2024年经济师考试建筑与房地产经济高级经济实务试题与参考答案

2024年经济师考试建筑与房地产经济高级经济实务试题与参考答案2024年高级经济实务（建筑与房地产经济）试卷总分100分，考试时长180分钟，题型包含案例分析题3题（共70分）、论述题1题（共30分）。案例分析题一（20分）案例背景某地级市2024年启动主城区老旧小区连片提升改造项目，项目总投资12.6亿元，资金来源为：中央财政城镇保障性安居工程补助资金3.2亿元，地方政府专项债券6.8亿元（其中1.7亿元为符合政策要求可计入项目资本金的专项债资金），剩余2.6亿元由项目实施单位——市属城市建设投资集团有限公司自筹。项目采用“投资+建设+运营”一体化实施模式，合作期15年，其中建设期2年、运营期13年，改造内容包含小区建筑节能改造、管网更新、公共服务配套完善、海绵化改造、智慧社区建设等。项目施工环节采用公开招标方式选择承包单位，运营期内通过配套商业租赁、停车服务、物业增值服务等渠道获得经营性收益。问题1.列式计算该项目的资本金比例，判断其是否符合国家固定资产投资项目资本金管理要求，并说明保障性安居工程项目的最低资本金比例规定。2.项目施工招标过程中出现以下情形：（1）招标文件明确要求投标单位必须具备建筑工程施工总承包一级及以上资质，且近3年有不少于3项单项合同额5亿元以上的老旧小区改造类似业绩；（2）招标人与排名第一的中标候选人洽谈合同时，要求对方在中标价基础上下浮2%作为最终签约合同价；（3）承担该项目招标阶段监理服务的某监理单位，与参与投标的某施工企业存在控股关系，仍全程参与了投标文件评审、定标等环节服务。请分别指出上述情形的不妥之处，并说明理由。3.经测算，该项目运营期前3年每年年末产生的净现金流量分别为1.2亿元、1.5亿元、1.8亿元，若行业基准收益率为6%，已知（P/F,6%,1）=0.9434、（P/F,6%,2）=0.8900、（P/F,6%,3）=0.8396，请列式计算运营期前3年净现金流量在运营期初（即建设期末）的现值。4.该项目拟申报住建部老旧小区改造绿色建造示范项目，请简述老旧小区改造中落实绿色建造要求的核心要点。参考答案1.（1）项目资本金计算：可计入资本金的资金为符合要求的专项债资金1.7亿元+建设单位自筹资金2.6亿元，合计4.3亿元，项目资本金比例=4.3÷12.6×100%≈34.13%。（2）合规性判断：该资本金比例远高于政策要求的最低比例，符合规定。（3）政策规定：根据《国务院关于加强固定资产投资项目资本金管理的通知》（国发〔2019〕26号），保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目最低资本金比例为25%；符合条件的地方政府专项债券可作为重大项目资本金，占各省份专项债券规模的比例上限为25%。2.（1）不妥之处：设置“近3年有不少于3项单项合同额5亿元以上老旧小区改造业绩”的投标资格条件。理由：根据《招标投标法实施条例》，招标人不得以不合理的条件限制、排斥潜在投标人，不得设定与招标项目具体特点和实际需要不相适应的资格、技术、商务条件。老旧小区改造项目普遍单体投资规模较小，设置5亿元以上业绩要求远超项目实际需要，属于以不合理业绩门槛排斥潜在投标人的情形。（2）不妥之处：要求中标候选人在中标价基础上下浮2%签订合同。理由：根据《招标投标法》，招标人和中标人应当依照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同，不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议，合同价款属于合同实质性内容，签订合同时要求下浮中标价违反上述规定。（3）不妥之处：与投标施工企业存在控股关系的监理单位承担项目招标阶段监理服务。理由：根据《招标投标法实施条例》，与投标人存在利害关系可能影响招标公正性的单位，不得承担招标项目的相关服务；监理单位与被监理项目的施工单位存在控股、隶属关系或其他利害关系的，不得承担该项目的监理服务，该情形可能影响招标公平公正。3.运营期前3年净现金流量在运营期初的现值P=1.2×(P/F,6%,1)+1.5×(P/F,6%,2)+1.8×(P/F,6%,3)=1.2×0.9434+1.5×0.8900+1.8×0.8396=1.1321+1.3350+1.5113=3.9784亿元。4.