房地产估价制度与政策试题

房地产估价制度与政策试题一、单项选择题（共40题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意）1.根据《中华人民共和国民法典》，住宅建设用地使用权期限届满的，（）。A.自动续期B.申请续期C.重新评估出让D.国家无偿收回2.房地产估价报告使用期限自（）起算。A.估价作业期开始之日B.估价报告出具之日C.估价委托合同签订之日D.实地查勘之日3.注册房地产估价师延续注册，有效期延续（）。A.1年B.2年C.3年D.5年4.下列各项中，不属于房地产转让行为的是（）。A.买卖B.赠与C.抵押D.交换5.根据《城市房地产管理法》，以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金（）以下的土地闲置费。A.10%B.15%C.20%D.25%6.商品房预售实行（）制度。A.登记备案B.注册许可C.资质审查D.担保保险7.取得《房地产估价师执业资格证书》的人员，经（）后方能以房地产估价师的名义执业。A.考核B.审批C.注册D.培训8.房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋（）。A.属于抵押财产B.不属于抵押财产C.部分属于抵押财产D.由抵押人与抵押权人协商确定9.契税的纳税义务发生时间是纳税人签订土地、房屋权属转移合同的（）。A.当日B.次日C.7日内D.10日内10.房地产估价机构资质等级分为（）。A.一级、二级、三级B.甲级、乙级、丙级C.一级、二级、三级、暂定级D.甲级、乙级、丙级、暂定级11.根据《房地产估价规范》，房地产估价报告应当由（）出具。A.注册房地产估价师B.房地产估价机构C.估价项目负责人D.估价委托人12.下列房地产中，不得设定抵押的是（）。A.通过出让方式取得的土地使用权B.通过划拨方式取得的土地使用权C.公益事业用房D.私有住宅13.房地产估价师在估价活动中，如有禁止行为的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门给予警告，责令限期改正，并可处以（）的罚款。A.1万元以上3万元以下B.5000元以上2万元以下C.3000元以上1万元以下D.1万元以下14.土地增值税的税率形式是（）。A.比例税率B.累进税率C.定额税率D.超额累进税率15.城市规划区内集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，该幅国有土地的使用权可有（）。A.当地农村集体经济组织有偿出让B.当地市人民政府无偿划拨给需要使用土地的单位C.当地市人民政府有偿出让D.需要使用土地的单位直接与集体经济组织协商确定16.房地产估价机构分立的，应当（）。A.重新申请资质等级B.保留原资质等级C.降一级资质等级D.由主管部门核定资质等级17.房屋租赁合同终止，房屋出租人有权收回房屋，承租人应当在合同终止后（）内迁出。A.3日B.5日C.7日D.15日18.住宅专项维修资金属于（）所有。A.房地产开发企业B.物业服务企业C.业主D.当地人民政府19.房地产估价师注册有效期满需继续执业的，应在注册有效期满（）前申请延续注册。A.30日B.60日C.90日D.6个月20.根据《民法典》，债务人将债务的全部或者部分转移给第三人的，应当经（）同意。A.债权人B.保证人C.公证机关D.第三人21.下列费用中，不属于土地增值税扣除项目的是（）。A.取得土地使用权所支付的金额B.开发土地的成本、费用C.与转让房地产有关的税金D.房地产开发企业的管理费用22.房地产估价报告档案保存期限应自估价报告出具之日起，不少于（）。A.5年B.10年C.15年D.20年23.注册房地产估价师变更执业单位，应办理（）手续。A.变更注册B.延续注册C.初始注册D.撤销注册24.建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的（）。A.土地所有权B.房屋所有权C.建设用地使用权D.租赁权25.房地产估价机构出具虚假估价报告的，由资质许可机关给予警告，责令限期改正，并可处以（）的罚款。A.1万元以上3万元以下B.3万元以上5万元以下C.5万元以上10万元以下D.10万元以上20万元以下26.房地产权利人转让房地产，应当向（）如实申报成交价格。A.工商行政管理部门B.税务部门C.房地产管理部门D.土地管理部门27.下列关于房地产广告的表述中，符合规定的是（）。A.可以含有升值承诺B.可以含有风水内容C.必须注明开发企业名称D.可以使用“第一”等绝对化用语28.房地产估价师李某在估价过程中故意高估房地产价值，给委托人造成损失，对此应承担的法律责任主要是（）。A.行政责任B.民事责任C.刑事责任D.行政责任和民事责任29.经济适用住房的价格应当（）。A.由开发商自主定价B.实行市场调节价C.实行政府指导价D.由购房人与开发商协商定价30.