2026年全国物业管理师考试(物业管理实务)真题卷(附答案)

2026年全国物业管理师考试(物业管理实务)真题卷(附答案)一、单项选择题(每题1分，共10分)1.物业承接查验中，关于查验时限的规定，新建物业承接查验应在物业服务合同生效之日前完成，最迟不得超过合同生效后()日。A.7B.10C.15D.30答案B2.业主委员会会议应当有()以上委员出席方可召开，作出的决定必须经全体委员()以上同意。A.2/3,1/2B.1/2,2/3C.1/2,1/2D.2/3,2/3答案A3.物业管理区域内，业主大会决定筹集和使用专项维修资金，应当经()以上业主同意。A.专有部分面积占比2/3且人数占比2/3B.专有部分面积占比1/2且人数占比1/2C.专有部分面积占比3/4且人数占比3/4D.专有部分面积占比2/3且人数占比1/2答案A4.物业服务收费实行政府指导价的，具体收费标准由()在指导价范围内确定。A.物业服务企业与业主协商B.业主大会C.物价主管部门D.房地产行政主管部门答案A5.物业保修期满后，共用设施设备的维修更新费用应当从()中列支。A.物业服务费B.专项维修资金C.开发建设单位D.业主自筹答案B6.物业服务企业承接住宅物业时，应当对物业管理区域内的共用部位、共用设施设备进行查验，并签订()。A.物业服务合同B.临时管理规约C.物业承接查验协议D.业主委员会工作规则答案C7.关于早期介入，下列说法错误的是()。A.早期介入可以优化物业设计B.早期介入能减少项目交付后的隐患C.早期介入属于物业服务企业的主体业务D.早期介入在规划阶段即可开始答案C8.业主装修时，下列说法正确的是()。A.可以任意拆改承重墙B.必须提前告知物业服务企业并办理登记C.装修垃圾可由业主自行随意堆放D.装修保证金在装修完成后立即全额退还答案B9.物业项目客户投诉处理的首要原则是()。A.时效原则B.责任原则C.礼貌原则D.保密原则答案A10.物业管理风险按来源可分为()和外部风险。A.管理风险B.决策风险C.内部风险D.质量风险答案C二、多项选择题(每题2分，共10分。每题有两个或两个以上正确选项，多选、少选、错选均不得分)1.下列哪些属于物业服务合同的主要内容？()A.物业服务事项B.物业服务质量标准C.专项维修资金的管理使用D.业主委员会换届程序E.违约责任答案A、B、E解析物业服务合同主要内容包括服务内容、标准、费用、双方权利义务、违约责任等。专项维修资金管理由业主大会决定，业主委员会换届程序属业主大会议事规则范畴，不属于物业服务合同必备内容。2.关于业主大会的成立，下列表述正确的有()。A.一个物业管理区域只能成立一个业主大会B.业主大会自首次会议召开之日成立C.业主大会成立前，由开发建设单位代行管理职责D.业主人数较少且经全体业主同意，可以不成立业主大会E.业主大会的成立由街道办事处或乡镇政府指导答案A、B、D、E解析首次业主大会会议召开并选举产生业主委员会之日业主大会成立。开发建设单位在小区交付后应配合成立条件，并非代行管理职责，业主大会成立前由前期物业服务企业管理，故C错误。3.下列哪些情形下，业主委员会应当及时与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同？()A.前期物业服务合同期满前三个月B.新物业服务企业中标后C.业主大会决定续聘原物业服务企业D.物业服务企业提出提前解约并获业主大会同意E.物业项目已连续六个月无物业服务企业答案B、C解析业主委员会应在业主大会作出选聘或续聘决定后及时签订合同。A选项前期合同期满前三个月是启动选聘时间；D、E情形需先解决物业管理空缺，并非直接签订合同。4.物业共用部位包括()。A.房屋承重结构B.屋顶C.电梯D.楼道E.业主家专用储藏室答案A、B、D解析共用部位包括基础、承重墙体、屋顶、外墙面、楼道门厅等。电梯属于共用设施设备，不属于部位。专用储藏室属于业主专有部分。5.物业服务企业应建立的服务质量档案包括()。