2026年物业管理师物业管理实务考试题

2026年物业管理师物业管理实务考试题一、单项选择题（每题1分，共30分）1.根据《物业管理条例》，业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过（）的业主且占总人数过（）的业主参加。A.1/2，1/2B.2/3，2/3C.1/3，1/3D.2/3，1/2答案：A解析：《物业管理条例》第十二条规定，业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。2.物业管理区域内，业主共同决定筹集和使用专项维修资金时，应当经（）同意。A.专有部分占建筑物总面积1/2以上且占总人数1/2以上的业主B.专有部分占建筑物总面积2/3以上且占总人数2/3以上的业主C.专有部分占建筑物总面积3/4以上且占总人数3/4以上的业主D.全体业主一致答案：B解析：根据《民法典》第二百七十八条，筹集建筑物及其附属设施的维修资金、改建重建建筑物及其附属设施等事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。3.物业服务企业承接新建物业时，应当与（）共同对物业共用部位、共用设施设备进行查验。A.施工单位B.建设单位C.业主委员会D.街道办事处答案：B解析：物业承接查验是物业服务企业承接物业前与建设单位共同进行的查验活动，双方共同确认物业共用部位、共用设施设备的现状。4.物业服务合同期限届满前，业主大会决定续聘原物业服务企业的，应当在合同期限届满前（）通知物业服务企业。A.30日B.60日C.90日D.15日答案：B解析：根据《民法典》规定，合同期限届满前，业主大会决定续聘的，应当在合同期限届满前60日通知物业服务企业。物业服务企业决定不再续聘的，也应在合同期限届满前60日通知业主或业主委员会。5.下列哪项不属于物业共用部位？A.住宅楼的外墙B.楼梯间C.某业主自购的地下停车位D.电梯井道答案：C解析：专有部分是指具有构造上、利用上的独立性，能够登记成为特定业主所有权的客体。业主自购的地下停车位属于专有部分，不属于共用部位。6.物业管理区域内发生火灾等突发事件时，物业服务企业首先应当（）。A.等待消防部门到场后配合处置B.立即启动应急预案，组织人员疏散和初期扑救C.通知业主委员会后再行动D.关闭小区大门防止外来人员进入答案：B解析：突发事件发生时，物业服务企业应立即启动应急预案，采取应急措施，并同时报告相关行政主管部门，不能等待或拖延。7.物业服务收费实行政府指导价的，具体收费标准由（）在政府指导价范围内约定。A.业主大会与物业服务企业B.业主委员会与物业服务企业C.建设单位和物业服务企业D.物业服务企业与街道办事处答案：A解析：实行政府指导价的物业服务收费，由业主与物业服务企业在政府指导价范围内，通过物业服务合同约定具体收费标准。8.物业专项维修资金的使用应当遵循（）的原则。A.谁使用、谁分摊B.方便快捷、先修后报C.专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督D.物业服务企业自主决定答案：C解析：《住宅专项维修资金管理办法》明确专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。9.业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律法规和管理规约外，应当经（）同意。A.物业服务企业B.有利害关系的业主C.业主委员会D.居委会答案：B解析：《民法典》规定，业主将住宅改变为经营性用房的，应当经有利害关系的业主一致同意。10.下列哪项不属于物业服务企业的义务？A.按照物业服务合同约定提供物业服务B.定期公布物业服务费用收支情况C.对业主室内装修活动进行竣工验收D.制止物业管理区域内违反管理规约的行为答案：C解析：业主室内装修属于业主专有部分，装修验收不属于物业服务企业的法定义务。物业服务企业对装修活动的管理主要是告知禁止行为、巡查制止违规行为等。