老旧小区改造绿色建造核心要点包括：一是节能降碳改造，因地制宜实施外墙保温、节能门窗更换、屋面保温防水改造，降低建筑运行能耗；二是绿色建材应用，优先选用低碳、可循环、环保型建材，推动拆除阶段建筑垃圾资源化利用，减少固体废弃物排放；三是海绵化改造，配套建设透水铺装、雨水花园、调蓄设施，提升小区内涝防治能力和雨水资源化利用水平；四是可再生能源集成应用，推广屋顶分布式光伏、太阳能照明、空气源热泵等设施，降低化石能源消耗；五是绿色施工管控，严格落实施工扬尘、噪音管控措施，合理安排施工时序，减少施工对居民正常生活的影响；六是人性化品质提升，落实适老化、无障碍改造要求，配套完善公共绿地、公共活动空间，提升居住宜居性。案例分析题二（25分）案例背景某品牌房地产开发企业2024年调整发展战略，从传统“高周转、高杠杆”模式转向“高品质、稳交付”模式，在某新一线城市核心城区通过公开出让取得一宗居住用地，土地面积8.2万㎡，规划容积率2.0，建筑密度25%，绿地率35%，土地出让总价款49.2亿元，出让合同约定项目实行现房销售，需按计容建筑面积的10%配建保障性租赁住房，建成后由属地政府按单位开发成本价回购，剩余计容建筑面积为可售商品住房。项目建设周期3年，土地费用在建设起点一次性支付，建安工程费、管理费用、销售费用合计为5200元/㎡（按全部计容建筑面积计算），在建设期内均匀投入，增值税及附加、土地增值税等综合税费按商品住房销售收入的12%计提，企业确定该项目目标成本利润率为18%。问题1.列式计算该项目的计容总建筑面积、可售商品住房面积，若要实现目标成本利润率，商品住房的平均销售单价应达到多少元/㎡（计算结果保留2位小数）。2.与传统商品房预售模式相比，从开发企业角度分析现房销售模式下的项目主要风险点。3.简述我国保障性租赁住房的主要供应对象、租金定价原则，以及当前保障性租赁住房项目可享受的核心财税、金融支持政策。4.为落实“好房子”建设要求，该项目拟全面推广智能建造技术，请列举至少5类可落地的智能建造应用场景并说明其应用价值。参考答案1.（1）计容总建筑面积=土地面积×容积率=8.2万㎡×2.0=16.4万㎡；（2）配建保障性租赁住房面积=16.4万㎡×10%=1.64万㎡；（3）可售商品住房面积=16.4万㎡-1.64万㎡=14.76万㎡；（4）成本核算：土地成本49.2亿元，建安、管理、销售等费用=16.4万㎡×5200元/㎡=8.528亿元，项目总开发成本=49.2+8.528=57.728亿元；配建保障房按单位成本回购，单位建筑面积开发成本=57.728亿元÷16.4万㎡=35200元/㎡，保障房回购收入=1.64万㎡×35200元/㎡=5.7728亿元，刚好覆盖对应成本，不产生利润。（5）设商品住房平均销售单价为X元/㎡，目标利润总额=总开发成本×成本利润率=57.728亿元×18%=10.39104亿元；根据利润平衡关系：商品住房销售收入×（1-综合税费率）+保障房回购收入-总开发成本=目标利润，代入数据：14.76万㎡×X×(1-12%)+5.7728亿元-57.728亿元=10.39104亿元，解得X≈48000.00元/㎡。2.现房销售模式下开发企业的主要风险点：一是资金占压风险，预售模式下项目达到预售条件即可提前回流建设资金，现房销售需项目竣工交付后方可销售回款，资金回收期大幅延长，财务成本显著提升，对企业现金流管理能力要求更高；二是市场波动风险，从拿地到现房销售周期通常为2-3年，期间房地产市场供需、调控政策、区域房价可能出现较大波动，企业无法通过提前入市锁定销售价格，面临销售去化和定价不及预期的风险；三是品质交付风险，现房销售要求项目以实景状态呈现给购房人，建筑质量、景观效果、配套设施等直接影响销售去化，若建设过程中品质管控不到位，可能出现产品力不足、客户认可度低的问题；四是成本管控风险，建设期间建材价格、人工成本上涨无法通过提前销售对冲，若项目出现设计变更、工期延误，会进一步抬升开发成本，压缩利润空间；五是库存持有风险，若项目销售去化不及预期，企业需承担建成后未售房源的持有成本、物业维护成本，进一步加剧资金压力。3.（1）供应对象：保障性租赁住房主要解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题，重点保障从事基本公共服务的环卫、快递、教育、医疗等行业从业人员，准入和退出条件由城市人民政府合理确定。