招标控制价编制报告

招标控制价编制报告项目名称：XX市XX区保障性住房项目（一期）招标控制价编制报告编制单位：XX工程造价咨询有限公司（示例）编制人（签字/盖执业章）：张某某复核人（签字/盖执业章）：李某某审定人（签字/盖执业章）：王某某编制日期：2025年3月18日一、项目概况与编制目的1.1项目基本信息项目名称：XX市XX区保障性住房项目（一期）建设单位：XX市保障性住房建设投资有限公司建设地点：XX市XX区XX路与XX街交汇处西北角建设规模：总建筑面积58,264.00㎡，其中地上42,105.00㎡，地下16,159.00㎡结构形式：1#、2#楼为剪力墙结构，地下两层车库为框架结构；3#楼为配套社区用房，框架结构建筑高度：1#楼79.9m（26层），2#楼76.6m（25层），3#楼12.4m（3层）计划工期：731日历天质量目标：合格，争创市优质结构工程1.2编制目的与使用限制招标控制价不是施工图预算的简单翻版，而是限制最高投标报价、防止围标串标的刚性闸门。本次编制的首要目的是为招标人设定不可突破的最高投标限价，并为评标委员会判断投标报价是否低于成本提供基准。控制价一经审定，投标报价高于控制价的作废标处理；控制价总价和各单位工程金额随招标文件一并发布，但不得公布分部分项综合单价明细，防止投标人据此串通报价。控制价文件应加盖编制单位和造价工程师执业印章，未盖章的控制价不具有法律效力。本控制价适用于本项目施工总承包招标，施工范围以工程量清单及施工图纸为准。建设单位、招标代理机构、评标委员会及所有潜在投标人均受本控制价的约束。二、编制范围与界面划分2.1包含范围本次招标控制价涵盖以下单位工程，总承包单位不得以任何理由要求另行增加：建筑工程：1#、2#、3#楼及地下车库的土石方工程、基坑支护工程、桩基工程、砌筑工程、混凝土及钢筋混凝土工程、金属结构工程（劲性柱、钢梁）、屋面及防水工程、保温隔热工程。装饰装修工程：公共部位精装修（首层大堂、标准层电梯厅、公共走道），户内毛坯交付（墙面水泥砂浆抹平、地面细石混凝土找平、顶棚腻子刮白），地下车库耐磨地坪及墙柱面防霉涂料。安装工程：给排水系统（含压力排水）、电气系统（含变配电房低压出线以后）、通风与空调系统（地库排烟、加压送风）、消防系统工程（消火栓、喷淋、火灾自动报警）、防雷接地系统。室外总体工程：小区道路、雨污水管网、化粪池、室外给水、室外消防、室外照明、围墙及大门、室外铺装。2.2不包含范围与总包服务配合以下工程由建设单位平行发包或专业公司施工，不计入本次施工总承包控制价，但总承包单位需提供现场配合：供水工程：红线内市政接驳点以后至建筑外墙1.5m处由供水公司施工，总承包单位负责预留孔洞和套管，并负责通水试验阶段的临时水源。供配电工程：变配电房内10kV高压部分及变压器安装由供电公司施工，低压出线柜以后均由总承包施工。燃气工程：红线内燃气管道由燃气公司施工，总承包负责套管预埋及厨房通风开口。电梯工程：电梯设备采购及安装列为专业工程暂估价，由招标人另行组织招标，总承包单位负责井道尺寸复核、预埋件配合、临时电源、开孔封堵及成品保护。总承包服务费按专业工程暂估价合计的2.5%计取，总计112,500元，包含在总价措施项目费中，投标人不得调整。三、编制原则与计价依据3.1编制原则控制价编制既要符合计价规范，也要贴合现场施工实际，原则是用可竞争费用拉开差距，用不可竞争费用守住底线。本次编制遵循以下五项原则：清单计价原则：全部采用工程量清单计价方式，统一执行《建设工程工程量清单计价规范》GB50500-2013及其附录计算规则，工程量按净量计算，损耗计入综合单价。价格取定原则：人工、材料、机械台班价格以编制期当地工程造价信息发布价为准；信息价未列的材料，采用3家及以上有效供应商报价的加权平均价，报价单留存备查。不可竞争费用刚性约束：规费、税金、安全文明施工费按规定费率足额计取，任何个人不得以“优惠、让利”名义压低，否则控制价无效。竞争性项目合理控制：企业管理费、利润、部分措施项目费按定额中限计取，防止投标人恶意低价或围标抬价。风险分担明确：控制价中不预估市场涨价风险，由投标人自行测算并包含在报价中，但合同约定可调价材料除外。