2026年租赁合同法律测试题含答案

2026年租赁合同法律测试题含答案1.自然人甲为了开设社区绘本馆，2025年10月与乙签订了书面租赁合同，约定甲租赁乙所有的位于某市城南区的临街商铺一间，租赁期限10年，租金按年支付，合同未约定租赁物改善装修相关的责任承担，也未约定到期后装修物的归属。甲承租后经过乙口头同意，对商铺进行了整体装修，花费80万元。2026年3月，该商铺纳入政府征收范围，租赁合同提前解除，对于已经形成附合的装修物的残值损失，下列哪一说法符合现行法律规定？A.因为是甲自行装修，应当由甲自行承担全部损失B.应当由乙按照公平原则分担全部80万元装修费C.因为是政府征收导致合同解除，应当由乙获得征收补偿中的装修部分补偿，甲无权主张D.因为不可归责于双方的事由导致合同解除，应当由双方按照公平原则分担剩余租赁期限内的装修残值损失答案：D解析：根据《中华人民共和国民法典》第七百一十五条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担，法律另有规定的依照其规定。本案中，政府征收属于典型的不可归责于甲乙双方的事由，甲已经取得乙的同意进行装修，因此应当由双方按照公平原则分担剩余租赁期限内的装修残值损失，而非由甲自行承担全部损失，也并非分担全部装修投入，A、B选项错误。征收补偿中针对装修残值的补偿部分，甲作为实际投入方有权主张对应份额，C选项错误，只有D选项符合法律规定。2.2024年1月，丙将自己所有的一套两居室房屋出租给丁，租赁期限3年，丙在签订合同时明确告知丁该房屋已经为银行的抵押权办理了抵押登记，2026年1月，银行因为丙到期不能偿还贷款，依法拍卖该房屋，买受人戊拍得房屋所有权，要求丁搬离房屋，丁主张买卖不破租赁保护自己的承租权，下列说法正确的是？A.丁的主张成立，因为租赁成立在抵押之后，依然适用买卖不破租赁B.丁的主张不成立，因为抵押登记在先，租赁成立在后，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力C.丁的主张是否成立取决于银行是否同意D.丁的主张成立，因为买卖不破租赁适用于所有房屋租赁，不受抵押设立顺序影响答案：B解析：根据《中华人民共和国民法典》第四百零五条规定，抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。该条款明确了租赁关系能够对抗抵押权的前提是租赁设立并转移占有于抵押权设立之前，本案中抵押权已经登记设立在先，租赁关系成立在后，因此原租赁关系不能对抗已经登记的抵押权，抵押权实现后新的所有权人戊有权要求丁搬离，丁的买卖不破租赁主张不能成立，因此B选项正确，A、C、D选项错误。3.甲公司承租了乙公司所有的写字楼整层，租赁期限5年，经过乙公司口头同意，甲公司将其中闲置的半层转租给了丙公司，转租期限约定为6年，超过了甲公司和乙公司之间剩余租赁期限4年的剩余租期，下列说法正确的是？A.因为乙公司只是口头同意，不是书面同意，所以转租合同无效B.超过剩余租赁期限的转租部分，约定一律无效C.如果甲公司和乙公司的租赁合同到期后续期，那么超过部分的约定可以对应续期后的期限有效D.乙公司一直知道甲公司转租事宜，六个月内未提出异议，之后乙公司以甲公司未经同意转租为由主张解除合同，法院应当支持答案：C解析：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第十六条规定，出租人同意转租不要求必须采取书面形式，口头同意只要能够举证证明即发生效力，因此A选项错误；转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定只是对出租人不具有法律约束力，并非当然无效，若出租人与承租人后续续期租赁合同，转租超过部分的期限可以对应续期后的租赁期限，发生法律效力，因此B选项错误，C选项正确；出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租，此后再以未经同意转租主张解除合同的，法院不予支持，因此D选项错误。4.下列哪一情形下，承租人主张优先购买房屋的，人民法院应当予以支持？A.房屋按份共有人赵某行使同等条件下的优先购买权购买案涉房屋B.出租人王某将案涉房屋出卖给自己的同胞弟弟，已经完成转移登记C.出租人李某出卖房屋，提前20日通知承租人陈某，陈某收到通知后15日内未明确表示购买，第17日才主张优先购买权D.第三人孙某明知案涉房屋处于租赁期内，仍然与出租人签订买卖合同，支付合理对价但未办理转移登记，承租人周某主张同等条件下优先购买答案：D解析：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条、第十四条规定，房屋共有人行使优先购买权的、出租人将房屋出卖给近亲属的，承租人主张优先购买权的，法院不予支持，因此A、B选项不符合题意；出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权，因此C选项中陈某已经放弃优先购买权，法院不应支持其主张，C选项错误；第三人虽然知晓租赁关系存在，但尚未完成房屋所有权转移登记，所有权并未发生变动，不存在优先购买权无法实现的障碍，承租人周某主张同等条件下优先购买权符合法律规定，法院应当支持，因此D选项正确。