2026不动产登记代理实务第八套真题拓展演练卷(含答案)

2026不动产登记代理实务第八套真题拓展演练卷(含答案)一、单项选择题（共20题，每题1分，每题的备选项中，只有1个最符合题意）1.依据《不动产登记暂行条例实施细则》及GB/T42575-2023《不动产登记代理服务规范》要求，不动产登记代理机构接受委托办理国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记时，需向登记机构提交的代理授权委托书无需载明的内容是（）A.具体代理权限B.委托事项办理期限C.代理服务收费金额D.委托人和代理人的身份信息2.某市民张某2023年通过商业贷款购买商品住房一套，尚有42万元按揭贷款未结清，2026年3月拟将该住房出售给李某，李某申请住房公积金贷款支付购房款，按照全国不动产“带押过户”常态化办理要求，下列说法正确的是（）A.张某必须先结清原有商业贷款解除抵押后才能办理转移登记B.该笔业务无需办理抵押权变更或转移登记即可直接完成房屋所有权转移C.登记机构应当依托“双预告”登记机制，同步完成存量房转移登记、原有抵押权转移、新设抵押权设立登记D.该业务仅适用于同一贷款银行之间的交易，跨银行带押过户尚未纳入法定办理范畴3.根据自然资源部2025年印发的《关于进一步压缩不动产登记办理时限的通知》要求，除政府组织开展的农村不动产确权登记、涉及权属争议调查的登记事项外，一般登记事项的压缩后最长办理时限不得超过（）个工作日，抵押登记业务最长不超过1个工作日，查封登记、异议登记即时办结A.1B.3C.5D.74.下列关于不动产登记簿记载事项效力的说法，正确的是（）A.不动产登记簿记载的权利人推定为依法享有不动产物权，有相反证据足以推翻记载的除外B.不动产权属证书的记载事项与登记簿不一致的，一律以不动产权属证书为准C.不动产登记簿记载的居住权期限最长不得超过20年D.不动产登记簿仅需记载权利归属信息，无需记载权利限制、提示事项5.某村村民王某2025年经村集体批准在本村占用120平方米宅基地新建住宅，当地规定宅基地面积标准为每户不超过100平方米，王某委托代理机构申请宅基地使用权及房屋所有权首次登记，登记机构的下列处理方式符合政策要求的是（）A.对120平方米全部面积予以确权登记，在登记簿和权属证书上不作特殊注记B.对100平方米批准面积予以确权登记，超出的20平方米在登记簿和权属证书附记栏注明超占面积、超占原因及权利限制C.因存在超占面积，对王某的登记申请全部不予受理D.要求王某补缴20平方米的土地出让金后，对全部120平方米面积予以确权登记6.自然人赵某发现登记簿记载的某套房屋所有权人错误登记为钱某，实际该房屋为赵某所有，赵某向登记机构申请异议登记后，应当在（）日内提起诉讼或申请仲裁，否则异议登记自动失效A.7B.15C.30D.607.按照《民法典》关于不动产登记的相关规定，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起（）日内未申请正式登记的，预告登记失效A.30B.60C.90D.1808.下列不动产登记事项办结后，登记机构应当向申请人核发不动产登记证明而非不动产权证书的是（）A.国有建设用地使用权首次登记B.存量房买卖的房屋所有权转移登记C.宅基地使用权及房屋所有权首次登记D.一般抵押权首次登记9.根据GB/T37346-2019《不动产单元设定与代码编制规则》，我国不动产单元代码采用（）层28位层次码结构，确保每个不动产单元具有唯一编码A.5B.6C.7D.810.下列财产中，依法属于不得抵押范围、不能办理不动产抵押登记的是（）A.某公办义务教育小学的教学楼B.某民营企业的生产厂房C.自然人个人名下的二手商品住房D.