3.2采用的计价规则与文件《建设工程工程量清单计价规范》GB50500-2013《房屋建筑与装饰工程工程量计算规范》GB50854-2013《通用安装工程工程量计算规范》GB50856-2013《建设工程造价咨询规范》GB/T51095-2015《建设工程招标控制价编审规程》CECA/GC4-2009《XX市建筑工程消耗量定额》（2020版）及配套费用定额《XX市安装工程消耗量定额》（2020版）及配套费用定额《XX市建设工程造价信息》2025年第3期（2025年2月发布）施工图设计文件（出图日期2025年1月15日，图审编号S2025-0123，示例）图纸会审纪要及设计变更通知单（会审日期2025年2月20日，变更单编号BG-004，示例）四、工程量计算与复核4.1计算依据与图纸版本工程量计算是控制价准确性的地基，差之毫厘，总价谬以百万。本次计算以经图审合格的施工图（版本号Rev.03）为准，具体日期为2025年1月15日，图审机构为XX市建设工程施工图审查中心。图纸会审纪要和设计变更单已由建设单位、设计单位、监理单位三方签章确认，作为工程量计算补充依据。计算软件采用主流工程量清单计价软件建模计算，钢筋翻样采用软件自动计算后由造价工程师手工抽查验证，抽查比例不少于20%。4.2主要工程量指标序号项目名称单位计算工程量每平方米含量备注1混凝土m³28,9000.496m³/㎡含基础、主体、二次结构2钢筋t3,65062.7kg/㎡HRB400E为主，部分HPB3003模板㎡152,0002.61㎡/㎡按接触面积计算4砌体m³4,8000.082m³/㎡加气混凝土砌块B065防水卷材（底板+屋面）㎡18,5000.318㎡/㎡SBS改性沥青4mm厚6门窗工程㎡9,8600.169㎡/㎡含防火门、铝合金窗7电缆桥架m6,2500.107m/㎡含防火桥架8给排水管道m14,8000.254m/㎡PPR、UPVC、镀锌钢管上述含量与同类保障房项目对比，钢筋含量处于合理区间（55～70kg/㎡），混凝土含量略低于同类项目0.52m³/㎡，主要因本工程采用部分装配式构件（叠合板、预制楼梯）替代现浇楼板。4.3复核流程与误差控制工程量复核执行三级检查制度，任何一级发现误差均需退回修正后重新流转：编制人员自检：重点核对构件尺寸、扣减关系、楼层标高、预留洞口，通过软件反查和图形三维可视化检查，确保建模无遗漏、无重叠。自检完毕填写《工程量计算自检表》。项目负责人复审：随机抽取单栋楼的柱、梁、板、墙工程量与图纸手工计算比对，误差大于±2%时扩大抽查至全楼；同时检查清单项目特征与设计说明的一致性。技术负责人终审：重点审查计算规则采用是否正确（如构造柱马牙槎是否按规范计算、楼梯与楼板的扣减关系）、措施钢筋是否按规范构造要求计入（马凳筋、梯子筋、定位箍），以及暂估、暂列项目的范围和口径。经复核，本次工程量计算误差统计为：主体结构混凝土误差+0.8%，钢筋误差-1.2%，模板误差+1.5%，均在允许范围内。五、综合单价确定与计价说明5.1人工费人工费以当地住建部门发布的2025年一季度建筑工人成本信息为基准，结合定额人工消耗量综合取定：普工135元/工日技工185元/工日高级技工240元/工日定额人工含量不得随意调整，因施工工艺、工程规模导致实际人工效率低于定额的，风险由承包商承担；因设计变更导致工程量增加的，按合同约定调整综合单价。人工费占分部分项工程费约22%，与当地同类工程偏差不超过±2%。5.2材料费主要材料价格取定遵循“先信息价、后市场价”的原则：材料名称规格型号单位取定价格（元）价格来源螺纹钢HRB400EΦ18t3,980造价信息2025年第3期盘螺HRB400EΦ8t4,050造价信息2025年第3期商品混凝土C30碎石5-20mmm³465造价信息2025年第3期商品混凝土C35P8抗渗m³495造价信息2025年第3期水泥P.O42.5散装t420市场询价加权平均中砂Ⅱ区t135市场询价加权平均碎石5-20mm连续级配t128市场询价加权平均加气混凝土砌块B06A3.5600×240×200m³260市场询价加权平均SBS防水卷材4mmⅡ型聚酯胎㎡38市场询价加权平均铝合金窗断桥铝60系列中空玻璃㎡480市场询价加权平均以上价格均为到工地价，包含运输损耗及采购保管费（费率2.5%）。