商品房租租赁管理办法

商品房租租赁管理办法第一条为规范商品房租赁行为，维护商品房租赁市场秩序，保障租赁双方当事人合法权益，根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国城市房地产管理法》《中华人民共和国消防法》《中华人民共和国治安管理处罚法》等法律法规，结合本行政区域实际，制定本办法。第二条本行政区域内国有土地上依法取得不动产权属证书的商品房租赁及其监督管理活动，适用本办法。保障性住房租赁按照国家及本地区保障性住房管理相关规定执行，不适用本办法。集体经营性建设用地上依法建设的房屋用于租赁经营的，参照本办法有关规定执行。第三条本办法所称商品房租赁，是指出租人将商品房交付承租人使用、收益，由承租人向出租人支付租金的行为，包括转租、续租、委托出租等情形。本办法所称出租人，是指依法享有商品房出租权的自然人、法人或者非法人组织，包括房屋所有权人、经所有权人授权的受托人、符合条件的转租人等。本办法所称承租人，是指与出租人签订租赁合同，实际使用租赁房屋并支付租金的自然人、法人或者非法人组织。第四条商品房租赁活动应当遵循自愿平等、公平合理、诚实信用、依法合规的原则，不得损害国家利益、社会公共利益和他人合法权益。商品房租赁管理应当坚持政府监管、行业自律、属地管理、公众参与相结合，推动建立租购并举的住房制度，保障租赁双方合法权益。第五条市、县（区）住房城乡建设主管部门是本行政区域内商品房租赁的主管部门，负责商品房租赁的监督管理工作，主要职责包括：（一）贯彻执行商品房租赁管理相关法律法规和政策，制定本地区租赁市场管理配套措施；（二）负责房屋租赁登记备案管理，建设和维护房屋租赁管理服务平台；（三）负责住房租赁企业、房地产经纪机构的行业管理，建立行业信用体系；（四）会同相关部门监测租赁市场运行情况，定期发布房屋租赁指导租金和市场监测报告；（五）指导和监督街道办事处、乡镇人民政府开展租赁管理相关工作；（六）法律法规规定的其他职责。公安机关负责租赁房屋的治安管理，指导出租人落实治安防范措施，查处利用租赁房屋从事的违法犯罪活动，办理居住登记和居住证，配合做好租赁登记备案信息共享工作。市场监督管理部门负责住房租赁企业、房地产经纪机构的市场主体登记，监督检查市场经营行为，查处虚假宣传、价格欺诈、不正当竞争等违法违规行为。税务部门负责房屋租赁相关税费的征收管理，落实相关税收优惠政策，委托相关单位代征房屋租赁税费。教育主管部门负责落实承租人子女接受义务教育的相关政策，统筹安排符合条件的承租人子女就近入学。人力资源社会保障部门负责落实承租人就业、社会保障等相关公共服务政策。消防救援机构负责租赁房屋的消防监督检查，查处违反消防法律法规的行为。住房公积金管理部门负责落实承租人提取住房公积金支付房租的相关政策。发展改革、自然资源、城管执法等部门按照各自职责，做好商品房租赁管理相关工作。第六条街道办事处、乡镇人民政府负责本辖区内商品房租赁的日常管理工作，主要职责包括：（一）受住房城乡建设主管部门委托，办理房屋租赁登记备案手续；（二）开展租赁房屋日常巡查，排查房屋安全隐患和违法租赁行为，督促相关责任人整改；（三）协助做好租赁政策宣传、纠纷调解、信息采集等工作；（四）指导居民委员会、村民委员会做好租赁房屋相关管理工作。居民委员会、村民委员会应当协助街道办事处、乡镇人民政府开展租赁管理工作，引导出租人和承租人自觉遵守租赁管理规定，调解租赁纠纷。第七条出租的商品房应当符合下列条件：（一）依法取得不动产权属证书或者其他合法权属证明；（二）符合建筑安全、消防安全、防灾等强制性标准，具备基本的使用功能；（三）不属于违法建筑、危险房屋或者依法被查封等限制出租的情形；（四）出租住房的，应当以原设计的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于12平方米，每个房间实际居住人数不得超过2人，但具有法定赡养、抚养、扶养义务关系的人员共同居住的除外；（五）厨房、卫生间、阳台、地下储藏室、车库等非居住空间，不得单独出租供人员居住；（六）法律法规规定的其他条件。