税法（第三版） 课件 第12、13章 房产税、土地增值税

COVER房产税概述概念·要素·征管2026年内容导航01房产税概述概念界定与三大特点02税法基本内容纳税要素与计税规则03税收优惠与征管优惠情形与征收管理CHAPTER房产税概述以房屋为征税对象的财产税从概念到特点，建立房产税基本认知01房产税概念与三大特点以房屋为征税对象，按余值或租金向产权所有人征收的

财产税房产税按征收范围区分城镇经营性房屋，以余值或租金为计税依据，向产权所有人征收。特点一·个别财产税财产税按征收方式分为一般财产税（对财产综合课征）与个别财产税，后者对土地、房屋、资本等分别课征。我国现行房产税属个别财产税。特点二·限于城镇经营性房屋征税范围限于城市、县城、建制镇和工矿区，不涉及农村。特点三·区别经营使用方式可按房产计税余值征收，也可按租金收入征收，以符合纳税人经营特点，便于平衡税收负担和征收管理。CHAPTER税法基本内容纳税要素决定税负计算逐项拆解纳税人、征税对象、税率与计税规则02纳税义务人：五种确定情形以征税范围内房屋产权所有人为纳税人五种情形不同产权情形，纳税义务人各有归属产权属国家所有的，由经营管理单位纳税；产权属集体和个人所有的，由集体和个人纳税。产权出典的，由承典人纳税。产权所有人、承典人不在房屋所在地，或租典纠纷未解决的，由房产代管人或使用人纳税。无租使用房产的，由使用人依房产余值代为缴纳。出租房产约定免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按房产余值缴纳。单位国有企业、集体企业、私营企业、股份制企业等个人个体工商户及其他个人12345产权出典与租典纠纷释义特殊情形下，由实际支配人承担纳税义务1产权所有人将产权典当给他人使用，以取得资金的融资业务2多发生于出典人急需用款但想保留回赎权的情况3承典人交付典价后，在典期内获支配权，并可转典，典价一般低于卖价4出典人归还典价本金和利息方可赎回；出典期间由承典人纳税租典纠纷与承典人、租赁人发生的争议，特别是权利和义务争议产权归属不清的情形也属于租典纠纷由代管人或使用人纳税，加强征收管理、保障房产税及时入库征税对象与房产界定征税对象与房产界定房产有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可供人们在其中生产、学习、工作、娱乐、居住或储藏物资的场所商品房出售前不征收房产税；出售前已使用或出租、出借的，应按规定征收不属于房产加油站罩棚、露天游泳池等不属于房产，不征收房产税四类城镇征税范围不含农村，以减轻农民负担征税范围不包括农村，农村房屋除农副业生产用房外大部分是农民居住用房，不纳入有利于扶持农业发展、繁荣农村经济、促进社会稳定城市国务院批准设立的市县城县人民政府所在地的地区建制镇经省、自治区、直辖市人民政府批准设立的建制镇工矿区工商业发达、人口集中、符合国务院规定建制镇标准但尚未设镇的大中型工矿企业所在地，开征须经省级人民政府批准从价与从租两种税率现行房产税采用比例税率个人出租住房4%单位出租住房4%税率由计税方法决定房产税按两种方式分别从价与从租计征，对应不同税率从价计征按房产原值计征计税依据：房产原值一次减除

10%～30%

后的余值税率：1.2%从租计征按房产出租租金计征计税依据：房产出租的租金收入税率：12%从价计征公式与依据应纳税额=应税房产原值

×（1-扣除比例）×1.2%以房产余值为计税基础，减除幅度由省级政府确定计税依据房产原值一次减除10%～30%后的余值计算缴纳，具体减除幅度由省级政府确定纳税人按会计制度规定在账簿"固定资产"科目记载的房屋原价；有记载的按规定减除，没有记载的参照同类房屋确定时间节点2009年1月1日起不论是否记载于账簿"固定资产"科目，均按房屋原价计算缴纳；未按规定核算记载的，应调整或重新评估2010年12月21日起房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等；宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积2倍计算土地面积确定地价房产原值构成与调整原值口径决定税基大小，计入与调整规则直接影响房产税计税基础计入原值附属设备与房屋不可分割的附属设备或一般不单独计价的配套设施应计入原值，如暖气、卫生、通风、照明、煤气等设备及各种管线。改建扩建纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋原值。配套设备计税以房屋为载体、不可随意移动的附属设备和配套设施（给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等），无论是否单独记账核算，均计入房产原值。调整规则共有经营性房产由实际经营（含自营和出租）的代管人或使用人缴纳；自营按余值计征，出租按租金计征。更换与易损件更换附属设备可扣减原来相应价值；易损坏、需经常更换的零配件更新后不计入原值，原零配件原值也不扣除。融资租赁由承租人自合同约定开始日的次月起按房产余值缴纳；未约定开始日的，自合同签订的次月起缴纳。地下建筑计税规定具备房屋功能的地下建筑须缴房产税具备房屋功能的地下建筑须按地上房屋规则计征房产税

