共用部位、设施设备维护作业指导书

目录文件号名称页码港联华茂/ZY7.5-GC-01共用部位、设施设备维护管理职能和岗位职责2港联华茂/ZY7.5-GC-02共用部位、设施设备维护各岗位工作制度6港联华茂/ZY7.5-GC-03项目岗位工作规程18港联华茂/ZY7.5-GC-04房屋维修管理规程27港联华茂/ZY7.5-GC-05供配电设备（设施）管理规程29港联华茂/ZY7.5-GC-06给排水设备（设施）管理规程32港联华茂/ZY7.5-GC-07发电机工作规程38港联华茂/ZY7.5-GC-08中央空调操作保养规范41港联华茂/ZY7.5-GC-09电梯管理工作规程47港联华茂/ZY7.5-GC-10缺陷设备运行规程52港联华茂/ZY7.5-GC-11弱电系统维修标准作业规程53港联华茂/ZY7.5-GC-12生活锅炉运行规程57港联华茂/ZY7.5-GC-13有偿维修服务工作规程59港联华茂/ZY7.5-GC-14公共部位/专有部位工作规程60港联华茂/ZY7.5-GC-15共用部位、设施设备维护人员安全操作规程64港联华茂/ZY7.5-GC-16突发事件的处理流程66港联华茂/ZY7.5-GC-17物业工程接管验收标准72港联华茂/ZY7.5-GC-18物业承接查验房屋分户验收标准967.5-GC-01共用部位、设施设备维护管理职能和岗位职责1目的通过明确共用部位、设施设备维护部管理职能和岗位职责，做到各尽其职、各负其责，使管理制度化、工作标准化，服务优质化。2范围适用于品质管理部工程专员，共用部位、设施设备维护部主管，共用部位、设施设备维护班长，共用部位、设施设备维护人员。3职责3.1共用部位、设施设备维护（工程部）管理职能各项目共用部位、设施设备维护部是保证所管辖项目正常运行的专业技能部门，负责对管辖范围内设施设备管理，包括：物业项目工程前期介入、物业承接查验、配合相关部门做好物业整改、装饰装修管理、房屋维修管理、设施设备维护管理等工作。3.2共用部位、设施设备维护部工作应达到的指标3.2.1根据GB/T19001-2000ISO9001：2008《质量管理体系要求》，建立、实施和持续改进公司共用部位、设施设备维护部管理工作。3.2.2确保公司在各项创优工作及评审中，本部门工作符合标准要求。3.2.3本部门管理人员持证上岗率100%。3.2.4本部门特殊工种员工持证上岗率100%。3.2.5房屋完好率98%。3.2.6设施设备有效运行率98%。3.2.7维修预约及时率98%。3.2.8维修合格率98%。3.2.9对涉及本部门的客户投诉处理及时率达到100%。4岗位职责4.1工程总工（项目经理）职责4.1.1在公司领导的指导下，全面负责公司所属项目共用部位、设施设备的品质管理工作；4.1.2协助公司实施ISO9001：2008质量管理体系，以及对公司体系运作的监督、检查；4.1.3协助部门按质量体系标准的要求和品质考核的要求制定检查计划，对公司所属项目共用部位、设施设备维护管理中不合格工作加以纠正并督促整改；4.1.4协助公司组织的内审外审和管理评审工作；4.1.5协助公司制定年度管理目标中关于工程类外委项目的招标；4.1.6对重大工程事件的处理、记录并向公司领导做书面报告，审定各项目维修保养方案；4.1.7负责公司质量管理体系工程维护类文件的完善工作；4.1.8配合品质管理部编制《共用部位、设施设备维护部年度培训计划》，组织实施公司工程类的专业培训，并督促检查各项目编制培训计划和实施培训；4.1.9协助项目共用部位、设施设备维护主管处理、调解因工程问题引起的业主投诉；4.1.10对项目共用部位、设施设备维护主管工作的监督，并做好共用部位、设施设备维护人员沟通工作；对维修操作人员进行现场抽查、指导。对共用部位、设施设备维护人员操作安全进行培训；4.1.11审核各项目每月能耗情况.材料申购计划；4.1.12完成领导交办的其他任务。4.2项目共用部位、设施设备维护主管职责4.2.1共用部位、设施设备维护部主管在项目经理的直接领导下，对共用部位、设施设备维护部进行管理，组织项目共用部位、设施设备维护人员对项目的共用部位、设施设备进行维修、改造及保养，监督、检查项目共用部位、设施设备维护人员的日常行为规范，确保项目共用部位、设施设备的正常运转。建立《设施设备台帐》、对项目的设备大型修理应填写《设备零部件及大修记录表》；4.2.2贯彻公司制定的方针和涉及工程管理职责范畴的质量目标。全面负责共用部位、设施设备维护部的日常管理工作安排，领导本部门员工保证完成公司和项目客服中心下达的工作任务。负责制定本项目设施设备运行、维护、保养、检修及大、中修计划，报公司审批后协同实施；4.2.3对出现故障的设施设备情况进行分析，小范围的维修直接组织员工进行实施，遇到大范围的维修以书面形式上报给品质管理部根据公司质量管理目标，组织制定项目物业维修及养护计划，并组织实施；4.2.4必须熟悉项目物业服务的基本要求，以及客户服务中心涉及本部门的规程要求。掌握项目内房屋的分布情况、结构类型，地上及地下管道的走向、分布和起止点；4.2.5接受客户报修或咨询时，态度要热情、和蔼，及时解决客户的疑难问题；4.2.6每周至少一次巡视项目及检查员工的工作情况，发现问题及时予以处理；4.2.7把控项目每月水、电能耗情况，抓好节能降耗工作，降低人耗、能耗、物耗。掌握科技动态，应用新技术，对楼宇改造、改装提出可行性方案；4.2.8制定《培训记划表》，每月至少二次对员工进行安全意识、服务意识、专业技能及职业道德教育培训，提高员工的思想和技术素质，预防责任事故发生。分析总结事故原因，向品质管理部工程专员提交事故分析报告，避免同类事故重复发生；4.2.9负责对本部门人员的考核。对下属的工作质量、工作计划的执行情况进行督导；4.2.10收集、整理、编辑项目工程及设备管理中代表性案例，并组织讨论，分析总结，促进工作质量的提高；4.2.11积极参与公司组织的各种活动，积极配合其他部门做好各项物业服务工作；4.2.12协助物业的前期介入相关工程资料的检查、接收、存档；4.2.13完成领导交办的其他工作。4.3共用部位、设施设备维护部班长岗位职责4.3.1每日上班前检查职员的出勤情况和职员的仪容仪表，督导职员遵守公司相关制度；4.3.2每周至少一次现场检查设施设备，做好督导检查工作和记录，发现问题，及时予以解决；4.3.3认真贯彻执行各项规章制度，负责全班所属人员的考勤记录工作。按计划完成培训工作并做好记录；4.3.4工作时对所属区域内设施设备运行情况进行定时巡视检查，发现隐情，及时组织人员排除；4.3.5共用部位、设施设备维护部各班长要针对其岗位的特殊性，严格检查全班人员对本岗位安全操作规程，以及各项制度的执行情况；4.3.6熟悉所属项目区域内设施、设备的分布情况，每月填写《设施设备运行状态月报表》，对维修工作制度进行贯彻、督促；4.3.7负责共用部位、设施设备维护人员的日常工作安排。做好本班组的技术档案、维修保养记录和交接班记录等原始记录的管理工作；4.3.8控制设施设备维护成本；4.3.9负责每月18日前编制《物资需求计划表》并报送主管，对所购物品的质量、使用情况进行全面监控，发现质量问题应及时要求供货方更换；4.3.10负责共用部位、设施设备维护班的库房和共用工具管理。每半年清点一次共用部位、设施设备维护人员的个人工具；4.3.11负责监督、跟进相关外委单位工程维修的质量及进展情况；4.3.12完成领导交办的其他任务。4.4设施设备维护人员职责4.4.1遵守公司的规章制度；4.4.2熟悉所负责区域内设施设备的工作原理、操作方法、维养和分布情况；4.4.3服从共用部位、设施设备维护主管和班长的工作安排；4.4.4负责管理区域内设备机房、高低压配电、给排水系统、水池（箱）、二次供水、空调系统、弱电系统、生活锅炉、电梯设备、公区设施等设施设备的日常维护，操作、监控、清洁工作并做好原始记录。