出租非住房的，应当符合规划用途、安全标准等相关要求。第八条出租人应当是依法享有房屋出租权的主体：（一）房屋所有权人可以自行出租，也可以委托他人出租。委托出租的，受托人应当持有房屋所有权人出具的授权委托书，明确委托权限和期限；（二）承租人转租房屋的，应当经出租人书面同意，且转租期限不得超过原租赁期限；（三）住房租赁企业出租受托经营的房屋的，应当取得房屋所有权人的授权，符合受托经营的相关规定。第九条出租人依法享有下列权利：（一）按照租赁合同约定收取租金、押金等费用；（二）监督承租人合理使用房屋，发现承租人擅自改动房屋结构、损坏房屋设施、违反约定使用房屋的，有权要求其停止行为、恢复原状或者赔偿损失；（三）承租人逾期不支付租金累计超过6个月，或者有其他严重违约行为的，有权依法解除租赁合同，收回房屋；（四）租赁期限届满，有权收回房屋；（五）法律法规规定和租赁合同约定的其他权利。第十条出租人应当履行下列义务：（一）按照租赁合同约定向承租人交付符合要求的房屋及附属设施，保证房屋具备约定的使用功能；（二）定期检查房屋及附属设施的安全状况，及时排查和消除安全隐患，因房屋维修不及时造成承租人损失的，应当承担赔偿责任，租赁合同另有约定的从其约定；（三）不得单方面提高租赁合同约定的租金标准，不得随意缩短租赁期限；（四）不得克扣或者无故拖延退还承租人押金，租赁合同终止后，经核验房屋及附属设施无损坏、承租人无违约的，应当在7个工作日内退还押金；（五）不得采取暴力、威胁、侮辱或者断水、断电、断气、更换门锁等方式强迫承租人搬离或者催缴租金；（六）不得泄露或者不当使用承租人的个人信息和商业秘密；（七）出租住房的，应当在订立租赁合同后3个工作日内，将承租人身份信息、居住人员情况告知房屋所在地公安派出所，书面告知承租人按照规定办理居住登记；（八）配合相关部门做好房屋安全检查、违法查处等工作；（九）依法申报缴纳房屋租赁相关税费；（十）法律法规规定和租赁合同约定的其他义务。第十一条承租人依法享有下列权利：（一）按照租赁合同约定使用房屋及附属设施，享有房屋的使用、收益权；（二）要求出租人保障房屋安全、及时维修房屋及附属设施，因房屋安全问题或者出租人未及时维修造成损失的，有权要求赔偿；（三）租赁期限届满，出租人继续出租房屋的，在同等条件下享有优先承租权；（四）出租人出卖租赁房屋的，在同等条件下享有优先购买权，但房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外；（五）持有合法有效的房屋租赁登记备案证明的，按照规定享受以下公共服务：1.义务教育：承租人子女可以在承租地接受义务教育，由教育主管部门按照相对就近原则统筹安排入学，不得设置与入学无关的不合理门槛；2.基本公共卫生服务：承租人和同住人可以按照规定享受国家基本公共卫生服务，包括预防接种、儿童健康管理、孕产妇健康管理、老年人健康管理等；3.住房公积金：承租人可以按照规定提取住房公积金支付房租，提取额度不超过实际支付的年租金总额，办理时无需提供租金发票，凭租赁登记备案证明即可办理；4.就业服务：承租人可以享受公共就业服务机构提供的就业咨询、职业介绍、创业扶持等服务；5.法律援助：承租人符合法律援助条件的，可以向承租地法律援助机构申请法律援助；6.户籍迁移：符合本地落户政策的承租人，可以凭租赁登记备案证明等材料申请将户口迁入承租地公共集体户；7.其他按照规定可以享受的公共服务；（六）法律法规规定和租赁合同约定的其他权利。