2026年土地登记代理实务测试题及答案

2026年土地登记代理实务测试题及答案一、单项选择题（共20题，每题1分，共20分。每题的备选项中，只有1个最符合题意）1.某企业因扩建厂房申请办理国有建设用地使用权变更登记，需提交的核心材料不包括（）。A.原不动产权属证书B.建设工程规划许可证C.企业法人营业执照副本D.土地出让合同补充协议答案：C解析：变更登记需提交权属来源材料、变更材料（如规划许可、补充协议）及原权属证书，企业营业执照非核心必要材料（仅需身份证明）。2.依据《不动产登记暂行条例实施细则》，不动产单元号的第7-8位代码代表（）。A.县级行政区划代码B.地籍区代码C.地籍子区代码D.宗地（宗海）特征码答案：B解析：不动产单元号结构为6位县级代码+2位地籍区+2位地籍子区+10位宗地（宗海）代码+2位定着物单元代码，第7-8位为地籍区代码。3.甲将其名下宅基地使用权赠与非本集体经济组织成员乙，申请转移登记时，登记机构应（）。A.予以登记，因赠与合同合法有效B.不予登记，因乙不具备宅基地使用权受让资格C.要求乙补缴土地出让金后登记D.先办理宅基地使用权注销登记，再为乙办理首次登记答案：B解析：宅基地使用权仅限本集体经济组织成员享有，非成员受让不符合规定，登记机构应不予受理。4.某宗地存在查封登记，权利人申请办理抵押权登记，登记机构正确的处理方式是（）。A.受理并办理抵押登记，查封不影响抵押B.不予受理，查封期间禁止办理抵押登记C.需经查封机关同意后办理D.先注销查封登记，再办理抵押登记答案：B解析：根据《不动产登记操作规范（试行）》，查封期间禁止办理抵押、转移等登记，登记机构应不予受理。5.预告登记的有效期为（）。A.自登记之日起6个月B.自债权消灭或能够进行不动产登记之日起90日C.自预告登记之日起2年D.主债权诉讼时效期间答案：B解析：《民法典》第221条规定，预告登记后，债权消灭或自能够进行不动产登记之日起90日内未申请登记的，预告登记失效。6.土地登记代理机构在代理集体土地所有权首次登记时，需重点核查的材料是（）。A.地上附着物产权证明B.土地权属来源证明（如权属界线协议书）C.村民会议决议D.宗地图答案：B解析：集体土地所有权首次登记的核心是权属来源材料，需核查权属界线协议书、权源文件等。7.某公司因名称变更申请国有建设用地使用权变更登记，登记机构应在（）个工作日内办结。A.3B.5C.10D.15答案：B解析：根据《不动产登记暂行条例》，除法律另有规定外，不动产登记机构应自受理之日起30个工作日内办结；但名称变更属简易登记，实务中通常5个工作日内完成。8.异议登记申请人自异议登记之日起（）日内未提起诉讼或申请仲裁的，异议登记失效。A.10B.15C.30D.60答案：B解析：《不动产登记暂行条例实施细则》第82条规定，异议登记申请人自异议登记之日起15日内未提起诉讼或仲裁的，异议登记失效。9.土地登记代理人在代理宅基地使用权及房屋所有权转移登记时，发现转让方已将房屋出租给第三人且租期未届满，应提示（）。A.租赁合同自动终止，不影响登记B.需取得承租人放弃优先购买权的书面声明C.登记后租赁合同由受让方继续履行D.租赁关系不影响登记，但需在登记时备注答案：C解析：根据“买卖不破租赁”原则，租赁关系存续期间发生所有权转移的，租赁合同对受让方继续有效，无需终止或取得承租人放弃声明。10.某宗地存在地役权登记，因供役地部分转让，地役权的效力（）。A.仅及于未转让部分B.及于全部供役地C.自动终止D.需重新登记后生效答案：B解析：《民法典》第380条规定，地役权不得单独转让，供役地转让部分涉及地役权的，地役权对受让人具有法律约束力。11.土地登记代理机构在代理土地承包经营权变更登记时，若承包方家庭人口减少，正确的处理是（）。A.直接核减承包面积B.需提交村民委员会同意减少承包地的证明C.承包经营权以户为单位，人口减少不影响登记D.需重新签订承包合同后办理变更答案：C解析：土地承包经营权以农户家庭为单位，家庭成员增减不影响承包经营权的登记内容，无需核减或变更。12.某企业以划拨方式取得的建设用地使用权申请抵押登记，登记机构需重点核查（）。A.抵押合同是否经公证B.是否已补缴土地出让金或提交批准文件C.抵押权人是否为金融机构D.地上建筑物是否一并抵押答案：B解析：划拨土地使用权抵押需经市、县人民政府自然资源主管部门批准，或补缴土地出让金，登记机构需核查相关批准文件或出让金缴纳凭证。13.土地登记代理人在代理更正登记时，若利害关系人申请更正但权利人不同意，应（）。A.直接办理更正登记B.告知利害关系人先提起民事诉讼C.办理异议登记D.