每班人员必须填写《值班记录表》；4.4.5处理项目内业主的日常报修并提供有偿服务。并填好《有偿服务派工单》；4.4.6定期对设施设备进行月、季、年度保养、更换、维修、清洁，并填写《设施设备定期检查记录表》；4.4.7爱护个人及共用工具，做好日常维护保养工作；4.4.8负责项目水、电、气表的抄读；4.4.9在工作中积极提出合理化建议，对不能解决的问题及时上报；4.4.10接受公司和部门组织的培训，不断提高自己的专业技能、业务素质及安全意识；4.4.11完成领导交办的其他任务。5相关文件6质量记录港联华茂/BG7.5-GC-01《设施设备台帐》港联华茂/BG7.5-GC-02《设备零部件及大修记录表》港联华茂/BG6.2.2-02《月度培训计划表》港联华茂/BG7.5-GC-03《设施设备运行状态月报表》港联华茂/BG7.5-ZH-03《物资需求计划》港联华茂/BG7.5-GC-04《值班记录表》港联华茂/BG7.5-KF-05《有偿服务派工单》港联华茂/BG7.5-GC-05《设施设备定期检查记录表》7.5-GC-02共用部位、设施设备维护各岗位工作制度1目的明确共用部位、设施设备维护人员应遵循的工作制度。2范围适用于对共用部位、设施设备维护人员的日常工作指导。3职责3.1工程部经理专负责相关文件的制定，对维修操作人员进行现场抽查、指导；3.2各项目共用部位、设施设备维护主管负责对维修工作制度进行贯彻、督促检查。4岗位制度4.1给水系统管理制度 4.1.1水泵房管理制度项目共用部位、设施设备维护主管负责对水泵房管理、监督和检查；项目共用部位、设施设备维护人员负责按计划进行月、季、年度保养、维修、清洁、并填写《设施设备保养记录表》；水泵房钥匙由专人保管；所有操作标志、设备标示简单明确。每日巡视水泵房设备运行是否正常，并填写在《公共部位、设施设备日巡查记录表》上；水泵房内严禁吸烟，水泵房内应备齐消防器材。水泵房内严禁存放有毒、有害物品；经常保持水泵房通风换气，环境卫生清洁；控制柜上的开关和管线上的阀门应置于正常工作状态；未经项目共用部位、设施设备维护主管同意，不得擅自更改机房线路、器材；定期检查水泵、电机的紧固螺丝有无松动，轴承润滑油情况是否良好等。发现有异常情况，应立即报告共用部位、设施设备维护主管，并留现场观查随时准备应急处理；每班检查水池的水阀、压力表、水位是否正常，水池盖、检查门必须锁好；每班对水泵房进行检查后，在水泵房《水泵房设备运行记录表》上做详细记录并签名；非工作人员进入水泵房，须经项目经理或共用部位、设施设备维护主管同意并在工作人员的陪同下方可进入。4.1.2给水系统管理制度项目共用部位、设施设备维护主管负责对给水系统管理、监督和检查；共用部位设施设备维护班每日对项目总水表进行抄读。班长对每日水量进行校对，发现异常及时上报；项目共用部位、设施设备维护主管每月对水量进行分析，掌握项目每日平均用水量，以此判断管网是否正常。维护人员在抄业主水表时要认真核对业主常用水量，发现异常及时查明原因并上报；共用部位设施设备维护班每年秋季对所有阀门进行一次打油保养；遇爆管等紧急情况，接到通知后5分钟内必须有维修人员到达现场，关闭相关阀门，其他维修人员准备好工具和材料及时到现场，保证在最短的时间内将故障处理。4.1.3排水系统管理制度项目共用部位、设施设备维护主管负责对排水系统的管理、监督和检查；化粪池清掏每年至少一次；检查项目共用部位各排水口是否排水通畅，若有堵塞要及时清理。4.2电梯维护管理制度4.2.1遵守公司各项规章制度，按照安全操作规程操作，杜绝事故发生，非机房工作人员不准进入机房，必须进入时应经过共用部位、设施设备维护主管同意，在机房人员的陪同下方可进入；

4.2.2熟悉电梯构造、原理，对电梯主机、控制屏定期检查；4.2.3严格按照《电梯每日巡视检查表》内容对电梯进行巡视。认真记录各设备运行数据在巡检中发现问题要及时处理，处理不了的及时上报；4.2.4对电梯进行维修保养时至少应有两人在场，相互配合、确保操作人员安全；维修保养时楼厅门处应放警示标志；4.2.5对安全系统做到定期检查，及时处理电梯的突发故障，并作好记录；4.2.6做好电梯机房的“三防”工作，如机房门窗有损坏时，应及时修复；4.2.7妥善保存各种电梯合格证、电梯年检报告；4.2.8专人保管好电梯机械钥匙、操作面板钥匙和机房钥匙；4.2.9

机房内应配消防器材（每50平方米配一具灭火器），禁止堆放放易燃易爆品；未经批准不得在机房内使用电焊、气焊；4.2.10严禁酒后上班，不准在电梯机房内吸烟、吃任何食品；4.2.11保持机房整洁。4.3配电室管理制度4.3.1配电室值班制度在值班时间内应坚守岗位，不迟到早退，不得擅离职守，因故需要离开，必须经项目共用部位、设施设备维护主管批准后方可离开；不准用配电室专用电话做与工作无关的事。值班工作人员外出就餐时，值班室内必须有一人留守；值班人员随时注意分析仪表的变化，准时抄表，定期进行各种检查和试验，对异常情况要加强监视；

密切注意电流、电压、功率因素等数据变化情况，并作好《配电室运行记录表》，检修、倒、合闸时应严格填写《配电室工作票》；未经共用部位、设施设备维护主管同意，非工作人员不得进入配电室，在值班时间内不许会客；机房标示应挂在显眼的位置；高压室应定时巡检，操作高压设备时，应穿绝缘鞋和戴绝缘手套；发生异常情况，应及时处理，在不能解决的情况下，应立即上报共用部位、设施设备维护部主管，要如实反映情况不得弄虚作假，隐瞒真相，从中吸取教训；值班人员严禁酒后上班，离开机房时需随手关闭非常开的照明灯具开关；

要做好防火、防盗、安全保卫工作，控制室、高压室严禁吸烟，严禁携带易燃易爆的物品进入，未经书面批准、未落实安全措施，不得在机房内进行危险作业；保持机房整洁，不得有影响工作、分散注意力的行为。不得无故脱岗，不可连续疲劳代班。4.3.2配电室设备巡视检查制度配电室设备的巡视与检查是为了监视设备的运行情况，以便及时发现和消除设备安全隐患，预防事故发生，是确保安全运行的一项重要工作。每个值班人员必须严格按照规定要求，认真负责，一丝不苟地做好设备巡视检查工作；

配电室的巡视检查工作，按巡检要求进行定期巡视和检查。并记录在《共用部位、设施设备巡查记录表》上；在设备巡视检查中，要遵循看、听、嗅、摸等工作方法防止漏查缺陷，对查出的设备缺陷和异常运行情况及时上报并做好记录、分析、处理；巡视时遇到有严重威胁人身和设备安全的情况应按相关规定进行处理，并同时向共用部位设施设备维护主管汇报。4.4空调系统管理制度4.4.1非机房工作人员不准进入机房，必须进入时应经过共用部位、设施设备维护主管同意，在机房人员的陪同下进入，空调机房内机电设备由空调维修人员负责操作，其他人员不得擅自操作；4.4.2每日至少对风机房设备巡查一次、空调机组两小时巡视一次。并记录《空调运行记录表》和《风机运行记录表》，发现问题及时处理，不得擅自更改运行参数；4.4.3运行中若出现停电等异常情况，应立即停机。恢复供电半小时后，方能开机；4.4.4保持机房干净整洁无积尘，不得堆放杂物；机房内消防设备完好，严禁吸烟；进入风机房维修必须注意用电、防火安全；4.4.5严格按照操作规程启停空调系统；空调维修人员应根据气温变化，及时调节空调负荷，以达到节能的目的；4.4.6保持良好室内照明及通风、门窗开启灵活无破损。4.5弱电系统管理制度4.5.1负责项目消防自动报警系统、楼宇对讲系统、监控系统、广播系统等弱电系统的运行，日常维护管理工作；4.5.2应严格按照各项设备运行管理规程，保证各项设备处于正常工作状态。