第十二条承租人应当履行下列义务：（一）按照租赁合同约定按时足额支付租金、押金等费用；（二）按照租赁合同约定的用途使用房屋，不得擅自改变房屋规划用途，不得擅自改动房屋承重结构、拆除或者改动消防设施、损坏房屋附属设施；（三）遵守消防安全管理规定，不得违规使用电器、燃气，不得占用、堵塞疏散通道和安全出口，不得存放易燃易爆等危险物品；（四）不得利用租赁房屋从事违法犯罪活动，不得损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活；（五）未经出租人书面同意，不得擅自转租房屋，不得擅自对房屋进行装修或者增设附属设施；（六）配合出租人进行房屋安全检查和维修，发现房屋存在安全隐患的，应当及时告知出租人；（七）居住在租赁房屋的人员，应当按照规定到公安机关办理居住登记；（八）租赁合同终止后，应当按照约定返还房屋及附属设施，结清相关费用；（九）法律法规规定和租赁合同约定的其他义务。第十三条承租人可以将租赁房屋提供给配偶、父母、子女等近亲属共同居住，但应当提前3个工作日告知出租人，且共同居住人员应当符合本办法第七条规定的人均租住面积和居住人数要求。承租人将房屋提供给非近亲属居住的，视为转租，应当按照本办法规定经出租人同意。第十四条商品房租赁当事人应当依法订立书面租赁合同。鼓励租赁当事人使用住房城乡建设主管部门制定的房屋租赁合同示范文本，通过房屋租赁管理服务平台签订电子租赁合同。电子租赁合同与纸质租赁合同具有同等法律效力。第十五条房屋租赁合同应当包括以下主要内容：（一）租赁双方当事人的姓名（名称）、身份证明号码（统一社会信用代码）、住所、联系方式等基本信息；（二）租赁房屋的坐落位置、权属性质、建筑面积、户型、结构、附属设施、家具家电等基本情况；（三）租赁用途、租赁期限；（四）租金标准、支付方式、支付周期、调整方式；（五）押金数额、退还条件和期限；（六）房屋维修责任、安全管理责任；（七）物业服务、水费、电费、燃气费、暖气费、有线电视费、网络费、垃圾处理费等相关费用的承担方式；（八）房屋装饰装修的约定，续租、转租的约定；（九）合同解除、终止的条件，违约责任；（十）争议解决方式；（十一）租赁双方约定的其他事项。租赁住房的，出租人应当在合同中明确告知房屋安全使用要求、消防注意事项等内容。第十六条房屋租赁期限由双方当事人协商确定，但最长不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同，但续订的租赁期限自续订之日起不得超过20年。租赁期限6个月以上，当事人未采用书面形式订立租赁合同，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当提前30日通知承租人，承租人解除合同应当提前15日通知出租人。第十七条房屋租金由租赁双方当事人协商确定，应当公平合理、相对稳定。鼓励住房租赁当事人按月或者按季度支付租金。住房城乡建设主管部门应当会同发展改革、统计等部门，根据本地经济发展水平、房屋租赁市场供需情况，每年至少发布1次分区域、分类型、分档次的房屋租赁市场指导租金，为租赁双方协商租金提供参考。因市场变化确需调整租金的，应当经双方协商一致，出租人不得单方面提高租金。租赁期限内，政府调整房屋租金相关政策的，按照政策规定执行。第十八条租赁住房的，押金数额不得超过1个月租金。租赁非住房的，押金数额由双方协商确定，鼓励不超过3个月租金。租赁合同终止后，出租人应当按照约定退还押金，不得无故克扣。承租人因违约造成出租人损失的，出租人可以从押金中扣除相应数额，扣除后剩余部分应当退还承租人，不足部分承租人应当予以赔偿。第十九条出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前15日以书面形式通知承租人，承租人应当在收到通知后15日内明确表示是否行使优先购买权，逾期未表示的，视为放弃优先购买权。