不动产登记代理人《不动产权力理论与方法》试卷真题及答案(2026年新版)

不动产登记代理人《不动产权力理论与方法》试卷真题及答案(2026年新版)一、单项选择题（每题1分，共30分）1.不动产物权的变动，自记载于不动产登记簿时发生效力，此采（）A.形式主义登记制度B.实质主义登记制度C.对抗主义登记制度D.公示主义登记制度答案B2.下列不属于不动产登记基本原则的是（）A.依申请登记原则B.一体化原则C.连续登记原则D.自愿登记原则答案D3.根据《民法典》，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。此规定体现的是对（）的保护。A.所有权B.用益物权C.担保物权D.债权答案B4.下列哪项权利可以设定抵押权？（）A.土地所有权B.宅基地使用权C.建设用地使用权D.集体土地所有权答案C5.不动产登记机构受理登记申请后，应当在法定时限内进行审核。下列不属于审核内容的是（）A.申请人主体资格B.不动产权属来源证明C.登记簿记载是否存在冲突D.申请登记的不动产是否已出售答案D6.关于预告登记，下列说法正确的是（）A.预告登记是为了保障将来发生不动产物权变动的请求权的登记B.预告登记具有物权效力，一经登记即产生物权变动的效果C.预告登记后，未经预告登记权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力D.A和C正确答案D7.下列哪种情形下不动产登记机构应当办理注销登记？（）A.不动产灭失的B.权利人放弃权利的C.期限届满未续期的D.以上都是答案D8.不动产登记簿由（）管理。A.不动产登记机构B.国土资源行政主管部门C.房产管理部门D.县级以上人民政府答案A9.关于异产毗连房屋的权利，下列表述正确的是（）A.各所有人对共有部分享有共同所有权B.各所有人对其专有部分享有独立所有权C.异产毗连房屋即建筑物区分所有权D.所有部分均为共有答案B10.下列属于不动产物权公示方法的是（）A.登记B.交付C.占有D.公证答案A11.申请异议登记时，申请人在异议登记之日起（）日内不起诉，异议登记失效。A.10B.15C.20D.30答案B12.地役权自何时设立？（）A.地役权合同生效时B.地役权登记时C.供役地交付时D.通知需役地时答案A13.下列不属于用益物权的是（）A.海域使用权B.探矿权C.取水权D.抵押权答案D14.不动产登记中的“共有”是指两个以上单位、个人对同一不动产享有所有权。下列哪项是共同共有和按份共有的区别？（）A.共有份额是否明确B.共有关系存续期间可否分割财产C.处分共有财产是否需全体同意D.以上都是答案D15.按照登记时间的不同，登记可分为（）A.总登记与初始登记B.初始登记与变更登记C.更正登记与异议登记D.预告登记与注销登记答案B16.当不动产登记机构发现登记簿的记载有错误但涉及权利归属的，应当（）A.直接更正B.通知权利人更正C.待权利人申请后办理更正登记D.书面通知当事人更正答案C17.下列因自然事实导致不动产物权消灭的是（）A.依法征收B.房屋倒塌灭失C.权利人放弃D.协议转让答案B18.地役权的特征不包括（）A.从属性B.不可分性C.独立性D.临时性答案C19.不动产登记代理人应当具备的能力不包括（）A.调查不动产权属状况B.审查登记申请材料C.作出登记决定D.为客户提供登记代办服务答案C20.关于宅基地使用权，下列说法错误的是（）A.宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利B.宅基地使用权可以抵押C.农村村民一户只能拥有一处宅基地D.宅基地使用权的取得需经批准答案B21.在建筑物区分所有权中，下列哪项不是业主的专有部分？（）A.业主所购住宅内独立空间B.建筑物的共有走廊C.车位（有产权）D.储藏室（有产权）答案B22.按登记的目的和作用，登记可分为（）A.总登记和初始登记B.本登记和预登记C.权利登记和表彰登记D.国家登记和私人登记答案B23.下列哪种情形下，不动产登记机构可以依职权进行登记？（）A.权利人申请更正登记B.人民法院要求协助执行登记C.地籍调查中发现权属争议D.登记簿记载错误但涉及权利归属答案B24.下列哪项属于不动产登记的基本单位？（）A.宗地B.地块C.不动产单元D.自然幢答案C25.因人民法院、仲裁委员会的法律文书导致物权变动的，自何时发生效力？（）A.法律文书生效时B.登记完成时C.法律文书送达时D.法院执行时答案A26.下列属于集体建设用地使用权客体的是（）A.宅基地B.企业厂房所占土地C.自留地D.耕地答案B27.关于更正登记，下列表述错误的是（）A.权利人、利害关系人认为登记簿记载有误，可以申请更正登记B.不动产登记机构发现登记簿记载确有错误可依职权更正C.