未下证大产权合同范本

未下证大产权合同范本1.甲方（买方/出租方/委托方）：

甲方名称为“北京恒业房地产开发有限公司”，注册地址位于北京市朝阳区建国路88号恒业中心A座25层，法定代表人为张明，联系电话甲方是一家经工商行政管理部门登记注册的有限责任公司，主要业务范围包括房地产开发、销售及物业管理。甲方在本次合同中作为买方/出租方/委托方，基于其合法持有的位于上海市浦东新区世纪大道1号“恒业广场”项目（以下简称“项目”）的土地使用权及在建工程，与乙方签订本合同，旨在明确双方在项目转让/租赁/委托管理过程中的权利义务关系。

甲方自2018年起开始投资建设“恒业广场”项目，该项目占地面积约5万平方米，总建筑面积约20万平方米，包括一栋超高层写字楼、两栋高端住宅及配套商业设施。截至本合同签订日，项目主体结构已完工，部分楼层完成精装修，并已取得部分预售许可证。甲方通过银行贷款、自有资金及股东借款等方式支付项目建设款项，目前项目负债率约为35%，但资产评估价值已超过债权总额。甲方为优化资产配置，决定将“恒业广场”项目整体转让/出租/委托管理给乙方，具体交易模式由双方在本合同中另行约定。

作为买方/出租方/委托方，甲方保证其在本合同项下的权利来源合法有效，包括但不限于土地使用权、在建工程所有权等财产权利，且不存在任何抵押、查封或其他第三方权利限制。甲方承诺在本合同履行过程中，将按照相关法律法规及本合同约定，配合乙方完成项目交接、权属变更或租赁登记等手续。若为委托管理模式，甲方将授予乙方对项目运营的必要授权，并确保授权范围内行为的合法性与合规性。

甲方提供的项目资料包括但不限于《土地使用权证》《建设工程规划许可证》《施工许可证》及项目财务报表，所有资料均真实有效。如因甲方原因导致项目后续交易/租赁/管理受阻，甲方应承担相应赔偿责任。甲方还负责处理项目建设期间遗留的行政审批事项，并保证项目符合国家及地方的建筑安全标准。

2.乙方（卖方/承租方/服务提供方）：

乙方名称为“上海远景商业管理股份有限公司”，注册地址位于上海市静安区南京西路1266号恒隆广场78层，法定代表人为王静，联系电话乙方是一家经中国证监会批准设立的综合性商业管理公司，业务范围涵盖商业地产运营、物业管理及资产管理。乙方在本次合同中作为卖方/承租方/服务提供方，基于其雄厚的资金实力和专业的项目管理能力，与甲方就“恒业广场”项目达成合作意向，具体合作模式依据本合同约定执行。

乙方成立于2010年，旗下管理资产规模超过100亿元人民币，在全国30余个城市设有分支机构。截至本合同签订日，乙方已成功运营多个商业综合体项目，包括上海陆家嘴的“世博源”、北京国贸的“国贸三期”等。乙方在商业地产租赁管理方面经验丰富，年管理租金收入超过10亿元人民币，客户满意度达95%以上。本次合作中，乙方将通过收购/租赁/受托管理方式获取“恒业广场”项目，以拓展其在华东地区的商业地产版。

作为卖方/承租方/服务提供方，乙方承诺在本合同项下的资金来源合法合规，且具备充足的支付能力。若为收购模式，乙方将按照本合同约定支付项目收购款；若为租赁模式，乙方将按时足额支付租金；若为委托管理，乙方将按照约定收取管理费。乙方还保证其在本合同项下的行为不侵犯任何第三方合法权益，包括但不限于知识产权、商业秘密等。

乙方提供的合作方案包括详细的财务测算报告、项目运营计划及风险控制措施。如为租赁模式，乙方将负责项目招商及租赁管理，并承诺租赁率不低于85%；如为收购模式，乙方将协助甲方完成项目融资及并购整合；如为委托管理，乙方将提供包括市场推广、客户服务、财务审计在内的全方位服务。乙方承诺严格遵守国家法律法规及行业规范，确保项目运营符合社会主义核心价值观及商业道德标准。