出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋的，应当在拍卖5日前通知承租人，承租人未参加拍卖的，视为放弃优先购买权。第二十条承租人经出租人书面同意，可以将租赁房屋全部或者部分转租给第三人。转租期限不得超过原租赁合同约定的剩余租赁期限，超过部分无效。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁房屋造成损失的，承租人应当承担赔偿责任。承租人未经出租人书面同意转租的，出租人可以解除租赁合同，收回房屋，并要求承租人承担违约责任。房屋转租的，次承租人享有本办法规定的承租人相关权利，承担相应义务。次承租人可以代承租人支付其欠付的租金和违约金，出租人不得拒绝，次承租人代为支付的租金和违约金，可以充抵次承租人应当向承租人支付的租金，超出部分可以向承租人追偿。第二十一条有下列情形之一的，出租人可以解除租赁合同，收回房屋：（一）承租人未按照约定支付租金，经出租人催告后在合理期限内仍不支付的；（二）承租人未按照约定的用途使用房屋，或者擅自改变房屋结构、损坏房屋附属设施，经出租人要求恢复原状或者赔偿损失拒不履行的；（三）承租人未经出租人书面同意擅自转租房屋的；（四）承租人利用租赁房屋从事违法犯罪活动，或者违反治安管理规定、消防管理规定，拒不改正的；（五）法律规定或者合同约定的其他情形。有下列情形之一的，承租人可以解除租赁合同：（一）出租人未按照约定交付房屋，经催告后在合理期限内仍未交付的；（二）交付的房屋不符合约定的安全标准或者使用要求，严重影响承租人使用的；（三）出租人未履行维修义务，致使承租人无法正常使用房屋或者存在安全隐患的；（四）出租人采取暴力、威胁或者断水断电等方式强迫承租人搬离的；（五）法律规定或者合同约定的其他情形。第二十二条房屋租赁合同订立、变更、终止的，出租人应当在30日内，到房屋所在地的住房城乡建设主管部门或者其委托的街道办事处、乡镇人民政府办理房屋租赁登记备案手续。鼓励租赁当事人通过房屋租赁管理服务平台网上办理登记备案手续，网上提交的电子材料与纸质材料具有同等法律效力。转租房屋的，由转租人办理租赁登记备案手续。第二十三条申请办理房屋租赁登记备案，应当提交下列材料：（一）不动产权属证书或者其他合法权属证明；（二）房屋租赁合同；（三）租赁双方当事人的身份证明；（四）委托办理的，应当提交授权委托书和受托人身份证明；（五）法律法规规定的其他材料。申请人应当对提交材料的真实性、合法性负责，不得提交虚假材料。第二十四条办理房屋租赁登记备案的部门或者机构收到备案申请后，应当对申请材料进行核查。材料齐全、符合法定形式的，应当当场予以办理，出具房屋租赁登记备案证明；材料不齐全或者不符合法定形式的，应当一次性告知申请人需要补正的全部内容。房屋租赁登记备案证明应当载明租赁双方当事人的姓名（名称）、租赁房屋的坐落位置、租赁用途、租赁期限等信息。房屋租赁登记备案证明不得伪造、变造、涂改、转借。第二十五条住房城乡建设主管部门应当建立房屋租赁管理信息系统，与公安、市场监管、税务、教育、人力资源社会保障、消防救援、公积金管理等部门实现信息共享，定期推送租赁登记备案相关信息，方便租赁当事人办理相关公共服务事项，避免当事人重复提交材料。第二十六条房屋租赁登记备案证明是租赁双方办理居住登记、居住证、工商登记、税务登记、住房公积金提取、义务教育入学、户口迁移等事项的合法依据。租赁当事人申请办理相关事项时，相关部门应当认可依法出具的房屋租赁登记备案证明的效力。第二十七条房屋所有权人是房屋安全的第一责任人，应当对房屋的结构安全、消防安全负责。出租人应当确保出租房屋符合安全使用要求，定期对房屋进行安全检查，建立检查台账，及时消除安全隐患。