5.2023年5月，甲和乙签订房屋租赁合同，约定租赁期限2年，但是没有办理租赁登记备案手续，2026年甲因为周边租金上涨，主张合同没有登记备案所以无效，要求乙搬离，下列说法正确的是？A.租赁合同没有登记备案，违反法律强制性规定，合同无效B.租赁合同是否有效取决于是否补正登记备案，补正后有效，不补正无效C.当事人未办理登记备案手续，不影响租赁合同的效力，合同依然有效D.如果是城市保障性住房租赁，未备案才无效，普通商品房屋租赁不影响效力答案：C解析：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条规定，当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。租赁登记备案属于行政管理范畴，并未被法律规定为合同生效要件，因此无论何种性质的房屋租赁，未办理登记备案均不影响租赁合同的效力，因此C选项正确，A、B、D选项错误。6.甲租赁乙的货运卡车一辆，租赁期限1年，租期届满后，甲继续使用卡车营运，乙没有提出异议，也没有重新签订书面合同，下列说法错误的是？A.原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期B.双方都可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方C.如果甲连续三个月不支付租金，乙可以直接解除合同，不需要提前通知D.不定期租赁的租金，按照原合同约定的标准继续计算答案：C解析：根据《中华人民共和国民法典》第七百三十四条规定，租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期，租金标准继续按照原合同履行，因此A、D选项表述正确，不符合题意；对于不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方，该效力规范适用于所有不定期租赁的解除情形，即使承租人欠付租金，出租人也应当给予合理的腾退及搬离期限，因此C选项表述错误，符合题意；B选项符合法律规定，表述正确，不符合题意。7.甲租赁乙的房屋居住，租赁期限3年，租赁期间房屋的水管因为老化破裂，导致楼下住户被淹，楼下住户索赔3万元，对于该损失的承担，下列说法正确的是？A.甲作为房屋实际使用人，应当承担全部赔偿责任B.乙作为房屋所有权人，没有及时履行维修义务，应当承担赔偿责任C.甲乙承担连带赔偿责任D.甲如果发现水管老化没有及时通知乙维修，也应当承担相应的责任答案：B解析：根据《民法典》第七百一十二条规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，但是当事人另有约定的除外。本案中水管老化属于租赁物本身的问题，出租人乙应当承担维修义务，因未履行维修义务导致损害发生，应当由乙承担赔偿责任，甲如果没有过错不承担责任，本题中没有提到甲存在过错，因此B选项正确，A、C、D选项不符合题意。8.甲和乙签订租赁合同，约定甲租赁乙的厂房，租赁期限20年，租金一次性付清，2026年距离租赁到期还有12年的时候，乙想要收回厂房，主张租赁期限超过20年的部分无效，下列说法正确的是？A.租赁期限不得超过20年，超过部分无效，所以整个合同无效B.租赁期限不得超过20年，超过部分无效，本案租期20年没有超过，所以合同有效C.租赁期限最长20年，从合同签订之日起算，所以剩下的12年租期都无效D.如果合同到期后续签，续签的期限也不得超过20年答案：D解析：根据《民法典》第七百零五条规定，租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同，但是约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。因此本案中约定的租赁期限就是20年，没有超过法律规定的上限，合同全部有效，但是续订的期限不得超过20年，因此D选项正确，A、B、C错误。9.承租人甲经过出租人乙同意装修租赁房屋，租赁期限届满后，对于未形成附合的装修物，下列说法正确的是？A.未形成附合的装修物归乙所有，乙不需要补偿甲B.未形成附合的装修物甲可以拆除，拆除造成房屋损坏的，甲应当恢复原状C.未形成附合的装修物归乙所有，乙应当按照市场价格补偿甲D.必须协商处理，协商不成的一律归出租人所有答案：B解析：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除，因拆除造成房屋毁损的，承租人应当依法恢复原状，因此B选项正确，A、C、D错误。10.甲将房屋出租给乙，乙擅自改变房屋承重结构，扩建了房屋阳台，甲知道后六个月内没有要求乙恢复原状，之后甲起诉要求解除合同，下列说法正确的是？A.乙擅自改变房屋结构，甲有权随时解除合同B.甲知道后六个月内没有行使解除权，解除权消灭C.只要乙没有恢复原状，甲的解除权一直存在D.甲只能要求乙赔偿损失，不能解除合同答案：B解析：根据司法解释规定，承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依法予以支持，同时出租人知道或者应当知道承租人擅自变动结构，但是六个月内未提出异议，解除权消灭，因此B选项正确，A、C、D错误。