不动产登记题库及答案

不动产登记题库及答案一、单项选择题（共20题，每题只有1个正确答案）1.根据《不动产登记暂行条例》，下列不属于应当办理登记的不动产权利是（）。A.集体土地所有权B.房屋等建筑物、构筑物所有权C.流转期限5年以上的耕地经营权D.矿产资源所有权2.我国不动产登记的法定管辖原则是（）。A.申请人住所地管辖B.不动产所在地管辖C.登记机构自由裁量管辖D.合同签订地管辖3.不动产登记机构完成登记后，依法向申请人核发的权属证明文件不包括（）。A.纸质不动产权属证书B.不动产登记证明C.与纸质证书具有同等效力的电子不动产权属证书D.原制式国有土地使用权证4.关于不动产登记簿的效力，下列说法符合法律规定的是（）。A.不动产权属证书记载的事项与不动产登记簿不一致的，一律以不动产权属证书为准B.不动产登记簿损毁的，登记机构可根据日常工作记录自主重建C.不动产登记簿是物权归属和内容的法定根据D.任何单位和个人均不得查询不动产登记簿记载内容5.下列不动产登记情形中，应当办理转移登记的是（）。A.权利人姓名发生变更B.不动产坐落的道路名称调整导致地址变更C.不动产买卖导致权利主体发生变化D.因地震导致不动产灭失6.不动产登记机构受理异议登记申请后，申请人在法定期限内不提起诉讼或者申请仲裁的，异议登记失效，该法定期限为（）。A.7日B.10日C.15日D.30日7.甲购买某房地产开发公司预售的商品住房，依法办理了预购商品房预告登记，下列说法符合法律规定的是（）。A.预告登记完成后，甲即时取得该商品房的所有权B.开发企业未经甲同意将该房屋抵押给银行的，抵押权可有效设立C.自该商品房具备办理国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记条件之日起90日内，甲未申请办理转移登记的，预告登记失效D.预告登记有效期为2年，到期可自动续期8.我国不动产登记以共同申请为原则、单方申请为例外，下列申请情形中，当事人不可以单方提出申请的是（）。A.甲因继承取得父亲遗留的商品住宅所有权，申请登记B.乙公司就合法建造完成的写字楼申请所有权首次登记C.丙与丁签订存量房买卖合同，双方协商一致申请办理房屋所有权转移登记D.不动产登记簿记载的权利人戊发现登记簿记载的房屋面积存在错误，申请更正登记9.根据《民法典》及不动产登记相关规定，不动产登记机构可依法实施的行为是（）。A.强制要求申请人对申请登记的不动产进行价值评估B.对申请人提交的权属来源、界址范围等材料进行查验，就有关登记事项询问申请人C.以年度查验为名对已完成登记的不动产开展重复登记D.对存在明确权属争议的不动产直接办理登记10.不动产登记机构收到人民法院送达的查封不动产协助执行通知书及生效裁定书后，应当依法办理的登记类型是（）。A.异议登记B.预告登记C.查封登记D.权利限制提示登记11.根据《民法典》规定，居住权作为法定用益物权，其设立生效的时间节点是（）。A.居住权合同签订生效时B.居住权登记完成时C.居住权人实际入住房屋时D.房屋所有权人向居住权人交付房屋钥匙时12.根据《国家发展改革委财政部关于不动产登记收费标准等有关问题的通知》，办理住宅所有权及其建设用地使用权首次登记、转移登记的法定收费标准为每件（）元。A.40B.80C.160D.55013.关于不动产继承登记的办理要求，下列说法错误的是（）。A.申请人可提交被继承人死亡证明、遗嘱、亲属关系材料等非公证材料申请办理B.申请人必须提交继承权公证书方可申请办理继承登记C.申请人可持人民法院生效的继承权纠纷裁判文书申请办理D.申请人应当对提交申请材料的真实性承担法律责任14.根据《民法典》规定，下列不动产中可依法办理抵押权登记的是（）。A.公办高等院校的教学大楼B.工业企业合法取得的工业厂房及对应范围内的建设用地使用权C.村集体所有的耕地所有权D.已被人民法院依法查封的商品住宅15.不动产登记簿是物权归属和内容的法定载体，其法定保存期限为（）。A.10年B.30年C.50年D.永久16.关于电子不动产权属证书的效力，下列说法正确的是（）。A.电子证书仅具备信息查询功能，不具有物权证明效力B.电子不动产权属证书与纸质不动产权属证书具有同等法律效力C.电子证书不得作为申请办理不动产转移、抵押等登记业务的依据D.电子证书必须经公证机构公证后方可产生法定效力17.农村村民申请宅基地使用权及地上房屋所有权登记，应当遵循的法定原则是（）。