房地产估价师执业资格注册有效期为（）。A.2年B.3年C.4年D.5年31.征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的（）。A.3至5倍B.6至10倍C.10至15倍D.15至20倍32.房地产抵押当事人应当到（）规定的部门办理房地产抵押登记。A.县级以上地方人民政府B.市级以上地方人民政府C.省级建设行政主管部门D.国务院建设行政主管部门33.房地产估价机构资质有效期届满，房地产估价机构需要继续从事房地产估价活动的，应当在资质有效期届满（）前提出资质延续申请。A.30日B.60日C.90日D.6个月34.下列各项中，属于房地产中介服务业务的是（）。A.房地产开发B.房地产交易管理C.房地产经纪D.房地产权属登记35.根据《房地产估价规范》，估价报告应用有效期从估价报告出具之日起计，最长不得超过（）。A.6个月B.1年C.2年D.5年36.房地产估价师遗失执业资格证书，需申请补发的，应在公众媒体上声明作废后，向（）申请补发。A.原注册机关B.考试发证机关C.当地房地产主管部门D.住房和城乡建设部37.房地产估价报告应当由（）负责。A.注册房地产估价师B.估价机构法定代表人C.2名以上注册房地产估价师D.1名注册房地产估价师并签字38.城镇土地使用税的计税依据是（）。A.房产原值B.房产租金收入C.实际占用的土地面积D.房产评估值39.房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供（）。A.《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》B.《住宅质量保证书》和《土地使用权证》C.《住宅使用说明书》和《房屋所有权证》D.《商品房预售许可证》40.房地产估价师挂靠在其他估价机构执业的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门责令改正，并可处以（）的罚款。A.1万元以下B.1万元以上3万元以下C.3万元以上5万元以下D.5万元以上10万元以下二、多项选择题（共20题，每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意。全部选对得2分；少选且选择正确的，每个选项得0.5分；有错选不得分）41.房地产估价师应当具备的执业能力包括（）。A.熟悉房地产估价相关法律法规B.掌握房地产估价理论和方法C.具有一定的房地产估价实践经验D.了解房地产开发经营流程E.能够独立完成复杂的房地产估价项目42.根据《房地产估价规范》，房地产估价报告通常包括（）。A.封面B.目录C.致估价委托人函D.注册房地产估价师声明E.估价假设和限制条件43.下列房地产中，不得转让的有（）。A.司法机关依法查封的房地产B.未经其他共有人书面同意的共有房地产C.权属有争议的房地产D.未依法登记领取权属证书的房地产E.已设定抵押的房地产44.房地产抵押贷款的风险主要包括（）。A.抵押物价值评估风险B.抵押物损毁风险C.借款人信用风险D.利率风险E.法律风险45.房地产估价机构的设立条件包括（）。A.有自己的名称、组织机构B.有固定的服务场所C.有规定数量的专职注册房地产估价师D.有规定数量的注册房地产经纪人E.有规定数量的注册资本46.下列税费中，在房地产转让环节由买方缴纳的有（）。A.契税B.印花税C.土地增值税D.城市维护建设税E.交易手续费47.房地产估价师在执业活动中，禁止的行为包括（）。A.同时在两个或两个以上估价机构执业B.以个人名义承揽估价业务C.允许他人以自己名义执业D.在非自己估价的报告上签字E.涂改、出租、出借注册证书48.商品房预售应符合的条件包括（）。A.已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书B.持有建设工程规划许可证C.按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上D.已经确定施工进度和竣工交付日期E.取得商品房预售许可证49.房地产权属登记的种类包括（）。A.总登记B.初始登记C.转移登记D.变更登记E.注销登记50.房地产估价报告审核的主要内容有（）。A.估价报告的完整性B.估价结果的合理性C.估价参数的选取依据D.估价测算过程的逻辑性E.估价报告的规范性51.下列关于土地增值税的说法中，正确的有（）。A.土地增值税实行四级超率累进税率B.土地增值税是对转让国有土地使用权及其地上建筑物和附着物的行为征税C.土地增值税的扣除项目包括取得土地使用权所支付的金额D.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税E.土地增值税由房地产所在地的税务机关征收52.房地产估价机构违法行为的处罚种类包括（）。A.警告B.罚款C.责令限期改正D.降低资质等级E.吊销资质证书53.