某上市企业名下的商务写字楼11.不动产登记机构在办理继承、受遗赠导致的转移登记时，对于申请人因历史档案缺失确实无法提供的亲属关系证明、死亡证明材料，经申请人书面承诺真实性并承担相应法律责任后，应当在登记机构门户网站公示不少于（）个工作日，公示期间无异议的可以对相关材料予以采信A.7B.10C.15D.3012.下列登记类型中，属于不动产转移登记范畴的是（）A.权利人姓名变更申请的登记B.不动产坐落门牌调整申请的变更登记C.抵押权担保范围变更申请的登记D.不动产作价出资入股导致权利转移申请的登记13.按照GB/T42575-2023《不动产登记代理服务规范》要求，不动产登记代理机构承接业务形成的业务档案，应当自委托事项办结之日起保存不少于（）年，涉及永久保存价值的重要权属资料按照档案管理规定另行管理A.5B.10C.15D.2014.人民法院因民事执行工作需要，对被执行人名下的商品住房办理查封登记，按照最高人民法院关于查封期限的规定，不动产查封的最长期限不得超过（），续封期限不得超过该期限A.1年B.2年C.3年D.5年15.下列不动产登记情形中，应当办理转移登记而非变更登记的是（）A.权利人李某将身份证登记的姓名变更为曾用名李某某，申请更新登记簿记载信息B.甲公司因分立为乙公司和丙公司，原甲公司名下的办公用房按照分立协议划归丙公司所有C.某小区业主委员会经法定程序批准，将小区原规划绿地调整为公共健身场地，申请变更用途记载D.王某所有的房屋因城市道路更名导致坐落地址发生变化，申请更新登记簿记载16.下列关于居住权登记的说法，错误的是（）A.居住权可以通过书面合同方式设立，也可以通过遗嘱方式设立B.居住权自记载于不动产登记簿时设立C.居住权不得转让、继承，但当事人协商一致作出约定的除外D.居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭，应当及时办理注销登记17.不动产登记代理机构在代理业务中明知委托人提交的申请材料系伪造，仍代其向登记机构提交申请，导致登记错误给善意第三人造成损害的，下列责任承担方式符合法律规定的是（）A.仅由委托人承担全部赔偿责任B.仅由代理机构承担全部赔偿责任C.代理机构与委托人承担连带赔偿责任D.由登记机构承担全部赔偿责任18.某村集体经法定程序将一宗20亩的集体经营性建设用地使用权出让给某农产品加工企业，使用期限40年，用于农产品加工车间建设，下列说法正确的是（）A.该宗土地无需办理土地征收手续，可直接办理集体经营性建设用地使用权首次登记B.该宗土地出让后不得办理抵押登记C.该宗土地的使用权登记必须经市级人民政府批准，属地登记机构无权直接审核办理D.该宗土地使用权到期后自动续期，无需重新办理用地手续19.按照《国家发展改革委财政部关于不动产登记收费标准等有关问题的通知》要求，下列登记事项中可以免收不动产登记费的是（）A.小微企业申请办理的不动产抵押权登记B.个人申请的住宅所有权转移登记C.房地产开发企业申请的国有建设用地使用权首次登记D.房屋赠与办理的不动产转移登记20.不动产登记代理机构受托办理不动产首次登记时，组织开展权籍调查工作的核心内容是（）A.核查不动产的市场交易价格B.查清不动产的坐落、界址、空间界限、面积、用途等自然权属状况C.核实不动产的现存租赁关系D.评估不动产的抵押价值二、多项选择题（共10题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）1.下列不动产权利类型中，依法应当办理不动产登记，自记载于不动产登记簿时发生物权效力的有（）A.国有建设用地使用权B.房屋所有权C.土地承包经营权D.地役权E.居住权2.不动产登记代理机构承接业务过程中，属于《不动产登记代理服务规范》明确禁止的执业行为有（）A.