并做好运行记录，填写《弱电系统运行记录表》；4.5.3根据计划做好设备的维保工作；4.5.4设备的元器件、参数不得随意更改；4.5.5严禁在系统各计算机上使用私自安装软件；4.5.6防止小动物进入设备房内；4.5.7配合维保单位做好设施、设备检修工作，做好记录并存档。4.6生活锅炉运行管理制度4.6.1锅炉工必须持证上岗，严禁无证操作；4.6.2锅炉工必须坚守岗位，不得擅离职守、私自脱岗。严格按照操作规程操作，并做好运行记录；4.6.3接班前应检查锅炉各附属机械设备是否运转良好。定期检查、调试安全阀、压力表、水位计等表具，确保处于正常工作状态。对锅炉炉体，各种管道、阀门等要定期检查，发现问题及时进行检修并上报；4.6.4非值班人员不准进入常压锅炉房，如必须进入，须经项目共用部位、设施设备维护主管同意，并在值班人员的陪同下方可进入；4.6.5锅炉房内禁止吸烟和酒后作业，不得随意动用明火；4.6.6常压锅炉房内严禁存放易爆、易然、危险物品；锅炉房需按有关规定配置必要的灭火器材，并应放置在方便、显眼处，所有的锅炉工必须会熟练操作；4.6.7常压生活锅炉房应当做到随时上锁，钥匙由当值项目共用部位、设施设备维护人员保管，不得私自配钥匙；4.6.8常压锅炉房内应当通风及照明良好、光线足够，门窗开启灵活；4.6.9一旦锅炉房发生火警应立即切断电源和气源（或油源），采取相应的灭火措施。4.7柴油发电机制度4.7.1每天定期巡查机房和机组设备；4.7.2每月至少空载运行1次，每次15分钟，并检查电池液位，接线端子，根据设备运行情况，填写《发电机组运行记录表》；4.7.3发电机带负荷运行时，每两小时抄录运行数据一次并做好记录；4.7.4发电机房应保持整洁，机组无积尘，保持机房的通风和照明设施良好；4.7.5遵守安全操作规程和各种规章制度，杜绝事故发生；4.7.6发电机做到定期检查、保养，清洁；4.7.7维修后做好问题处理记录。4.8业主（住户）室内有偿维修制度4.8.1接到有偿服务派工单后，维修人员15分钟内必须到达业主家中，15分钟内若不能按时到达业主家中，应向项目客服中心人员说明原因，由客服中心人员将原因告知业主并与业主另行约定维修时间；4.8.2共用部位、设施设备维护人员进入业主户内维修需自带鞋套；4.8.3维修作业时，需注意保护业主财物，对维修产生的垃圾要收拾干净，完工后自行带走；4.8.4若一时无法完成，需向业主讲明原因，请业主谅解，并约定下次上门时间；4.8.5若业主要自行购买维修材料，需耐心向业主说明材料的品牌、型号、规格、数量，以免业主因买错而造成损失；4.8.6严禁接受业主任何形式的馈赠和向业主索取报酬；4.8.7维修结束后，请业主检查验收，并在《有偿服务派工单》上签署维修结果和维修服务意见，并请业主缴纳有偿维修服务费，维修人员收费后需将收费发票交给业主；4.8.8将《有偿服务派工单》返回客服中心，并做好维修记录；4.8.9重要维修项目共用部位、设施设备维护主管需亲到现场督导。4.9共用部位、设施设备维护工作制度4.9.1认真做好设备运行、保养、维修等记录，填写《设施设备维修保养计划表》、并在各个设施设备上标贴《设备卡》，发现重大问题及时上报共用部位、设施设备维护主管；4.9.2认真填写设备运行记录，并于每月底将记录交共用部位、设施设备维护主管存档；4.9.3在工作中应当着装整齐，配带工作牌、精神饱满；4.9.4在接到客服中心《共用部位、设施设备派工单》或通知后，应立即前往处理；4.9.5严格执行各种规章制度及设备运行操作规程；4.9.6按照项目共用部位、设施设备维护主管编制的《设施设备维修保养计划表》进行设备维修、保养；4.9.7遇自来水爆管、煤气事故等突发事件，则在接到通知后5分钟内赶到现场进行处理并立即报告共用部位、设施设备维护主管，无法立即处理的事件，先采取应急措施并请示共用部位、设施设备维护主管具体处理方法；4.9.8爱护工具及设备，服从班长调度；完成共用部位、设施设备维护主管安排的工作任务；4.9.9在公共区域进行维修时，不得高声喧哗、谈论与工作无关的事情。4.10共用部位、设施设备维护班交接班制度4.10.1交接班的一般规定值班人员应按照值班表在规定时间内进行交接；值班人员应自觉遵守值班制度，未经共用部位、设施设备维护主管同意不得私自调班、不得迟到早退，值班人员请事假，要事先提出，并得到共用部位、设施设备维护主管同意；如已到交接班时间，而接班人员未来，交班人员应即向共用部位、设施设备维护主管或有关领导报告，应继续留守岗位，待接班人员到来，方可离开，不得擅自离岗；交接班手续未结束前，一切工作应由交班人员负责；交接班巡视检查中发现的缺陷及异常情况由接班人员填写缺陷记录，离开机房时随手关闭非常开的照明灯具。4.10.2在下列情况下，不得进行交接班在处理事故时，工作未告一段落，或有紧急情况时；接班人员有喝酒情况或精神不正常时；交接班人员在工作未交接清楚前，不得擅自离开工作岗位。4.10.3交班工作交接班时，由交班人员向接班人员通报本班运行情况；设备施工、检修、校验、工作等执行情况；钥匙、工具、仪表等情况；设备维护、清洁、安全情况；交班人员应陪同接班人员按照规定到现场进行交接巡视，对变动设备情况和新发现的设备缺陷，严重缺陷到现场交待清楚。4.10.4接班工作接班人员应按规定接清各项内容；检查设施设备情况是否与交班人员所述相符；检查设备施工检修、校验、工作票情况、操作票情况；检查设备缺陷及异常情况，检查中发现问题需详细向交班人员询问清楚；查清有关记录簿资料，查清钥匙、工具、安全用具是否齐全良好；检查清洁工作情况；接班人员认为无差错后，由接班人员在值班记录本上签名，再后由交班人员签名，完成交接班工作。4.11工具管理制度4.11.1为了各项目的工具使用和管理更加规范，确保工具使用年限，制订本制度；4.11.2共用部位、设施设备维护部的工具分成两类：一类是个人使用工具，另一类是公用工具。个人使用工具由个人领用并负责保管，公用工具由班长（负责人）领用并负责保管，班长对所领用工具记录在《工具领用/借用登记表》内；4.11.3班长必须将所有工具记录在《工具领用/借用登记表》内，并由共用部位、设施设备维护主管签名确认；4.11.4共用部位、设施设备维护人员正式上岗时，领取一套个人使用工具。共用部位、设施设备维护部员工个人使用工具每年只能补领一次。班长应将员工所补领工具登记在《工具领用/借用登记表》内。并注明“补领”；4.11.5工具属公司财产，严禁用作私人用途；4.11.6共用部位、设施设备维护部员工个人使用工具丢失或人为损坏，则应由员工个人立即补上同规格同品质的工具；如属正常使用损坏则可以经共用部位、设施设备维护主管批准后以旧换新，且应做好登记；4.11.7员工辞工、被解雇或转岗（时）应将个人使用工具全部退还给共用部位、设施设备维护部，对于丢失或人为损坏的工具通知项目客服中心内勤扣发相应的钱款。共用部位、设施设备维护部班长必须将员工退还的个人使用工具补记在《工具领用/借用登记表》内，并在“备注”一栏内注明“退还”字样。员工退还的个人使用工具要设专柜保管并作以旧换新用的工具；4.11.8共用部位、设施设备维护部班长每半年检查一次员工的个人使用工具，对于丢失的或人为损坏的工具将责令其立即补齐；4.11.9共用部位、设施设备维护部以外的部门借用公用工具须经共用部位、设施设备维护部班长批准后方可借用。班长必须将借用工具登记在《工具领用/借用登记表》上。并在“备注”一栏内注明“借用”字样；4.11.10公用工具如丢失或人为损坏，则应由借用人负责照价赔偿。公用工具如属正常使用损坏，对于小型的50元以下经共用部位、设施设备维护部主管确认，项目项目经理批准后可以以旧换新。对于100元以上的公用工具须先由共用部位、设施设备维护班长填写《报废工具登记表》。