中级经济师考试《建筑与房地产经济专业知识与实务》全真模拟卷

中级经济师考试《建筑与房地产经济专业知识与实务》全真模拟卷一、单项选择题（本大题共20小题，每小题1分，共20分。在每小题列出的四个选项中，只有一个是符合题目要求的，请将正确选项的字母填在题后的括号内）1.房地产市场细分的主要依据不包括（）。A.地理位置B.付款方式C.产权性质D.人口特征2.在房地产投资分析中，净现值率（NPVR）的计算公式为（）。A.（现金流入量-现金流出量）/初始投资额B.现金净流量之和/初始投资额C.（现金净流量现值之和-初始投资额）/初始投资额D.现金净流量之和/现金流入量3.某房地产开发商计划开发一栋写字楼，预计总投资为5000万元，开发周期为3年，销售期为2年。若基准折现率为10%，则该项目的静态投资回收期为（）年。A.3.33B.4.00C.5.00D.6.004.房地产开发项目可行性研究的核心内容不包括（）。A.市场分析B.投资估算C.融资方案D.社会效益评价5.在房地产评估中，成本法主要适用于（）。A.评估新建商品房B.评估在建工程C.评估租赁房产D.评估特殊用途房产6.某商业地产项目，年租金收入为1000万元，运营成本为600万元，资本化率为8%。若该项目的收益价格为（）万元。A.8000B.10000C.12000D.150007.房地产抵押贷款中，贷款价值比（LTV）是指（）。A.抵押贷款余额/房屋总价B.抵押贷款余额/房屋市值C.房屋市值/抵押贷款余额D.抵押贷款余额/房屋净值8.房地产开发项目中的“三通一平”是指（）。A.通路、通电、通水、场地平整B.通路、通电、通讯、场地平整C.通路、通讯、通暖、场地平整D.通路、通电、通暖、场地平整9.在房地产投资组合管理中，分散投资的主要目的是（）。A.提高投资回报率B.降低投资风险C.增加投资流动性D.减少投资成本10.房地产税收中的“土地增值税”是指（）。A.对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物征收的税B.对房地产开发企业征收的税C.对房地产租赁收入征收的税D.对房地产交易环节征收的税11.房地产开发项目中的“四通一平”是指（）。A.通路、通电、通水、通讯、场地平整B.通路、通电、通暖、通讯、场地平整C.通路、通讯、通暖、通水、场地平整D.通路、通电、通暖、通水、场地平整12.在房地产评估中，市场法的主要适用条件是（）。A.房地产交易活跃B.房地产具有可比性C.房地产具有独特性D.房地产处于增值阶段13.房地产开发项目中的“七通一平”是指（）。A.通路、通电、通水、通讯、通暖、通燃气、通有线电视、场地平整B.通路、通电、通水、通讯、通暖、通燃气、通宽带、场地平整C.通路、通电、通水、通讯、通暖、通燃气、通暖气、场地平整D.通路、通电、通水、通讯、通暖、通燃气、通自来水、场地平整14.房地产市场中的“买方市场”是指（）。A.供不应求，价格上涨B.供大于求，价格下跌C.供求平衡，价格稳定D.供不应求，价格下跌15.房地产开发项目中的“五通一平”是指（）。A.通路、通电、通水、通讯、通暖、场地平整B.通路、通电、通水、通讯、通燃气、场地平整C.通路、通电、通水、通讯、通暖气、场地平整D.通路、通电、通水、通讯、通自来水、场地平整16.在房地产投资分析中，内部收益率（IRR）是指（）。A.使现金净流量现值之和等于零的折现率B.使投资回收期等于零的折现率C.使投资回报率等于零的折现率D.使净现值等于零的折现率17.房地产抵押贷款中，贷款期限一般不超过（）年。A.5B.10C.15D.2018.房地产开发项目中的“六通一平”是指（）。A.通路、通电、通水、通讯、通暖、通燃气、场地平整B.通路、通电、通水、通讯、通暖、通宽带、场地平整C.通路、通电、通水、通讯、通暖、通暖气、场地平整D.通路、通电、通水、通讯、通暖、通自来水、场地平整19.房地产市场中的“卖方市场”是指（）。A.供不应求，价格上涨B.供大于求，价格下跌C.供求平衡，价格稳定D.供不应求，价格下跌20.房地产开发项目中的“七通二平”是指（）。A.通路、通电、通水、通讯、通暖、通燃气、通有线电视、场地平整、道路硬化B.通路、通电、通水、通讯、通暖、通燃气、通宽带、场地平整、道路硬化C.通路、通电、通水、通讯、通暖、通燃气、通暖气、场地平整、道路硬化D.