房地产估价时，影响房地产价格的区位因素包括（）。A.交通便捷程度B.环境质量C.基础设施状况D.建筑结构E.临街状况54.根据《民法典》，下列财产不得抵押的有（）。A.土地所有权B.宅基地C.学校、幼儿园的教育设施D.医疗机构的医疗卫生设施E.依法被查封的财产55.房地产估价师注册失效的情形包括（）。A.注册有效期满未延续注册的B.聘用单位破产的C.注册房地产估价师丧失民事行为能力的D.注册房地产估价师死亡或者被宣告失踪的E.刑事处罚尚未执行完毕的56.房地产开发企业销售商品房，采取的方式有（）。A.预售B.现售C.包销D.代销E.分期付款销售57.下列关于房地产估价目的的表述中，正确的有（）。A.估价目的不同，估价的依据可能不同B.估价目的不同，估价的假设条件可能不同C.估价目的不同，估价选用的价值类型可能不同D.估价目的不同，估价结果肯定不同E.估价目的决定了估价报告的用途58.房地产经纪活动应当遵循的原则包括（）。A.自愿B.平等C.公平D.诚实信用E.合法59.房地产估价师在估价过程中，若遇到特殊（）情况，应当在估价报告中予以说明。A.估价对象权益存在瑕疵B.估价对象实物状况特殊C.市场状况发生剧烈变化D.缺乏足够的可比实例E.委托人要求提供特定价值60.下列关于房地产权利的说法，正确的有（）。A.房屋所有权与土地使用权必须主体一致B.房屋所有权可以单独转让C.土地使用权可以单独转让D.房地产转让时，土地使用权随之转让E.房地产转让时，房屋所有权随之转让三、判断题（共15题，每题1分。请根据判断结果，在括号内填入“√”或“×”）61.房地产估价师可以同时在两个房地产估价机构执业，但必须在其中一个机构注册。（）62.商品房预售合同签订后，开发企业应当在30日内向商品房所在地的县级以上地方人民政府房地产管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。（）63.房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产，但拍卖该抵押房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。（）64.房地产估价机构出具的估价报告，应当由至少一名注册房地产估价师签字并加盖房地产估价机构公章。（）65.土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。（）66.房地产估价师注册证书是执业资格证明，在执业过程中可以不出示。（）67.房屋租赁期间，房屋所有权人转让房屋的，房屋租赁合同在新的所有权人和承租人之间继续有效。（）68.房地产估价结果应当精确到元。（）69.房地产开发企业应当在商品房现售前，将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案。（）70.房地产估价机构资质等级越高，其可以从事的估价业务范围越广。（）71.契税的纳税义务人是境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人。（）72.房地产估价报告应用有效期自估价时点起算。（）73.依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，可以设定抵押权。（）74.房地产估价师在估价报告中使用虚假数据，构成犯罪的，依法追究刑事责任。（）75.房地产估价机构分立、合并的，应当重新申请资质等级。（）四、填空题（共10题，每题1分）76.房地产估价师注册有效期为____年。77.城市规划区内的土地，属于____所有。78.房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。房地产转让时，土地使用权____随之转让。79.房地产估价报告应当由____名以上（含____名）注册房地产估价师签字、盖章。80.土地增值税实行四级超率累进税率，其中增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为____。81.商品房预售许可制度，是开发企业向城市、县人民政府房地产管理部门办理预售登记，取得____后，方可进行商品房预售。82.房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以____的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。83.房地产估价师在执业过程中，应当遵循____、客观、公正、合法的原则。84.契税的计税依据为：土地使用权出让、出售，房屋买卖，为____；土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。85.房地产估价机构资质证书有效期为____年。五、简答题（共4题，每题5分）86.简述房地产估价师注册的条件。