经共用部位、设施设备维护部主管批准后上报公司审批；4.11.11班长工作调迁、辞工或被解雇时，由共用部位、设施设备维护部主管会同项目内勤一起对班长所管公用工具进行盘点，发现缺少或人为损坏的则应追究班长的责任；4.11.12对于共用工具中的计量器具或安全用具（绝缘棒、绝缘靴、绝缘手套）应按规定强制送检，检验后合格后方可使用，否则应重新申购；4.11.13共用部位、设施设备维护部主管每年12月填写工具申购单并上报公司审批。4.12空置房检查制度4.12.1为了确保空置房的完好，制订本制度；4.12.2每月25日前由共用部位、设施设备维护部对空置房设施进行全面巡视检查，填写《空置房巡视记录表》；4.12.3对检查中发现的问题进行分类，工程类以外的问题转相关部门处理，工程质量问题由共用部位、设施设备维护人员立即处理。不能处理的应通知开发商进行处理；要求对处理结果形成书面记录；4.12.4特殊原因不能如期完成的工程整改，需注明原因并提出整改意见和完成时间；4.12.5做好巡视检修相关记录。4.13房屋维护制度4.13.1为了有效提高房屋使用寿命，降低房屋维护成本，确保房屋保值增值，制订本制度；4.13.2各共用部位、设施设备维护部应定期按《定期检查项目一览表》对物业进行巡视检查，发现的问题应及时处理，避免问题扩大，若问题较为严重，在不能及时处理的情况下，需立即形成书面记录上报共用部位、设施设备维护主管；4.13.3加强修缮工程质量监督，确保修缮质量；4.13.4建立健全房屋档案，定期对房屋完好状况进行分项统计；4.13.5加强对二次装修的管理，对装修巡视并填写《装修巡视记录表》对违章施工的个人和单位依据现行法规进行处理。杜绝违章搭建和装修影响房屋结构和功能。4.14新增设备管理制度4.14.1部门需增置的设备经批准购买后，报项目客服中心登记备案；4.14.2经共用部位、设施设备维护部进行可行性方面的技术咨询后，才可确定装修项目或增置电器及机械设备；4.14.3共用部位、设施设备维护部对设备进行管理；4.14.4设备项目确定或设备购进后，共用部位、设施设备维护部负责施工安装的质量；4.14.5由共用部位、设施设备维护部及使用部门负责人验收合格后方可使用。4.15缺陷设备管理制度4.15.1共用部位、设施设备维护部例行巡查中，将有缺陷的设备设施记录于《缺陷设施设备登记表》中；4.15.2对一般的轻微的影响不大的缺陷设备应立即更换，以免造成更大的损失，并立即发出通知，报批共用部位、设施设备维护主管；4.15.3对一般轻微的影响面宽的缺陷应尽量将维修时间安排在下班后或客户休息后进行，在此之前应将需更换材料全部准备好，将维修时间通告所有商家/客户，而且以书面形式上报共用部位、设施设备维护主管；4.15.4对缺陷已很严重的设施设备应立即通知共用部位、设施设备维护主管和所有商家/客户，同时立即着手进行维修，并请客服中心以书面形式将通知张贴于通告栏，维修完毕后立即书面形式上报共用部位、设施设备维护主管；4.15.5对暂时无法维修而缺陷已很严重的设备设施，应立即上报公司，同时请客户服务中心将停止使用的原因及恢复使用时间公告于告示栏，并在限期内维修完毕；4.15.6对需进行外委修理的设施设备，应上报公司，并限期维修完毕。4.16设备事故处理制度4.16.1设备一旦发生事故，影响到客户的正常生活和活动时，必须马上启用应急方案，采用应急措施挽回损失和影响，并保护现场；4.16.2有关领导及有关人员要立即赴现场检查、分析、记录，及时做出处理；4.16.3事故发生后，有关人员要将事故处理情况填写在《紧急事件处理单》并送交有关领导批示后，由共用部位、设施设备维护部和有关部门领导解决；4.16.4对于事故责任者，公司要查明原因，根据规定，视情节轻重给予必要的经济处罚和行政处分；4.16.5事故的事后处理要做到四不放过：事故原因不查清不放过、缺乏切实有效的防范措施不放过、缺乏设备的应急弥补措施不放过、事故责任人和员工未受到教育不放过。4.17电气机械设备操作制度4.17.1电气机械设备使用前，设备管理人员要与共用部位、设施设备维护部配合，组织使用人接受操作培训，共用部位、设施设备维护部负责安排技术人员传授专业知识；4.17.2使用人员要学会操作，掌握日常保养知识和安全操作知识，熟悉设备性能；4.17.3使用人要严格按操作规程工作，认真遵守交接班制度，准确填写值班记录；4.17.4共用部位、设施设备维护人员经常检查设备情况；4.17.5使用各种电气机械设备要遵守规程、注意安全。4.18物品报废制度

4.18.1共用部位、设施设备维护部对所有设备除加强日常运行、维修和保养等工作外，还应认真做好设备、材料的更新工作。

4.18.2共用部位、设施设备维护人员以旧换新的旧料，如灯具、阀门等集中到一定数量作报废处理，对有回收利用价值的金属、塑料可集中送至废品回收站，所得款项交财务入帐。

4.18.3设备报废需符合下列情况之一

经预测，继续大修后技术性能仍不能满足工艺(工作)要求，并且大修所需费用相对较高，更新设备较多的；

严重影响安全，又无法改造，继续使用可能引起事故的；

严重污染环境，危害人体健康，进行改造又不经济的；

其它需淘汰或更换的设备。4.18.4报废报损旧设备由共用部位、设施设备维护部负责按规定处理。4.19监测测量装置的管理制度4.19.1共用部位、设施设备维护部班长在《监测测量装置汇总表》中明确记录各装置的检定日期及检定周期，并在规定周期内将检测装置送相关检定机构进行检定或校准，保证其精度符合技术要求，经检定或校准合格的监视和测量装置方可使用，共用部位、设施设备维护部应做好监测装置的检校记录；4.19.2共用部位、设施设备维护部主管负责组织人员对监测装置进行巡检，保证监测装置正常使用；4.19.3共用部位、设施设备维护部班长负责监测装置的日常使用维护，发现未经检定合格或已过检定周期或已失效或损坏的监测装置应及时送共用部位、设施设备维护部交相关法定检定机构进行维修、检定、校准；4.19.4各使用部门应妥善保护监测装置的检定合格标识。4.20紧急事件处理制度4.20.1紧急事件包括：洪灾、停电、漏电、爆管、煤气泄漏、通讯中断等重大设施设备事故；4.20.2紧急事件采用电话或对讲机方式联系，但必须互报姓名，并将情况报告清楚；4.20.3紧急事件报告后，应立即汇报上级，并由现场职位最高的负责人统筹安排，人为隐匿不报，引起严重后果的，追究当事人责任；4.20.4人为拖沓，致使影响扩大的，追究受派人责任；4.20.5处理不了的紧急事件，应立即报告，由上级统筹安排处理；4.20.6以上事件处理完毕后应由共用部位、设施设备维护主管填写《紧急事件处理单》。4.21考勤制度4.21.1共用部位、设施设备维护部工作时间根据各个项目实际情况，所承担工作岗位的性质、强度、标准不同，采用相应的工作时间编排。保障每班每人工作时间不少于8小时。4.21.2共用部位、设施设备维护部根据公司“考勤管理制度”的规定要求，结合本部门工作实际情况，确认本部门工作时间，并提前5天编制每月《值班安排表》报共用部位、设施设备维护主管审核。4.21.3在实施过程中，如需对岗位或员工工作时间进行调整，应提前重新编制《值班安排表》按规定程序审批。如个别员工因事需要调整班次的（如换班、换休、病事婚丧等），需填报《请假申请单》按公司“考勤管理制度”规定的批假权限实施。