承租人应当按照约定安全使用房屋，不得实施危害房屋安全的行为，发现房屋存在安全隐患的，应当及时告知出租人。第二十八条出租房屋应当符合消防安全管理规定，具备必要的疏散条件和消防设施。出租住房的，出租人应当在每个房间、公共区域配备独立式烟感火灾探测报警器，在公共区域配备灭火器、应急照明等消防器材，确保疏散通道、安全出口畅通。出租给10人以上共同居住的群租房屋，应当设置符合要求的疏散楼梯，配备自动喷水灭火系统或者自动消防炮，安装漏电保护装置，电气线路应当穿管保护。集中式长租公寓应当符合《建筑设计防火规范》等相关标准，设置自动消防设施、火灾自动报警系统，配备专职消防安全管理人员，建立24小时值班巡查制度。出租人应当每年至少对出租房屋的电气线路、燃气设施进行一次安全检测，确保使用安全。第二十九条出租人或者承租人不得擅自改动房屋承重结构、拆除或者改动墙体、楼板、梁、柱等建筑构件，不得扩大承重墙上原有的门窗尺寸、拆除连接阳台的砖混凝土墙体。涉及房屋结构改动、装饰装修的，应当符合建筑安全要求，涉及变动建筑主体和承重结构的，应当委托原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，经住房城乡建设主管部门批准后方可施工。第三十条街道办事处、乡镇人民政府应当建立租赁房屋安全巡查制度，定期组织对辖区内租赁房屋进行安全巡查，重点排查群租房屋、老旧房屋、集中式长租公寓的安全隐患。巡查中发现房屋存在安全隐患的，应当下达整改通知书，督促出租人或者承租人限期整改；发现重大安全隐患的，应当及时向上级人民政府和相关主管部门报告，采取必要的应急措施。居民委员会、村民委员会应当配合做好安全巡查工作，及时上报安全隐患信息。第三十一条从事住房租赁经营活动的企业，应当依法办理市场主体登记，经营范围应当注明“住房租赁”相关内容，并在开展经营活动前30日内，向企业所在地的住房城乡建设主管部门办理备案手续。住房租赁企业应当具备与经营规模相适应的注册资本、专业管理人员、经营场所和管理制度。鼓励住房租赁企业规模化、专业化、集约化经营，增加租赁住房供应，提高租赁服务质量。第三十二条住房租赁企业开展经营活动，应当遵守下列规定：（一）如实发布房源信息，房源信息应当真实准确，标明房屋位置、面积、户型、租金、押金、收费项目等内容，不得发布虚假房源信息，不得隐瞒真实情况欺诈消费者；（二）明码标价，不得收取任何未予标明的费用，不得哄抬租金、操纵市场价格；（三）出租住房的，预收租金数额不得超过12个月的租金，押金不得超过1个月租金，预收租金应当存入住房租赁资金监管账户，按照合同约定和使用进度划转，不得挪用；（四）不得诱导、强迫承租人使用租金贷，不得将租金贷作为唯一支付方式，不得在租赁合同中包含租金贷相关内容；（五）建立健全房屋安全管理制度，定期对出租房屋进行安全检查和维护，保障房屋使用安全；（六）建立投诉处理机制，及时处理承租人的投诉和纠纷；（七）法律法规规定的其他经营规范。第三十三条从事房屋租赁经纪业务的房地产经纪机构，应当依法办理市场主体登记，并在开展业务前向住房城乡建设主管部门备案。房地产经纪从业人员应当实名从业，佩戴统一的从业人员信息卡。房地产经纪机构发布租赁房源信息前，应当核实房屋权属证明、出租人身份证明，确保房源信息真实合法，不得发布虚假房源信息，不得赚取房屋租赁差价，不得违规收取佣金。房地产经纪机构应当协助租赁当事人办理房屋租赁登记备案手续，如实提供经纪服务相关材料。第三十四条互联网信息服务提供者为租赁当事人提供房源信息发布服务的，应当对发布者的身份证明、房源权属证明进行核验，建立房源信息真实性审核机制，发现虚假房源信息或者违法违规发布信息的，应当及时删除相关信息，并向住房城乡建设、市场监管等部门报告。