2026年下半年云南丽江房地产经纪人考试(房地产经纪专业基础)题库及答案

2026年下半年云南丽江房地产经纪人考试(房地产经纪专业基础)题库及答案1.某丽江古城周边新建商住混合项目，土地使用权出让合同约定使用年限为法定最高年限，开业3年后转让给王某，王某取得的该项目商业部分土地使用权剩余使用年限为（）年。A.36B.37C.46D.47答案：B解析：我国商业用地法定最高出让年限为40年，已使用3年，剩余年限为40-3=37年，居住用地最高70年、工业50年、商业旅游娱乐40年、综合或其他50年，本题明确为商业部分，故对应40年基数扣减已使用年限。2.下列房地产价格影响因素中，属于丽江区域经济因素的是（）。A.古城核心区限高政策B.当地居民人均可支配收入增速达6.2%C.玉龙雪山周边景观资源禀赋D.新开通3条连接市区和束河古镇的公交线路答案：B解析：经济因素包含经济发展水平、居民收入、利率、物价等，A属于政策因素，C属于区位中的自然环境因素，D属于交通设施区位因素。3.某购房者购买丽江城区一套建筑面积128㎡的商品住宅，成交总价为168万元，双方约定买卖双方应缴纳的税费均由买方承担，已知卖方应缴纳的增值税及附加税率为5.3%、个人所得税税率为1%，买方应缴纳的契税税率为1.5%，则该套住宅的正常负担下的总价为（）万元。A.156.94B.158.21C.179.18D.180.02答案：A解析：正常负担价=卖方实得金额/(1-应由卖方缴纳的税费比率)，本题中买方承担所有税费，卖方实得金额为168万元，卖方应缴税费比率合计5.3%+1%=6.3%，故正常负担价=168/(1-6.3%)≈156.94万元。4.下列房屋建筑结构中，丽江城区抗震设防烈度要求下，适用高度最高的是（）。A.砖混结构B.钢筋混凝土框架结构C.钢结构D.剪力墙结构答案：C解析：钢结构自重轻、延性好，抗震性能最优，相同抗震设防烈度下适用高度远高于钢筋混凝土结构及砖混结构，丽江属于8度抗震设防区，钢结构高层住宅及商业建筑适用高度可达110米以上，远高于其他结构类型。5.房地产经纪人在带看丽江某坡地住宅小区时，向客户介绍该小区住宅地基采用了桩基础形式，下列关于桩基础的说法正确的是（）。A.桩基础仅适用于坡地建筑B.桩基础可以将上部荷载传递到深层坚实土层中C.桩基础的施工成本低于条形基础D.桩基础属于浅基础的一种答案：B解析：桩基础属于深基础，可将上部建筑荷载通过桩体传递到浅层承载力不足的土层下方的坚实持力层，适用于软弱土层较厚、荷载较大的建筑，坡地、平地均可使用，施工成本通常高于条形基础、独立基础等浅基础。6.某套住宅的建筑面积为100㎡，套内建筑面积为82㎡，该住宅的公摊系数为（）。A.18%B.21.95%C.28.64%D.32.17%答案：B解析：公摊面积=建筑面积-套内建筑面积=100-82=18㎡，公摊系数=公摊面积/套内建筑面积×100%=18/82×100%≈21.95%。7.下列房地产中，适用比较法估价的是（）。A.丽江古城内的文物保护建筑B.普通商品住宅C.在建写字楼D.公立医院答案：B解析：比较法适用于同类数量较多、有较多交易、相互间具有一定可比性的房地产，普通商品住宅符合该特征；文物保护建筑、公立医院交易少，在建工程可比性差，均不适用比较法估价。8.房地产经纪人员在接待客户时，获知客户家庭月收入为1.8万元，若客户申请住房贷款，根据贷款偿还收入比要求，该客户家庭月还款额最高不得超过（）元。A.7200B.9000C.10800D.12600答案：B解析：银行通常要求住房贷款的月还款额占借款人家庭月收入的比例最高不超过50%，故该客户月还款额最高为18000×50%=9000元。9.下列建筑材料中，属于保温隔热材料的是（）。A.钢化玻璃B.岩棉板C.实木地板D.防水涂料答案：B解析：岩棉板属于常用的外墙及屋面保温隔热材料，钢化玻璃属于安全装饰材料，实木地板属于地面装饰材料，防水涂料属于防水材料。10.丽江某二手房的挂牌价格为145万元，买卖双方最终成交价为142万元，缴纳税费时的计税核定价为138万元，该套住宅的成交价格为（）万元。