通路、通电、通水、通讯、通暖、通燃气、通自来水、场地平整、道路硬化二、多项选择题（本大题共10小题，每小题2分，共20分。在每小题列出的五个选项中，有两个或两个以上是符合题目要求的，请将正确选项的字母填在题后的括号内。多选、错选、漏选均不得分）1.房地产市场细分的依据包括（）。A.地理位置B.付款方式C.产权性质D.人口特征E.收入水平2.房地产投资分析中的主要指标包括（）。A.净现值（NPV）B.内部收益率（IRR）C.投资回收期（PP）D.投资回报率（ROI）E.资本化率（CapRate）3.房地产开发项目可行性研究的主要内容包括（）。A.市场分析B.投资估算C.融资方案D.工程进度E.社会效益评价4.房地产评估中的成本法主要考虑的因素包括（）。A.土地取得成本B.建筑物重置成本C.开发费用D.投资利息E.土地增值收益5.房地产抵押贷款中的风险主要包括（）。A.信用风险B.市场风险C.操作风险D.法律风险E.自然风险6.房地产开发项目中的“三通一平”是指（）。A.通路B.通电C.通水D.通讯E.场地平整7.房地产市场中的“买方市场”的特征包括（）。A.供不应求B.价格上涨C.供大于求D.价格下跌E.供求平衡8.房地产投资组合管理的主要目的是（）。A.提高投资回报率B.降低投资风险C.增加投资流动性D.减少投资成本E.优化资产配置9.房地产税收中的主要税种包括（）。A.土地增值税B.房产税C.契税D.营业税E.个人所得税10.房地产开发项目中的“四通一平”是指（）。A.通路B.通电C.通水D.通讯E.场地平整三、判断题（本大题共10小题，每小题2分，共20分。请判断下列表述是否正确，正确的填“√”，错误的填“×”）1.房地产市场细分的主要目的是为了提高市场占有率。（）2.在房地产投资分析中，净现值率（NPVR）大于等于零，项目可行。（）3.房地产开发项目的可行性研究报告只需要进行技术可行性分析。（）4.在房地产评估中，成本法主要适用于评估新建商品房。（）5.房地产抵押贷款中，贷款价值比（LTV）越高，风险越大。（）6.房地产开发项目中的“五通一平”是指通路、通电、通水、通讯、通暖、场地平整。（）7.房地产市场中的“卖方市场”是指供不应求，价格下跌。（）8.房地产投资组合管理的主要目的是为了降低投资风险。（）9.房地产税收中的“土地增值税”是指对房地产开发企业征收的税。（）10.房地产开发项目中的“七通一平”是指通路、通电、通水、通讯、通暖、通燃气、场地平整。（）四、简答题（本大题共8小题，每小题2分，共16分）1.简述房地产市场细分的步骤。2.简述房地产投资分析中净现值（NPV）的含义及计算方法。3.简述房地产开发项目可行性研究的主要作用。4.简述房地产评估中市场法的适用条件。5.简述房地产抵押贷款中的主要风险。6.简述房地产开发项目中的“三通一平”的含义。7.简述房地产市场中“买方市场”的特征。8.简述房地产投资组合管理的主要方法。五、应用题（本大题共8小题，每小题4分，共24分）1.某房地产开发商计划开发一栋写字楼，预计总投资为5000万元，开发周期为3年，销售期为2年。若基准折现率为10%，则该项目的静态投资回收期为多少年？2.某商业地产项目，年租金收入为1000万元，运营成本为600万元，资本化率为8%。若该项目的收益价格为多少万元？3.某房地产抵押贷款余额为2000万元，房屋市值为3000万元。计算该贷款的贷款价值比（LTV）。4.某房地产开发商计划开发一栋住宅楼，预计总投资为3000万元，开发周期为2年，销售期为1年。若基准折现率为12%，则该项目的内部收益率（IRR）为多少？5.某房地产项目，年租金收入为800万元，运营成本为500万元，资本化率为7%。若该项目的收益价格为多少万元？6.某房地产抵押贷款余额为1500万元，房屋市值为2500万元。计算该贷款的贷款价值比（LTV）。7.某房地产开发商计划开发一栋写字楼，预计总投资为4000万元，开发周期为3年，销售期为2年。若基准折现率为10%，则该项目的静态投资回收期为多少年？8.某商业地产项目，年租金收入为1200万元，运营成本为700万元，资本化率为9%。若该项目的收益价格为多少万元？六、案例分析（本大题共9小题，每小题2分，共18分）案例一：某房地产开发商计划开发一栋写字楼，预计总投资为5000万元，开发周期为3年，销售期为2年。若基准折现率为10%，则该项目的静态投资回收期为多少年？案例二：某商业地产项目，年租金收入为1000万元，运营成本为600万元，资本化率为8%。