11.业主大会成立后，前期物业服务合同（）。A.自动延长1年B.继续有效至合同期满C.由业主委员会与物业服务企业重新签订物业服务合同后终止D.自动终止答案：C解析：业主大会成立后，业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同，前期物业服务合同在物业服务合同生效之时终止。12.物业服务企业未按照合同约定提供服务，业主有权（）。A.直接解除合同B.要求其承担违约责任C.拒交全部物业费D.自行更换物业服务企业答案：B解析：物业服务企业未按约定提供服务，构成违约，业主有权要求其承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。13.物业承接查验的档案资料属于（）所有。A.物业服务企业B.建设单位C.全体业主D.物业服务企业和建设单位共有答案：C解析：物业承接查验的档案资料属于全体业主所有，物业服务企业应妥善保管，合同终止时移交业主委员会。14.业主转让建筑物内的住宅时，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利（）。A.一并转让B.由受让人重新申请C.收回D.由转让双方协商约定是否转让答案：A解析：业主的建筑物区分所有权中，专有权与共有权、共同管理权不可分割。转让专有部分时，共有权和共同管理权一并转让。15.下列关于物业装饰装修管理的表述，正确的是（）。A.业主可以随意改动室内承重结构B.物业服务企业可以收取装修押金，并有权在装修验收后扣除一定比例作为管理费C.业主装修前应当告知物业服务企业，并办理登记手续D.装修垃圾可以堆放在楼道内待统一清运答案：C解析：业主装饰装修房屋应当事先告知物业服务企业，办理登记手续。不得损坏承重结构；装修垃圾应袋装并运至指定地点；装修押金不能挪作管理费。16.物业公共收益中，利用物业共用部位进行经营产生的收益，扣除合理成本后归（）所有。A.物业服务企业B.全体业主C.共用部位所在楼栋的业主D.业主委员会答案：B解析：利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，所得收益扣除合理成本后归全体业主所有，主要用于补充专项维修资金或业主大会决定的其他用途。17.物业档案管理中，业主入住资料、装修档案、投诉处理记录等属于（）档案。A.工程技术B.日常管理C.业主信息D.行政办公答案：B解析：日常管理档案包括入住资料、装修管理档案、投诉处理记录、巡查记录、维修记录等，是物业管理日常工作中形成的资料。18.物业服务企业应当每年至少向业主公布（）次物业服务费用收支情况。A.1B.2C.3D.4答案：A解析：物业服务企业应当每年至少向业主大会或全体业主公布一次物业服务费用的收支情况，接受业主监督。19.下列关于业主委员会的表述，错误的是（）。A.业主委员会由业主大会选举产生B.业主委员会可以从事与物业管理无关的经营活动C.业主委员会执行业主大会的决定事项D.业主委员会应当接受业主监督答案：B解析：业主委员会是业主大会的执行机构，执行业主大会的决定事项，不得从事与物业管理无关的活动，不得从事经营活动。20.业主逾期不交纳物业服务费的，物业服务企业可以（）。A.停止供电B.停止供水C.停止供热D.依法催交，必要时提起诉讼答案：D解析：物业服务企业不得以停止供水、供电、供热等方式催交物业费，应通过催告、协商、仲裁或诉讼等合法途径解决。21.物业安全管理中，秩序维护员的巡逻路线和时间应当（）。A.固定不变，便于管理B.不定期调整，避免规律性被掌握C.只安排在白天D.只安排在夜间答案：B解析：巡逻路线和时间应不定期调整，防止被不法分子摸清规律，提高安全防范的实效性。22.高层住宅发生火灾时，物业服务人员组织业主疏散时应当（）。A.引导业主乘坐电梯快速撤离B.引导业主沿消防楼梯向下疏散C.让业主在室内等待救援，不要外出D.引导业主向顶楼撤离答案：B解析：高层住宅火灾时，应引导业主沿疏散楼梯向下撤离至安全区域，严禁使用电梯。