5相关文件6质量记录港联华茂/BG7.5-GC-06《设施设备保养记录表》港联华茂/BG7.5-GC-07《共用部位、设施设备巡查记录表》港联华茂/BG7.5-GC-08《水泵房设备运行记录表》港联华茂/BG7.5-GC-09《电梯每日巡视检查表》港联华茂/BG7.5-GC-10《配电室运行记录表》港联华茂/BG7.5-GC-11《配电室工作票》港联华茂/BG7.5-GC-12《中央空调运行记录表》港联华茂/BG7.5-GC-13《风机运行记录表》港联华茂/BG7.5-GC-14《弱电系统运行记录表》港联华茂/BG7.5-KF-05《有偿服务派工单》港联华茂/BG7.5-GC-15《设施设备维修保养计划表》港联华茂/BG7.5-GC-16《设备卡》港联华茂/BG7.5-GC-17《工具领用/借用登记表》港联华茂/BG7.5-GC-18《报废工具登记表》港联华茂/BG7.5-GC-19《空置房巡视记录表》港联华茂/BG7.5-GC-20《定期检查项目一览表》港联华茂/BG7.5-GC-21《装修巡视记录表》港联华茂/BG7.5-GC-22《缺陷设施设备登记表》港联华茂/BG7.5-GC-23《紧急事件处理单》港联华茂/BG7.5-GC-24《监测测量装置汇总表》7.5-GC-03项目岗位工作规程1目的在工程设计和施工阶段，及时发现和整改存在的问题，减少不合理设计和施工给物业今后运行管理带来的影响，掌握工程第一手资料，为后期物业管理打下基础。规范物业的接管验收工作，确保接管物业质量合格。规范装修管理工作，保障公共设施的正常使用、楼宇安全和房屋外观的统一美观。2范围适用于公司所接管的所有项目的物业接管验收工作及装饰装修管理。3职责3.1共用部位、设施设备维护部负责实施工程前期介入目标、方案、人员配置，并督促检查。3.2共用部位、设施设备维护部主管在项目经理的领导下，作为物业接管验收小组成员，具体负责物业的工程接管验收工作。3.3负责接管验收的工作质量。3.4项目共用部位、设施设备维护部主管负责装修申请的审核及一般违章装修的处理。3.5项目共用部位、设施设备维护部负责依照本规程实施装修施工检查、验收工作及装修施工中的水电管理。4工作程序4.1工程前期介入4.1.1工程前期介入的主要工作提出有利于物业服务的合理化建议根据项目情况提出物业改良及增减工程项目建议，尽量减少管理成本，以节省工程费用及达到最高经济效益。从物业服务的角度，改善设计缺陷总平和室内各种管线的布局、位置、高度、离墙距离，水、电、气供应量符合地域特点和发展需要。创优标准的硬件完善。控制因设备选型及安装不当给物业以后运行管理带来隐患。设备型号、技术参数适合物业配套使用要求。安装方案应有利于设备正常运行和维护保养。跟进施工过程，保证顺利交接发现可能存在的施工隐患，并列出遗漏工程。在交付前先作验收，并向开发商汇报一切承接商在安装工程上所未达设计规格及要求事项。对今后不便养护和维修之处提出改进意见，并做好日后养护重点记录。参与重大设备的调试和验收。智能系统顾问根据项目的实际特点，协助开发商在智能化系统设计方案进行优化选择，从性能价格比等多方面确定最优方案，并对智能化设备选型提出建议。以便以后在安防工作中减少人力投入以及维修工作。4.1.2工程前期介入的具体实施项目成立前期介入小组，策划《前期介入目标及方案》；人员及资源配置；参与项目设计及图纸会审，形成会审纪要；对项目的规划设计提出有利于物业服务顺利实施的建议，由建设单位及设计单位调整、改进；参与设备选型及安装方案审定；查验使用的各种材料、备件是否符合质量要求；参与工程现场检查监理，工程施工中按国家有关法律规定、技术标准及合同进行检查，及时发现不合格项及产生不合格项的原因，会同建设方、施工方寻求处理方案，作出过程记录；参与隐蔽工程检查，竣工后索取相关隐蔽签证记录；现场监督管道打压试验、通球、通水试验、线路绝缘测试、卫生间闭水实验等；雨后注意观察房屋的渗漏情况，及时将意见反馈给开发商整改；跟进总平施工，绘制图纸以做好地下管线的实际布置记录；参与竣工验收和接管验收，严格按照接管验收标准进行接管验收；尽可能全面地收集物业的各种资料，熟悉各个部分，为日后管理作充分的准备。填写《前期介入巡检表》。4.2物业接管验收规程4.2.1接管验收的准备工作新建物业竣工验收后、客户入住前，共用部位、设施设备维护部应及时参与物业接管验收小组，对所接管的物业进行综合性的接管验收，以确保所接管物业基本合格，满足客户的质量要求。接管验收开始之前共用部位、设施设备维护部应做好以下准备工作：a）与开发商联系好交接事项、交接日期、进度、验收标准等。b）前期派出共用部位、设施设备维护人员前往工地现场摸底，制定好接管验收计划。c）提前参与发展商申请的竣工验收和机电设备最终安装、调试工作，做到心里有数。d）准备好接管验收记录表格，包括：《房屋检查登记表》、《竣工图纸/资料移交清单》。4.2.2接管验收的工作程序经理下达接管验收指令验收是否合格经理下达接管验收指令验收是否合格进行硬件设施、设备验收是否合格记录归档作好接管验收准备进行资料验收移交组建接管验收小组要求正确、真实补齐资料否否要求发展商限时整改4.2.3资料的接管验收开发商在房屋交接时需向物业服务公司移交包括电施、水施、建施等相关资料，以及各个施工单位的联系电话及负责人联系方式等。综合竣工验收资料包括：竣工图（包括总平面布置图、建筑、结构、水暖电气等设备、附属工程各专业竣工图及地下管线综合布置竣工图的全套图纸）、工程合同及开工、竣工报告、建设工程竣工验收证明书、建设消防验收合格证、公共配套设施综合验收合格书、供水合同、供电协议书、施工证、供气协议书、施工证、有线电视台合格证、通信设施合格证、电梯准用证、钢材水泥等主要材料的质量保证书、新材料、构配件的鉴定合格证书、水电气视讯卫生洁具等设备的检验合格证书、砂浆，混凝土试块试压报告、供水、供暖、煤气管道的试压报告。施工设计资料包括：地质勘察报告书、全套设计图纸、图纸会审记录、设计变更通知及技术核定单(包括质量事故处理记录)、工程预决算报告书、重要的施工会议纪要、隐蔽工程验收记录和签证、沉降观测记录、其他可能会影响将来管理的原始记录。机电设备资料包括：机电设备出厂合格证、机电设备使用说明书、机电设备安装、调试报告、设备保修卡、保修协议。4.3房屋装饰装修管理规程4.3.1装饰装修管理依据建设部94号令《城市异产毗连房屋管理的规定》、建设部110号令《住宅室内装饰装修管理办法》、成人发（2000）3号文《城市房屋装修结构安全管理规定》、物业公司制定的《室内装饰装修管理服务协议》、其它相关规程。4.3.2装修手续的申请和办理装饰装修申报审批程序a）业主（住户）对其房屋进行装饰装修，须持收房手续及身份证原件或书面委托书，装修方案（包括装修平面图、吊顶平面图、水电线路图、花园施工图、局部改动立面图及其它文字说明材料等，图纸上需标示出空调室外机具体安装位置）和施工单位的资质证明、营业执照复印件随施工单位负责人一道到物业公司申报，填写《装修申请表》由项目共用部位、设施设备维护部主管或装修监理负责审批并向业主和装修单位交付配套设施及土建安装、防水工程现状，确认无工程质量问题后，业主及装修单位办理验收签字手续，并填写房屋验收表格，审批时限不超过两天；b）凭项目共用部位、设施设备维护部主管或装修监理（签署及盖章）批准的装修方案，经办人员根据装修工程量情况按规定填写缴款单（装修管理费、建渣清运费），施工单位持交款单到客服中心交款后，再办理《室内装饰装修管理服务协议》；c）签订消防、安全、环境保护责任书后领取《装饰装修施工证》、和《室内装饰装修管理服务协议》，并办理施工人员《出入证》，签领隐蔽工程图纸；d）办妥上述手续后，在工人进场前，由项目共用部位、设施设备维护主管（装修审批人员）对装修负责人进行《室内装饰装修管理服务协议》及其它注意事项的统一培训，由装修负责人检查并填写《房屋状态签证表》，发放施工人员《出入证》后，方可进场施工；e）违反《室内装饰装修管理服务协议》、消防、安全、环境管理制度时，按相关条款从装修履约金中扣除；如未违反相关条款，上述费用在办理竣工手续后无息退还装修单位；f）如业主（住户）自己设计施工，也需到项目客服中心办理审批手续，其相应费用由业主（住户）交纳。