鼓励互联网平台与房屋租赁管理服务平台对接，实现房源信息核验、网签备案等一站式服务。第三十五条住房租赁行业协会、房地产经纪行业协会应当加强行业自律管理，制定行业经营规范和服务标准，组织开展从业人员培训和职业道德教育，建立行业信用评价体系，调解行业纠纷，引导企业规范经营，提升行业服务水平。第三十六条住房城乡建设主管部门应当建立商品房租赁信用管理制度，将住房租赁企业、房地产经纪机构、出租人、承租人的违法违规行为纳入信用记录，建立信用档案，依法向社会公示。对存在严重失信行为的主体，相关部门应当依法实施联合惩戒，限制其参与政府采购、财政补贴、评优评先等活动，提高其违法成本。第三十七条住房城乡建设主管部门应当会同发展改革、统计、市场监管等部门建立房屋租赁市场监测体系，定期采集租赁市场租金水平、供需情况、企业经营等数据，分析市场运行态势，发布市场监测报告，为政府调控租赁市场提供决策依据，引导市场预期。当租赁市场租金上涨过快时，住房城乡建设主管部门可以会同相关部门采取必要的调控措施，对租金涨幅过高的区域或者住房类型实行租金指导价，年度租金涨幅不得超过同区域同类型房屋指导租金的5%，稳定租赁市场租金水平。第三十八条住房城乡建设、公安、市场监管、消防救援等部门应当建立健全投诉举报机制，公布投诉举报电话、邮箱等渠道，受理商品房租赁相关的投诉举报。收到投诉举报后，属于本部门职责范围内的，应当在15个工作日内处理并答复投诉举报人；情况复杂的，经部门负责人批准，可以延长处理期限，但延长期限不得超过15个工作日；不属于本部门职责范围内的，应当及时移交相关部门处理，并告知投诉举报人。街道办事处、乡镇人民政府、居民委员会、村民委员会应当建立租赁纠纷人民调解组织，配备专职或者兼职人民调解员，及时调解租赁纠纷，化解矛盾。第三十九条违反本办法第七条规定，出租住房不符合最小出租单位、最低人均租住面积要求，或者将厨房、卫生间、阳台等非居住空间出租供人员居住的，由住房城乡建设主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处5000元以上3万元以下罚款。出租违法建筑、危险房屋等禁止出租的房屋的，由相关主管部门依法责令停止出租，没收违法所得，并处违法所得1倍以上5倍以下罚款；没有违法所得的，处5000元以上5万元以下罚款；造成人身伤害或者财产损失的，依法承担赔偿责任，构成犯罪的，依法追究刑事责任。第四十条违反本办法第二十二条规定，未按照规定办理房屋租赁登记备案的，由住房城乡建设主管部门责令限期改正；个人逾期不改正的，处1000元以下罚款；单位逾期不改正的，处1000元以上1万元以下罚款。违反本办法规定，伪造、变造、涂改、转借房屋租赁登记备案证明的，由住房城乡建设主管部门收回登记备案证明，处1000元以上5000元以下罚款；构成违反治安管理行为的，由公安机关依法给予治安管理处罚。第四十一条违反本办法第十条第七项规定，出租人未按照规定将承租人信息告知公安机关，或者将房屋出租给无合法有效身份证件的人员的，由公安机关责令限期改正，处200元以上500元以下罚款；情节严重的，处5日以下拘留，可以并处500元以下罚款。违反本办法第十二条第四项规定，承租人利用租赁房屋从事违法犯罪活动的，由公安机关依法给予治安管理处罚或者追究刑事责任，出租人明知承租人利用租赁房屋从事违法犯罪活动不报告的，由公安机关处200元以上500元以下罚款；情节严重的，处5日以下拘留，可以并处500元以下罚款。违反本办法第十条第五项规定，出租人采取暴力、威胁或者断水断电等方式催缴租金、强迫承租人搬离的，由公安机关依法给予治安管理处罚；造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。第四十二条住房租赁企业、房地产经纪机构违反本办法第三十一条、第三十三条规定，未按照规定