以诋毁其他代理机构、虚假承诺“包通过”等不正当方式承揽业务B.泄露在执业过程中知悉的权利人不动产登记信息、个人隐私C.协助委托人隐瞒真实权属情况，提交虚假的申请材料D.按照签订的委托合同约定向委托人收取代理服务费用E.允许未取得登记代理职业资格的个人以本机构名义承接登记代理业务3.办理不动产一般抵押权首次登记时，不动产登记簿应当记载的核心事项有（）A.被担保债权的数额B.债务履行期限C.抵押权人、抵押人身份信息D.抵押财产的坐落、面积等自然状况E.抵押财产的现存租赁期限4.下列情形中，不动产登记机构可以依据有权机关的生效文书或公示结果直接办理注销登记的有（）A.县级以上人民政府依法作出征收不动产的生效决定，相关当事人逾期未申请注销原权利登记的B.人民法院、仲裁委员会作出的生效法律文书确认原不动产物权消灭，当事人未主动申请注销登记的C.不动产因自然灾害、意外事故等原因完全灭失，经村集体或社区公示30日无异议的D.国有建设用地使用权出让期限届满，使用权人未申请续期或续期未获批准的E.不动产抵押担保的主债权到期未清偿，抵押权人未主动申请实现抵押权的5.下列关于不动产登记资料查询的说法，符合现行规定的有（）A.不动产权利人可以持本人身份证明查询本人名下的全部不动产登记资料B.利害关系人提交存在交易、诉讼等利害关系的证明材料后，可以查询相关不动产的登记簿记载信息C.人民法院、检察机关、公安机关等因公办案需要，可以依法查询、复制与案件有关的不动产登记资料D.持人民法院调查令的代理律师，可以查询调查令载明范围内的不动产登记资料E.任何持本人身份证明的公民，都可以查询任意不动产的全部登记资料6.不动产登记代理人为委托人办理存量房“带押过户”业务时，应当协助委托人准备的核心申请材料有（）A.买卖双方的身份证明材料B.合法有效的存量房买卖合同C.抵押权人出具的同意抵押不动产转让的书面材料D.原不动产权属证书、原抵押权登记证明E.房屋装修价值评估报告7.下列不动产登记申请情形中，可以由当事人单方提出申请的有（）A.尚未登记的不动产申请首次登记的B.因继承、接受遗赠取得不动产权利申请转移登记的C.人民法院、仲裁委员会生效法律文书设立、变更、消灭不动产物权，持文书申请登记的D.权利人姓名、名称变更申请变更登记的E.按份共有人转让其享有的共有不动产份额申请转移登记的8.按照全国农村不动产确权登记发证的相关政策要求，下列关于宅基地使用权及房屋所有权登记的说法，正确的有（）A.农村村民一户只能拥有一处宅基地，对符合分户建房规定但尚未分户的村民，其现有宅基地面积没有超过分户建房用地合计面积标准的，可以按现有实际面积确权登记B.非本农民集体成员因扶贫搬迁、地质灾害防治、新农村建设等按照政府统一规划和批准使用宅基地的，可以依法办理确权登记C.城镇居民非法购买农村宅基地建造住宅的，一律不得办理确权登记D.宅基地上的房屋可以依法继承，继承人不属于本农民集体成员的，在办理登记时应当注记权利来源为继承E.已经登记的宅基地使用权转让给本集体内部符合宅基地申请条件成员的，应当依法办理转移登记9.不动产登记代理人在执业过程中，与委托事项存在利害关系可能影响公正执业的，应当主动回避，下列属于应当回避情形的有（）A.代理人是本次不动产交易相对方的近亲属B.代理人与本次登记涉及的权属争议存在直接经济利益关系C.代理人持有交易相对方企业3%的股份，可能影响公正代理D.代理人3年前曾为同一委托人办理过其他不动产抵押登记业务E.代理人此前曾代理相对方就案涉不动产主张过权利10.下列关于不动产登记错误赔偿责任的说法，符合法律规定的有（）A.因登记机构工作人员审核疏忽导致登记错误给他人造成损害的，登记机构应当承担相应赔偿责任B.因申请人提供虚假材料申请登记导致他人损害的，申请人应当承担赔偿责任C.