4.3.3装饰装修证照管理规定《装饰装修施工证》为每户二证（正本贴在装修现场、副本用于进出材料、办理《出入证》）加盖项目印章后方为有效；《出入证》施工人员每人二证，并贴近照各一张，加盖项目印章方为有效。无《出入证》进入小区或擅自进行施工作业者，应责成其立即办理有关施工手续，方能允许施工；施工单位须将《装饰装修施工证》贴于业主大门内，以便装修管理人员现场查验；运输装饰材料进入小区时，严禁任何影响小区统一管理的材料进入小区；施工人员进入小区时应随身配戴《出入证》，进出小区大门时应主动向秩序维护队员亮证，无证者不得进入小区。在现场施工时应积极配合装修服务人员验证，无证不得在现场作业；严禁将《装饰装修施工证》和《出入证》转借转让或在与登记房号不相符的地方使用，违者证件将予以没收；《出入证》遗失需重新补办；施工单位应在施工证有效期满前一天到项目办理延期手续，违者予以没收，办理证件延期需交纳装修管理费；秩序维护队员对进出小区的装饰材料和施工人员严格按规定进行查证，无证者一概不得进入。若业主（住户）需搬运材料或带施工人员进入项目，必须征得项目同意并按规定进行登记后，方可放行；项目共用部位、设施设备维护人员定时到施工现场进行检查，发现违反《室内装饰装修管理服务协议》的相关规定，填写《违规装修整改通知单》，由装修负责人进行签字确认，否则，项目有权作停工处理；装修竣工后，由共用部位、设施设备维护人员检查装修结果并填写《房屋装饰装修竣工检查表》。办理退证退款手续时，《装饰装修施工证》、《出入证》须如数退回。4.3.4装饰装修施工管理规定不得改变房屋的结构和使用功能，违者移交政府有关执法部门处理；严禁改变、损坏原有房屋的外貌，必须保持原有（外墙、门窗、阳台造型等）外观设计的材料、款式、颜色，如有违规应立即恢复；安装防护栏、雨棚及其他任何户外设施需经项目客服中心书面同意，旨在维护小区整体的观瞻性。如有违规应立即拆除；不得改变原有进户门的颜色、大小和开启方向，违者应立即恢复；空调室外主机必须安装在统一设计的空调机位上，内、外机排水管应接入到位的排水管内；严禁在承重墙（纵横墙）、山墙、底框结构的底层抗震墙上破墙开洞、移动门窗位置。违者应立即恢复；不得随意扩大或缩小门、窗洞口尺寸（包括打掉窗台墙、窗间墙）；不得损伤钢筋混凝土圈（过）梁和改变构造柱的受力性质；不得改变圈（过）梁上砌体材料的厚度；不得在钢筋混凝土梁下悬挂重物。违者应立即恢复；严禁在楼面现浇、预制板上打洞，凿槽埋管不得超过30㎜深。楼板底面吊顶承重支点应设在周边的墙体上；安装木质地板固定架时，钉入长度严禁超过30mm，违者应立即整改；严禁在二楼及二楼以上的楼面和阳台上增加填充材料，粘贴较重的楼面材料，不得增设除木质、铝合金等轻质材料以外的任何隔墙，以免加大负荷。违者应立即整改；阳台上堆放物品重量不得超过200kg/m2，高度不得超出阳台栏板。违者应立即进行整改；严禁私自改动厨卫间的防水层和下水管、水表、地漏、便坑的位置。户内给水管若有改动，需到客服中心备案，违者应责成立即修复；严禁私自改动煤气管路和封包煤气表，违者应立即拆除封闭物，恢复原貌；屋顶平台属绿化休闲场所，严禁改变用途；严禁封闭成屋，扩大屋顶房屋面积以及安装任何建（构）筑物，违者移交政府有关部门处理；施工过程中如需临时更改装修方案，应立即到项目客服中心再次申报。严禁施工内容与报批方案不相符，违者应立即补办手续；施工单位人员的机动车、自行车必须按规定停于指定的位置；装饰材料进入小区后，应立即搬运入户，不得推放于公共道路和楼梯上。砂石在公共地方停放时间不应超过4小时。搬运材料进户，必须从楼道或货梯进入，未经同意不得从窗外或阳台上吊、拉入内，以免损坏外墙及户外设施。违者项目客服中心有权责令施工单位限时处理；施工用电器设备，严禁表外搭电，大功率用电应到项目客服中心申报，如三相用电不平衡产生的损失由装修公司或业主负责赔偿。严禁超负荷用电；施工期间，应爱护公共设备设施，损坏照价赔偿并恢复。一旦进场施工，室内一切设备、设施（如门窗、卫生洁具、给排水及强弱电系统等）发生故障、损坏，所造成的损失将由业主及装修单位承担；若因装修施工给毗邻造成损失，如上层漏水给下层住户造成损失，上层业主应负责赔偿和修复；施工时间为每日08：00-18：00时，周六和周日09:00-18:00，中午12：00-14：00停止施工，周六和周日，严禁使用噪音较大的设备（如电锤、切割机等）以及破墙打洞施工。违者应立即停止施工；若延长施工时间需到项目客服中心申请；装修建碴、垃圾必须日结日清。搬运材料后，应立即清扫公共地方卫生；施工人员应爱护环境卫生，不得随地吐痰，乱扔烟头、纸屑等杂物；遵守治安、消防、安全、环境管理规定，非工作场地人员不得入内，非工作时间不得在小区内留宿、逗留。严禁使用电炉、柴火做饭、烧水。离开现场时，关好水电气阀，锁好门窗；任何单位和个人未经项目客服中心批准，严禁在小区内洽谈业务，招揽生意，展示广告；施工期间业主（住户）、施工单位及施工人员应严格遵守政府有关法规以及《住户手册》、《室内装饰装修管理服务协议》、《业主/住户装饰装修环境管理承诺书》和本文所载管理制度；对所有违规违约行为，装修管理人员将予以立即处理，按规定开据《违规装修整改通知单》，业主（住户）和施工单位对处理不服的，在开据通知单48小时内到项目进行裁定，对项目裁定仍不服的移交政府有关部门处理。所产生的费用，由责任方承担；4.3.5装饰装修退证、退款管理规定装修结束后，由装修单位到项目客服中心办理退证退款手续；共用部位、设施设备维护人员、业主/住户、装修负责人一同对房屋进行竣工检查（项目共用部位、设施设备维护部只对房屋主体结构含防水、外立面、原有配套设施、设备及有无违规装修等方面进行检查）经业主/住户、装修负责人员、共用部位、设施设备维护人员签字认可后，方予办理完工手续。办理退款手续时，装修公司应提供以下资料：a）装修履约金收据。b）《出入证》、《装饰装修施工证》。c）电路及给排水的改动竣工图。检查无误后，将日常巡视记录，违规违约处理情况附在退款手续后；装修管理人员如数收回证照，根据证照有关管理规定和违规违约处理情况，核算出实际退款金额，填写退款单后报工程部经理、项目经理审核；办妥上述手续后，施工单位持交款收据和退款手续到项目客服中心退款。4.3.6装修申报流程图装修申请房管局审批/报消防大队审批装修申请房管局审批/报消防大队审批装修申请审批缴纳相关费用办理相关证件进场装修公共部位、设施设备维护部初检整改复检合格无息退还装修履约金公共部位、设施设备维护部检查装修面积超过300平米合格合格装修竣工不合格不合格合格六个月后合格后六个月5相关文件港联华茂/7.5-KF-08《装饰装修管理流程》6质量记录港联华茂/BG7.5-GC-25《前期介入巡检表》港联华茂/BG7.5-KF-09《房屋检查登记表》港联华茂/BG7.5-GC-26《竣工图纸/资料移交清单》港联华茂/BG7.5-GC-27《装饰装修施工证》港联华茂/BG7.5-GC-28《装修申请表》港联华茂/BG7.5-GC-29《室内装饰装修管理服务协议》港联华茂/BG7.5-GC-30《装修人员出入证》港联华茂/BG7.5-GC-31《违规装修整改通知单》港联华茂/BG7.5-GC-32《房屋装饰装修竣工检查表》港联华茂/BG7.5-GC-33《业主/住户装饰装修环境管理承诺书》港联华茂/BG7.5-GC-34《装修施工人员登记表》港联华茂/BG7.5-GC-35《装修退款单》港联华茂/BG7.5-GC-21《装修巡视记录表》港联华茂/BG7.5-GC-36《房屋验收质量问题汇总表》港联华茂/BG7.5-GC-49《房屋状态签证表》7.5-GC-04房屋维修管理规程1目的通过对房屋维修的有序管理，以确保维修工作得到控制。2范围适用于公司所属项目的房屋维修管理。3职责3.1共用部位、设施设备维护主管负责此项工作的管理和检查。3.2共用部位、设施设备维护人员负责此项工作的具体实施。