工业用途以房屋原价的

50%～60%

作为应税房产原值；应纳税额=应税房产原值

×

［1-（10%～30%）］

×1.2%

商业和其他以房屋原价的

70%～80%

作为应税房产原值；应纳税额=应税房产原值

×

［1-（10%～30%）］

×1.2%征税范围内具备房屋功能的地下建筑，须有屋面和维护结构，能遮风避雨，可供生产、经营、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资与地上相连地下室、地下停车场、商场地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体，按地上房屋建筑规定计税折算比例由各省、自治区、直辖市和计划单列市财政和地方税务部门在幅度内自行确定例题一

地价计入原值01第一步·按建筑面积×2确定计入原值的地价宗地容积率=5÷12=0.42<0.5，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入原值的地价02第二步·计入房产原值的地价=建筑面积

×2×

单位地价=5×2×(8500+500)÷12=7500万元03第三步·征收房产税的房产原值=7500+2000=9500万元例题一

地价计入原值2023年某企业新建厂房，计算征收房产税的房产原值例题二

扩建与附属设备计算2024年度该企业应缴纳的房产税。题目情境200万元厂房原值45万元扩建增加15万元排水设备20%扣除比例计税要点改建、扩建应增加房屋原值；原值含不可分割附属设备。经营自用从价计征，注意纳税义务发生时间。分段计税过程扩建前（1-8月）200×（1-20%）×1.2%÷12×8=12800元扩建后（9-12月）(200+45+15)×（1-20%）×1.2%÷12×4=8320元全年应纳房产税21120元12800+8320原值变动分时段计税计税结构对比例题三

地下建筑计税对比相连与独立地下建筑计税差异计税规则要点地上相连与地上相连的地下建筑，将地上地下视为一个整体，按地上规定计税独立地下独立地下建筑按工业用途折算原值，再减除损耗计税3例12-3地下建筑计税停车场与办公楼相连地下停车场，原值

100万元独立建物独立地下建筑物，原值

200万元折算比例工业用途独立地下建筑物房产原值折算比例

50%，减除比例

30%应纳税金应纳房产税=（100+200×50%）×（1-30%）×1.2%×9÷12=1.26万元（2024年4-12月）4例12-4经营用房计税经营用房经营用房产，原值

600万元计税参数当地允许以减除

30%

后的余值计税，税率

1.2%应纳税额应纳税额=600×（1-30%）×1.2%=5.04万元从租计征规则与例题应纳税额=租金收入

×12%（或4%）从租计征以房产租金收入为计税依据，按

12%（或

4%）税率计算应纳税额依计税依据租金收入以房产租金收入为计税依据，即产权所有人出租房产使用权所得的报酬，包括货币收入和实物收入劳务抵租以劳务或其他形式为报酬抵付房租收入的，参照当地同类房产租金水平确定标准租金额从租计征免租期出租房产约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按房产原值缴纳地下建筑出租地下建筑的，按出租地上房屋建筑的有关规定计算征收例12-5甲公司出租空置厂房年租金收入

100万元税率

12%应纳房产税=100×12%=12万元应纳房产税例题四

部分出租计税计算2024年该公司应缴纳的房产税。01自用部分从价计征(30000−5000)×(1−20%)×1.2%02出租部分折算5000×(1−20%)×1.2%×2÷1203租金收入从租计征1000×10÷12×12%01例题四题目

部分出租房产计税经营自用的房产从价计征，出租的房产从租计征。每年租金为12个月租金，当年实际出租10个月，需按出租月份的时间权重折算当年计税租金。原值30000万出租5000万租金1000万/年减除比例20%应纳房产税348万元（30000−5000）×（1−20%）×1.2%+5000×（1−20%）×1.2%×2÷12+1000×10÷12×12%投资联营计税与例题01投资联营计税例题12-7联营方式计税依据关键特征方式一：共担风险房产余值以房产投资联营、参与投资利润分红并共担风险方式二：固定收入租金收入实为以联营名义取得房产租金，由出租方计缴某公司2024年5月1日将房产用于投资联营（收取固定收入、不担风险），投资期3年，当年取得固定含税收入160万元。房产原值3000万元，减除幅度30%，选择简易计税办法计算增值税。应纳房产税计算应纳房产税=3000×(1-30%)×1.2%×4÷12+160÷(1+5%)×12%=8.4+18.29=26.69万元取得固定收入比照租金计税CHAPTER税收优惠与征管优惠有据，征管有序梳理优惠情形与征收管理要点03税收优惠一