二、多项选择题（每题有两个及以上正确答案）1.下列关于房屋租赁合同效力的表述，符合法律规定的有？A.出租人就未取得建设工程规划许可证建设的房屋，与承租人订立的租赁合同，一律无效B.一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，租赁合同可以认定有效C.出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效D.一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，应当认定租赁合同有效答案：BCD解析：根据城镇房屋租赁司法解释第二条、第三条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效；出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效，但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。因此A选项错误，并非一律无效，满足条件可以有效，BCD正确。2.王某将自己的商铺出租给李某，租赁期限5年，王某在租赁期间要出卖商铺，下列哪些情况下李某的优先购买权不会得到法院支持？A.王某卖给了自己的外甥刘某，刘某已经支付了全款B.王某按照拍卖程序拍卖商铺，提前通知了李某，李某未参加拍卖C.王某将商铺卖给了不知情的赵某，赵某已经办理了过户登记D.王某提前15日通知李某，李某10日后表示愿意购买答案：BC解析：根据司法解释规定，只有近亲属之间的买卖，承租人优先购买权不予支持，外甥不属于近亲属范畴，因此A选项不符合题意；拍卖程序中出租人提前通知，承租人未参加拍卖的，视为放弃优先购买权，B选项符合题意；第三人善意购买并办理过户登记的，承租人无法主张优先购买权，只能要求赔偿，C选项符合题意；承租人在15日内表示购买的，优先购买权应当支持，D选项不符合题意，因此本题选BC。3.下列关于买卖不破租赁规则的适用，表述正确的有？A.房屋在出租前已经被人民法院依法查封的，租赁关系不能对抗之后的所有权变动B.按照该规则，租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力C.出租人和承租人在租赁合同中约定排除买卖不破租赁规则的，约定无效D.租赁房屋所有权变动后，新的所有权人承继原出租人的权利义务，承租人应当向新的所有权人支付租金答案：ABD解析：根据民法典及司法解释规定，租赁物在承租人占有期间发生所有权变动，不影响租赁合同效力，这是买卖不破租赁的基本规则，B选项正确；房屋出租前已经被法院查封的，查封后的租赁关系不能对抗之后的所有权变动，A选项正确；当事人可以约定排除买卖不破租赁规则，只要不存在无效事由，约定有效，C选项错误；所有权变动后，新的所有权人成为出租人，承继原出租人的权利义务，承租人应当向新所有权人支付租金，D选项正确，因此本题选ABD。4.甲租赁乙的房屋经营超市，租赁期间房屋发生漏水，甲通知乙维修，乙一直不来修，甲自己找人修了，花了2000元维修费，下列说法正确的有？A.维修费应当由甲自己承担，因为是甲实际使用房屋B.维修费应当由乙承担，甲可以从租金中扣除C.维修期间超市停业10天，甲可以要求相应减少租金D.维修期间停业导致的损失，甲无权要求乙赔偿答案：BC解析：根据民法典第七百一十三条规定，承租人在租赁物需要维修时可以请求出租人维修，出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担，因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期，因此本案中维修费由乙承担，甲可以从租金中扣除，停业期间可以要求减租，BC正确，AD错误。5.关于不定期租赁，下列说法正确的有？A.租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式，未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁B.当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照民法典相关规定仍不能确定的，视为不定期租赁C.租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，视为不定期租赁D.不定期租赁，双方都可以随时解除合同，不需要提前通知答案：ABC解析：根据民法典规定，不定期租赁包括三种情形：一是租期六个月以上未签书面合同无法确定租期的，二是租期约定不明无法确定的，三是租期届满承租人继续使用出租人无异议的，因此ABC正确；不定期租赁解除应当提前合理期限通知对方，因此D错误。6.甲欠乙100万，法院判决甲偿还，乙申请执行，法院依法拍卖甲所有的写字楼，承租人丙租赁了该写字楼的三层，主张优先购买权，下列说法正确的有？A.丙作为承租人，享有同等条件下的优先购买权B.法院拍卖应当提前通知丙，丙有权参加拍卖主张优先购买权C.