若该项目的收益价格为多少万元？案例三：某房地产抵押贷款余额为2000万元，房屋市值为3000万元。计算该贷款的贷款价值比（LTV）。案例四：某房地产开发商计划开发一栋住宅楼，预计总投资为3000万元，开发周期为2年，销售期为1年。若基准折现率为12%，则该项目的内部收益率（IRR）为多少？案例五：某房地产项目，年租金收入为800万元，运营成本为500万元，资本化率为7%。若该项目的收益价格为多少万元？案例六：某房地产抵押贷款余额为1500万元，房屋市值为2500万元。计算该贷款的贷款价值比（LTV）。案例七：某房地产开发商计划开发一栋写字楼，预计总投资为4000万元，开发周期为3年，销售期为2年。若基准折现率为10%，则该项目的静态投资回收期为多少年？案例八：某商业地产项目，年租金收入为1200万元，运营成本为700万元，资本化率为9%。若该项目的收益价格为多少万元？案例九：某房地产开发商计划开发一栋住宅楼，预计总投资为3500万元，开发周期为2年，销售期为1年。若基准折现率为11%，则该项目的内部收益率（IRR）为多少？七、论述题（本大题共11小题，每小题2分，共22分）1.论述房地产市场细分的意义。2.论述房地产投资分析中净现值（NPV）和内部收益率（IRR）的区别。3.论述房地产开发项目可行性研究的主要作用。4.论述房地产评估中市场法的适用条件。5.论述房地产抵押贷款中的主要风险。6.论述房地产开发项目中的“三通一平”的含义。7.论述房地产市场中“买方市场”的特征。8.论述房地产投资组合管理的主要方法。9.论述房地产税收中的主要税种及其作用。10.论述房地产开发项目中的“四通一平”的含义。11.论述房地产市场中“卖方市场”的特征。【标准答案及解析】一、单项选择题1.B解析：房地产市场细分的主要依据包括地理位置、产权性质、人口特征等，付款方式不属于市场细分的依据。2.C解析：净现值率（NPVR）的计算公式为（现金净流量现值之和-初始投资额）/初始投资额。3.B解析：静态投资回收期=总投资/年净收益=5000/（5000/5）=5年。4.D解析：房地产开发项目可行性研究的核心内容包括市场分析、投资估算、融资方案等，社会效益评价不属于核心内容。5.B解析：成本法主要适用于评估在建工程，因为在建工程的市价难以确定，而其重置成本相对容易估算。6.A解析：收益价格=年净收益/资本化率=（1000-600）/8%=8000万元。7.B解析：贷款价值比（LTV）是指抵押贷款余额/房屋市值。8.A解析：“三通一平”是指通路、通电、通水、场地平整。9.B解析：分散投资的主要目的是降低投资风险，通过投资不同类型的房地产来分散风险。10.A解析：土地增值税是指对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物征收的税。11.A解析：“四通一平”是指通路、通电、通水、通讯、场地平整。12.B解析：市场法的主要适用条件是房地产市场交易活跃，有足够的可比交易案例。13.A解析：“七通一平”是指通路、通电、通水、通讯、通暖、通燃气、通有线电视、场地平整。14.B解析：买方市场是指供大于求，价格下跌的市场状态。15.A解析：“五通一平”是指通路、通电、通水、通讯、通暖、场地平整。16.A解析：内部收益率（IRR）是指使现金净流量现值之和等于零的折现率。17.B解析：贷款期限一般不超过10年。18.A解析：“六通一平”是指通路、通电、通水、通讯、通暖、通燃气、场地平整。19.A解析：卖方市场是指供不应求，价格上涨的市场状态。20.A解析：“七通二平”是指通路、通电、通水、通讯、通暖、通燃气、通有线电视、场地平整、道路硬化。二、多项选择题1.A、C、D、E解析：房地产市场细分的依据包括地理位置、产权性质、人口特征、收入水平等。2.A、B、C、D、E解析：房地产投资分析中的主要指标包括净现值（NPV）、内部收益率（IRR）、投资回收期（PP）、投资回报率（ROI）、资本化率（CapRate）。3.A、B、C、E解析：房地产开发项目可行性研究的主要内容包括市场分析、投资估算、融资方案、社会效益评价。4.A、B、C、D解析：成本法主要考虑的因素包括土地取得成本、建筑物重置成本、开发费用、投资利息。5.A、B、C、D、E解析：房地产抵押贷款中的风险主要包括信用风险、市场风险、操作风险、法律风险、自然风险。6.A、B、C、E解析：“三通一平”是指通路、通电、通水、场地平整。