A.业主投诉处理记录B.设施设备维修保养记录C.物业服务费收支账目D.员工工资考勤表E.小区安全巡查记录答案A、B、C、E解析服务质量档案以服务过程及结果为对象，包括投诉、维修、巡查及财务收支等。员工工资考勤属内部人事档案，不属于对外服务质量档案范畴。三、案例分析题(每题20分，共80分)1.案例：承接查验纠纷某新建住宅小区于2025年8月31日交付。开发建设单位通知物业服务企业进行承接查验。物业服务企业查验后发现：部分消防水压不达标、电梯未获得特种设备检验合格证、小区道路局部沉陷。物业服务企业书面要求开发建设单位整改。开发建设单位认为消防水压属细部调试问题，不影响整体交付，要求物业服务企业先行接收，并承诺整改，但拒绝出具书面整改承诺书。双方僵持至9月10日，部分急于入住的业主因物业服务企业未进场而投诉。物业服务企业最终在未完成整改查验的情况下，于9月15日与开发建设单位签订了承接查验协议并开始提供物业服务。问题：(1)物业服务企业的做法有哪些不妥之处？(8分)(2)开发建设单位的做法有哪些不当之处？(6分)(3)简述物业承接查验中整改复验的基本流程。(6分)答案：(1)不妥之处：①在消防水压、电梯检验、道路沉陷等严重影响使用和安全的问题未整改完毕的情况下，不应接收物业；②承接查验应在物业服务合同生效之日前完成，最迟不超过合同生效后10日，而该案例中服务企业未在合理期限内完成查验；③开发建设单位拒绝出具书面整改承诺，物业服务企业不应妥协接收，因书面承诺是后续明确整改责任的重要依据；④迫于业主压力而仓促接收，违反了查验工作的规范要求，可能导致后续责任不清，损害业主和自身利益。(2)开发建设单位不当之处：①将消防水压不达标等重大质量问题视为“细部调试”，对安全隐患不够重视；②拒绝出具书面整改承诺，试图规避整改责任；③在共用设施未通过检验合格时强行要求物业服务企业接收，不符合承接查验的法定条件。(3)整改复验流程：①开发建设单位对查验发现的问题限期整改；②整改完成后，物业服务企业组织复验；③复验合格的，各方签字确认；④对仍不合格的，继续要求整改直至合格，并保留复验记录；⑤复验合格后方可办理物业交接手续。解析：本题考察承接查验的条件与程序。注意查验不合格时不能强行接收，书面承诺是保障性文件。整改复验需要循环进行直至合格。2.案例：业主大会与业主委员会运作某小区业主委员会任期已满三年，按规定需换届。现任业主委员会主任张某向街道办事处提出换届申请。街道办事处指导成立换届筹备组。筹备组在制定《业主委员会选举办法》时，对候选人资格产生争议：物业公司经理王某是本小区业主，能否参选？部分业主认为物业公司人员应回避。筹备组还发布公告，将投票时间定为三天，并通知业主在规定时间内到物业服务中心领取选票投票。换届选举顺利完成，新一届业委会选出。但不久后业主李某向法院起诉，主张选举程序违规，要求撤销选举结果。问题：(1)物业公司经理王某作为业主能否参选业委会？法律依据是什么？(6分)(2)筹备组安排业主到物业服务中心领取选票的做法是否合理？说明理由。(6分)(3)法院可能会如何判决？依据哪些规定？(8分)答案：(1)能参选。依据《业主大会和业主委员会指导规则》，业主委员会成员应当由本物业管理区域内的业主担任。只要王某是该小区的产权人，就具有业主身份，可以参选。法律并未禁止物业服务企业人员担任业委会成员，但若其当选后可能利用职务影响损害其他业主权益，由业主大会依法决定是否罢免，但不能剥夺其参选权。(2)不合理。选票发放应由筹备组或业主大会组织者负责，发放地点应方便业主并可核验业主身份。物业服务中心属物业公司的办公地点，由其代发选票可能导致物业公司干预选举过程，且业主需在物业公司监督下领票，影响选举的公正性与独立性。正确做法应在社区或指定公共区域设投票点，由筹备组派专人核发。(3)法院大概率会判决撤销选举结果。