（2）租金定价原则：保障性租赁住房租金低于同地段同品质市场租赁住房租金，具体租金标准由城市人民政府按“租户可负担、企业可持续”的原则确定，年度租金涨幅不超过当地规定的合理幅度。（3）支持政策：财税方面，保障性租赁住房项目免收城市基础设施配套费，比照适用住房租赁增值税、房产税优惠政策（减按4%税率征收房产税，增值税按1.5%简易计税），对符合条件的项目给予中央预算内投资、中央财政城镇保障性安居工程补助资金支持；金融方面，向保障性租赁住房项目发放的贷款不纳入房地产贷款集中度管理，支持银行业金融机构提供长期限、低利率的开发贷款，支持符合条件的项目发行基础设施REITs、专项债券拓宽融资渠道。4.核心智能建造场景及价值：一是BIM全过程集成应用，在设计、施工、运维全阶段应用BIM技术，开展碰撞检查、施工进度模拟、工程量精准核算、运维数据集成，减少设计变更和施工返工，提升各参与方协同效率；二是建筑机器人施工应用，推广测量机器人、地面抹平机器人、墙面喷涂机器人、建筑垃圾清运机器人等，替代高危、高强度、重复性人工操作，提升施工精度，降低安全事故率，减少人工成本投入；三是智慧工地管理系统，集成人员实名制管理、视频AI监控、扬尘噪音监测、起重设备安全监控、质量安全线上巡检等功能，实现施工过程的动态、可视化管控，提升质量安全管理水平；四是装配式建筑一体化建造，采用预制构件工厂化生产、现场装配的工业化建造方式，减少现场湿作业，降低施工污染，提升构件质量精度，缩短施工周期；五是数字孪生交付与智慧运维，项目竣工后交付数字孪生模型，整合建筑、管线、设备、安防等全量数据，支撑后续物业运维、设备巡检、故障快速响应，提升小区运维效率；六是智慧社区系统集成，配套智能安防、智能门禁、智慧养老服务、智能能耗管理等场景，提升居住便利性和安全性，满足“好房子”的智慧化要求。案例分析题三（25分）案例背景某国家级开发区产业园区标准厂房项目采用EPC工程总承包模式发包，建设单位与总承包单位依据《建设项目工程总承包合同（示范文本）》（GF-2020-0216）签订合同，合同总价18.6亿元，合同工期680日历天，约定物价波动采用公式法调整合同价款，因建设单位原因导致的工期延误，总承包单位可索赔工期、费用及合理利润；不可抗力导致的损失按示范文本规定分担。项目实施过程中发生以下事件：事件1：项目开工后第30天，因建设单位未按合同约定交付施工区域完整的地下管线资料，导致总承包单位土方开挖作业停工12天，产生人员窝工损失18万元、施工机械闲置损失12万元、配合管线迁改的额外用工费用6万元，经进度网络分析，该停工事件影响总工期8天。事件2：项目主体结构施工阶段，当地遭遇百年一遇特大暴雨，造成以下损失：现场临时办公及生活设施损毁损失22万元，已进场待安装的电梯设备（建设单位采购）损毁损失180万元，总承包单位自有施工机械损毁损失75万元，现场人员窝工及机械闲置损失48万元，暴雨过后工程清理、修复费用110万元。暴雨导致现场全面停工15天，其中处于关键线路上的主体结构作业停工15天，非关键线路上的装饰装修备料作业停工10天，该作业总时差为12天。事件3：项目竣工结算阶段，总承包单位提出三项主张：（1）施工期间当地钢材、水泥平均价格涨幅达18%，要求按实际涨幅调整材料价差7200万元；经核实，合同约定调价公式的定值权重为0.3，钢材、水泥的变值权重合计为0.45，按合同约定公式计算的价差值为6800万元；（2）就事件1、事件2造成的工期延误，合计要求顺延工期27天，并索赔全部发生的费用损失；（3）项目竣工验收前3个月，建设单位提前将2栋已完工厂房投入使用，使用中发现地面开裂问题，要求总承包单位承担保修责任，总承包单位认为建设单位提前使用未验收工程，其不再承担任何质量责任。问题1.判断事件1中总承包单位提出的工期索赔、费用索赔是否成立，说明应支持的索赔金额及工期顺延天数。2.说明事件2中各项损失的承担主体，计算应支持的费用索赔总额及工期顺延天数。3.针对事件3中的三项主张，分别判断其是否合理，并说明理由。4.简述EPC总价合同模式下，总承包单位开展全过程造价管控的核心要点。参考答案1.事件1的索赔判定：（1）费用索赔全部成立，理由：未按合同约定交付地下管线资料属于建设单位应承担的责任，由此造成的总承包单位损失应由建设单位承担，应支持的索赔金额为人员窝工18万元、机械闲置12万元、额外用工6万元，合计36万元，额外用工部分可按合同约定计取合理利润。（2）工期索赔成立，理由：该事件造成关键线路工作延误8天，影响总工期8天，应支持工期顺延8天。2.