3.3相关部门予以配合和支持。4工作程序4.1房屋维修的原则4.1.1安全、经济、合理、实用的原则。4.1.2对不同建筑结构、不同等级标准的房屋，采取不同维修标准的原则。4.1.3为客户服务的原则：在房屋维修管理上，切实做到为客户服务，建立、健全科学合理的房屋维修管理制度。4.1.4有偿服务的原则：按照价值规律、商品经济等价有偿的原则。4.2房屋维护的标准4.2.1修缮标准按主体工程（屋架、梁、柱、墙、楼面、屋面、基础等主要承重构部件维修。当主体结构损坏严重时，不论修缮哪一类房屋，均应要求牢固、安全、不留隐患。），地基基础工程（坚决杜绝不合理载荷的产生，防止地基浸水，保证勒脚完好无损）；4.2.2门窗及装修工程：门窗是保证房屋使用正常、通风良好的重要途径，应在管理使用中根据不同类型门窗的特点进行养护，使之处于良好的工作状态。木门窗应开关灵活，门窗扇不下垂、弯曲、不翘曲、腐朽、缝隙过大等。钢门窗不能有翘曲变形、生锈、配件残缺，露缝透风、断裂损坏等。木装修应牢固、平整、美观、接缝严密；4.2.3楼地面工程：保证经常用水房间的有效防水，避免室内受潮与虫害，加强对二次装修的科学管理，楼地面工程维修应牢固、安全、平整，不起砂、拼缝严密不闪动，不空鼓开裂。如房间长期处于潮湿环境，可增设防潮层，木基层或砂楼面损坏严重时，应改做钢筋混凝土楼面；4.2.4屋面工程：必须确保屋面安全，防水层不渗漏，排水畅通。杜绝不合理载荷的产生；4.2.5抹灰工程：应接缝平整，不开裂，不起壳，不起泡，不松动，不剥落；4.2.6油漆粉饰工程：要求不起壳、不剥落、色泽均匀，尽可能保持与原色一致。对木构件和各类铁构件应进行周期性油漆保养。各种油漆和内沙、外墙涂料，以及地面涂料，均属保养性质，应制定养护周期，达到延长房屋使用年限的目的；4.2.7水、电、卫、暖等设备工程：房屋附属设备均应保持完好，保证运行安全，正常使用。电气线路、电梯、安全保险装置等应定期检查，严格按照有关安全规程定期保养；对房屋内部电气线路破损老化严重、绝缘性能降低的，应及时更换线路。当线路发生漏电现象时，应及时查清漏电部位及原因，进行修复或更换线路。对供水、供暖管线应做保温处理，并定期进行检查维修；4.2.8金属构件：应保持牢固、安全、不锈蚀，损坏严重的应更换，无保留价值的应拆除；4.2.9其他工程：对院墙大门、道路、沟渠下水道、窖井损坏或堵塞的，应修复或疏通。5相关文件6质量记录7.5-GC-05供配电设备（设施）管理规程1目的保证供配电设备（设施）的安全运行。2适用范围适用于公司所属项目的低压配电设备及附属设备（设施）的运行管理。3职责3.1当班共用部位、设施设备维护人员负责供配电设备的清洁、操作、巡视、检查、记录、异常情况报告及供配电的维修保养。3.2共用部位、设施设备维护主管负责设备的综合管理及上述工作的检查监督。4工作程序4.1共用部位、设施设备维护人员要求4.1.1当班共用部位、设施设备维护人员每班必须清洁值班室、配电房环境；每班至少对低压配电设备巡视一次，记录设备运行数据于《配电室运行记录表》，同时检查运行状况；每年春季利用停电间隙检查低压绝缘，测试一次防雷地网和工作地网；供配电设施、设备发生异常时及时报告共用部位、设施设备维护主管，并在共用部位、设施设备维护主管协同下排除异常情况；按《设施设备维修保养计划表》要求进行维修保养，并将结果记录于《设施设备保养记录表》内。4.1.2共用部位设施设备维护主管负责设备的技术资料、档案的收集、归档；负责零星设备的配件、材料的采购计划的编制，外委修理的联系工作；每年12月制订下一年度《设施设备维修保养计划表》，并按运行情况制订中修、大修计划；对供配电设备维修保养提供工作指导及检查监督。4.2供电系统的养护管理规定4.2.1变配电室首先要符合“四防一通风”要求，须有专人巡视；4.2.2检查变配电房手各种仪表是否正常，变压器温度是否在规定范围内，刀闸、线头有无异常；闻是否有焦味。发现问题要及时查明原因，立即予以解决；4.2.3保持变配电房室内清洁；4.2.4变配电房停送电应严格按倒闸操作规定进行，停送电均需两人操作，即“一人操作、一人唱票监护”，停电前须事先发出通知。4.3配电房管理规定4.3.1配电房内机电设备由当班共用部位、设施设备维护人员执行监控、记录，认真执行交接班制度，发现问题及时解决，填写《配电室运行记录表》时，应监视电气设备的运行情况，严禁不合理的超负荷运行；4.3.2非工作人员进入配电室，须经共用部位、设施设备维护主管批准后，由当班共用部位、设施设备维护人陪同下方可入内；4.3.3建立运行记录，1年大检修一次。查出问题及时处理，并做好记录。不能解决的问题及时上报主管部门。巡视内容：记录电压、电流、温度、电表数；检查屏上指示灯、电器运行声音是否正常；房内有无异味；4.3.4保持良好通风及照明，门窗开启灵活；4.3.5供电回路操作开关的标志要显著，停电拉闸、检修停电要挂标示牌；4.3.6不能随意更改设备接线各运行方式及各种开关的整定值；4.3.7严格执行岗位责任制，遵守电业系统有关变配电的各项规程。严格执行各种设备的安全操作规程；4.3.8在恶劣的气候环境下，要加强对设备的巡视，当发生事故时，应保持冷静，按照操作规程及时排除故障，并做好记录；4.3.9操作及检修时必须按规定使用安全用具；4.3.10消防设施完备，相关制度上墙，配电室内禁止吸烟；4.3.11保持配电室清洁卫生，地面、墙壁、门窗、设备无积尘、无水渍、油渍；4.3.12相关记录有《配电室工作票》、《高低压倒闸操作票》、《配电室运行记录表》。4.4安全操作管理4.4.1当班共用部位、设施设备维护人应严格按操作规程操作供配电设备，保证设备正常运行；4.4.2进行配电房检修时，应经部门负责人批准后，方可进行；4.4.3全部停电或部分停电作业时，应在断开的开关分闸把柄上悬挂“有人工作，禁止合闸”的标示牌；4.4.4严禁带电作业，紧急情况须带电作业时，应有监护人和足够的照明、空间，并穿戴绝缘手套、工作帽、工作衣、绝缘鞋，确认安全才可进行；4.4.5自动空气开关跳开或熔断器熔断时，应查明原因再进行恢复，必要时允许试送电一次；4.4.6电流互感器不得断路，电压互感器不得短路；4.4.7不得带电用兆欧表测量绝缘电阻。4.5供（停）电管理制度4.5.1计划内停电共用部位、设施设备维护部通过接收供电部门《停电通知》并将其填写在值班记录上（如接收有书面通知应保存、媒体通知应剪辑保留）经共用部位、设施设备维护部主管批准后立即通知项目客服中心；项目接到停电的通知后，经项目经理签字后按公开性文件要求张贴在辖区告示栏明显处；如接到停电的时间已较为紧迫（一般定义在4小时以内），按以上正常情况程序办理将不能及时通知给客户的，在立即向项目经理汇报的同时，立即启动突发事件应急处理程序。4.5.2突发性停电当班共用部位、设施设备维护人员应立即通知客户服务中心；值班负责人和当班共用部位、设施设备维护人员应立即向有关供电部门查询停电原因，并将了解到的消息及时通报相关部门和人员；客服中心及时回复客户有关停电情况的咨询和安抚工作；项目发生突发性区域停电时，由共用部位、设施设备维护人立即查明停电范围及原因，并将结果报项目经理和部门负责人，以最短时间恢复供电。4.5.3恢复供电后，将单元及告示牌上的停电通知及时取下。4.5.4安全用电由共用部位、设施设备维护部按相关制度的规定进行监控。4.5.5记录由共用部位、设施设备维护部保存。5相关文件6质量记录港联蜀信华茂/BG7.5华茂/BG7.5-GC-10《配电室运行记录表》港联蜀信华茂/BG7.5华茂/BG7.5-GC-15《设施设备维修保养计划表》港联蜀信华茂/BG7.5华茂/BG7.5-GC-06《设施设备保养记录表》港联蜀信华茂/BG7.5华茂/BG7.5-GC-11《配电室工作票》港联蜀信华茂/BG7.5华茂/BG7.5-GC-37《高低压倒闸操作票》7.5-GC-06给排水设备（设施）管理规程1目的确保给排水设备（设施）处于良好状态，保证生活、消防用水的需要。