涉及权利归属的更正，需经权利人同意或者依生效法律文书D.更正登记只能由权利人申请答案D28.下列权利中，属于担保物权的是（）A.地役权B.建设用地使用权C.抵押权D.土地承包经营权答案C29.不动产登记代理人在从事代理活动中应当遵循的原则不包括（）A.诚实信用B.合法C.高效D.平等自愿答案C30.下列哪种登记类型属于对登记簿记载错误的纠正？（）A.预告登记B.异议登记C.更正登记D.查封登记答案C二、多项选择题（每题2分，共40分。每题有多个正确答案，错选、多选、少选均不得分）1.不动产物权的种类包括（）A.所有权B.用益物权C.担保物权D.债权答案ABC解析物权法定，我国物权种类包括所有权、用益物权、担保物权。债权不属于物权。2.下列属于不动产登记类型的有（）A.首次登记B.变更登记C.转移登记D.注销登记答案ABCD解析《不动产登记暂行条例》列举了首次、变更、转移、注销等登记类型。3.关于业主的共有部分，包括（）A.电梯B.楼道C.业主房屋内墙面D.小区绿地（非城镇公共绿地）答案ABD解析业主房屋内墙面属于专有部分，电梯、楼道、小区绿地（非城镇公共）属于共有部分。4.不动产登记簿应当记载以下哪些事项？（）A.不动产的坐落、界址、空间界限、面积、用途等自然状况B.不动产权利的主体、类型、内容、来源、期限等权利状况C.不动产权利变化情况D.涉及不动产权利限制、提示的事项答案ABCD解析登记簿记载事项包括自然状况、权利状况、限制提示信息等。5.下列哪些权利可以依法进行不动产登记？（）A.国家土地所有权B.建设用地使用权C.地役权D.抵押权答案ABCD解析不动产统一登记涵盖的所有权、使用权、地役权、抵押权等均可登记。6.在不动产登记代理中，代理人应履行的义务包括（）A.如实告知B.保守秘密C.亲自办理D.合理收费答案ABC解析如实告知、保守秘密、亲自办理均为代理人的法定义务；合理收费是代理人的权利而非义务。7.下列属于土地承包经营权特征的是（）A.主体一般为农村集体经济组织成员B.客体为集体所有或国家所有由集体使用的土地C.目的是从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产D.权利期限为永久答案ABC解析土地承包经营权有固定期限（如耕地30年、草地30-50年等），非永久。8.抵押权作为担保物权，其效力包括（）A.优先受偿权B.追及效力C.物上代位性D.不可分割性答案ABCD解析抵押权具有优先受偿、追及效力、物上代位、不可分割等典型效力。9.关于共有，下列说法正确的有（）A.共有可分为按份共有和共同共有B.共有人对共有不动产没有约定类型的，视为按份共有C.按份共有人可以随时请求分割共有物D.共同共有人不得随意分割共有物答案AD解析未约定时除家庭关系等外视为按份共有（B不准确）；按份共有人请求分割需有正当理由，非“随时”（C错误）。10.下列哪些属于不动产登记的基本原则？（）A.依申请登记原则B.一体登记原则C.连续登记原则D.属地登记原则答案ABCD解析四项均为《不动产登记暂行条例》确立的基本原则。11.异议登记与预告登记的区别在于（）A.目的不同B.登记的权利不同C.法律效力不同D.时效不同答案ABCD解析异议登记旨在阻止错误登记进一步损害，预告登记旨在保全将来物权；前者登记的是异议权，后者是请求权；效力上预告登记具有准物权效力；时限上异议登记15天需起诉，预告登记3个月需办理本登记。12.集体土地所有权的范围包括（）A.农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外B.宅基地和自留地、自留山C.城市市区的土地D.国家依法征收的土地答案AB解析城市市区土地属于国家所有；征收后土地转为国有，不再属于集体所有。13.土地登记中的“初始登记”通常包括（）A.总登记B.初始土地登记C.变更登记D.注销登记答案AB解析初始登记包括总登记（全面普查）和定期或不定期针对未登记不动产的首次登记。14.在不动产登记中，申请人可选择提交下列哪些材料证明不动产权属来源？（）A.不动产权证书B.土地权属来源文件C.房屋所有权来源证明D.继承公证书答案ABCD解析上述材料均属于权属来源的有效证明文件。15.关于地役权，下列表述哪些是正确的？（）A.地役权依合同而设立B.地役权从属于需役地C.地役权不得单独转让D.地役权期限由当事人约定，但不得超过土地承包经营权、建设用地使用权等的剩余期限答案ABCD解析地役权是意定用益物权，具有从属性和不可分性，转让需随需役地一并；期限受需役地权利期限限制。16.下列哪些情形下，不动产登记机构应当不予登记？（）A.申请人与提交材料不符B.违反法律、行政法规规定的C.存在尚未解决的权属争议的D.申请登记的不动产超过规定面积的答案ABC解析面积超标不属于法定不予登记情形，可能仅对超标部分不予确认。