不动产登记代理机构因执业过错导致提交的申请材料失实、造成登记错误给他人造成损害的，应当承担与其过错相应的赔偿责任D.登记机构承担赔偿责任后，可以向造成登记错误的工作人员、提供虚假材料的申请人、存在执业过错的代理机构追偿E.所有登记错误造成的损害，一律由登记机构承担全额赔偿责任三、综合分析题（共3题，每题20分，共60分）（一）甲市A区居民赵某于2026年1月通过甲市公共资源交易平台公开竞得甲市B区一宗国有建设用地使用权，土地用途为城镇住宅用地，土地面积25000平方米，出让合同约定容积率2.0，土地出让价款共计3.2亿元。赵某已全部缴清土地出让价款及契税等相关税费，拟成立全资控股的恒泰房地产开发有限公司作为项目开发主体，截至委托代理业务时恒泰公司尚在办理工商注册手续。赵某委托甲市诚信不动产登记代理有限公司（以下简称诚信代理）办理该宗国有建设用地使用权的首次登记及后续开发相关登记业务，双方签订了书面委托合同，明确代理权限为全权代理委托范围内的登记事项，委托期限6个月，代理费用按照行业标准计算。请根据上述背景材料，回答以下问题：1.诚信代理接受委托后，首先需明确该宗国有建设用地使用权首次登记的申请主体、管辖登记机构，请说明具体规则。（4分）2.请列出诚信代理为该宗土地申请国有建设用地使用权首次登记需要准备的核心申请材料清单。（4分）3.赵某提出，希望在恒泰公司成立后直接将该宗土地使用权登记到恒泰公司名下，以减少后续土地使用权转移产生的税费，请说明诚信代理应当向赵某告知的办理规则及操作路径，是否可以直接申请将土地登记到尚未成立的恒泰公司名下？（6分）4.若登记机构受理该申请后，经审核发现赵某提交的土地出让价款缴纳凭证显示，有2000万元价款是在出让合同约定的缴款期限后30天缴纳的，且未缴纳逾期违约金，登记机构作出不予登记决定是否合法？代理机构应当如何协助委托人处理该问题？（6分）（二）乙市某老旧小区业主陈某于2026年2月为照顾年迈母亲，将自己名下位于该小区3号楼2单元401室的住宅为保姆周某设立居住权，双方签订书面居住权合同，约定周某可在该房屋内居住直至陈某母亲去世，居住期间周某不得转租房屋、不得转让居住权，居住权合同签订后办理了居住权登记。2026年3月，陈某因经营资金周转需要，将该房屋抵押给乙市某商业银行办理经营性贷款，贷款金额80万元，贷款期限3年，办理了抵押权首次登记。2026年4月，陈某将该房屋出售给购房人刘某，刘某知晓房屋上存在居住权和抵押权，经三方协商，陈某、刘某、商业银行达成带押过户协议，银行同意在不结清剩余72万元贷款的前提下办理房屋转移登记，由刘某承接剩余贷款偿还义务，居住权人周某也出具书面说明，同意房屋所有权转移后其享有的居住权继续有效。陈某委托乙市安捷不动产登记代理公司办理该笔带押过户的全部登记手续。请根据上述背景材料，回答以下问题：1.代理机构在接受委托前应当核查案涉房屋的权利状况，请说明该房屋上已存在的法定物权类型，以及办理带押过户必须满足的前提条件。（4分）2.请按照业务办理的逻辑顺序，列出该笔带押过户业务涉及的登记类型及办理先后顺序，并说明采用该办理顺序的原因。（5分）3.刘某提出，取得房屋所有权后将申请注销周某的居住权，要求代理机构届时予以协助，请说明代理机构应当向刘某告知的相关法律规定及后果。（5分）4.若该笔转移登记业务办结3个月后，陈某因一笔2025年的民间借贷纠纷，其债权人申请法院查封已登记在刘某名下的该套房屋，法院向登记机构送达了协助执行通知书要求办理查封登记，登记机构能否直接办理？请说明理由。（6分）（三）丙县某村村民张某于1990年在本村获批宅基地一处，批准面积100平方米，1992年在该宅基地上建造两层住宅，实际占地面积115平方米，超占的15平方米为宅基地旁的村集体空闲地，当时经村委会口头同意但未办理正式用地审批手续，房屋建成后一直由张某一家居住。