双方基于对“恒业广场”项目的共同认知及合作意愿，经友好协商，决定在本合同框架下明确各自的权利义务。本合同项下的当事人信息及合同简介构成双方后续条款的基础，所有约定均具有关联性和约束力。如后续条款与本部分内容存在冲突，以本部分约定为准。

第一条合同目的与范围

本合同的主要目的是明确甲方（买方/出租方/委托方）与乙方（卖方/承租方/服务提供方）就“恒业广场”项目（以下简称“项目”）的合作目标及具体内容。合作目的根据本合同选定的模式具体确定，可能包括但不限于项目转让、租赁经营或委托管理。若为项目转让，合同范围涵盖项目土地使用权、在建工程及已建成物业的权属转移，包括但不限于办理产权变更登记、交付相关技术资料及完成债权债务处理。若为租赁经营，合同范围限定于项目部分或全部物业的租赁关系，涉及租赁期限、租金标准、物业维护及租赁管理等。若为委托管理，合同范围覆盖项目运营的持续性管理服务，包括但不限于市场推广、租赁管理、客户服务、财务监控及设施维护等。双方在本合同框架内，依据选定模式的具体条款，全面履行各自职责，确保项目达到预期合作目标。

第二条定义

在本合同中，下列术语具有特定含义：

“项目”指位于上海市浦东新区世纪大道1号的“恒业广场”房地产项目，包括土地使用权、在建工程及已建成物业。

“土地使用权”指甲方合法持有的项目用地使用权，及相关权利义务。

“在建工程”指项目尚未完工的建设部分，包括主体结构及附属设施。

“租赁管理”指乙方负责的租赁广告发布、租户招揽、合同签订及租金收取等活动。

“委托管理”指甲方授权乙方对项目运营进行持续性管理，并按约定支付管理费。

“产权变更登记”指项目所有权转移过程中需办理的政府行政手续。

“财务监控”指乙方对项目财务状况进行的定期审查与报告。

第三条双方权利与义务

1.甲方的权力和义务：

甲方的权力：

（1）甲方有权要求乙方按照本合同约定支付项目转让款/租金/管理费，并有权在乙方违约时追究其责任。

（2）甲方有权监督乙方在租赁/管理期间的行为，确保其符合法律法规及本合同约定。

（3）在项目转让模式下，甲方有权要求乙方配合完成产权变更登记，并提供必要协助。

甲方的义务：

（1）甲方保证其对本合同项下的权利拥有合法、完整的处分权，并已清除项目上的权利负担。

（2）甲方应在合同签订后【10】个工作日内，向乙方提供项目全部权属证明及建设资料，并保证资料真实性。

（3）在租赁/管理模式下，甲方应保证项目符合安全标准，并承担因土地使用权性质变更产生的审批责任。

（4）若为委托管理，甲方应授予乙方必要的运营授权，并按照约定支付管理费及报酬。

2.乙方的权力和义务：

乙方的权力：

（1）乙方有权要求甲方按照本合同约定履行义务，包括但不限于支付款项、提供资料及配合手续办理。

（2）在租赁模式下，乙方有权按照市场行情及本合同约定收取租金，并有权对租赁物业进行日常管理。

（3）在委托管理模式下，乙方有权按照约定收取管理费，并有权根据市场变化调整运营策略。

乙方的义务：

（1）乙方应按照本合同约定按时足额支付项目收购款/租金/管理费，并承担支付延迟的违约责任。

（2）在租赁模式下，乙方应负责项目招商及租赁管理，确保租赁率达到合同约定的标准。

（3）在委托管理模式下，乙方应组建专业团队负责项目运营，包括但不限于市场推广、客户服务及财务预算。

（4）乙方应保证项目运营符合消防、卫生等安全标准，并承担因管理不善导致的第三方索赔责任。

（5）乙方应定期向甲方提交运营报告，包括财务报表、租赁数据及市场分析，并接受甲方审计。

（6）在项目转让模式下，乙方应配合甲方完成债权债务的清理与转移，并保证交易过程合法合规。