A.138B.142C.143.5D.145答案：B解析：成交价格是指买卖双方实际达成交易的价格，本题中双方最终成交价142万元即为成交价格，挂牌价是卖方要价，计税核定价是税务部门核定的计税基数，均不属于成交价格。11.下列房地产权利中，属于用益物权的有（）。A.农村宅基地使用权B.建设用地使用权C.抵押权D.居住权E.房屋所有权答案：ABD解析：用益物权是对他人所有的不动产或者动产依法享有占有、使用和收益的权利，我国民法典规定的用益物权包含土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权、居住权以及自然资源使用权等，抵押权属于担保物权，房屋所有权属于自物权。12.某客户计划购买丽江束河古镇周边的二手民宿用于经营，房地产经纪人在核验房屋产权时，需要重点核实的内容有（）。A.房屋是否属于禁止上市交易的文物保护建筑B.房屋是否存在抵押、查封等权利限制情况C.房屋的实际经营年限是否达到10年以上D.房屋的土地性质是否为商业服务业用地E.房屋是否存在拖欠水电费、物业费等欠费情况答案：ABDE解析：产权核验重点包含房屋产权合法性、权利限制情况、土地性质是否符合经营用途、是否有欠费等，房屋实际经营年限不属于产权核验的核心内容。13.下列关于房地产面积的说法，正确的有（）。A.住宅套内建筑面积包含套内使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积B.已作为独立使用空间销售的地下室需要分摊入共有建筑面积C.层高不足2.2米的架空层不计算建筑面积D.房屋征收补偿时通常按建筑面积计算补偿金额E.挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积的100%计算建筑面积答案：ACDE解析：已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入共有建筑面积分摊范围，其余选项表述均符合现行房产测量规范要求。14.丽江属于亚热带高原季风气候，房地产经纪人在向外地客户推荐本地住宅时，关于本地建筑通风采光的相关说法正确的有（）。A.丽江纬度较低，住宅正南朝向的采光时长全年均优于其他朝向B.夏季主导风向为西南风，房源面向西南侧的户型通风条件更好C.多层住宅的楼间距至少应满足南侧建筑高度的1.2倍即可满足冬至日日照2小时的要求D.底层房源若南侧有高大乔木遮挡，冬季日照时长会明显缩短E.坡地住宅南高北低的布局比北高南低的布局更有利于采光答案：ABD解析：丽江属于8度抗震设防区且为高原地区，多层住宅楼间距通常要求达到南侧建筑高度的1.5倍以上才能满足冬至日日照不低于1小时（老旧小区）或2小时（新建小区）的规范要求；北高南低的坡地布局可减少后排建筑的日照遮挡，更有利于采光，其余选项表述正确。15.下列房地产市场指标中，属于需求指标的有（）。A.商品住宅批准预售面积B.城镇居民人均住房建筑面积C.房地产开发企业完成投资额D.商品住宅存量E.商品住宅销售价格指数答案：BD解析：需求指标包含人口数、家庭户数、城镇居民人均可支配收入、城镇居民人均住房建筑面积、房地产存量等；商品住宅批准预售面积、房地产开发企业完成投资额属于供给指标，商品住宅销售价格指数属于市场交易指标。16.下列关于房地产抵押的说法，正确的有（）。A.依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的建设用地使用权可以设定抵押权B.权属有争议的房地产不得设定抵押C.抵押合同订立后，土地上新增的房屋属于抵押财产D.建设用地使用权抵押后，该土地上已有的建筑物不属于抵押财产E.幼儿园、医院等公益为目的的事业单位的教育医疗设施不得抵押答案：ABE解析：建设用地使用权抵押后，该土地上的建筑物一并抵押，抵押后新增的建筑物不属于抵押财产，C、D选项表述错误，其余选项符合民法典关于抵押的相关规定。17.房地产经纪人在向客户介绍住宅层高和室内净高的相关内容时，说法正确的有（）。