水泥、砂石因信息价缺失，采用3家供应商报价加权平均，询价记录见附件四。商品混凝土价格按运距12km内、泵送费另计，泵送费在措施项目中计取。5.3机械费机械台班单价按2020版定额配合2025年台班价格指数调整系数1.06。本工程主要大型机械用量：塔吊QTZ80（起重力矩800kN·m）：2台，租赁费28,000元/月/台，使用期10个月，进出场费45,000元/台。施工电梯SC200/200（双笼）：2台，租赁费18,500元/月/台，使用期8个月，进出场费28,000元/台。汽车起重机QY25K：用于钢结构吊装及材料转运，按台班1,850元/台班，总台班28个。混凝土输送泵HBT80：按泵送量30,000m³，单价18元/m³。机械费中不含停工、窝工期间的租赁费，由承包商自行在管理费中消化。塔吊基础由总承包施工，列入分部分项混凝土及钢筋工程。5.4管理费与利润企业管理费和利润按定额费用标准中限计取，土建工程企业管理费费率8%，利润费率5%；安装工程企业管理费费率10%，利润费率6%。装饰装修工程企业管理费7%，利润5%。上述费率为上限控制值，投标人可在不低于成本的前提下自主报价，但控制价按中限编制。5.5措施项目费措施项目费分为总价措施项目和单价措施项目，总价措施项目中安全文明施工费为不可竞争费用，其余由投标人自行竞争。控制价编制结果如下：安全文明施工费：土建2.8%，安装2.2%，按分部分项工程人工费+机械费之和为基数计取，总计3,620,450元，不得下调。夜间施工增加费：不计。本工程周边500m内有居民区，夜间施工许可申请难度大，且建设单位未要求赶工。二次搬运费：按5元/㎡综合包干，总计291,320元，覆盖材料现场二次转运、垂直运输不足部分。模板及支架费：按定额消耗量乘以租赁单价计算，竹胶合板模板周转次数按6次，不足6次部分按实际摊销增加，控制价按6次计算。脚手架费：综合脚手架按建筑面积计，檐高80m以内费率18.6元/㎡，总计1,083,710元。外脚手架采用落地式与悬挑式结合，悬挑层数为4层（每6层悬挑一次），悬挑工字钢及预埋件费用已综合在费率中。垂直运输费：塔吊和施工电梯使用费已含在机械费中，垂直运输费按建筑面积16.8元/㎡计取，总计978,800元。大型机械进出场及安拆费：塔吊进出场45,000元/台×2台=90,000元，施工电梯28,000元/台×2台=56,000元，汽车吊进出场5,600元，合计151,600元。混凝土泵送费：按泵送量30,000m³×18元/m³=540,000元，含泵管安装、拆卸及清洗费用。5.6特殊工艺说明深基坑支护工程：本工程基坑开挖深度8.6m（局部电梯井处10.2m），超过5m深基坑须专项论证。控制价中支护方案采用SMW工法桩（三轴水泥搅拌桩内插H700×300×13×24型钢）+一道钢筋混凝土内支撑，冠梁及腰梁C30混凝土。支护桩数量286根，桩长15.5m，型钢租赁期6个月。内支撑采用φ609×16钢管支撑，间距4.5m，共96道。深基坑支护工程列为专业工程暂估价，暂估总价3,580,000元，投标人不得调整。抗浮锚杆工程：地下车库底板下设置抗浮锚杆，设计直径200mm，桩长9.5m，总计620根。锚杆综合单价425元/m（含钻孔、注浆、钢筋制作安放、泥浆清理及抗拔试验），该价格依据当地3个近期完工项目的结算数据测算，非市场询价。单根锚杆抗拔力特征值260kN，由设计图纸明确。装配式构件：1#、2#楼部分楼板采用叠合板（厚度60mm预制层+70mm现浇层），楼梯采用预制楼梯。叠合板综合单价3,280元/m³（含深化设计、工厂制作、运输、现场吊装及接缝处理），预制楼梯2,650元/m³。构件进场后不得露天堆放，现场存放区已硬化并设置排水坡，相关费用包含在安全文明施工费中。劲性混凝土结构：1#、2#楼首层大堂及转换层部分框架柱采用劲性混凝土柱（内插十字型钢骨，型钢总重约280t）。钢骨制作安装综合单价7,850元/t，含制作、运输、吊装、焊接及防腐涂装，现场焊接采用CO₂气体保护焊，焊工资质须满足现场动火要求。