17.不动产登记代理人应当具备的执业能力包括（）A.熟悉不动产管理法律法规B.掌握不动产登记程序C.能够调查处理权属纠纷D.能够制作登记申请文书答案ABD解析调查处理权属纠纷是行政机关或司法机构职责，非代理人的必要能力。18.按登记效力，不动产登记可分为（）A.生效登记B.对抗登记C.形式登记D.实质登记答案AB解析登记效力分为生效主义（登记为物权变动要件）和对抗主义（登记仅为对抗要件），即生效登记和对抗登记。19.下列关于不动产登记簿的说法，正确的有（）A.登记簿采用电子介质也可，但要定期异地备份B.登记簿由登记机构管理C.任何单位和个人都可以查阅登记簿D.登记簿丢失的，登记机构可以依权利人申请补建答案AB解析查阅登记簿需符合法律规定，利害关系人可以查，并非任意人；登记簿丢失应依职权重建，不依申请。20.用益物权的特征包括（）A.他物权B.定限物权C.以占有为前提D.标的物通常为不动产答案ABD解析用益物权是定限物权、他物权，在我国标的主要为不动产。地役权等不要求必然占有，故C不普遍。三、判断题（每题1分，共10分。正确的打√，错误的打×）1.不动产登记是物权公示的唯一方法。（）答案错误2.登记的物权优于未登记的物权。（）答案正确3.预告登记可以阻止登记权利人处分该不动产。（）答案正确4.更正登记只能依申请，不能依职权。（）答案错误5.农村宅基地使用权可以依法转让给城镇居民。（）答案错误6.房屋所有权和土地使用权必须同时转让（房地一体原则）。（）答案正确7.登记机构收取不动产登记费是对其服务的报酬。（）答案错误8.共有不动产的所有权登记，由共有人共同申请。（）答案正确9.因继承取得不动产物权的，自登记时发生效力。（）答案错误10.土地承包经营权自承包合同生效时设立。（）答案正确四、综合分析题（共10题，每题2分，共20分。每题至少有一个正确答案，多选、少选、错选均不得分）（一）案例一：甲企业以出让方式取得国有土地使用权，并已缴纳全部出让金、取得国有土地使用权出让合同及缴费凭证，但尚未办理土地使用权首次登记。甲企业拟将该土地使用权及地上在建工程抵押给银行贷款。银行贷款合同已签订，现向登记机构申请办理抵押登记。1.关于甲企业是否具备申请抵押权登记资格，下列说法正确的是（）A.未取得土地使用权证书，不能办理抵押登记B.持有土地使用权出让合同和缴纳凭证，可以办理抵押登记C.办理在建工程抵押不需要土地使用权证书D.是否办理取决于银行的要求答案A解析根据规定，以出让方式取得土地使用权的，需取得不动产权证书（或土地使用证）后方可设定抵押；未办理首次登记不得办理抵押。2.如果甲企业以在建工程申请抵押登记，该在建工程是否可以作为抵押物？（）A.可以，在建工程可以设定抵押B.不可以，在建工程尚未取得权属证书C.可以，但需要在工程竣工后补充登记D.不可以，在建工程不是已建成的不动产答案A解析在建工程可以依法办理抵押登记（在建工程抵押），取得在建工程抵押登记证明。3.登记机构受理抵押登记申请时，应当审查哪些内容？（）A.抵押合同条款是否完备B.主债权合同的真实性C.抵押财产是否已经出售D.申请登记事项是否与登记簿记载冲突答案BD解析登记机构应当查验申请材料是否真实、齐全（包括主债权合同），并核实登记簿有无冲突记载。抵押合同条款的完备性和财产出售情况不属于法定审查范围。4.若银行与甲企业签订抵押合同后，未办理抵押登记，以下说法正确的是（）A.抵押合同不成立B.抵押权未设立C.不能对抗善意第三人D.抵押合同不生效答案B解析不动产抵押合同自成立时生效，但抵押权自登记时设立。未登记则抵押权未设立，合同依然有效（A、D错误）；因抵押权未设立，故不存在对抗问题（C不准确）。5.如果甲企业以该土地使用权及在建工程抵押后，又因其他债务纠纷，该不动产被法院查封，下列说法正确的有（）A.抵押权不受影响，抵押权人可优先受偿B.查封后不得再办理该不动产的抵押登记C.查封后原有的抵押登记仍然有效D.抵押权的实现需要等待查封解除答案ABC解析查封不影响已设立的抵押权，抵押权人享有优先受偿权；查封后不动产的处分受限，不能再办理新的抵押登记。抵押权实现可通过带封拍卖等方式进行，无需等待查封彻底解除（D不准确）。（二）案例二：李大、李二共同出资购买一处房产，登记为共同共有。后李大因个人债务导致该房产被法院查封。李大欲将其份额出售给王三，李二不同意。请根据相关法律回答问题。6.关于该房产的共有性质，下列说法正确的是（）A.共同共有B.按份共有C.推定按份共有D.视为共同共有答案A解析登记记载为共同共有，即按共同共有处理。推定按份共有仅适用没有约定或约定不明且无家庭关系等特殊情况。7.李大的债务导致房产被查封，李二是否可以主张该债务系个人债务而要求解除查封？（）A.可以，李二可主张共有财产排除个