税法（第三版）2026课件 第14章契税26

COVER契税概述概念·要素·计税·征管2026年内容导航01契税基础认知界定契税本质、特点与法律定位02税法要素解析拆解纳税人、征税对象、税率与计税依据03优惠征管落地梳理减免情形与征收管理全流程CHAPTER契税基础认知权属转移即课税，承受方为纳税人从概念到特点，建立契税认知基础01契税：向产权承受人征收的财产税契税是以在中华人民共和国境内权属发生转移的土地、房屋为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税契税是以在中华人民共和国境内权属发生转移的土地、房屋为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税两大特点属于财产转移税土地、房屋产权未发生转移的，不征契税。由财产承受人纳税一般税种确定卖方纳税，契税向承受人征税，目的在于承认不动产转移生效，承受人纳税后便可拥有转移过来的不动产产权或使用权，法律保护纳税人合法权益。CHAPTER税法要素解析主体、客体、税率、依据，四要素定税额逐项拆解契税法核心构成要素02谁需要缴纳契税境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人契税纳税义务人为境内转移土地、房屋权属的承受方境内中华人民共和国实际税收行政管辖范围内土地、房屋权属土地使用权和房屋所有权单位企业单位、事业单位、国家机关、军事单位和社会团体以及其他组织个人个体经营者及其他个人，包括中国公民和外籍人员征税对象与土地使用权转移在我国境内转移土地、房屋权属的行为征税对象在我国境内转移土地、房屋权属的行为土地使用权出让土地所有者将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，由土地使用者支付出让金，含国有土地使用权出让和经依法登记的集体经营性建设用地出让土地使用权转让土地使用者以出售、赠与、交换或其他方式将土地使用权转移给其他组织或个人不包括农村集体土地承包经营权的转移不包括农村集体土地承包经营权的转移房屋买卖与视同买卖房屋买卖房屋所有者将其房屋出售，由承受者交付货币、实物、无形资产或其他经济利益的行为。定义视同买卖的两种情形有偿转移以作价投资（入股）、偿还债务等应交付经济利益的方式转移土地、房屋权属，参照土地使用权出让、出售或房屋买卖确定适用税率、计税依据。无偿转移以划转、奖励等没有价格的方式转移土地、房屋权属，参照土地使用权或房屋赠与确定适用税率、计税依据。计税核定与例外税务机关依法核定计税价格，应参照市场价格，采用房地产价格评估等方法合理确定。不征契税以自有房产作股投入本人独资经营的企业，产权所有人和使用权使用人未发生变化，无需办理产权变更和契税手续。房屋赠与、交换与其他情形房屋赠与、交换与其他情形房屋赠与递进→无偿转让须书面合同并登记过户方能生效获奖取得产权实质为接受赠与房产，也应缴纳契税房屋交换房屋所有者之间相互交换房屋的行为其他情形共有份额变化、共有人增减、司法或监察文书致权属转移幅度税率与从价计税契税实行3%～5%的幅度税率实行幅度税率系因我国经济发展不平衡、各地经济水平差别较大，兼顾地区实际。幅度税率制度具体适用税率由省级政府提出，报同级人大常委会决定，并报全国人大常委会和国务院备案。实行幅度税率兼顾地区经济差异、经济发展不平衡与各地经济水平差别较大的实际。可依程序对不同主体、地区、类型的住房权属转移确定差别税率。从价计税原理契税实行从价计税，计税依据为不包含增值税的价格，具体视不同情况确定。计税依据的核心规则不同转移方式，适用不同价格基准出售·买卖按成交价格计征（不含增值税），含货币、实物及其他经济利益对应价款。赠与·无价格由征收机关参照市场价格依法核定计税依据。互换计税依据为不含增值税价格的差额——价格相等则计税依据为零；不相等则由支付差额方缴税。出让含土地出让金、补偿费、安置补助费、配套费、实物配建房屋等全部应交付价款。划拨土地与附属设施计税划拨改为出让方式重新取得计税依据补缴的土地出让价款划拨改为出让方式重新取得的，以补缴的土地出让价款为计税依据先划拨后转让、土地改为出让补缴价款计税依据合同成交合同成交价格以合同成交价格为计税依据划拨土地性质未改变成交价格成交价格划拨土地性质未改变的，以权属转移合同确定的成交价格为计税依据附属设施与装修计税附属设施同一单元：按总价款适用房屋相同税率不同单元：按合同成交价格适用当地税率已装修房装修费用计入应交付总价款承受已装修房屋的，装修费用计入应交付总价款土地出让计税依据构成费用项目构成应纳税额=计税依据×税率计税依据18000万元12000+4000+1500+500应纳税额540万元（18000×3%）例14-1甲企业2024年2月受让土地，税率3%，四项费用合计18000万元，应缴契税540万元。多情形下的应纳税额计算房产交换差额计税市价60万元房产与甲交换，另支付25万元差额以差额25万元为计税依据作股投入产权未变不征市价100万元房产作股投入本人个人独资企业产权所有人未变化，不征契税计算应缴纳契税应缴纳契税=25×4%=1（万元）CHAPTER优惠征管落地应免尽免，应缴尽缴，登记前完成申报梳理税收优惠与征收管理实务要点03法定免征契税情形六类法定免税情形，体现公益优先与民生保障导向公共事业类国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋权属用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征契税非营利性的学校、医疗机构、社会福利机构承受土地、房屋权属用于办公、教学、医疗、科研、养老、救助的，免征契税农业与家庭类承受荒山、荒地、荒滩土地使用权用于农、林、牧、渔业生产的，免征契税婚姻关系存续期间夫妻之间变更土地、房屋权属的，免征契税法定继承人通过继承承受土地、房屋权属的，免征契税外交豁免类依照法律规定应当予以免税的外国驻华使馆、领事馆和国际组织驻华代表机构承受土地、房屋权属的，免征契税授权减免与优惠追缴两级授权减免机制纳税人改变土地、房屋用途或不再属于法定减免情形的，应当缴纳已免征、减征的税款国务院层面对居民住房保障、企业改制重组、灾后重建等情形，规定免征或减征，报全国人大常委会备案省级层面对征收征用重受、不可抗力灭失重受两类情形免征或减征；办法由省级政府提出，报同级人大常委会决定，并报全国人大常委会和国务院备案纳税时间、期限与地点登记前完成申报缴纳，是契税征管的时序铁律纳税时序铁律契税申报缴纳须在办理权属登记之前完成签订合同当日→登记之前发生时间合同当日签订土地、房屋权属转移合同的当日或取得其他具有权属转移合同性质凭证的当日纳税期限登记之前依法办理土地、房屋权属登记手续前申报缴纳税款纳税地点所在地土地、房屋所在地税务机关依照《契税法》和《税收征收管理法》征收管理签订合同当日→申报缴纳税款→办理权属登记征收管理流程与信息共享完税凭证是办理权属登记的前置条件“登记查验与退税协同双轨并行，让权属登记全流程有据可依、闭环可溯。”“完税凭证是产权登记的通行证。”登记查验纳税人办理纳税事宜后，税务机关应开具契税完税凭证。不动产登记机构办理权属登记时，应查验契税完税、减免税凭证或有关信息；未按规定缴纳契税的，不予办理权属登记。退税与协同权属转移合同不生效、无效、被撤销或