要求利害关系人提供书面承诺答案：C解析：《不动产登记暂行条例实施细则》第81条规定，利害关系人申请更正登记，权利人不同意的，利害关系人可以申请异议登记。14.某宗地因自然灾害导致部分灭失，权利人申请注销登记时，需提交的材料是（）。A.灭失证明（如灾害现场照片、政府认定文件）B.原不动产权属证书C.书面申请D.以上均需提交答案：D解析：注销登记需提交权属证书、灭失证明及书面申请，三者缺一不可。15.土地登记代理机构在代理预告登记时，若债权合同约定附条件生效，登记机构应（）。A.待条件成就后再受理B.受理登记，条件是否成就不影响预告登记效力C.要求申请人提交条件已成就的证明D.不予受理，附条件合同不得办理预告登记答案：B解析：预告登记的目的是保障将来实现物权，债权合同附条件不影响预告登记的受理，条件是否成就由合同双方自行约定。16.某集体建设用地使用权首次登记时，土地用途登记为“工业用地”，但实际用于仓储，登记机构应（）。A.按实际用途登记B.按批准文件记载的用途登记C.要求申请人变更土地用途后登记D.不予登记答案：B解析：土地用途以规划批准文件或权属来源材料为准，实际用途与登记用途不一致的，需先办理用途变更审批，再申请登记。17.土地登记代理人在代理海域使用权登记时，发现海域使用期限已超过批准的最高年限，应（）。A.正常办理登记，期限以批准文件为准B.不予受理，超过最高年限的海域使用权无效C.要求申请人申请续期后再登记D.登记时备注“超期”答案：B解析：海域使用权期限不得超过《海域使用管理法》规定的最高年限（工业用海15年、渔业用海10年等），超期的使用权无效，登记机构不予受理。18.某宗地存在多个抵押权登记，顺序登记的依据是（）。A.抵押合同签订时间B.抵押登记申请时间C.抵押登记完成时间D.抵押权人协商一致的顺序答案：C解析：《民法典》第414条规定，同一财产向两个以上债权人抵押的，抵押权的清偿顺序按照登记的时间先后确定。19.土地登记代理机构在代理地役权登记时，需明确记载的内容不包括（）。A.地役权的利用目的和方法B.供役地和需役地的位置C.地役权期限D.地役权人联系方式答案：D解析：地役权登记需记载利用目的、方法、期限及供役地、需役地位置，联系方式非登记必要内容。20.某农民集体因合并重组申请集体土地所有权变更登记，需提交的材料是（）。A.合并重组的批准文件B.原集体土地所有权证C.村民会议同意合并的决议D.以上均需提交答案：D解析：集体土地所有权变更登记需提交权属来源变更材料（批准文件、决议）及原权属证书，三者均需。二、多项选择题（共10题，每题2分，共20分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，错选、多选不得分，少选每个正确选项得0.5分）1.土地登记代理机构在代理国有建设用地使用权首次登记时，需核查的权属来源材料包括（）。A.国有建设用地划拨决定书B.国有建设用地使用权出让合同C.不动产权籍调查表D.土地成交确认书答案：ABD解析：首次登记权属来源材料包括划拨决定书、出让合同、成交确认书等；权籍调查表是登记申请材料，非权属来源。2.下列情形中，需由双方共同申请土地登记的有（）。A.因继承取得不动产权利B.不动产买卖转移登记C.地役权设立登记D.异议登记答案：BC解析：继承登记可单方申请（《不动产登记操作规范（试行）》1.8.6），异议登记由利害关系人单方申请；买卖、地役权设立需双方共同申请。3.土地登记代理人在代理抵押登记时，需重点核查的内容包括（）。A.抵押财产是否与权属证书一致B.抵押期限是否超过主债权期限C.抵押人是否为完全民事行为能力人D.抵押财产是否存在查封、异议登记答案：ABD解析：抵押人资格由身份证明文件核查，非完全民事行为能力人需监护人代理，登记机构主要核查权属状态、财产一致性及期限合理性。4.下列关于宅基地使用权登记的表述，正确的有（）。A.可单独登记宅基地使用权，不登记房屋所有权B.一户多宅的，仅对合法取得的一宅予以登记C.非本集体经济组织成员通过继承房屋取得宅基地使用权的，应予以登记并注记“继承取得”D.宅基地使用权登记需提交宅基地批准文件答案：BCD解析：宅基地使用权及房屋所有权应一并登记（房地一体），A错误；其他选项符合《不动产登记操作规范（试行）》要求。5.土地登记代理机构在代理更正登记时，可申请更正的情形包括（）。A.登记机构登记错误（如面积误写）B.权利人姓名登记错误C.利害关系人认为权利归属登记错误D.土地用途登记与批准文件不一致答案：ABCD解析：更正登记适用于登记事项错误（包括机构过错、申请人过错或自然状况变化导致的错误）。6.下列关于预告登记的表述，正确的有（）。A.预告登记后，未经预告登记权利人同意，处分不动产的，不发生物权效力B.