A.层高是指上下相邻两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离B.室内净高是指楼面或地面至上部楼板底面或吊顶底面之间的垂直距离C.新建住宅的层高通常为2.8米左右D.室内净高等于层高减去楼板厚度E.卧室的室内净高最低不得低于2.2米答案：ABCD解析：住宅设计规范要求卧室的室内净高最低不得低于2.4米，局部净高最低不得低于2.1米，E选项错误，其余选项表述正确。18.下列属于房地产市场周期下行阶段特征的有（）。A.新房去化周期上升B.房价环比下跌C.开发商拿地意愿强烈D.房屋空置率上升E.二手房挂牌量增加答案：ABDE解析：房地产市场下行阶段，市场需求疲软，开发商拿地意愿下降，C选项不符合下行阶段特征，其余选项均属于下行阶段的典型特征。甲房地产经纪机构承接了丽江城区某新建商品住宅项目的分销业务，该项目总建筑面积12万㎡，容积率2.4，绿地率35%，共12栋18层小高层住宅，全部为毛坯交付，主力户型为建筑面积89㎡的三房一卫、118㎡的三房两卫，项目周边2公里范围内有公立小学、大型生鲜超市、城市公园，距离丽江高铁站约4公里。购房者李某为外地来丽江定居的刚性需求客户，通过经纪人小王带看后，选定了一套位于8栋12层的118㎡户型，单价为12800元/㎡，双方约定李某支付2万元定金，首付款比例为20%，剩余房款使用公积金和商业组合贷款支付。根据上述案例，回答下列问题：19.该项目的建设用地面积约为（）万㎡。A.4B.5C.6D.7答案：B解析：容积率=总建筑面积/建设用地面积，故建设用地面积=总建筑面积/容积率=12/2.4=5万㎡。20.李某选定的该套住宅，首付款金额为（）万元。A.28.128B.30.208C.32.192D.34.256答案：B解析：房屋总价=118×12800=1510400元=151.04万元，首付款=151.04×20%=30.208万元，定金可抵扣首付款，但首付款金额本身为总房价的20%对应金额。21.下列关于该项目及房源的相关说法，正确的有（）。A.该项目属于低密度住宅项目B.李某选定的12层房源属于中间楼层，扬尘、噪音影响相对较小C.该项目的绿地率指标符合云南省新建住宅小区的最低要求D.该项目周边的公立小学、生鲜超市、城市公园属于该房源的配套区位优势E.若李某连续足额缴存住房公积金满6个月，即可申请丽江住房公积金贷款答案：BCDE解析：容积率2.4属于普通小高层住宅的容积率范围，低密度住宅容积率通常在1.0以下，A选项错误；18层住宅的10-15层属于中间楼层，避开了低层的扬尘、噪音和顶层的隔热防水隐患，B选项正确；云南省要求新建住宅小区绿地率最低不得低于30%，该项目35%符合要求，C选项正确；教育、商业、休闲配套属于区位配套因素，D选项正确；丽江住房公积金管理中心规定，连续足额缴存住房公积金满6个月即可申请公积金贷款，E选项正确。22.若李某申请的商业贷款期限为20年，采用等额本息还款方式，下列关于等额本息还款的说法正确的有（）。A.每月还款额固定不变B.还款前期偿还的本金占比高于利息占比C.适合预期收入稳定的工薪阶层客户D.总利息支出低于等额本金还款方式E.若李某计划5年内提前还款，等额本息和等额本金的利息差异较小答案：ACE解析：等额本息还款前期偿还的利息占比远高于本金占比，B选项错误；相同贷款金额、期限、利率下，等额本息的总利息支出高于等额本金还款方式，D选项错误；其余选项表述正确。23.甲机构经纪人小王在向李某介绍该项目相关风险时，应告知的内容有（）。A.丽江夏季雨量集中，顶层房源存在屋面漏水的潜在风险B.若项目逾期交付，开发商应按合同约定承担违约责任C.该项目周边未来可能新增城市支路，靠近道路的房源可能受噪音影响D.住房贷款利率若随LPR调整，未来李某的月供金额可能发生变化E.毛坯房交付后自行装修产生的建筑垃圾清运费需要由李某自行承担答案：ABCDE解析：以上选项均属于房地产经纪人应当向客户告知的项目潜在风险、交易风险及相关费用事项。24.若李某后续将该