型钢柱混凝土浇筑需采用自密实混凝土，坍落度扩展度控制在550～650mm，该部分商品混凝土单价上浮35元/m³。六、招标控制价汇总及主要经济指标6.1控制价汇总表招标控制价总价由分部分项工程费、措施项目费、其他项目费、规费和税金五部分构成，汇总如下：序号单位工程名称金额（元）占总价比例备注1建筑工程98,254,110.0070.51%含土建主体、基础、基坑支护（暂估）2装饰装修工程12,365,280.008.87%公共部位精装修+户内毛坯+地库地坪3安装工程18,920,540.0013.58%给排水、电气、消防、通风4室外总体工程6,813,210.004.89%道路、管网、围墙、铺装5暂列金额3,000,000.002.15%按分部分项工程费3%计取6招标控制价合计139,353,140.00100.00%大写：壹亿叁仟玖佰叁拾伍万叁仟壹佰肆拾元整上述总价含规费和税金，增值税税率按一般计税方法9%计取。各专业工程金额已包含对应的安全文明施工费、管理费、利润及措施项目费，内地不再单独汇总列出，便于总价直接使用。6.2主要技术经济指标建筑面积单方造价：139,353,140÷58,264=2,391.32元/㎡地上单方造价：地上部分总造价约1.1亿元，折合2,612.88元/㎡地下单方造价：地下部分总造价约2,928万元，折合1,812.42元/㎡钢筋含量：62.7kg/㎡（地上部分58.2kg/㎡，地下部分82.4kg/㎡）混凝土含量：0.496m³/㎡安装工程占建筑工程比例：19.26%（当地保障房项目通常为15%～22%，属于正常偏高，因消防标准提高）6.3与可行性研究估算对比可行性研究批复估算总投资为145,800,000元，本次招标控制价为139,353,140元，较估算减少6,446,860元，降幅4.42%。差异主要原因：可研阶段深基坑支护按灌注桩+锚索方案估算，设计优化后改为SMW工法桩，节省约1,850,000元；可研阶段公共区域装修标准按1,200元/㎡估算，设计确定为850元/㎡，核减约1,200,000元；钢材、商品混凝土编制期信息价较可研编制期下降约5%，核减约2,100,000元；暂列金额由可研的5%压减为3%，核减约1,300,000元。控制价未超过经批准的概算限额，无需重新报批。若后续设计变更导致造价增幅超过控制价10%，招标人应暂停招标并重新履行概算调整程序。七、暂列金额、暂估价与风险控制7.1暂列金额暂列金额是招标人在工程量清单中暂定并包括在合同价款中的一笔款项，用于施工过程中可能发生的设计变更、现场签证、索赔以及超出合同约定风险范围以外的费用。本项目暂列金额3,000,000元，按分部分项工程费合计的3%计取，不计取管理费和利润，也不得作为竞争性费用调整。暂列金额虽计入控制价总价，但属于招标人所有，实际结算时未动用部分应予以扣除。7.2专业工程暂估价专业工程暂估价是指招标阶段不能确定价格、由专业承包单位施工的工程暂定价格。本报告列示如下：专业工程名称暂估金额（元）包含内容后续招标方式电梯工程2,200,0004部电梯（3部客梯1000kg，1部消防梯1000kg），含安装、调试、验收公开招标智能化工程1,500,000可视对讲、门禁、视频监控、停车场管理、电子巡更公开招标园林绿化工程800,000小区绿化种植、景观小品、透水铺装公开招标泛光照明工程450,000建筑轮廓LED洗墙灯、勾边灯邀请招标以上暂估价均为含税价格，计入各对应单位工程中，投标时不得调整。结算时按实际招标中标价与暂估价的差额调整合同价款，调整部分仅计取规费和税金，不再计取管理费和利润。7.3材料（设备）暂估价以下材料（设备）在招标阶段品牌未定、价格波动较大，列入材料暂估价：材料（设备）名称规格型号单位暂估单价（元）备注花岗岩板600×600×25mm，火烧面㎡280用于首层大堂地面及墙面配电箱（柜）三相15回路，含智能电表台8,500户内及公共照明配电箱甲级防火门钢制甲级，含闭门器、顺序器樘650楼梯间、设备用房乙级防火门钢制乙级，含闭门器樘520管井门、走道门消防应急照明灯具LED3W，续航≥90min套120含疏散指示材料暂估价计入综合单价，投标人不得调整。结算时按建设单位确认的实际采购价调整，差价仅计取规费和税金。