A.一户多宅B.一户一宅C.宅基地面积不受法定标准限制D.城镇居民购买农村宅基地可正常办理登记18.关于地役权的设立与登记，下列说法符合法律规定的是（）。A.地役权自登记完成时设立B.地役权自地役权合同生效时设立，未经登记不得对抗善意第三人C.地役权仅能为个人生活便利设立D.地役权可单独转让、单独抵押19.因不动产登记机构登记错误给当事人造成合法权益损害的，法定赔偿责任主体是（）。A.承办该笔登记业务的工作人员个人B.不动产登记机构C.提出登记申请的当事人D.不动产所在地的乡镇人民政府（街道办事处）20.按照全国不动产登记便民利企改革要求，当前不动产登记领域推行的核心办理模式是（）。A.登记机构单独受理，群众依次跑交易、税务、登记部门分别办理B.一窗受理、并行办理C.所有登记业务必须委托中介机构代理申请D.所有登记业务均需在1个工作日内办结【单项选择题参考答案及解析】1.D解析：根据《不动产登记暂行条例》第五条，集体土地所有权、房屋等建筑物构筑物所有权、土地承包经营权及流转期限5年以上的土地经营权等10类不动产权利需依法办理登记；矿产资源属于国家专属所有，依法不纳入不动产登记范围。2.B解析：根据《不动产登记暂行条例》第七条，不动产登记实行属地管辖原则，由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理，直辖市、设区的市可确定本级登记机构统一办理所属各区不动产登记。3.D解析：根据《不动产登记暂行条例实施细则》第二十条，不动产登记机构完成登记后，应当根据登记簿记载内容核发不动产权属证书或不动产登记证明，电子证书与纸质证书具有同等法律效力；原国有土地使用权证、房屋所有权证等旧版证书在不动产统一登记实施后已停止核发，遵循“不变不换”原则继续有效。4.C解析：根据《民法典》第二百一十六条、第二百一十七条，不动产登记簿是物权归属和内容的根据，不动产权属证书记载事项与登记簿不一致的，除有证据证明登记簿确有错误外，以登记簿为准；根据《不动产登记暂行条例》第十三条，登记簿永久保存，损毁灭失的应当依据原有登记资料重建；权利人和利害关系人可依法查询复制不动产登记资料。5.C解析：转移登记适用于不动产权利主体发生变化的情形；权利人姓名变更、坐落地址变更属于权利主体不变、登记内容变化的情形，应当办理变更登记；不动产灭失应当办理注销登记。6.C解析：根据《民法典》第二百二十条，不动产登记机构予以异议登记的，申请人自异议登记之日起15日内不提起诉讼或申请仲裁的，异议登记失效。7.C解析：预告登记的核心效力是保障将来实现物权，预告登记完成后不产生物权设立的效力，仅限制义务人处分不动产；根据《民法典》第二百二十一条，预告登记后，未经预告登记权利人同意处分不动产的，不发生物权效力；自能够进行不动产登记之日起90日内未申请登记的，预告登记失效，不存在自动续期规则。8.C解析：根据《不动产登记暂行条例》第十四条，尚未登记的不动产首次登记、继承受遗赠取得权利、持生效法律文书取得权利、申请更正登记或异议登记等情形，可由当事人单方申请；存量房买卖属于基于民事交易产生的权利转移，应当由交易双方共同申请登记。9.B解析：根据《民法典》第二百一十三条，不动产登记机构不得要求对不动产进行评估、不得以年检等名义重复登记、不得实施超出登记职责范围的行为；登记机构应当依法查验申请材料、询问登记相关事项，对存在权属争议的登记申请应当不予登记。10.C解析：查封登记属于嘱托登记，是不动产登记机构依据人民法院等有权机关的嘱托，依法办理的限制不动产处分的登记类型。11.B解析：根据《民法典》第三百六十八条，设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记，居住权自登记时设立。12.B解析：根据《国家发展改革委财政部关于不动产登记收费标准等有关问题的通知》（发改价格规〔2016〕2559号），住宅类不动产登记费按每件80元收取，非住宅类按每件550元收取。13.B解析：根据《不动产登记暂行条例实施细则》第十四条，办理继承登记时，申请人可提交死亡证明、遗嘱、亲属关系材料等非公证材料，也可提交公证材料或生效法律文书申请，已取消继承登记强制公证要求；申请人需对申请材料真实性负责。