丙不参加拍卖的，视为放弃优先购买权D.拍卖成交后，丙不能再主张优先购买权答案：ABCD解析：承租人优先购买权适用于拍卖情形，出租人或者拍卖机构应当提前通知承租人，承租人有权参加拍卖主张优先购买权，不参加的视为放弃，拍卖成交后，所有权已经转移，承租人不能再主张优先购买权，因此ABCD全部正确。7.下列哪些损失，承租人有权要求出租人赔偿？A.出租人出卖租赁房屋未通知承租人，侵害承租人优先购买权造成的损失B.租赁合同无效，因为出租人原因导致，承租人经出租人同意装修的装修损失C.出租人提前解除合同，承租人剩余租赁期限内的装修残值损失D.不可归责于双方的事由导致合同解除，全部装修损失都由出租人赔偿答案：ABC解析：不可归责于双方的事由导致合同解除的，装修残值损失由双方公平分担，不是全部由出租人赔偿，因此D错误，ABC三种情形下承租人都有权要求出租人赔偿对应损失，正确。8.甲将房屋出租给乙，乙转租给丙，甲知道后六个月内未提出异议，下列说法正确的有？A.甲只能向乙主张租金，不能直接向丙主张租金B.如果乙欠付甲租金超过合同约定的期限，甲有权解除和乙之间的租赁合同C.甲解除和乙的租赁合同后，有权要求丙搬离房屋D.丙已经向乙支付了租金，甲不能要求丙再次支付答案：ABCD解析：转租关系中，合同具有相对性，甲和乙存在合同关系，乙和丙存在合同关系，因此甲只能向乙主张租金，丙已经向乙支付的，甲不能要求丙再次支付，AD正确；乙欠付租金符合解除条件的，甲有权解除和乙的合同，合同解除后，转租合同也无法继续履行，甲有权要求丙搬离，BC正确，因此本题全选。三、案例分析题案例一：2024年10月，王某因工作调动将自己位于某市江北区的一套120平商品房出租给张某，双方签订书面租赁合同约定：租赁期限5年，自2024年11月1日起算，月租金3500元按季度支付，承租人有权对房屋进行适当装修，租赁期满后可移动设施由承租人带走，附合装修归出租人所有，若张某连续超过2个月不支付租金，王某有权解除合同。张某承租后，经王某口头同意对墙面重新刷漆、更换两个卧室地板，花费3万元，加装阳台防盗护栏花费2000元。2025年12月，张某因收入下降连续两个季度未支付租金，经王某多次催要仍未支付。2026年1月，王某打算出售房屋，提前10日发短信告知张某，房屋总价200万，要求全款支付，询问张某是否购买。张某收到短信后第五日回复愿意购买，但要求先付一半房款，剩余贷款分期20年支付，王某表示必须全款交易，双方未达成一致。随后王某将房屋以200万全款卖给自己的远房表弟李某，李某知晓房屋出租事实，2026年2月双方办理了房屋过户登记。李某要求张某搬离房屋自住，张某拒绝，同时主张自己享有优先购买权，要求撤销王某与李某的买卖合同，以同等条件购买房屋。另查明：张某承租后将其中一个次卧转租给朋友刘某，王某知晓该事实已经超过8个月，一直未提出异议；承租期间小区发放公共收益消费券5000元，王某主张该消费券归业主所有，张某无权享有。问题：1.王某是否有权解除与张某的租赁合同？说明理由。2.李某是否有权要求张某搬离房屋？说明理由。3.张某主张优先购买权能否得到支持？说明理由。4.5000元消费券应当归谁所有？说明理由。5.王某能否以张某擅自转租次卧为由要求解除合同？说明理由。参考答案：1.王某有权解除合同。理由：双方租赁合同明确约定，张某连续超过2个月不支付租金，王某有权解除合同，本案中张某连续两个季度未支付租金，已经符合合同约定的解除条件，同时根据《民法典》第七百二十二条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。张某经王某多次催要仍不支付租金，符合法定解除条件，因此王某有权解除合同。2.李某无权要求张某搬离。理由：根据民法典买卖不破租赁规则，租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本案中，张某的租赁合同成立在所有权变动之前，并且已经实际占有使用房屋，因此原租赁合同对新的所有权人李某继续有效，租赁期限尚未届满，李某无权要求张某搬离。3.张某的优先购买权主张不能得到支持。理由：首先，王某出卖房屋要求全款支付，张某提出分期支付，不属于同等条件，不符合优先购买权的行使要求；其次，李某已经完成了房屋所有权转移登记，张某无法再主张优先购买权，仅能主张损害赔偿，因此其要求购买房屋的主张不能得到支持。4.5000元消费券应当归张某所有。理由：租赁期间，房屋产生的附属收益，除当事人另有约定外，由实际使用人享有，本案中公共收益消费券是租赁期间小区针对房屋实际使用人发放的，属于租赁期间产生的使用收益，双方没有约定归属的情况下，应当归实际使用人张某所有。5.王某不能以擅自转租为由要求解除合同。理由：根据司法解释规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租，此后以承租人未经同意转租为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。本案中王某知晓转租已经超过8个月，未提出异议，视为同意转租，因此无权解除合同。案例二：2020年，批发商甲与市场开办方乙公司签订摊位租赁合同，约定甲租赁乙公司批发市场A区12号摊位，租赁期限10年，年租金12万元，每年年初支