免税主体国家机关、人民团体、军队等四类主体自用房产免征，经营出租房产照章纳税四类主体自用房产免征，经营出租房产照章纳税免税主体4类国家机关、人民团体、军队自用免征；出租及非自身业务用房不免税财政拨付事业经费单位业务范围内自用免征宗教寺庙、公园、名胜古迹自用免征；附设营业及出租不免税个人所有非营业用房产居民住房不论面积一律免征界定与不免税情形4项人民团体界定经国务院授权部门批准设立或登记备案且国家拨付行政事业费的社会团体自用房产界定单位本身的办公用房和公务用房附设营业单位影剧院、饮食部、茶社、照相馆等所用房产不免税个人营业用房或出租房产不免税税收优惠二

民生相关减免卫生机构、公有住房等民生保障类房产享受税收减免民生保障类房产四大类适用主体，享受税收减免卫生机构非营利性医疗机构、疾病控制机构和妇幼保健机构等自用房产免征公有住房和廉租住房按政府规定价格出租的，暂免征收公共租赁住房租金收入免征，需单独核算租金收入企业办学校、医院、托儿所、幼儿园自用房产免征税收优惠三

特殊情形免税房屋状态与使用主体变化，决定房产税征免特殊情形免税3项毁损房屋经鉴定毁损不堪居住或危险房屋，停止使用后可免征房屋大修因大修连续停用半年以上，大修期间免征共同使用房屋纳税单位与免税单位共用，按各自使用部分分别征收或免征特殊情形基建工地临时性房屋为基建工地服务的工棚、材料棚、休息棚、办公室、食堂、茶炉房、汽车房等，施工期间一律免征工程结束交还或低价转让给基建单位的，从接收次月起缴纳纳税义务发生时间多数情形自次月起，特殊情形自当月起次月起多数情形·共6项01自行新建房屋用于生产经营自建成之次月起缴纳02委托施工企业建设的房屋自办理验收手续之次月起缴纳03购置新建商品房自房屋交付使用之次月起缴纳04购置存量房自办理权属转移、变更登记手续签发权属证书之次月起缴纳05出租、出借房产自交付出租、出借房产之次月起缴纳06房开企业自用、出租、出借本企业建造的商品房自房屋使用或交付之次月起缴纳当月起特殊情形·共2项07将原有房产用于生产经营自生产经营之月起缴纳08因房产实物或权利状态变化依法终止纳税义务应纳税款计算截至变化当月末纳税期限与纳税地点房产税按年计算、分期缴纳，在房产所在地缴纳纳税期限vs纳税地点2项纳税期限房产税实行按年计算、分期缴纳的征收方法；具体纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府确定。纳税地点房产税在房产所在地缴纳；房产不在同一地方的纳税人，应按房产的坐落地点分别向房产所在地的税务机关纳税。ENDING掌握房产税，读懂财产税懂规则才能算清税，算清税才能守好法从概念到征管，房产税知识体系一以贯之土地增值税概述概念·范围·计算·征管课程时间：2026年内容导航01土地增值税概述概念界定、四大特点与计税依据02纳税人与征税范围纳税义务人、范围界定与四级税率03应纳税额的计算增值额确定、扣除项目与例题演示04税收优惠与征管免税情形、纳税期限与申报地点01土地增值税概述增值额是计税的核心依据从概念、特点到计税依据，建立税种基本认知什么是土地增值税对转让房地产的增值收入课征的一种税围绕征税对象、纳税人、政策作用三个维度，界定土地增值税的基本要素。征税对象有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物（简称转让房地产）的产权转让房地产纳税人取得增值收入的单位和个人单位和个人政策作用增强政府对房地产开发和交易市场的调控，增加国家财政收入调控市场增加收入土地增值税的四大特点增值额是计税的核心依据以增值额为计税依据核心计税逻辑转让房地产的收入减除税法规定准予扣除的项目金额后的余额。征税面比较广主体全覆盖凡发生应税行为的单位和个人，不论经济性质、内资外资或中外籍人员，专营或兼营房地产业务，除依法免税外均有纳税义务。实行超率累进税率分级计税以转让房地产增值率为依据，按累进原则设计，实行分级计税。实行按次征收转让环节征收在房地产转让环节按次征收，每发生一次转让行为，按每次取得的增值额征一次税。征税面广的四个不论只要有偿转让房地产，都是纳税义务人只要有偿转让房地产，不论何种主体，都是纳税义务人不论法人与自然人纳税主体企业、事业单位、国家机关、社会团体及其他组织，或个人不论经济性质所有制形态全民所有制、集体、私营、个体经营者，或联营、中外合资、中外合作、外商独资企业不论内资与外资国籍与资本内资与外资企业中国公民与外籍个人中国公民与外籍个人，内资企业与外资企业不论部门行业领域工业、农业、商业、学校、医院、机关等02纳税人与征税范围有偿转让并取得收入，方入征税范围界定纳税义务人、征税范围与四级超率累进税率纳税义务人的界定转让房地产并取得收入的单位和个人纳税义务人转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人单位各类企业事业单位国家机关和社会团体其他组织个人个体经营者以个人名义从事经营并转让房地产取得收入者，同样属于纳税义务人范畴。征税范围的界定三个条件须同时成立，缺一不征注：房地产继承虽发生权属变更，但权属人没有取得收入，因此不征收土地增值税同时满足