依据：①《业主大会和业主委员会指导规则》规定选举程序需公开、公正，由业主推选的筹备组或换届小组组织；②选票发放环节存在程序瑕疵，由物业公司参与主导，影响业主自主性；③若投票时间、地点设置不当导致部分业主无法便利参与，可能违反议事规则或损害业主知情权与表决权。法院可责令筹备组在整改后重新组织选举。解析：重点考察业主委员会选举的规范程序，特别是物业企业人员参选资格与选举公正性保障。选票发放属于选举组织核心环节，不应交由利害关系方代办。3.案例：装修管理与违规搭建业主赵某办理装修登记后，在自家阳台外搭建金属结构雨棚，超出外墙立面约80厘米。物业服务企业巡查发现后，要求赵某拆除。赵某认为雨棚在自家阳台范围且未影响他人，拒绝拆除。物业服务企业随后对赵某采取了停水停电措施，赵某投诉至街道办。同时，同一单元业主孙某因自家楼板渗水，怀疑楼上赵某装修破坏防水，要求物业服务企业查看，物业服务企业以装修登记无违规为由拒绝介入。孙某自行与赵某沟通无果，双方产生冲突。问题：(1)赵某搭建雨棚的行为是否属于违规装修？依据是什么？(6分)(2)物业服务企业对赵某采取停水停电措施是否合法？应如何处理？(6分)(3)物业服务企业拒绝介入孙某的渗水投诉是否恰当？对此类邻位纠纷应如何处置？(8分)答案：(1)属于违规装修。依据《住宅室内装饰装修管理办法》规定，未经城市规划行政主管部门批准，不得在住宅外立面搭建构建物或改变外立面。雨棚突出外墙立面，改变了建筑外观且可能影响整体美观与邻里采光等，属于违规搭建。物业服务企业应劝阻并报告有关部门。(2)不合法。物业服务企业无权以管理名义擅自停水停电。对违规装修的处置方式应为：首先书面责令限期整改；若业主拒不整改，及时报告城市管理行政执法部门或相关行政主管部门；同时可依据《装修管理服务协议》扣减装修保证金或追究违约责任。停水停电是侵犯业主基本生活权利的行为，遇此情况应立即恢复，并做好疏导。(3)不恰当。物业服务企业应履行巡查与协调义务。对渗水投诉，即使未在装修登记中发现违规，也应当现场检查，确认渗水原因。若属装修施工所致，责成整改；若属房屋质量问题，协调开发商处理；若无法判断，可建议双方委托专业鉴定。企业不作为可能导致矛盾升级，甚至承担相应管理责任。正确做法：主动介入，组织双方协商，提出维修方案，做好记录并依法调解。解析：装修管理涉及合规性、管理权限与纠纷调解。企业应依法依规处置，不能越权执法，同时应积极协调邻里纠纷，不可推诿。4.案例：紧急风险与突发事件处理某高层住宅小区夜间2点左右，消防控制室主机显示3号楼12层烟感报警并联动声光报警。值班保安员小林立即通过对讲机通知巡逻岗前往查看。巡逻岗到达12层后发现1201户门缝有浓烟冒出，但多次敲门无人应答。小林立即按程序拨打119并通知项目负责人和工程部。消防队到达后破门灭火，火势被扑灭，但1201户内装修及家具受损严重。经调查，火灾原因为业主离家时未关闭电热器具。事后，业主家属指责物业服务企业救援缓慢，门锁破坏未事先通知，要求赔偿。问题：(1)物业服务企业在本次火灾中的应急处置是否妥当？如有不妥请指出。(8分)(2)对业主家属提出的“救援缓慢”和“门锁破坏未提前通知”两项指责，是否合理？请分析。(6分)(3)从风险防范角度，物业服务企业应如何减少此类电气火灾隐患？(6分)答案：(1)总体上基本妥当，但存在优化空间。妥当之处：①报警信号及时响应，消防主机值机人员按规程通知巡逻岗；②巡逻岗到场确认险情并反馈；③确认火灾后立即拨打119、通知项目负责人及工程部，程序正确。不妥之处：①未尝试多种途径联系业主（如电话、入户登记信息、上门对讲）以争取破门前通知；②工程部到场后应同时切断1201户内电源，避免电火持续；③破门前未能记录业主财产状况或与消防队就破门方式进行最小损失沟通。(2)“救援缓慢”指责：不合理。从报警到出警、破门灭火，物业服务企业已尽力按规程操作。但若因破门前通知业主延误（如未即刻电话联系）则有一定责任。“门锁破坏未提前通知”指责：部分合理。在紧急避险情形下，破门可不事先征得业主同意，但物业企业应尽力通过电话或其他方式告知业主情况，以便业主配合或获知，且破门后应在现场做好记