（7）乙方不得将项目转租、出借或用于非法目的，并应维护甲方在项目上的商业声誉。

第四条价格与支付条件

双方根据合作模式约定以下价格及支付条件：

若选择项目转让模式，项目总价为人民币叁拾伍仟万元整（¥350,000,000.00），包含项目土地使用权、在建工程及已建成物业的全部权利义务。支付方式分三期：首期款于本合同生效后【5】个工作日内支付，金额为总价款的【30%】，即人民币壹仟壹佰伍拾万元整（¥115,000,000.00）；二期款于项目产权变更登记完成且乙方取得相关证明后【10】个工作日内支付，金额为总价款的【40%】，即人民币壹仟肆佰万元整（¥140,000,000.00）；三期款于项目实际交付使用后【3】个月内付清，金额为总价款的【30%】，即人民币壹仟壹佰伍拾万元整（¥115,000,000.00）。若选择租赁模式，基础租金为人民币捌佰万元整（¥8,000,000.00）每年，首期租金于本合同生效后【5】个工作日内支付，后续每期租金于每年【1】月【1】日前支付。若选择委托管理模式，管理费为项目年营业收入的【10%】，于每个会计年度结束后【3】个月内支付。所有款项均以银行转账方式支付至双方指定账户。任何一方变更支付账户需提前【30】日书面通知对方并经对方确认。

第五条履行期限

本合同有效期为【5】年，自双方签字盖章之日起生效。具体履行期限根据合作模式确定：项目转让模式下，甲方应在合同生效后【180】日内完成项目权属变更登记，乙方应在收到全部款项后【30】日内完成项目实际接收；租赁模式下，租赁期限自首期租金支付之日起算，共计【10】年，期满前【6】个月可协商续租；委托管理模式下，委托期限为【3】年，自管理服务开始之日起算。关键时间节点包括：本合同生效后【30】日内完成项目资料交接，产权变更登记完成后的【15】日内乙方需向甲方提供结算报告，每年【12】月【1】日前提交上一年度运营报告及财务审计报告。任何一方逾期履行上述期限义务，视为违约。

第六条违约责任

1.甲方违约责任：

（1）若甲方未能按时支付项目转让款/租金/管理费，每逾期一日，应按逾期金额的【千分之零点五】向乙方支付违约金，逾期超过【30】日，乙方有权解除合同并要求甲方赔偿损失。损失赔偿范围包括乙方已投入的运营成本、预期收益损失及甲方应付未付款项的【20%】作为惩罚性赔偿。

（2）若甲方提供的项目资料虚假或存在权利瑕疵，导致乙方遭受第三方索赔或交易失败，甲方应承担全部赔偿责任，包括但不限于诉讼费、律师费及赔偿金，并赔偿乙方因此损失的全部直接及间接损失。

2.乙方违约责任：

（1）若乙方未能按时支付租金/管理费，每逾期一日，应按逾期金额的【千分之零点五】向甲方支付违约金，逾期超过【30】日，甲方有权解除合同并要求乙方赔偿损失。损失赔偿范围包括甲方预期收益损失及乙方应付未付款项的【20%】作为惩罚性赔偿。

（2）在租赁模式下，若乙方未能达到合同约定的租赁率标准，每低【5%】，应向甲方支付违约金人民币拾万元整（¥100,000.00），且乙方应在收到违约金后【30】日内采取有效措施提升租赁率。若因乙方管理不善导致项目出现安全事故或重大投诉，乙方应承担全部修复费用及赔偿责任，并支付甲方人民币伍佰万元整（¥5,000,000.00）的违约金。

（3）在委托管理模式下，若乙方未能按照合同约定提供管理服务，或泄露甲方商业秘密，应向甲方支付违约金人民币叁佰万元整（¥3,000,000.00），并承担由此产生的全部法律责任。甲方还有权要求乙方返还已支付的管理费并解除合同。

3.不可抗力导致的违约：

若因地震、战争等不可抗力因素导致合同无法履行，双方互不承担违约责任，但应及时通知对方并采取措施减少损失。不可抗力消除后【30】日内，双方应协商是否继续履行合同或解除合同。