只有在楼梯被烟火封堵时，才考虑在相对安全的房间等待救援。23.建筑消防设施应当定期进行检测和维修保养，至少（）进行一次全面检测。A.每月B.每季度C.每半年D.每年答案：D解析：根据建筑消防设施的维护管理要求，应至少每年对建筑消防设施进行一次全面检测和维修保养，确保完好有效。24.物业区域内绿化养护管理中，乔木修剪的主要目的是（）。A.统一高度B.消除安全隐患，调节树势，改善通风透光C.减少浇水次数D.增加土壤肥力答案：B解析：乔木修剪的主要目的包括消除枯枝、病枝等安全隐患，调节树势，改善通风透光条件，促进健康生长。25.物业服务企业进行物业承接查验时，应当邀请（）参加。A.施工单位代表B.业主代表或业主委员会成员C.社区民警D.房地产行政主管部门工作人员答案：B解析：物业承接查验时，物业服务企业应当邀请业主代表或业主委员会成员参加，并可以聘请相关专业机构协助进行查验。26.物业服务企业出租物业服务区域内属于全体业主共有的停车位，应当经（）同意。A.物业服务企业自行决定B.业主大会C.业主委员会D.居委会答案：B解析：利用物业共用部位、共用设施设备进行经营，应当经业主大会同意。出租共有停车位属于利用共用部位经营，需经业主大会同意。27.下列关于物业环境管理中的垃圾分类，正确的是（）。A.有害垃圾可以直接混入其他垃圾B.厨余垃圾（湿垃圾）应单独分类投放C.可回收物应投入有害垃圾桶D.建筑垃圾应投入可回收物桶答案：B解析：生活垃圾分类投放中，厨余垃圾（湿垃圾）应单独分类投放。有害垃圾、可回收物等应投入相应标识的收集容器。建筑垃圾不属于生活垃圾，应指定地点单独堆放清运。28.关于电梯的日常管理，物业服务企业应当（）。A.自行进行电梯维修和改造B.委托具有相应资质的单位进行维护保养C.每两年进行一次年检D.允许非专业人士进入电梯机房参观答案：B解析：电梯的维护保养应当由具有相应资质的单位进行。使用单位应委托有资质的维保单位定期维保，并按规定进行年检。电梯机房为设备重地，非专业人员不得擅入。29.业主在新房装修时，将无防水要求的房间改为卫生间，物业服务企业应当（）。A.予以支持B.进行劝阻制止，并及时报告有关行政主管部门C.不予过问D.通知开发商处理答案：B解析：物业服务企业对物业管理区域内违反装修管理规定的行为，应当及时劝阻制止；劝阻无效的，应当及时报告有关行政主管部门处理。30.物业服务质量评估中，客户满意度调查的样本量一般不少于小区总户数的（）。A.5%B.10%C.30%D.50%答案：B解析：客户满意度调查的样本量一般不少于总户数的10%，以保证调查结果的代表性。二、多项选择题（每题2分，共20分）1.下列属于业主在物业管理活动中享有的权利的有（）。A.按照物业服务合同约定接受物业服务企业提供的服务B.提议召开业主大会会议C.参加业主大会会议，行使投票权D.监督物业服务企业履行物业服务合同E.占有公共绿地种植蔬菜答案：ABCD解析：业主有权接受物业服务、提议召开业主大会、参加业主大会行使投票权、监督物业服务企业履约等。占有公共绿地种菜侵害了其他业主的共有权益，不属于业主权利。2.物业管理方案的主要内容包括（）。A.物业管理服务标准B.组织机构设置及人员编制C.物业服务费用测算D.物业管理服务具体措施E.小区商品房销售价格答案：ABCD解析：物业管理方案一般包括项目分析、服务标准、组织机构与人员编制、费用测算、具体管理服务措施等。商品房销售价格属于开发商营销范畴，不属于物业管理方案内容。3.下列属于物业共用设施设备的有（）。A.电梯B.供水设施C.消防设施D.某业主自购的地下停车位E.小区公共道路答案：ABCE解析：电梯、供水设施、消防设施、小区公共道路均属于共用设施设备或共用部位。自购地下车位属于专有部分。4.业主委员会应当履行的职责包括（）。A.召集业主大会会议B.代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同C.监督和协助物业服务企业履行物业服务合同D.决定专项维修资金的使用E.