87.简述房地产转让应当具备的条件。88.简述房地产抵押合同应当载明的主要内容。89.简述房地产估价报告的组成要素。六、综合分析题（共3题，每题10分）90.某房地产开发公司通过出让方式取得一宗土地，土地用途为商业，出让年限为40年。该公司在该土地上建设了一栋商场，建筑面积为20000平方米。商场建成后，该公司拟将该商场抵押给银行申请贷款。银行委托某房地产估价机构对该商场进行抵押价值评估。问题：(1)房地产估价机构在接受该委托后，应如何确定估价时点？(2)在评估抵押价值时，应遵循哪些估价原则？(3)若该商场在评估时点已设定了租赁权，且租约尚未到期，该租赁权对抵押价值有何影响？91.张某于2018年购买了一套住宅，购买价格为80万元，已缴纳契税等相关税费。2023年，张某将该住宅出售给李某，成交价格为120万元。已知该住宅的重置成本为100万元，成新率为80%，综合扣除系数为20%。假设该住宅为普通标准住宅，且符合其他减免税条件。问题：(1)张某在转让该住宅时，应缴纳哪些主要税费？(2)计算张某应缴纳的土地增值税。（请列出计算公式和计算过程，结果保留两位小数）(3)李某在受让该住宅时，应缴纳哪些主要税费？92.某房地产估价机构接受委托，对一宗拟征收的国有土地上房屋进行征收补偿价值评估。该房屋为混合结构，建筑面积100平方米，建成于2000年。经调查，该区域类似房地产的市场价格为15000元/平方米，但由于该房屋维护状况较差，需要进行修缮，修缮费用约为200元/平方米。另外，该房屋位于商业街，但实际用途为住宅，证载用途为住宅。问题：(1)本次估价的估价目的是什么？价值类型应选取哪种？(2)在确定该房屋的评估价值时，应如何处理其实际用途与证载用途不一致的问题？(3)请计算该房屋的评估价值（不考虑其他因素，仅考虑建筑面积、单价和修缮费用）。参考答案及解析一、单项选择题1.A2.B3.C4.C5.C6.A7.C8.B9.A10.D11.B12.C13.A14.D15.C16.A17.A18.C19.A20.A21.D22.B23.A24.C25.B26.C27.C28.D29.C30.B31.B32.A33.A34.C35.B36.A37.C38.C39.A40.B二、多项选择题41.ABCE42.ABCDE43.ABCD44.ABCDE45.ABCE46.ABE47.ABCDE48.ABDE49.ABCDE50.ABCDE51.ABCDE52.ABCDE53.ABCE54.ABCDE55.ABCDE56.AB57.ABCE58.ABCDE59.ABCD60.ADE三、判断题61.×62.×63.√64.×65.√66.×67.√68.×69.√70.√71.√72.×73.√74.√75.×四、填空题76.377.国家78.地上建筑物、其他附着物所有权79.2，280.50%81.商品房预售许可证82.不转移占有83.独立84.成交价格85.3五、简答题86.简述房地产估价师注册的条件。答：房地产估价师注册条件主要包括：（1）取得执业资格；（2）达到继续教育标准；（3）受聘于一个具有资质的房地产估价机构；（4）具有完全民事行为能力；（5）无《注册房地产估价师管理办法》规定的不予注册的情形。87.简述房地产转让应当具备的条件。答：房地产转让应当具备的条件包括：（1）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（2）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件；（3）房地产权属无争议，未设定抵押或已解除抵押，未受到限制；（4）属于共有房地产的，需经其他共有人书面同意；（5）已依法登记领取权属证书。88.简述房地产抵押合同应当载明的主要内容。答：房地产抵押合同应当载明的主要内容：（1）抵押人、抵押权人的名称或者个人姓名、住所；（2）主债权的种类、数额；（3）抵押房地产的处所、名称、状况、建筑面积、用地面积等；（4）抵押房地产的价值；（5）抵押房地产的占用管理人、占用管理方式、占用管理责任；（6）债务人履行债务的期限；（7）抵押权灭失的条件；（8）违约责任；（9）争议解决方式；（10）抵押合同订立的时间与地点；（11）双方约定的其他事项。89.简述房地产估价报告的组成要素。答：房地产估价报告通常由八部分组成：（1）封面；（2）目录；（3）致估价委托人函；（4）注册房地产估价师声明；（5）估价假设和限制条件；（6）估价结果报告；（7）估价技术报告；（8）附件。六、综合分析题90.(1)答：房地产抵押价值评估的估价时点，原则上为完成估价对象实地查勘之日。但估价委托合同另有约定的除外。如果委托人要求评估特定日期（如贷款审批日）的价值，则应以该特定日期作为估价时点。(2)答：在评估抵押价值时，应遵循谨慎原则。同时，还应遵循合法原则、最高最佳利用原则、替代原则、估价时点原则。谨慎原则要求在存在不确定因素的情况下，对估价结果的判断应持保守态度，确保抵押价值能够充分