14.B解析：根据《民法典》第三百九十九条，土地所有权、公益目的成立的非营利法人的公益设施、依法被查封扣押监管的财产不得抵押；企业合法取得的工业厂房及建设用地使用权属于可抵押财产，可依法办理抵押权登记。15.D解析：根据《不动产登记暂行条例》第十三条，不动产登记簿由不动产登记机构永久保存。16.B解析：根据《不动产登记暂行条例实施细则》及“互联网+不动产登记”相关政策，电子不动产权属证书、电子不动产登记证明与纸质证书证明具有同等法律效力，可作为申请办理各类政务服务事项和不动产登记业务的法定依据。17.B解析：根据《土地管理法》规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，宅基地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准；城镇居民非法购买农村宅基地的，依法不予办理登记。18.B解析：根据《民法典》第三百七十四条、第三百八十条、第三百八十一条，地役权自地役权合同生效时设立，未经登记不得对抗善意第三人；地役权不得单独转让、不得单独抵押，应当随需役地的相关用益物权一并处分。19.B解析：根据《民法典》第二百二十二条，因登记错误造成他人损害的，不动产登记机构应当承担赔偿责任，登记机构赔偿后可向造成登记错误的人追偿。20.B解析：根据《国务院办公厅关于压缩不动产登记办理时间的通知》要求，不动产登记领域推行“一窗受理、并行办理”模式，整合交易、缴税、登记办事环节，一般登记业务办理时限压缩至3个工作日以内，不得强制申请人委托中介办理业务。二、多项选择题（共15题，每题有2个及以上正确答案，多选、少选、错选均不得分）1.根据《不动产登记暂行条例》规定，我国法定不动产登记类型包括（）。A.首次登记、变更登记、转移登记、注销登记B.更正登记、异议登记C.预告登记、查封登记D.备案登记、年检登记2.下列不动产权利中，自登记完成时设立的有（）。A.建设用地使用权B.居住权C.不动产抵押权D.土地承包经营权3.根据《不动产登记暂行条例》规定，不动产登记机构应当不予登记的情形包括（）。A.申请登记事项违反法律、行政法规强制性规定的B.申请登记的不动产存在尚未解决的权属争议的C.申请登记的不动产权利与提交的权利来源证明材料不一致的D.法律、行政法规规定应当不予登记的其他情形4.关于不动产登记资料查询，下列说法符合法律规定的有（）。A.不动产权利人可查询、复制其全部不动产登记资料B.利害关系人可查询、复制与自身利害关系直接相关的不动产登记资料C.人民法院、监察机关、公安机关等有权机关可依法查询、复制与调查处理事项有关的登记资料D.任何社会公众均可不受限制查询他人所有的不动产登记信息5.下列不动产登记申请情形中，可由当事人单方提出申请的有（）。A.未办理过登记的不动产首次申请登记的B.继承、受遗赠取得不动产权利的C.持人民法院、仲裁委员会生效法律文书或人民政府生效决定取得不动产权利的D.申请更正登记或异议登记的6.关于不动产权属证书与不动产登记簿的关系，下列说法正确的有（）。A.不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的法定证明B.不动产权属证书记载的事项应当与不动产登记簿保持一致C.不动产权属证书记载事项与登记簿不一致的，除有证据证明登记簿确有错误外，以登记簿为准D.不动产权属证书的证明效力高于不动产登记簿7.根据《不动产登记暂行条例》规定，申请不动产登记时应当提交的通用材料包括（）。A.登记申请书B.申请人、代理人的身份证明材料及授权委托书C.相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件D.不动产界址、空间界限、面积等自然状况材料8.根据不动产登记收费相关政策，下列登记业务依法免收不动产登记费的有（）。A.申请办理查封登记、注销登记、预告登记、更正登记的B.农村集体经济组织成员申请办理宅基地使用权及地上房屋所有权登记的C.小微企业、个体工商户申请办理不动产登记的D.申请办理与房屋配套的车库、车位、储藏室登记，不单独核发不动产权属证书的9.关于预告登记的效力与适用，下列说法符合法律规定的有（）。A.预告登记适用于商品房预售、不动产买卖、不动产抵押等场景B.预告登记的核心功能是保障登记权利人将来实现物权C.预告登记完成后，未经预告登记权利人同意处分该不动产的，不发生物权效力D.