督促业主交纳物业服务费用答案：ABCE解析：业主委员会的职责包括召集业主大会会议、签订物业服务合同、监督协助物业服务企业履约、督促业主缴费等。专项维修资金的使用由业主大会决定，业主委员会不能单独决定。5.物业承接查验的主要内容包括（）。A.物业共用部位查验B.共用设施设备查验C.档案资料移交D.业主家庭装修质量验收E.建设单位销售业绩核查答案：ABC解析：物业承接查验的主要内容包括共用部位、共用设施设备的查验以及相关档案资料的移交。业主家庭装修质量和建设单位销售业绩不属于承接查验范围。6.在物业服务费用中，下列属于公共性服务费用的有（）。A.管理服务人员的工资B.共用设施设备的日常运行维护费C.清洁卫生费D.绿化养护费E.业主室内装修费用答案：ABCD解析：公共性服务费用包括管理人员工资、共用设施设备日常运行维护费、清洁卫生费、绿化养护费、秩序维护费等。业主室内装修属私人行为，费用自理。7.业主大会会议可以采用的形式有（）。A.集体讨论B.书面征求意见C.网络投票（电子投票）D.电话口头表决E.微信接龙（未经身份核实的随意接龙）答案：ABC解析：业主大会会议可采用集体讨论、书面征求意见、电子投票等形式。电话口头表决和未经身份核实的微信接龙难以保证表决的真实性和有效性，不宜作为正式表决方式。8.某物业服务企业拟对小区内的电梯进行大修，应（）。A.立即施工，事后告知业主B.制定维修方案和预算C.按规定程序申请使用专项维修资金D.向业主公示相关信息E.由业主委员会直接决定即可施工答案：BCD解析：电梯大修属于专项维修资金使用范围，应制定维修方案和预算，按规定程序申请使用，并向业主公示。业主委员会不能单独决定，需由业主大会决策。9.下列情形中，物业服务合同可以终止的有（）。A.合同期限届满，双方不再续约B.物业服务企业被依法吊销营业执照C.业主大会依法解聘物业服务企业D.物业服务企业自行决定停止服务E.物业服务企业与部分业主达成一致解除合同答案：ABC解析：合同期满不再续约、企业被吊销执照、业主大会依法解聘均可导致合同终止。物业服务企业不能单方自行决定停止服务；与部分业主达成的协议不能代表全体业主意志。10.下列关于物业安全管理工作的表述，正确的有（）。A.物业服务企业应建立门岗值班制度B.秩序维护员应熟悉小区环境和应急预案C.发现可疑人员应立即抓捕D.应定期检查消防设施设备E.监控系统应保持完好，录像资料按规定保存答案：ABDE解析：物业安全管理应建立门岗值班制度，秩序维护员应熟悉环境和应急预案，定期检查消防设施，保持监控系统完好并按规定保存录像资料。发现可疑人员应进行盘问、监视、报告，不应擅自采取抓捕等强制措施，应由公安机关依法处理。三、简答题（每题5分，共20分）1.简述物业管理服务的基本内容。答案：物业管理服务的基本内容主要包括：(1)物业共用部位、共用设施设备的运行、维修、养护和管理；(2)物业管理区域内的环境卫生保洁服务；(3)公共秩序的维护与安全防范；(4)绿化养护管理；(5)车辆停放管理；(6)物业装饰装修管理服务；(7)物业档案资料管理；(8)合同约定的其他服务事项。解析：物业管理服务以公共性服务为基础，围绕“物”的管理和“人”的服务展开，涵盖设施设备维护、环境清洁、秩序维护、绿化养护等方面。2.简述业主在装修前向物业服务企业办理装修登记手续时应当提交哪些资料。答案：(1)房屋所有权证或购房合同等业主身份证明材料；(2)装修设计方案和施工图纸（涉及主体结构或共用部位的改造，需有相应资质的设计单位出具方案）；(3)装修施工单位资质证明及施工责任人信息；(4)装修施工合同；(5)需向物业服务企业交纳的装修押金或保证金（如管理规约有约定）；(6)签署装修管理服务协议，承诺遵守装修管理规定。3.简述物业承接查验时应当移交的主要档案资料。答案：(1)竣工总平面图、单体建筑结构图、设备竣工图；(2)配套设施、地下管网工程竣工图；(3)设施设备安装、使用和维护保养等技术资料；(4)物业质量保修文件和物业使用说明文件；(5)业主名册及房屋面积清册；(6)建设单位与专业服务单位签订的维护保养合同；(7)其他物业管理所需要的档案资料。