张某与妻子王某育有一子一女，儿子张甲1998年考上大学后将户口迁出本村，现为城镇户籍；女儿张乙2015年嫁入邻村，在邻村已获批宅基地建房。张某2022年去世，未留下遗嘱，目前该房屋由王某独自居住。2026年丙县开展农村不动产确权登记“回头看”工作，王某委托丙县万家不动产登记代理中心办理该宅基地及房屋的确权登记手续。请根据上述背景材料，回答以下问题：1.代理机构接受委托后核查发现，该宅基地和房屋自建成后一直未办理过不动产登记，请说明该宅基地使用权及房屋所有权的合法权利主体有哪些，依据是什么。（5分）2.针对该房屋实际占地面积超出批准面积15平方米的情况，代理机构应当如何协助委托人按照政策要求办理登记？（5分）3.张甲因自己是城镇户籍，担心无法登记为权利人，请说明代理机构应当向张甲告知的相关确权登记政策。（5分）4.王某提出，希望在登记时仅登记自己一个人的名字，不将张甲、张乙记载为共有人，请说明代理机构应当如何处理该诉求。（5分）参考答案一、单项选择题1.C2.C3.B4.A5.B6.B7.C8.D9.C10.A11.C12.D13.B14.C15.B16.C17.C18.A19.A20.B二、多项选择题1.ABDE（解析：土地承包经营权自承包合同生效时设立，登记为对抗要件，故C选项错误）2.ABCE（解析：按照委托合同约定收取服务费用是代理机构的合法权利，不属于禁止行为，故D选项错误）3.ABCD（解析：抵押财产的租赁情况不属于抵押权首次登记簿必须记载的核心事项，故E选项错误）4.ABCD（解析：抵押期限届满不代表抵押权消灭，在主债权诉讼时效届满前抵押权均合法有效，登记机构不得直接注销抵押权，故E选项错误）5.ABCD（解析：不动产登记资料查询需符合主体资格要求，并非所有公民都可任意查询他人不动产信息，故E选项错误）6.ABCD（解析：房屋装修评估报告与带押过户登记无关，无需提交，故E选项错误）7.ABCD（解析：共有不动产份额转让的，需由转让人与受让人共同申请，涉及其他共有人优先购买权的还需提交相关材料，不能单方申请，故E选项错误）8.ABCDE（解析：上述选项均符合农村宅基地确权登记的现行政策要求）9.ABCE（解析：代理人曾为委托人办理过其他不相关登记业务不属于利害关系回避范畴，故D选项错误）10.ABCD（解析：登记错误赔偿责任需按照过错责任划分，并非一律由登记机构全额承担，故E选项错误）三、综合分析题（一）参考答案1.（4分）（1）申请主体：国有建设用地使用权首次登记的法定申请主体为国有建设用地使用权出让合同载明的受让人，即赵某；若在申请登记前恒泰公司完成工商注册，且经自然资源出让主管部门、赵某、恒泰公司三方签订补充协议确认恒泰公司为出让合同受让人、承继全部合同权利义务的，可由恒泰公司作为申请主体。（2分）（2）管辖机构：不动产登记实行属地管辖原则，该宗土地位于甲市B区，应当由甲市B区不动产登记中心负责办理，不跨层级、跨区域管辖。（2分）2.（4分）核心材料包括：①不动产登记申请书；②申请人身份证明材料及代理授权委托书、代理机构资质证明、代理人职业资格证明；③国有建设用地使用权出让合同；④土地出让价款全额缴纳凭证、契税等税费缴纳（减免）凭证；⑤权籍调查表、宗地图、宗地界址点坐标等符合标准的权籍调查成果；⑥宗地交付确认书等其他必要材料。（每点1分，答满4点即得分）3.（6分）（1）不可以直接申请将土地登记到尚未成立的恒泰公司名下。因为申请不动产登记的主体必须具备民事权利能力，未完成工商注册的企业不具备民事主体资格，无法作为不动产权利的承载主体。