预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起90日内未申请登记的，预告登记失效10.关于居住权登记的办理要求，下列说法正确的有（）。A.居住权可通过签订居住权合同或订立遗嘱的方式设立B.设立居住权的，应当向登记机构申请办理居住权首次登记C.居住权期限届满或居住权人死亡的，应当办理居住权注销登记D.居住权可由居住权人自行转让、继承11.不动产登记簿应当依法记载的内容包括（）。A.不动产的坐落、界址、空间界限、面积、用途等自然状况B.不动产权利的主体、类型、内容、来源、期限、权利变化等权属状况C.涉及不动产权利限制、提示的事项，如抵押、查封、异议等D.其他与不动产权利相关的法定事项12.关于农村不动产确权登记工作要求，下列说法正确的有（）。A.落实房地一体登记要求，将宅基地使用权及地上房屋所有权统一确权登记发证B.对乱占耕地建房、违反生态保护红线管控要求建设的房屋，不得办理登记C.城镇居民非法购买农村宅基地及地上房屋的，不得办理登记D.已经合法登记的宅基地使用权及房屋所有权发生转让的，应当及时办理转移登记13.不动产登记便民利企改革的主要措施包括（）。A.推广“互联网+不动产登记”，实现线上申请、线上审核、线上缴税缴费、电子证照交付B.整合交易、缴税、登记办事流程，实行“一窗受理、并行办理”，减少群众跑腿次数C.推行证明事项告知承诺制，登记机构可通过部门信息共享获取的材料，不得要求申请人重复提交D.压缩办理时限，实现一般登记业务3个工作日内办结，高频业务即时办结14.关于不动产抵押权登记，下列说法符合法律规定的有（）。A.以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押B.以建设用地使用权抵押的，该土地上已经建成的建筑物一并抵押C.正在建造的商品房等建筑物，可依法申请办理在建建筑物抵押权登记D.抵押权登记完成后，不动产登记机构应当向抵押权人核发不动产登记证明15.关于不动产登记错误的赔偿责任，下列说法正确的有（）。A.因当事人提供虚假材料申请登记造成他人损害的，由提供虚假材料的当事人承担赔偿责任B.因登记机构自身未尽审查义务导致登记错误，造成他人损害的，登记机构应当承担赔偿责任C.登记机构承担赔偿责任后，可向造成登记错误的责任方追偿D.所有登记错误情形均由登记机构承担全部赔偿责任【多项选择题参考答案及解析】1.ABC解析：根据《不动产登记暂行条例》第三条，不动产登记类型包括首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记8类法定类型，不存在备案登记、年检登记的法定类别。2.ABC解析：根据《民法典》相关规定，建设用地使用权、居住权、不动产抵押权均自登记完成时设立；土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立，登记仅产生对抗善意第三人的效力。3.ABCD解析：根据《不动产登记暂行条例》第二十二条，四个选项描述的情形均属于法定不予登记的情形。4.ABC解析：不动产登记资料涉及权利人隐私，并非向全社会公开，仅权利人、利害关系人及依法履行职责的有权机关可在法定范围内查询，不得随意泄露登记信息。5.ABCD解析：根据《不动产登记暂行条例》第十四条，四个选项描述的情形均属于可单方申请登记的法定情形。6.ABC解析：根据《民法典》第二百一十六条、第二百一十七条，不动产登记簿是物权归属和内容的根据，不动产权属证书是登记簿记载内容的外在证明，登记簿的证明效力高于权属证书。7.ABCD解析：根据《不动产登记暂行条例》第十六条，四个选项所列材料均为申请不动产登记时需要提交的通用材料。8.ABCD解析：根据《国家发展改革委财政部关于不动产登记收费标准等有关问题的通知》及后续减免政策，四个选项所列情形均属于免收不动产登记费的范围。9.ABCD解析：根据《民法典》第二百二十一条及不动产登记相关规定，四个选项关于预告登记的表述均符合法律规定。10.ABC解析：根据《民法典》第三百六十六条至第三百七十条规定，居住权可通过合同或遗嘱设立，自登记时设立，期限届满或权利人死亡时消灭，需依法办理注销登记；除当事人另有约定外，居住权不得转让、继承。11.ABCD解析：根据《不动产登记暂行条例》第八条，四个选项所列内容均属于不动产登记簿应当记载的法定内容。