原则，可因旅游者自身重大过失而减轻或免除。答案：（1）可以。根据《民法典》第497条，提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利的，该条款无效。该声明属于典型的格式免责条款，不合理地免除了运输公司的安全保障义务，应属无效。运输公司应承担违约责任。根据《民法典》第842条，承运人对运输过程中货物的毁损、灭失承担赔偿责任。该条款不能免除其赔偿责任。（2）可以，但须以实际损失为限。根据《合同法》—《民法典》第585条，约定违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加。因此该约定不合法无效。此外，若违约金过分高于造成的损失，当事人也可请求适当减少。该约定无效，李某可以主张实际损失；若实际损失超出1000元，可请求法院增加；若实际损失低于1000元，运输公司亦可请求减少。（3）若李某未保价，则根据运输行业惯例及《民法典》第833条，承运人对未保价货物的毁损、灭失，按照实际损失赔偿，但最高不超过运费的数倍。该条款是否有效取决于是否以显著方式提请对方注意并予以说明（见《民法典》第496条）。若未尽提示说明义务，该条款不成为合同内容。因此，若快递公司未提示，李某可主张按实际价值赔偿；若已尽提示义务，则按约定限额赔偿。注意：若货物系故意或重大过失造成的损失，限额赔偿条款无效。解析：本题考查格式条款的效力、违约金调整规则以及未保价货物的赔偿规则。快递面单声明系常见格式条款，其效力认定需结合是否合理免责及是否尽到提示说明义务。七、案例分析题（第7题，共25分）7.2024年12月，某房地产公司（甲方）与某建筑公司（乙方）签订《建设工程施工合同》，约定由乙方承建甲方开发的一处住宅小区项目，合同价款8000万元，竣工日期为2025年6月30日，并约定"因甲方原因导致工期延误的，乙方有权顺延工期并要求赔偿损失"。施工过程中，甲方未按约支付进度款，乙方多次催告后甲方仍未支付。乙方遂于2025年4月停工，并通知甲方。2025年5月，甲方与丙公司签订《债权转让协议》，将对丁公司的一笔到期债权500万元转让给丙公司，并通知了丁公司。2025年6月，乙方起诉甲方，请求支付工程款3000万元及利息，并主张对施工工程享有建设工程价款优先受偿权。诉讼中，丙公司起诉丁公司请求支付500万元，丁公司辩称：其曾与甲方约定该债权不得转让，故转让无效。另查明：该住宅小区项目部分房屋已预售给购房者，且购房者已支付全部价款。请回答下列问题：（1）乙方停工是否构成违约？乙方能否解除合同？（5分）（2）甲方与丙公司的债权转让协议是否有效？丁公司的抗辩能否成立？（6分）（3）乙方主张对施工工程享有建设工程价款优先受偿权，能否得到支持？其优先受偿权的行使期限和范围如何确定？（8分）（4）若乙方主张优先受偿权，与已支付全部价款的购房者之间的权利冲突应如何处理？（6分）答案：（1）不构成违约。根据《民法典》第526条、第527条，当事人互负债务，应先履行债务的一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行请求。甲方未按约支付进度款，乙方有权行使先履行抗辩权或不安抗辩权而中止施工。根据《民法典》第563条第1款第3项，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，对方可以解除合同。乙方已多次催告，甲方仍未支付，故乙方享有法定解除权，可以解除合同。（2）债权转让协议有效，丁公司的抗辩不能成立。根据《民法典》第545条第2款，当事人约定非金钱债权不得转让的，不得对抗善意第三人；当事人约定金钱债权不得转让的，不得对抗第三人。本案债权为到期金钱债权500万元，即使甲与丁约定不得转让，该约定亦不得对抗丙公司。故丙公司有权请求丁公司支付。（3）能。根据《民法典》第807条，发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖，建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第41条，承包人应当在合理期限内行使建设工程价款优先受偿权，但最长不得超过十八个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算。其范围包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括违约金、损害赔偿金等。（4）已支付全部价款的购房者的权利优先于建设工程价款优先受偿权。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第2条及《执行异议复议规定》第29条，消费者支付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。故购房者权利优先，乙方不能就购房者已购部分主张优先受偿。解析：本题综合考查建设工程施工合同中的抗辩权与解除权、金钱债权转让的特殊规则、建设工程价款优先受偿权的行使期限与效力顺位，以及消费者购房人权利的保护。八、案例分析题（第8题，共25分）8.2025年3月1日，某市市场监督管理局接到举报，称某商业管理公司将一栋写字楼的某层分隔为若干"格子铺"，以"售后返租"模式对外销售。经查：该项目未取得商品房预售许可证，商业管理公司与购房者签订《商铺经营权转让合同》，约定购房者支付30万元获得该商铺20年经营权，并可委托该公司统一经营管理，每年按购房款的8%支付租金回报。张某与该公司签订合同并支付30万元后，发现该项目存在诸多法律风险，诉请确认合同无效并返还30万元。请回答下列问题：（1）该《商铺经营权转让合同》的性质应如何认定？是否有效？（7分）（2）张某是否有权请求返还30万元？如该公司已向张某支付1年租金2.4万元，应如何处理？（6分）（3）市场监督管理局拟对该公司进行行政处罚，该公司辩称其系"民事行为"而非"销售商品房"，应如何处理？（6分）（4）张某能否以该公司未取得预售许可证为由主张合同无效？（6分）答案：（1）该合同名为"经营权转让"，实为商品房买卖合同。根据《城市房地产管理法》第38条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案中，该公司以"售后返租"模式售房，实质规避商品房预售许可制度。该合同因违反法律、行政法规的强制性规定，且系以合法形式掩盖非法目的，应属无效合同。（2）有权。根据《民法典》第157条，民事法律行为无效后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失。张某已支付30万元，该公司应返还30万元。已支付的2.4万元租金系基于无效合同产生的收益，因合同无效，该收益亦失去法律依据，该公司可主张在返还时扣除已付租金；但若该公司存在过错，张某还可请求赔偿损失，双方应各自承担责任。因合同无效的过错主要在于该公司未取得预售许可证而进行销售，故该公司应当返还全部款项，已付租金2.4万元应作为已返还部分从中抵扣，即该公司需再返还27.6万元，若张某实际遭受其他损失，可另行主张赔偿。（3）该公司的行为构成违法销售商品房。根据《城市房地产开发经营管理条例》第36条及《商品房销售管理办法》第42条，未取得预售许可证擅自销售商品房的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处已收取的预付款百分之一以下的罚款。市监局有权依法查处。以"经营权转让""售后返租"名义销售房产不能规避行政监管，其本质系商品房销售行为。（4）能。根据前述司法解释，未取得预售许可证所订立的商品房预售合同无效。张某可以此为由主张合同无效。但需注意：若该公司在张某起诉前已补办取得预售许可证，则合同效力瑕疵得以补正，张某不能以此为由主张无效。解析：本题涉及以"售后返租"形式规避商品房预售许可的合同效力认定、无效合同的法律后果以及行政责任。核心在于识别名实不符的合同类型，正确适用强制性规定。九、案例分析题（第9题，共25分）9.2025年