2适用范围适用于公司所属项目的给排水设备（设施）的运行管理。3职责3.1当班共用部位、设施设备维护人负责给排水设备的清洁、操作、监控、巡视、检查、记录、异常情况报告及维修保养。3.2共用部位、设施设备维护主管负责给排水设备（设施）综合管理及上述工作的检查监督。3.3相关部门负责停水情况的处理。4工作程序4.1工作人员要求4.1.1当班共用部位、设施设备维护人员值班室、水泵房环境整洁、保持设备、地面、墙壁无积尘、水渍、油渍；每年检查水泵电机绝缘及轴承换油；当班共用部位、设施设备维护人负责给排水设备运行的操作、监控、巡视、检查和记录：a）根据记录情况，对维修、整改结果进行复查；b）每年按规定向防疫站报请二次供水卫生监测；c）水箱清洗应提前两天书面通知项目客户服务中心。内容：局部停水时间长短、涉及范围。清洗完毕后，通知客户服务中心，确认恢复供水。4.2给排水设备保养管理规定4.2.1巡检共用部位、设施设备维护人员对其负责的设备设施进行检查，了解其工作情况，一旦发现问题，及时维修解决，包括：各上下水井口（包括阀门井和下水井）封闭是否严实，防止杂物落入井中；楼板、墙壁、地面等处有无滴水、积水等异常现象，发现管道有滴漏部位及时修理；每年对使用设备进行一次使用试验（如控制阀门每年至少进行一次开关试验，防止启动时开不开或关不紧等）；室外管道、水表、阀门、消防栓等需刷油漆，减少锈蚀；消防栓、消防泵，喷淋泵每季度至少试运行一次。水龙头、消防接口、按钮应试验检查，防止老化、霉变、失效并应及时更换。4.2.2保养按《设施设备保养计划表》要求进行维修保养；根据给排水设备的实际使用情况，有关技术资料，国家有关法规，确定设备的大、中修周期；每月消防泵至少试运转一次。4.3水泵房管理4.3.1非工作人员进入水泵房须经共用部位、设施设备维护主管或项目经理批准后，由当班共用部位、设施设备维护人陪同，方可进入；4.3.2水泵房内设备由当班共用部位、设施设备维护人员负责操作，并在《水泵房设备运行记录表》中做好运行记录，其他人不得擅自操作；4.3.3保持泵房良好通风及照明，门窗开启灵活无破损；4.3.4不得擅自改动机房线路、器材，若需改动，须经项目经理或共用部位、设施设备维护主管同意后，方可进行；4.3.5消防设施完好，相关制度上墙，禁止吸烟；4.3.6保持机房干净整洁无积尘，不得堆放杂物；4.3.7相关记录有《水泵房设备运行记录表》、《设施设备保养记录表》。4.4二次供水管理的要求4.4.1给排水工作人员负责水池（箱）的管理，要求每个水池（箱）（包括地下、楼顶）须结构完整，加盖、加锁，水口干净，并申办二次供水卫生合格证；4.4.2每年至少两次水池（箱）进行清洗及消毒；4.4.3通知：共用部位、设施设备维护部在每次水池（箱）清洗消毒计划实施前一天请项目客户服务中心张贴停水通知；4.4.4放水：为确保用户的正常用水，放水时间必须提前到清洗、消毒水池（箱）的前3小时，并记录在《水池（箱）清洗及消毒记录表》开始放水时间和结束时间。4.5二次供水的清洗消毒程序通过外委方进行，根据双方签定的协议，工作程序和施工安全由乙方负责，保证清洗后的水质达到国家卫生标准，并向项目客服中心提供清洗后水质的国家卫生防疫机构的检测报告。4.5.1注水：在清洗工作结束后，开闸向水池（箱）注水，以达到标定水位高度。并加盖加锁；4.5.2记录和报告，由共用部位、设施设备维护主管负责安排整个清洗消毒的工作的协调配合，并负责记录清洗、消毒工作的全过程监控；并填写《水池（箱）清洗及消毒记录表》。4.6游泳池操作运行管理4.6.1压力过滤器操作要求参数：过滤速度：20-30立方米/小时、反冲洗强度：13升/秒/m3、反冲洗时间：4分钟、工作压力：0.45-1.2MP；安装及试压：过滤器安装到位后，要校正水平。滤罐垂直度允许不在于1/1000毫米。水系统全部安装后，按不小于滤器公称压力4.5公斤或7.1公斤上水试压，检验并保证滤器及管道连接处无渗漏现象；滤料储装及清洗滤料应符合规定的质量和规格。未经筛选的滤料，应在干燥状态下严格筛选并清洗干净。内铺装滤料，力求分层清楚，双层滤料，先装石英砂，进行冲洗，刮除杂质的操作可反复进行多次，每次冲洗后，刮除表层2厘米。注意既要把杂质刮除干净，又要防止过度而有损级配。装入白煤滤料后，也要按上述方法冲洗并刮除杂质。首次铺装滤料，应比规定的数量多装5﹪，备作冲洗刮除所造成的损耗。滤料铺装冲洗完毕后，滤罐内应保持积水，以免投入运行时进水冲坏滤层影响滤后水质。4.6.2运行及反冲洗闭出水阀，开启进水阀排气阀，启动进水泵，待滤罐内空气全部排除后，关闭排气阀，开启出水阀。此时滤器进入运行状态；控制进水流量，超出额定流量时，滤速加快，运行周期将缩短。滤速过高将影响滤后水质，倘若配套水泵的流量大大超出额定处理水量时，应装置流量计，不然应采取调节进水阀的开启度，并在确保检测出水水质的条件下，掌握操作控制流量的经验。运行周期与进水浊度及滤速有关，进水浊度正常且变化不大时，滤器一般每昼夜冲洗1-2次，运行周期亦可按水头损失确定，在保证出水水质合符要求的前提下，观察并选取滤层前后压力表的某一差值，作为需要进行冲洗的时间；滤料冲洗时，应控制冲洗强度。流量过低，影响冲洗效果，过高则将出现跑砂现象。如发现滤料有冲出现象，可调节阀门的开启度，并取得经验，确定开启阀的转数来控制流量。冲洗时间，一般4-6分钟即可；滤料经冲洗后即可恢复运行，关闭冲洗水进出阀，打开派气阀，启动泵，待滤器内空气全部排除后，关闭排气阀，开启出水阀，再次投入正常运行。4.7消防系统检查保养操作制度4.7.1消防维保人员(共用部位、设施设备维护人员)每天至少一次对消防系统进行巡查，以了解设备运行情况，巡检内容如下：喷淋头有无漏水，自动与手动报警器有无遗失，消火栓内水带水枪是否缺少；防水箱内是否有充足的消防备用水，开关是否处于打开位置；水泵电控箱电压是否正常，指示为多少；观察各压力表的指示，并作比较看是否正常；控制中心正常与否，有无异常报警等；每月由共用部位、设施设备维护部与秩序维护部一起对消防系统进行一次全面检查，检查内容如下：a）观察火灾报警器(包括区域报警器或楼层显示)和联运控制装置，各种显示是否正常，时钟是否正确；b）火灾报警器和联动装置的各种功能是否正常，如：主备电转换、自检、消声、复位、查首址、查容量、探头、屏蔽、开启、对讲等；c）模拟火灾响应和故障报警试验，查一个防火区，查探测和手动按钮；d）消防通信检查，检查通话是否清晰、准确；e）检查水系统压力表是否正常；f）检查阀门有无跑、冒、漏、滴的现象；g）开启一个末端试水阀放水，检查水流指示器、压力开关、水力警铃是否动作；h）控制室报警显示是否正常；i）防火分隔现场控制按钮及遮拦是否完好；j）防火分隔手动和现场电动开启卷帘门，观察设备运行情况。门有无卡、碰、擦情况，延时限位是否正常，电动机运行有无异常；k）排烟、送风道有无锈蚀、损坏、阻挡现象，风机能否正常工作。4.7.2定期检查除进行以上检查外，还应由共用部位、设施设备维护部组织进行检查，并填写《设施设备巡查记录表》，检查内容如下：a）启动消防水泵、排烟风机、正压风机，观察设备运行是否正常，各阀门启闭是否灵活，电控箱及消防联运控制台受各种显示是否正常；b）备用设备自动投入功能试验，检查是否正常；c）输入电源为双电源时，还应进行该功能检查；d）火灾事故广播检查：检查选层广播切换功能，采用喇叭强功能备用功放转换功能是否正常；e）检查声光讯响器有无不响不亮的现象；f）消火栓放水试验：检查各阀门启闭是否正常，测试出水水压是否符合要求。联动控制台功