权属转让、一并转让

与

取得收入

三条件，方征收土地增值税1条件01权属转让条件1转让的是

国有土地使用权

及其地上建筑物和附着物2条件02一并转让条件2地上的建筑物及其附着物

连同国有土地使用权一并转让3条件03取得收入条件3取得收入：征税范围不包括虽转让房地产权属但未取得收入的行为征税范围的三类具体规定转让国有土地使用权土地使用者通过出让方式向政府缴纳土地出让金、有偿受让后，仅对土地进行通水、通电、通路和平整地面等开发，不进行房产开发，即所谓将生地变熟地后直接出售空地。地上建筑物及附着物连同国有土地使用权一并转让地上建筑物包括地上地下的各种附属设施。附着物指附着于土地上不能移动或一经移动即遭损坏的物品。存量房地产的买卖存量房地产指已建成并已投入使用的房地产，房产所有人将房屋产权和土地使用权一并转让。原土地使用权属无偿划拨的，应到土地管理部门补交土地出让金。征税范围不包括土地使用权出让继承与赠与为何不征税无偿转让，未取得收入，不征税为何不征税：无偿转让、权属变更，却未取得收入，不属于征税范围01不征税情形的适用解释房地产的继承原权利人死亡后由其继承人依法承受房产产权和土地使用权的民事法律行为。权属发生变更，但被继承人没有取得任何收入，不属于征税范围。02不征税情形的适用解释房地产的赠与--注意条件房产所有人、土地使用权人将房地产无偿交给其他人的民事法律行为。权属变更，但未取得收入，不属于征税范围。赠与仅指：（1）房产所有人、土地使用权人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务的人。（2）房产所有人、土地使用权人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关，将房屋产权、土地使用权赠与教育事业、民政事业和其他社会福利、公益事业。出租、抵押、交换如何界定核心判断标准：是否发生权属转移并取得收入出租：仅取得租金收入，未发生产权、土地使用权转让，不属于征税范围抵押：抵押期间不征收；期满后视是否转移占有确定。以房地产抵债发生权属转让的，列入征税范围交换：发生权属转移，双方取得实物收入，属于征税范围；个人互换自有居住用房地产，经税务机关核实，可免征行为权属转移收入形式是否征税出租未发生租金不征抵押期间未转移—不征抵债发生转让抵债资产征收交换发生转移实物形态征收建房与重新评估的规定核心判断标准：是否取得收入+是否发生权属转移，二者兼备方入征税范围合作建房一方出地、一方出资金，建成后按比例分房自用：暂免征收建成后转让：应征收代建房行为开发公司代客户开发，完成后收取代建收入未发生权属转移，收入属劳务收入：不属于征税范围重新评估国有企业清产核资时对房地产重新评估而升值未发生权属转移、也未取得收入：不属于征税范围四级超率累进税率以增值率为依据，分级计税土地增值税实行

四级超率累进税率，增值率越高，税负逐级加重增值率定税基税率以转让房地产的增值率为依据确定，增值率构成计税的基准尺度。累进式分级按累进原则设计，实行分级计税，增值率越高适用税率逐级提高。高增值调节对高增值收益进行调节，体现税收公平。03应纳税额的计算增值额乘税率，减去扣除项目乘速算系数掌握增值额确定、扣除项目与速算扣除法应纳税额的计算方法按增值额和规定税率计算征收实际工作中分步计算比较烦琐，一般可采用