12.ABCD解析：根据农村房地一体确权登记相关政策，四个选项表述均符合工作要求，严格禁止为违法用地、非法买卖宅基地的情形办理登记。13.ABCD解析：四个选项所列内容均为近年来全国不动产登记领域便民利企改革的核心措施，目的是提升登记效率、减少群众办事成本。14.ABCD解析：根据《民法典》“房地一体”抵押原则及不动产登记相关规则，四个选项表述均符合法律规定。需要注意的是，《民法典》已修改原《物权法》中抵押财产转让需经抵押权人同意的规定，明确抵押期间抵押人可转让抵押财产，抵押权不受影响。15.ABC解析：根据《民法典》第二百二十二条，登记错误赔偿责任根据过错原则确定，因申请人虚假材料导致的错误由申请人承担责任，因登记机构过错导致的错误由登记机构承担责任，登记机构赔偿后可向相关责任方追偿，并非所有登记错误都由登记机构承担全部责任。三、判断题（共20题，正确选√，错误选×）1.集体土地所有权属于依法应当办理不动产登记的权利范围。（）2.不动产登记费按照申请登记不动产的面积、交易价款的固定比例收取。（）3.不动产权属证书遗失、灭失的，权利人可申请补发，补发的权属证书应当注明“补发”字样。（）4.异议登记不当造成权利人损害的，权利人可向提出异议登记的申请人请求损害赔偿。（）5.预购商品房预告登记必须由购房人和开发企业共同申请，不存在单方申请的情形。（）6.婚姻关系存续期间取得的登记在夫妻一方名下的共有不动产，另一方无权申请办理共有权加名登记。（）7.电子不动产权属证书与纸质证书具有同等法律效力，可作为办理政务服务事项的法定依据。（）8.农村宅基地使用权可以依法由城镇户籍的子女继承并办理不动产登记。（）9.已经办理查封登记的不动产，查封期限届满人民法院未办理续封手续的，查封登记自动失效。（）10.居住权期限届满或居住权人死亡导致居住权消灭的，应当及时办理居住权注销登记。（）11.不动产登记机构能够通过部门间信息共享获取的证明材料，不得要求申请人重复提交。（）12.土地经营权流转期限为3年以上的，当事人可申请土地经营权登记，未经登记不得对抗善意第三人。（）13.不动产登记机构工作人员应当严格遵守保密规定，不得泄露不动产登记信息。（）14.以出让方式取得的建设用地使用权转让的，无需审查开发投资比例，可直接办理转移登记。（）15.申请人持经公证的继承材料或人民法院生效继承权裁判文书申请继承登记的，登记机构无需再要求全部法定继承人到场核验材料。（）16.不动产查封登记期间，登记机构可根据抵押权人的申请，为该不动产办理抵押权登记。（）17.不动产登记簿损毁、灭失的，不动产登记机构应当依据原有合法登记资料予以重建。（）18.地役权可单独设立抵押，无需随土地经营权、建设用地使用权等用益物权一并抵押。（）19.委托代理人申请不动产登记时，即使提交了经公证的授权委托书，仍需向登记机构提交代理人的身份证明材料。（）20.不动产登记以依申请登记为原则，除有权机关嘱托登记、登记机构依职权更正或注销登记等法定情形外，未经当事人申请，登记机构不得主动启动登记程序。（）【判断题参考答案及解析】1.√解析：根据《不动产登记暂行条例》第五条，集体土地所有权属于法定登记的不动产权利范围。2.×解析：根据《民法典》第二百二十三条，不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。3.√解析：根据《不动产登记暂行条例实施细则》第二十二条，不动产权属证书或者不动产登记证明遗失、灭失的，权利人可申请补发，补发的证书证明应当注明“补发”字样。4.√解析：根据《民法典》第二百二十条，异议登记不当造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。5.×解析：根据《不动产登记暂行条例实施细则》第八十六条，预售人未按约定与预购人申请预告登记的，预购人可单方申请预告登记。6.×解析：对于婚姻关系存续期间取得的夫妻共有不动产，即便登记在一方名下，夫妻双方也可共同申请办理共有权人登记。7.√解析：电子不动产权属证书是法定不动产权属证明载体，与纸质证书具有同等法律效力。8.√解析：根据自然资源部对十三届全国人大三次会议第3226号建议的答复，农民的宅基地使用权可依法由城镇户籍的子女继承并办理不动产登记。9.√解析：查封登记具有期限限制，期限届满未续封的，查封效力自动消灭。10.√解析：居住权消灭的，应当及时办理注销登记，确保登记簿记载与实际权利状态一致。