预告登记可因债权消灭而失效C.预告登记仅适用于不动产买卖D.预告登记的有效期自能够进行本登记之日起计算答案：ABD解析：预告登记适用于买卖、抵押等多种情形（《民法典》第221条），C错误。7.土地登记代理人在代理集体土地所有权登记时，需注意的特殊要求包括（）。A.需提交村民会议三分之二以上成员或三分之二以上村民代表同意的材料B.权属界线需由相邻双方签字确认C.登记结果需在集体经济组织范围内公告D.所有权主体需明确为村集体经济组织、村民委员会或村民小组答案：BCD解析：集体土地所有权首次登记需公告（《不动产登记暂行条例实施细则》第24条），权属界线需相邻方确认，主体需明确；村民会议决议非首次登记必要材料（仅涉及处分时需），A错误。8.下列情形中，登记机构应不予登记的有（）。A.申请登记的不动产权利超过规定期限B.权属有争议且未解决C.申请登记的事项与权属来源材料不一致D.申请人未提供有效身份证明答案：ABCD解析：《不动产登记暂行条例》第22条规定，存在权属争议、材料不一致、超期限或身份不符的，登记机构不予登记。9.土地登记代理机构在代理土地承包经营权登记时，需关注的特殊规定包括（）。A.承包方以户为单位，家庭成员姓名需全部登记B.土地承包经营权期限为30年（耕地）、50年（草地）、70年（林地）C.流转的土地承包经营权需提交发包方同意的证明（家庭承包方式）D.土地承包经营权可依法抵押答案：CD解析：承包方以户为单位，登记时记载代表姓名（《不动产登记操作规范（试行）》12.2.3），A错误；耕地承包期30年、草地30-50年、林地30-70年（《农村土地承包法》第21条），B错误；家庭承包流转需发包方同意（第34条），C正确；土地承包经营权可抵押（第47条），D正确。10.土地登记代理人在代理注销登记时，需提交的材料包括（）。A.原不动产权属证书B.注销登记申请书C.权利消灭的证明材料（如生效法律文书、放弃权利声明）D.利害关系人同意注销的书面意见答案：ABC解析：注销登记一般由权利人申请，无需利害关系人同意（除非存在他项权利，需他项权利人同意），D错误。三、案例分析题（共4题，每题15分，共60分）案例一2025年3月，村民张某（户籍在甲村）因继承其叔叔（甲村村民，2024年12月去世）的房屋，向甲村所在县不动产登记中心申请宅基地使用权及房屋所有权转移登记。张某提交了以下材料：①张某身份证明；②叔叔的死亡证明；③叔叔的不动产权属证书；④村委会出具的张某与叔叔的亲属关系证明；⑤张某的宅基地审批文件（2018年取得，已建有另一处房屋）。问题：1.登记机构是否应受理张某的转移登记申请？说明理由。2.若受理，需补充哪些材料？若不受理，应如何告知张某？答案：1.不应受理。理由：根据《土地管理法》及宅基地“一户一宅”规定，张某已通过审批取得另一处宅基地并建有房屋，属于“一户多宅”情形，继承取得的宅基地使用权不符合“一户一宅”要求，登记机构不予受理。2.应书面告知张某不予受理的理由，说明其已拥有一处宅基地，继承取得的宅基地使用权无法登记，并建议其根据《不动产登记暂行条例》第22条规定，待解决“一户多宅”问题（如转让或退出多余宅基地）后再申请登记。案例二2025年5月，某科技公司（甲方）与某制造公司（乙方）签订《土地使用权转让合同》，约定将甲方名下一宗国有建设用地使用权（用途为工业，剩余使用年限20年）转让给乙方，转让价格5000万元。合同签订后，乙方支付了首期款2000万元，双方共同向登记机构申请转移登记。登记机构审查发现：①甲方的不动产权证书上记载该宗地存在抵押权登记（抵押权人为某银行，担保债权3000万元，债务履行期至2026年12月）；②甲方未提供抵押权人同意转让的书面文件。问题：1.登记机构能否办理该转移登记？说明法律依据。2.若乙方希望继续办理登记，应如何操作？答案：1.不能办理。依据《民法典》第406条，抵押期间转让抵押财产的，需经抵押权人同意（或受让人代为清偿债务消灭抵押权）。本案中，甲方未提供抵押权人同意转让的文件，登记机构应不予办理转移登记。2.乙方可采取两种方式：①要求甲方与抵押权人协商，取得抵押权人同意转让的书面文件；②乙方代为清偿甲方所欠银行债务（3000万元），消灭抵押权后，再申请转移登记。案例三2025年7月，李某向某市不动产登记中心申请办理其名下商品房的异议登记，称该房屋实际为其与前夫王某共有，但王某擅自登记为单独所有。李某提交了以下材料：①李某身份证明；②离婚协议（约定房屋归双方共有）；③王某的不动产权证书复印件；④异议登记申请书。登记机构受理后，于7月10日完成异议登记。2025年8月5日，王某拟将该房屋出售给张某，双方申请转移登记。问题：1.登记机构受理异议登记是否符合规定？说明理由。2.王某