7.C、D解析：买方市场的特征包括供大于求、价格下跌。8.A、B、E解析：房地产投资组合管理的主要目的是提高投资回报率、降低投资风险、优化资产配置。9.A、B、C、D、E解析：房地产税收中的主要税种包括土地增值税、房产税、契税、营业税、个人所得税。10.A、B、C、E解析：“四通一平”是指通路、通电、通水、场地平整。三、判断题1.×解析：房地产市场细分的主要目的是为了更好地满足不同客户的需求，提高市场占有率只是其结果之一。2.√解析：净现值率（NPVR）大于等于零，项目可行。3.×解析：房地产开发项目的可行性研究报告需要进行技术可行性分析、经济可行性分析、市场可行性分析等。4.×解析：成本法主要适用于评估旧房、在建工程等，新建商品房一般采用市场法评估。5.√解析：贷款价值比（LTV）越高，风险越大。6.×解析：“五通一平”是指通路、通电、通水、通讯、通暖、场地平整。7.×解析：卖方市场的特征包括供不应求、价格上涨。8.√解析：房地产投资组合管理的主要目的是为了降低投资风险。9.×解析：土地增值税是指对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物征收的税，不是对房地产开发企业征收的税。10.×解析：“七通一平”是指通路、通电、通水、通讯、通暖、通燃气、场地平整。四、简答题1.简述房地产市场细分的步骤。解析：房地产市场细分的步骤包括：（1）确定细分变数：选择合适的细分变数，如地理位置、产权性质、人口特征、收入水平等。（2）建立细分变量：根据细分变数建立细分变量，如地理位置可以分为城市、郊区、乡村等。（3）划分细分市场：根据细分变量划分细分市场，如城市市场可以分为一线城市、二线城市、三线城市等。（4）评估细分市场：评估每个细分市场的规模、增长潜力、竞争程度等。2.简述房地产投资分析中净现值（NPV）的含义及计算方法。解析：净现值（NPV）是指项目生命周期内所有现金净流量现值之和。计算方法为：NPV=∑（Ci/（1+r）^i）-C0其中，Ci为第i年的现金净流量，r为折现率，C0为初始投资额。3.简述房地产开发项目可行性研究的主要作用。解析：房地产开发项目可行性研究的主要作用包括：（1）为投资决策提供依据：通过可行性研究，可以评估项目的可行性，为投资决策提供依据。（2）降低投资风险：通过可行性研究，可以识别和评估项目风险，降低投资风险。（3）优化资源配置：通过可行性研究，可以优化资源配置，提高资源利用效率。4.简述房地产评估中市场法的适用条件。解析：市场法的适用条件包括：（1）房地产市场交易活跃：市场法依赖于市场交易案例，因此需要房地产市场交易活跃。（2）有足够的可比交易案例：需要有足够的可比交易案例，才能进行市场比较。（3）可比案例与评估对象具有可比性：可比案例与评估对象在区位、用途、结构等方面具有可比性。5.简述房地产抵押贷款中的主要风险。解析：房地产抵押贷款中的主要风险包括：（1）信用风险：借款人无法按时还款的风险。（2）市场风险：房地产市场价格下跌的风险。（3）操作风险：贷款机构操作失误的风险。（4）法律风险：法律诉讼的风险。（5）自然风险：自然灾害的风险。6.简述房地产开发项目中的“三通一平”的含义。解析：“三通一平”是指通路、通电、通水、场地平整。7.简述房地产市场中“买方市场”的特征。解析：买方市场的特征包括供大于求、价格下跌。8.简述房地产投资组合管理的主要方法。解析：房地产投资组合管理的主要方法包括：（1）分散投资：通过投资不同类型的房地产来分散风险。（2）优化资产配置：根据市场情况，优化资产配置，提高投资回报率。（3）动态调整：根据市场变化，动态调整投资组合，降低投资风险。五、应用题1.某房地产开发商计划开发一栋写字楼，预计总投资为5000万元，开发周期为3年，销售期为2年。若基准折现率为10%，则该项目的静态投资回收期为多少年？解析：静态投资回收期=总投资/年净收益=5000/（5000/5）=5年。2.某商业地产项目，年租金收入为1000万元，运营成本为600万元，资本化率为8%。若该项目的收益价格为多少万元？解析：收益价格=年净收益/资本化率=（1000-600）/8%=8000万元。3.某房地产抵押贷款余额为2000万元，房屋市值为3000万元。计算该贷款的贷款价值比（LTV）。解析：贷款价值比（LTV）=抵押贷款余额/房屋市值=2000/3000=66.67%。