11.√解析：根据《优化营商环境条例》及不动产登记便民改革要求，登记机构可通过信息共享获取的材料，不得要求申请人重复提交。12.×解析：根据《民法典》第三百四十一条，流转期限为5年以上的土地经营权，自流转合同生效时设立，当事人可申请登记，未经登记不得对抗善意第三人。13.√解析：不动产登记信息涉及权利人隐私和商业秘密，登记机构工作人员负有法定保密义务。14.×解析：根据《城市房地产管理法》第三十九条，以出让方式取得建设用地使用权转让的，房屋建设工程需完成开发投资总额的25%以上，成片开发土地需形成工业用地或其他建设用地条件，方可办理转移登记。15.√解析：公证材料和生效法律文书具有较高证明力，申请人持此类材料申请继承登记的，无需全体法定继承人到场核验。16.×解析：查封登记生效期间，不动产不得办理转移、抵押等处分性质的登记，保障司法查封的权威性。17.√解析：根据《不动产登记暂行条例》第十三条，登记簿损毁灭失的，登记机构应当依据原有登记资料重建。18.×解析：根据《民法典》第三百八十一条，地役权不得单独抵押，土地经营权、建设用地使用权等抵押的，实现抵押权时地役权一并转让。19.√解析：代理人申请登记时需提交代理人身份证明，证明自身具备代理资格，即便授权委托书经过公证，仍需核实代理人身份。20.√解析：依申请登记是不动产登记的基本原则，非因法定情形，登记机构不得主动启动登记程序，不得干预民事主体的意思自治。四、案例分析题（共2题）（一）案例背景张某于2023年3月与某房地产开发企业签订《商品房预售合同》，购买该企业开发的某小区商品住宅一套，房屋总价120万元，张某支付首付款36万元，剩余84万元向商业银行申请按揭贷款。2023年4月，张某与贷款银行共同到不动产登记机构申请办理了预购商品房预告登记和预购商品房抵押权预告登记。2024年1月，该小区完成国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记，具备办理分户转移登记的条件，但开发企业因资金链断裂未及时通知张某办理不动产权证书，且于2024年2月隐瞒房屋已预售给张某的事实，将该套房屋再次出售给不知情的王某，与王某共同到登记机构申请办理房屋所有权转移登记。另查明，开发企业早在2022年10月就将包括该套房屋在内的在建工程抵押给某融资担保公司，办理了在建建筑物抵押权登记，截至申请转移登记时该抵押仍未注销。问题：1.2024年2月开发企业与王某共同申请房屋转移登记时，不动产登记机构是否应当予以办理？请说明理由。2.若张某在小区完成首次登记后第100日才向登记机构申请办理商品房转移登记，此前办理的预购商品房预告登记是否仍然有效？请说明理由。3.该套房屋上存在的在建建筑物抵押权，在张某后续办理不动产权证书和正式抵押登记时应当如何处理？【参考答案】1.登记机构不应当为王某办理该套房屋的转移登记。理由如下：一是该套房屋已为购房人张某办理了预购商品房预告登记，根据《民法典》第二百二十一条规定，预告登记后未经预告登记权利人同意处分该不动产的，不发生物权效力，登记机构不得办理相应的处分登记；二是该套房屋已办理有效的在建建筑物抵押权登记，在抵押权未注销且未取得抵押权人同意转让的书面意见前，开发企业擅自转让抵押财产不符合登记条件，登记机构应当依法作出不予登记的决定。2.张某此前办理的预购商品房预告登记已经失效。理由如下：根据《民法典》第二百二十一条规定，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起90日内未申请登记的，预告登记失效。本案中小区于2024年1月完成首次登记，即具备了办理分户转移登记的条件，张某在具备登记条件后第100日才提出申请，超过了法定90日的期限，预告登记依法失效。3.在建建筑物抵押权是依法设立的担保物权，具有优先受偿效力，在为张某办理转移登记和正式抵押登记时，应当区分情况处理：一是若开发企业清偿了对融资担保公司的债务，可由开发企业与融资担保公司共同申请办理在建建筑物抵押权注销登记，抵押注销后再依法为张某办理房屋所有权转移登记和正式抵押权登记；二是若债务未清偿，可按照“带押过户”的相关规定，由融资担保公司出具同意房屋转让和后续抵押安排的书面意见，在保障融资担保公司抵押权顺位和优先受偿权益的前提下，依法办理相关登记，确保各权利主体的合法权益不受损害；