7.4风险费用与价格调整市场价格波动风险按照施工合同专用条款执行，控制价编制不额外预估风险费用，由投标人在报价中综合考虑。合同约定可调价材料范围为：钢材（螺纹钢、盘螺）、商品混凝土、水泥、铜材（电缆用）。调价条件：市场价格较基期价格（编制期信息价）涨跌幅超过±5%时，超出部分由发包人承担或受益，±5%以内风险由承包人承担。基期价格为编制期2025年第3期信息价，结算时以施工当期信息价为对价，逐月计量调差。人工费政策性调整按当地住建部门发文执行。八、招标控制价的审核与调整8.1审核流程与责任划分审核不是编制完成后的例行公事，而是控制价公信力的保障。本次审核实行三级复核制度，职责与权限如下：一级审核（编制人员自检）：编制人完成工程量计算、组价、汇总后，先进行100%自查，重点核对工程量清单项目与图纸的对应关系、计算底稿与软件数据一致性、取费基数和费率。自检结果形成《编制自检记录表》，记录差错率。二级审核（项目经理复核）：项目负责人对编制成果进行整体复核，重点核查综合单价组成合理性、措施项目费取定依据、暂估价和暂列金额口径、与可研估算的差异分析。复核抽查清单项目不少于40%，对差异超过±3%的项目全数追溯。复核意见写入《审核意见记录表》。三级审核（技术负责人终审）：技术负责人对前两级修改结果进行终审，随机抽取不少于30%的工程量清单项目与图纸比对，重点审查基坑支护、劲性结构、装配式构件等高风险项目。终审发现重大偏差（影响总价超过0.5%）的，退回项目经理重新编制。8.2审核中发现的典型问题及修正审核实际上发现了三类问题，均已修正并留存记录：问题一：构造柱马牙槎模板面积重复计算原编制人员将构造柱马牙槎两侧模板按全高×槎宽×2面计算，实际定额已包含马牙槎模板综合摊销，导致模板工程量多计1,280㎡。按模板综合单价35.6元/㎡测算，核减45,568元。修正原则：构造柱模板按接触面积计算，马牙槎外露部分不另计。问题二：电缆桥架清单漏项原清单中漏列地下室消防桥架200×100镀锌电缆桥架及支架，仅计列了动力桥架。经复查施工图，消防桥架在火灾自动报警系统图中单独标注，与动力桥架垂直分层敷设，漏计工程量860m，含支架、隔板、接地扁钢。综合单价154元/m核增132,440元。修正后与图纸一致。问题三：塔吊基础未计入分部分项工程原编制将塔吊基础作为措施费遗漏，实际塔吊基础属于分部分项工程，应单独列项。本工程2台QTZ80塔吊基础尺寸6m×6m×1.5m，C30混凝土45m³，钢筋6.8t，含垫层、模板、预埋地脚螺栓。核增32,500元，并同步调整安全文明施工费计算基数。8.3最终审定结论经三级复核并修正后，最终审定招标控制价为：总价（小写）：139,353,140.00元总价（大写）：壹亿叁仟玖佰叁拾伍万叁仟壹佰肆拾元整分部分项工程费：100,250,300.00元措施项目费：15,330,180.00元其他项目费：3,112,500.00元（含总承包服务费112,500元）规费：5,462,160.00元税金：15,198,000.00元上述数字已按现行税率及费率计算，精度取整到元。控制价文件中的各项数值与计算底稿完全对应，任何一项均可在软件中追溯到组成明细。九、特别风险提示与使用要求9.1对招标人的风险提示控制价一旦公布，就成了所有投标人共同的靶子，使用不当会反噬招标人。招标人应特别注意：发布时机：招标控制价应在招标公告发布的同时或投标截止时间15日前随招标文件一并公布，不得分次发布。推迟公布会引致投标人质疑，影响招标进程。公布内容：必须公布总价和各单位工程金额，不得只公布总价。只公布总价而缺少单位工程金额的，评标委员会无法判断各专业报价合理性，投标人也可能利用信息差进行不平衡报价。保密底线：综合单价分析表、材料价格取定明细属于商业机密，仅存于编制单位和招标人档案室，不得向任何投标人、供应商泄露。一旦泄露，可能引发针对性报价或围标。控制价修改：若在投标截止日前发现控制价存在重大误差（影响总价超过1%），招标人应发布澄清或修改公告，并顺延投标截止时间不少于15日。不得在开标后修改控制价。9.2对投标人的约束投标报价高于招标控制价的，其投标文件作废标处理，不进入评审