事件2的损失分担及索赔判定：（1）损失承担：①现场临时设施损毁22万元，由总承包单位承担；②建设单位采购的电梯设备损毁180万元，由建设单位承担；③总承包单位施工机械损毁75万元，由总承包单位承担；④人员窝工及机械闲置损失48万元，由总承包单位承担；⑤工程清理及修复费用110万元，由建设单位承担。（2）应支持的费用索赔总额=180+110=290万元。（3）工期顺延判定：关键线路上的主体结构作业停工15天，直接影响总工期，应予以顺延；非关键线路上的装饰装修备料作业停工10天，小于该工作总时差12天，不影响总工期，因此应支持工期顺延15天。3.事件3的主张判定：（1）要求调整材料价差7200万元的主张部分不合理。理由：合同明确约定物价波动采用公式法调整价款，应按合同约定的调价公式计算的6800万元确定价差调整金额，总承包单位直接按实际涨幅计算价差不符合合同约定，超出部分不应支持。（2）要求顺延工期27天、索赔全部费用的主张不合理。理由：事件1应顺延工期8天、索赔费用36万元（含合理利润），事件2应顺延工期15天、索赔费用290万元，合计应顺延工期23天、索赔费用326万元，总承包单位主张的27天工期及全部费用索赔不符合合同约定的责任分担规则，超出部分不应支持。（3）总承包单位认为不承担任何质量责任的主张不合理。理由：根据建设工程施工合同相关司法解释，建设工程未经竣工验收发包人擅自使用的，以转移占有之日为竣工日期，承包人仍需在建设工程合理使用寿命内对地基基础、主体结构质量承担责任，在法定保修期限内对属于保修范围的质量缺陷承担保修义务；对于提前使用部分的非地基基础、主体结构质量问题，发包人不得主张质量不合格的违约责任，但属于保修范围的施工质量缺陷，承包人仍需履行保修责任，若地面开裂系建设单位提前使用、不当荷载导致，承包人不承担责任。4.EPC总价合同下总承包单位的造价管控要点：一是设计阶段管控，强化限额设计，开展多方案技术经济比选，在满足业主要求的前提下优化设计方案，从源头控制工程造价，避免过度设计造成成本浪费；二是采购阶段管控，建立合格供应商库，通过集中招标采购锁定建材、设备价格，合理安排采购计划，应对材料价格波动风险，优化物流组织降低采购成本；三是施工阶段管控，严格执行施工组织设计，强化工期管控避免赶工成本，严格审核变更签证，明确变更责任归属，及时开展索赔与反索赔，动态监控实际成本与计划成本的偏差，及时采取纠偏措施；四是风险分担管控，在投标阶段充分识别项目地质、政策、物价、工期等风险，合理报价，在合同谈判阶段明确风险分担边界，避免承担不合理的无限风险；五是竣工结算阶段管控，完整整理结算资料，准确核算合同内价款、变更调整价款、索赔价款、价差调整金额，及时与建设单位对接完成结算，加快回款进度。论述题（30分）论述题目2023年中央经济工作会议明确提出，要适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，加快构建房地产发展新模式，扎实推进保障性住房建设、城中村改造、“平急两用”公共基础设施建设“三大工程”。请结合建筑与房地产领域政策导向，论述我国房地产发展新模式的核心内涵，以及建筑业企业应如何通过能力升级支撑房地产发展新模式构建。要求观点明确、逻辑清晰、结合实际，字数不少于800字。参考答案加快构建房地产发展新模式，是党中央针对我国房地产市场发展阶段转换作出的重大战略部署，是推动房地产市场平稳健康发展、实现房地产与实体经济良性循环的核心路径，其核心内涵可从四个维度把握：一是回归居住属性，始终坚持“房住不炒”根本定位，彻底摆脱过去“高杠杆、高负债、高周转”的粗放发展路径，抑制投资投机性需求，推动住房回归消费品属性；二是优化供给体系，加快建立租购并举的住房制度，打通商品住房、保障性住房、租赁住房的供给通道，以“三大工程”为抓手补齐保障性租赁住房、城中村改造配套、城市应急设施短板，形成“保障+市场”的多层次住房供应体系，适配不同收入群体、不同居住需求；三是提升供给质量，以“好房子”建设为核心导向，推动住房建设从“有没有”向“好不好”转型，为居民提供安全、舒适、绿色、智慧、适老的高品质居住空间，满足人民群众对美好生活的向往；四是健全长效机制，持续落实“稳地价、稳房价、稳预期”调控目标，理顺房地产与金融、地方财政、实体经济的关系，健全风险防控机制，推动房地产行业从规模扩张转向高质量发展。建筑业企业作为建筑产品的直接供给方，是构建房地产发展新模式的核心支撑力量，需从五个方面加快能