解析：承接查验档案移交是保障物业服务连续性、规范性的重要环节，资料应完整、真实、有效。4.简述物业服务企业处理业主投诉的一般流程。答案：(1)受理登记：记录投诉人信息、投诉内容、时间等；(2)分类转办：根据投诉事项涉及的业务范围，转交相关部门或责任人处理；(3)调查核实：到现场调查了解实际情况，确认问题性质和原因；(4)处理回复：能即时解决的即时解决；不能立即解决的，提出处理方案和时限，并向业主说明；(5)回访确认：处理后进行回访，了解业主对处理结果的满意程度；(6)归档分析：对投诉处理记录整理归档，定期分析共性问题，改进服务。四、案例分析题（每题10分，共30分）1.某住宅小区于2020年交付使用，业主大会尚未成立。小区地下车位中，开发商将部分车位出售给业主，另外保留了50个车位未出售，委托物业服务企业出租经营，月租金每个400元。此外，物业服务企业将小区公共区域的一块场地出租给广告公司设置广告，年租金收入5万元。请分析：(1)物业服务企业对开发商委托出租的50个车位，应如何处理更符合相关规定？(2)小区公共场地广告出租收入5万元应归谁所有？为什么？(3)物业服务企业能否自行决定使用这笔广告收入？如不能，应如何处置？答案：(1)对于开发商未出售的50个车位，物业管理区域内车位、车库首先应当满足业主的需要。开发商委托出租时，物业服务企业应先向本小区业主进行公示和告知，优先向业主出租；租赁合同期限不宜过长，一般不超过一年；租金标准应合理，并优先保障业主停车需求。(2)5万元广告收入应归全体业主所有。该场地属于小区公共区域，即物业共用部位。根据《民法典》规定，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，所得收益扣除合理成本后归全体业主所有。(3)物业服务企业不能自行决定使用该笔广告收入。该收入扣除合理的经营管理成本后，应单独列账，主要用于补充住宅专项维修资金，或由业主大会决定用于其他公共支出。在业主大会成立前，物业服务企业应将该笔收入单独核算、妥善保管，待业主大会成立后按规定移交或按业主共同决定处理，并向全体业主公示收支情况。解析：本题围绕小区公共收益和车位两个重点。核心是“共用部位收益归全体业主”，物业服务企业只是经营管理者，不能将公共收益据为己有。车位管理的关键是“先满足业主需要”原则。2.某物业服务企业承接某新建住宅小区后，在进行物业承接查验时发现以下问题：(1)小区消防控制室的火灾自动报警系统有若干点位故障，部分探测器不能正常报警；(2)地下车库排污泵有两台不能启动，排水不畅造成积水；(3)部分外墙存在渗漏水问题；(4)电梯虽已通过特种设备检验，但运行中有明显异响，电梯运行记录不完整。请回答：(1)针对以上问题，物业服务企业在承接查验时应如何处理？(2)物业承接查验不合格的情况下，物业服务企业是否可以拒绝承接？法律依据是什么？(3)如果承接查验中发现的问题长期未解决，对物业服务企业可能产生哪些法律风险？答案：(1)对承接查验中发现的问题，物业服务企业应：①详细记录查验情况，形成书面查验报告，由建设单位和物业服务企业双方签字确认；②向建设单位书面提出整改要求，明确整改内容和完成时限；③整改完成后进行复验，合格后方可正式承接；④消防系统问题应向相关行政主管部门报告，必要时请专业机构检测；⑤将全部查验资料整理归档，作为后续管理的依据。(2)物业服务企业可以在问题未整改合格前拒绝承接。依据《物业管理条例》及《物业承接查验办法》相关规定，建设单位应当在物业承接查验前解决存在的质量问题。物业承接查验不合格的，物业服务企业有权拒绝承接，并要求建设单位限期整改。(3)可能产生的法律风险：①后续因消防设施设备故障引起的火灾等安全事故，物业服务企业可能因承接时未严格查验而承担安全事故的连带责任；②外墙渗水、排水不畅等问题长期未解决，导致业主权益受损，物业服务企业可能面临业主索赔；③电梯运行异常未有效处置，存在安全乘用风险，可能引发人身伤害事故，导致物业企业承担《安全生产法》规定的相