速算扣除法

计算分步计算基本公式第一步·确定每一级距的土地增值额第二步·逐级匹配适用税率每级距的土地增值额×适用税率应纳税额=∑（每级距的土地增值额

×

适用税率）速算扣除法简便公式第一步·用增值额直接乘以适用税率第二步·减去：扣除项目金额

×

速算扣除系数增值额×适用税率减去：扣除项目金额×速算扣除系数土地增值税税额=增值额×适用税率−扣除项目金额

×

速算扣除系数增值额与应税收入收入

减去

扣除项目金额

，即为

增值额计税要点不是直接对转让房地产所取得的收入征税，而是对收入额减去国家规定的各项扣除项目金额后的余额征税增值额纳税人转让房地产所取得的收入减去规定的扣除项目金额后的余额货币收入实物收入其他收入应税收入包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益全部价款经济收益准予扣除的项目（上）01取得土地使用权所支付的金额取得土地使用权所支付的金额包括纳税人为取得土地使用权所支付的地价款，以及取得时按国家统一规定缴纳的有关费用02房地产开发成本房地产开发成本开发房地产项目实际发生的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等03房地产开发费用房地产开发费用与开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用，不作为成本核算对象分摊，按实施细则规定的标准扣除准予扣除的项目（下）与转让房地产有关的税金扣除项目，逐项列明计算口径与适用限制。04税金与转让房地产有关的税金转让时缴纳的城建税、印花税；因转让房地产缴纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除05加计其他扣除项目从事房地产开发的纳税人可按第1、2项规定计算的金额之和，加计20%的扣除；此条优惠只适用于从事房地产开发的纳税人，其他纳税人不适用，以抑制炒买炒卖房地产的投机行为06评估旧房及建筑物的评估价格由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格，须经当地税务机关确认四项扣除规则环环相扣，计算时务必逐项核对适用条件房地产开发费用的扣除按实施细则规定的标准扣除，而非实际发生额加计扣除比例依能否分摊利息区别适用——5%

或

10%①情形一：能按项目分摊利息并提供金融机构贷款证明允许扣除的开发费用=利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×

5%

以内利息上限：最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额②情形二：不能分摊利息或不能提供贷款证明10%允许扣除的开发费用=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×

10%

以内5%10%例题：开发费用的扣除计算例题13-1：有利息支出且能分摊允许扣除的开发费用某企业取得土地使用权支付

1000万元，开发成本

6000万元，向金融机构借入资金发生利息支出

400万元（其中超过国家规定上浮幅度

100万元），其他开发费用扣除比例

5%。允许扣除的开发费用=(400-100)+(1000+6000)×5%=650万元例题13-2：利息支出不能分摊开发费用与其他扣除项目合计某公司取得土地使用权支付金额与开发成本共计

10000万元，未按项目分摊借款利息，开发费用扣除比例按最高比例执行，转让税金

200万元。应扣除的开发费用与其他扣除项目合计=10000×(10%+20%)=3000万元例题：转让旧仓库税额计算1收入总额600万元=转让收入2扣除项目合计512万元=800×60%+323增值额88万元=600−5124增值率17.19%=88÷512×100%·适用税率

30%5应缴土地增值税26.4万元=88×30%例题13-3转让收入取得转让收入

600

万元相关税费缴纳相关税费

32

万元重置成本仓库重置成本

800

万元成新度经评估为

六成新（原造价400万元）例题：扣除项目金额计算某县城房地产开发企业2024年度将住宅楼10栋中80%的建筑面积对外销售，取得不含税销售收入7648万元。已知条件：销售

80%

建筑面积，收入

7648

万元；地价款

1400

万元、契税

42

万元、拆迁补偿

90

万元、建筑成本

2100

万元、环卫绿化

60

万元；开发费用扣除比例

9%。销售成本费用第1步·地价款1400×80%=1120

万元第2步·开发成本(42+90+2100+60)×80%=1833.6

万元第3步·开发费用(1120+1833.6)×9%=265.82

万元第4步·相关税金7648×5%×(5%+3%)=30.59

万元第5步·加计扣除(1120+1833.6)×20%=590.72

万元第6步·允许扣除合计3840.73

万元例题：应纳税额计算1330.87万元应纳土地增值税经四步计算，例题13-4最终应纳土地增值税合计1330.87万元步骤

①税费计算增值税、城建税及教育费附加7648×5%×（1+5%+3%）+63×5%×（1+5%+3%）=416.39

万元步骤

②增值额增值额7648−3840.73=3807.27

万元步骤

③增值率增值率3807.27÷3840.7