（2分）（2）正确操作路径：一是待恒泰公司完成工商注册取得营业执照后，协调自然资源主管部门（出让方）、赵某、恒泰公司签订《国有建设用地使用权出让合同补充协议》，将受让人正式调整为恒泰公司，明确出让合同项下的全部权利义务由恒泰公司承继；二是由恒泰公司作为申请主体，委托代理机构整理全套首次登记申请材料提交至登记机构；三是该调整属于出让合同主体的正常变更，不属于土地使用权转让行为，无需按照转移登记缴纳交易税费，可直接办理首次登记至恒泰公司名下，达到赵某减少税费成本的目的。（4分）4.（6分）（1）登记机构作出不予登记决定合法。根据《不动产登记暂行条例》规定，申请登记的事项需符合法律、行政法规规定，未按照出让合同约定足额缴纳土地出让价款、逾期缴纳产生的违约金及相关税费的，登记机构应当作出不予登记决定。（2分）（2）代理机构应当采取以下处理措施：第一时间将不予登记的原因告知委托人赵某，协助赵某核算逾期2000万元价款产生的违约金金额，到自然资源主管部门、税务部门完成违约金及对应滞纳金的缴纳，取得合规的缴费凭证；重新核对全部申请材料的完整性、合规性后再次提交登记申请，跟进审核流程直至完成首次登记取得不动产权证书。（4分）（二）参考答案1.（4分）（1）案涉房屋上已存在的法定物权包括：陈某享有的房屋所有权、周某享有的居住权、商业银行享有的抵押权。（2分）（2）带押过户的前提条件：一是抵押权人商业银行出具书面同意抵押不动产转让的文件，明确剩余贷款承接方式、抵押权转移的办理安排；二是居住权人周某知晓房屋转让事实，明确居住权在所有权转移后继续存续的安排；三是买卖双方签订合法有效的存量房买卖合同，交易资金纳入监管账户；四是案涉房屋不存在查封登记、异议登记等其他限制转移的情形。（2分）2.（5分）（1）登记类型及顺序：首先为买卖双方办理存量房转移预告登记、为银行办理抵押权转移预告登记（双预告登记）；待交易资金监管到位、贷款承接手续完成后，同步申请办理房屋所有权转移登记、抵押权转移登记；最后为购房人刘某核发不动产权证书，为商业银行换发新的不动产登记证明。（3分）（2）顺序设置原因：通过双预告登记制度锁定交易标的，防止卖方一房多卖、在交易过程中增设其他权利负担，同时保障银行抵押权的连续性，避免出现抵押权悬空的交易风险，实现“一次申请、并行审核、同步办结”，减少办事环节、降低交易成本。（2分）3.（5分）代理机构应当明确告知刘某：第一，居住权是《民法典》规定的法定用益物权，自登记时设立，非因居住权期限届满、居住权人死亡、居住权人书面放弃或生效法律文书确认权利消灭，任何主体不得单方注销已设立的居住权；第二，周某的居住权在房屋转让前已合法登记，且周某明确要求居住权在所有权转移后继续有效，刘某作为新的所有权人，法定负有容忍周某按照合同约定居住至期限届满的义务；第三，若刘某在不满足居住权注销条件的情况下单方面申请注销居住权，登记机构将依法不予受理，若刘某采取非法手段侵害周某的居住权，还需承担相应的民事赔偿责任，情节严重的可能承担行政或刑事责任。4.（6分）登记机构不能直接办理该查封登记。（2分）理由：一是不动产登记簿是物权归属和内容的根据，案涉房屋已完成转移登记，登记簿记载的所有权人为刘某，陈某已不是该房屋的权利人，法院原则上不得查封登记在第三人名下的财产；二是根据最高人民法院关于民事执行查封的相关规定，对于登记在第三人名下的不动产，只有在第三人书面确认该财产属于被执行人的情况下，法院才能查封；三是登记机构收到法院协助执行通知书后，应当及时向法院告知案涉房屋已转移登记至刘某名下的登记簿记载情况，函请法院核实权属状况，不得直接对刘某名下的合法财产办理查封登记，避免侵害第三人的合法财产权益。（4分）（三）参考答案1.（5分）合法权利主体为王某、张甲、张乙三人。（2分）依据：案涉宅基地及房屋是张某与王某婚姻关系存续期间获批建造的，属于夫妻共同财产，其中50%的份额归王某所有，剩余50%份额