4.违约金的限制：

任何一方累计支付的违约金总额不超过合同总价款的【30%】，超出部分双方可协商调整。若违约金不足以弥补实际损失，违约方还应补足差额。

第七条不可抗力

1.定义：本合同所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，包括但不限于地震、台风、洪水、火灾、战争、动乱、政府行为（如征收、征用及政策调整）、法律变化等。不可抗力事件应自其发生之日起持续影响合同履行超过【15】日的，视为对合同履行产生实质性影响。

2.责任免除：若因不可抗力导致任何一方无法履行或不能完全履行本合同项下的义务，该方不承担违约责任，但应在不可抗力发生后【7】日内书面通知对方，并提供相关证明文件。双方应根据不可抗力的影响程度，协商决定延期履行、部分履行或解除合同。因不可抗力造成的损失，由双方各自承担。若不可抗力消除后，双方仍无法履行合同，本合同自动终止，双方互不承担赔偿责任。若一方在不可抗力消除后【30】日内未采取合理措施恢复履行，视为放弃合同，应承担相应责任。

3.通知义务：任何一方收到不可抗力通知后，应在合理期限内（不超过【10】日）确认是否影响合同履行，并书面回复对方。若双方对不可抗力影响存在争议，可申请第三方专业机构评估。

4.不可抗力免责范围：不可抗力免责仅限于直接因该事件导致的履行障碍，间接后果及次生风险仍由责任方承担。若不可抗力与一方违约行为共同导致损失，对方有权要求违约方承担相应责任。

第八条争议解决

1.协商解决：本合同履行过程中发生的任何争议，双方应首先通过友好协商解决，协商期限不少于【30】日。若协商达成一致，双方应签订书面补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。

2.调解机制：若协商未果，双方可共同委托中国国际贸易促进委员会或上海市商务委员会指定的调解机构进行调解。调解协议经双方签字后，具有合同约束力，但调解不成不影响双方通过其他方式解决争议。

3.仲裁选择：本合同争议优先适用仲裁解决。仲裁机构为上海国际经济贸易仲裁委员会（SHIAC），仲裁规则适用该会现行仲裁规则。仲裁裁决是终局的，对双方均有约束力，任何一方不得向法院提起诉讼或申请撤销，但仲裁庭可主动驳回明显违背公共秩序的裁决。

4.诉讼选择：若双方未选择仲裁或仲裁协议无效，任何一方均有权向项目所在地（上海市浦东新区）有管辖权的人民法院提起诉讼。诉讼期间，不影响双方在本合同项下其他权利义务的行使。诉讼费用（包括诉讼费、保全费、律师费等）由败诉方承担，若双方均有责任，则按责任比例分担。

5.争议前置程序：任何争议解决方式启动前，提出主张的一方应首先书面通知对方，说明争议事项及处理建议。若一方直接采取仲裁或诉讼程序，视为放弃协商前置要求，但对方仍可要求其履行前置程序。

第九条其他条款

1.通知方式：本合同项下的所有通知、文件及通讯均应以书面形式作出，可通过专人递送、挂号信、传真、电子邮件或双方确认的电子数据交换系统发送。通知送达地址以本合同首部列明为准。任何一方变更联系方式或地址，应提前【10】日书面通知对方。以电子邮件方式发送的，发出时视为送达；以专人递送或挂号信方式的，签收日或邮戳日视为送达；以传真或电子数据交换系统发送的，成功发送日视为送达。

2.合同变更：对本合同的任何修改或补充，均须经双方协商一致，并以书面形式签订补充协议。补充协议与本合同具有同等法律效力。任何一方未经对方书面同意，不得单方面变更合同内容。

3.分包与转包：未经对方事先书面同意，任何一方不得将本合同项下的义务进行分包或转包，但双方另有约定的除外。若分包或转包行为违反法律法规或本合同约定，由此产生的责任由实施方承担。

4.独立缔约方：双方均为独立缔约方，本合同不构成双方之间的合伙、合资、代理、雇佣或任何其他形式的联合关系。任何一方行为的后果由该方