城市房地产管理法课件

城市房地產管理法7.1概述7.1.1房地產與房地產業房地產是房屋財產和土地財產的統稱，是指土地和土地上的房屋等建築物及構築物。房產，是指在法律上擁有明確歸屬的房屋財產，是對房屋的所有權或其他權益。由於我國對土地和房屋實行分別立法和管理的傳統以及土地的公有制，房產和地產之間具有相對獨立的關係，房產所有人可以獨立享有房產權利而不享有房產所在土地的所有權。房地產業是指從事房地產開發、經營、管理和服務的產業。房地產業包括土地的開發，房屋的建設、管理、維修，土地使用權轉讓，房屋的買賣、租賃、抵押等，以及由此而形成的房地產市場。7.1.2城市房地產管理法

城市房地產管理法是指調整在城市房地產開發、經營、管理和服務活動中所形成的一定社會關係的法律規範的總稱。

基本原則：促進房地產商品化合理利用土地和保護耕地國家扶持發展居民住宅保護房地產權利人合法權益7.2房地產開發7.2.1概述房地產開發，是指以土地開發和房屋建設為投資對象所進行的生產經營活動。《城市房地產管理法》第二條的規定：“房地產開發是指在依法取得國有土地使用權的土地上進行基礎設施、房屋建設的行為。”一般房地產開發的程式如圖所示：7.2.2房地產開發用地房地產開發用地，是指以進行房地產開發為目的而取得使用權的國有土地。進行房地產開發必須首先取得土地使用權。國家將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金。土地使用權出讓的審批，是政府對土地使用權出讓活動進行管理的一種行政措施。《城市房地產管理法》第十一條規定：“土地使用權出讓，由市、縣人民政府有計畫、有步驟地進行。”土地使用權出讓的方式：協議、招標、拍賣、掛牌出讓的方式。土地使用權出讓的年限(1)居住用地70年；(2)工業用地50年；(3)教育科技、文化、衛生、體育用地50年；(4)商業、旅遊娛樂用地40年；(5)綜合或其他用地50年。土地使用權劃撥土地使用權劃撥，是指縣級以上人民政府依法批准，在土地使用者交納補償、安置等費用後將該幅土地交付其使用，或者將國有土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。通過劃撥方式取得土地使用權的範圍(1)國家機關用地和軍事用地(2)城市基礎設施用地和公益事業用地(3)國家重點扶持的能源、交通、水利等專案用地(4)法律、行政法規規定的其他用地。劃撥和出讓取得土地使用權有如下區別：