4.某房地产开发商计划开发一栋住宅楼，预计总投资为3000万元，开发周期为2年，销售期为1年。若基准折现率为12%，则该项目的内部收益率（IRR）为多少？解析：内部收益率（IRR）是指使现金净流量现值之和等于零的折现率。通过计算，该项目的内部收益率（IRR）为14.47%。5.某房地产项目，年租金收入为800万元，运营成本为500万元，资本化率为7%。若该项目的收益价格为多少万元？解析：收益价格=年净收益/资本化率=（800-500）/7%=10714.29万元。6.某房地产抵押贷款余额为1500万元，房屋市值为2500万元。计算该贷款的贷款价值比（LTV）。解析：贷款价值比（LTV）=抵押贷款余额/房屋市值=1500/2500=60%。7.某房地产开发商计划开发一栋写字楼，预计总投资为4000万元，开发周期为3年，销售期为2年。若基准折现率为10%，则该项目的静态投资回收期为多少年？解析：静态投资回收期=总投资/年净收益=4000/（4000/5）=5年。8.某商业地产项目，年租金收入为1200万元，运营成本为700万元，资本化率为9%。若该项目的收益价格为多少万元？解析：收益价格=年净收益/资本化率=（1200-700）/9%=7111.11万元。六、案例分析案例一：某房地产开发商计划开发一栋写字楼，预计总投资为5000万元，开发周期为3年，销售期为2年。若基准折现率为10%，则该项目的静态投资回收期为多少年？解析：静态投资回收期=总投资/年净收益=5000/（5000/5）=5年。案例二：某商业地产项目，年租金收入为1000万元，运营成本为600万元，资本化率为8%。若该项目的收益价格为多少万元？解析：收益价格=年净收益/资本化率=（1000-600）/8%=8000万元。案例三：某房地产抵押贷款余额为2000万元，房屋市值为3000万元。计算该贷款的贷款价值比（LTV）。解析：贷款价值比（LTV）=抵押贷款余额/房屋市值=2000/3000=66.67%。案例四：某房地产开发商计划开发一栋住宅楼，预计总投资为3000万元，开发周期为2年，销售期为1年。若基准折现率为12%，则该项目的内部收益率（IRR）为多少？解析：内部收益率（IRR）是指使现金净流量现值之和等于零的折现率。通过计算，该项目的内部收益率（IRR）为14.47%。案例五：某房地产项目，年租金收入为800万元，运营成本为500万元，资本化率为7%。若该项目的收益价格为多少万元？解析：收益价格=年净收益/资本化率=（800-500）/7%=10714.29万元。案例六：某房地产抵押贷款余额为1500万元，房屋市值为2500万元。计算该贷款的贷款价值比（LTV）。解析：贷款价值比（LTV）=抵押贷款余额/房屋市值=1500/2500=60%。案例七：某房地产开发商计划开发一栋写字楼，预计总投资为4000万元，开发周期为3年，销售期为2年。若基准折现率为10%，则该项目的静态投资回收期为多少年？解析：静态投资回收期=总投资/年净收益=4000/（4000/5）=5年。案例八：某商业地产项目，年租金收入为1200万元，运营成本为700万元，资本化率为9%。若该项目的收益价格为多少万元？解析：收益价格=年净收益/资本化率=（1200-700）/9%=7111.11万元。案例九：某房地产开发商计划开发一栋住宅楼，预计总投资为3500万元，开发周期为2年，销售期为1年。若基准折现率为11%，则该项目的内部收益率（IRR）为多少？解析：内部收益率（IRR）是指使现金净流量现值之和等于零的折现率。通过计算，该项目的内部收益率（IRR）为13.24%。七、论述题1.论述房地产市场细分的意义。解析：房地产市场细分的意义包括：（1）更好地满足不同客户的需求：通过市场细分，可以更好地满足不同客户的需求，提高市场占有率。（2）提高市场占有率：通过市场细分，可以针对不同客户群体制定不同的营销策略，提高市场占有率。（3）降低市场风险：通过市场细分，可以降低市场风险，提高投资回报率。（4）优化资源配置：通过市场细分，可以优化资源配置，提高资源利用效率。2.论述房地产投资分析中净现值（NPV）和内部收益率（IRR）的区别。解析：净现值（NPV）和内部收益率（IRR）的区别包括：（1）计算方法不同：净现值（NPV）是指项目生命周期内所有现金净流量现值之和，内部收益率（IRR）是指使现金净流量现值之和等于零的折现率。（2）适用条件不同：净现值（N