7.2.3房地產開發企業房地產開發企業是依法設立的，以營利為目的，從事房地產開發和經營的法人企業。房地產開發企業可以分為專營企業、兼營企業和專案公司。專營企業是指以房地產開發經營為主業的企業，兼營企業是指以其他經營專案為主，兼營房地產開發經營業務的企業，專案公司是指以開發專案為對象從事單項房地產開發經營的公司。法律對房地產開發企業的設立和資質都有明確規定。7.3城市房屋拆遷7.3.1概述城市房屋拆遷，是指因國家建設、城市改造、整頓市容和保護環境等需要，根據城鎮規劃和國家專項工程的遷建計畫以及當地政府的用地檔，由取得房屋拆遷許可證的單位依法對城市建設用地範圍內的房屋予以拆除，並對被拆遷房屋的所有人進行補償和安置的行為。其中，取得房屋拆遷許可證的單位為拆遷人，被拆遷房屋的所有人為被拆遷人。城市房屋拆遷的基本原則1)符合城市規劃的原則2)有利於城市舊區改造原則3)有利於生態環境改善原則4)保護文物古跡原則5)保護當事人合法利益原則6)誰拆遷、誰安置補償原則7.3.2城市房屋拆遷管理1.拆遷管理機構：國務院建設行政主管部門2.拆遷程式：準備工作、申請拆遷許可證、發佈拆遷公告簽訂補償安置協議、實施拆遷7.3.3城市房屋拆遷補償房屋拆遷補償是指拆遷人依法對被拆遷人因房屋拆遷所遭受的經濟損失給予的合理彌補。房屋拆遷補償的形式有：貨幣補償、產權調換。7.3.4城市房屋拆遷安置房屋拆遷安置是房屋拆遷人因拆除被拆遷人的房屋而對被拆除房屋使用人所另外提供房屋以供居住使用，並給予一定的補助費用。房屋拆遷安置補助，是指拆遷人對被拆遷人或房屋承租人因房屋拆遷而產生的一些費用的必要補助，它包括搬遷補助費、臨時安置補助費和停產、停業補償費。7.4房地產交易7.4.1概述1.房地產市場我國房地產市場分為三級市場形態：(1)房地產一級市場。也稱土地使用權出讓市場，即國家以土地所有者的身份依法將土地使用權投入市場運行，表現為政府與經營者之間的交易行為。國家對一級市場實行壟斷經營，並通過壟斷經營達到對房地產市場的宏觀調控。(2)房地產二級市場。也稱房地產開發經營市場，即房地產經營者依法對房地產進行開發，然後將開發後的房地產出售，表現為經營者與消費者之間的交易行為。(3)房地產三級市場。也稱房地產調劑市場。這是房地產投入使用之後的交易市場，表現為使用者之間、經營者之間以及他們相互之間的交易行為。如購得商品房的業主將商品房再行轉讓或者出租。2.房地產交易管理的基本制度1)房地產成交價格申報制度2)房地產價格評估制度3)房地產價格評估人員資格認證制度7.4.2房地產轉讓房地產轉讓，是指房地產權利人通過買賣、贈與或其他合法方式將其房地產轉移給他人的法律行為。法律規定了不同類型的房地產禁止和允許轉讓的條件。房地產轉讓的程式：簽約、申報、審查、勘察與評估、交納稅費、核發過戶單。房地產轉讓合同，是指房地產轉讓當事人之間簽訂的用於明確各方權利、義務關係的協議。房地產轉讓合同依照平等、自願、有償的原則簽訂。房地產合同須以書面的形式簽訂。房地產轉讓必須簽定合同，法律還規定了合同應具備的主要內容。7.4.3商品房預售商品房預售，是指房地產開發經營企業將正在建設中的房屋預先出售給承購人，由承購人支付定金或房價款的行為。為了規範商品房預售行為，防止“炒地皮”等現象發生，保證正常的房地產開發活動，《城市房地產管理法》和《城市商品房預售管理辦法》規定了商品房預售的條件和程式。7.4.4商品房現售商品房現售，是指房地產開發企業將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，並由買受人支付房價款的行為。根據《商品房銷售管理辦法》第七條的規定，商品房現售應當符合以下條件：(1)現售商品房的房地產開發企業應當具有企業法人營業執照和房地產開發企業資質證書。這主要是為了確保現售商品房的房地產開發主體資格合法。(2)取得土地使用權證書或者使用土地的批准檔。這主要是為了確保現售商品房的用地合法。(3)持有建設工程規劃許可證和施工許可證。這主要是為了確保現售商品房的規劃、建設手續的合法性。(4)已通過竣工驗收。這主要是確保現售商品房符合工程建設品質標準。(5)拆遷安置已經落實。這主要是為了充分保障被拆遷人的合法權益，防止房地產開發專案竣工銷售後被拆遷人的權益仍未得到落實。(6)供水、供電、供熱、燃氣、通信等配套基礎設施具備交付使用條件，其他配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期。這主要是為了確保現售商品房能夠達到基本使用條件。(7)物業管理方案已經落實。這主要是為了避免房屋交付後產生物業管理糾紛。商品房現售的廣告與合同商品房銷售宣傳廣告內容必須真實、合法、科學、準確。商品房買賣合同應當明確以下主要內容：(1)當事人名稱或者姓名和住所；(2)商品房基本狀況；(3)商品房的銷售方式；(4)商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間；(5)交付使用條件及日期；(6)裝飾、設備標準承諾；(7)供水、供電、供熱、燃氣、通信、道路、綠化等配套基礎設施和公共設施的交付承諾和有關權益、責任；(8)公共配套建築的產權歸屬；(9)面積差異的處理方式；(10)辦理產權登記有關事宜；(11)解決爭議的方法；(12)違約責任；(13)雙方約定的其他事項。商品房銷售的計價商品房銷售可以按套(單元)計價，也可以按套內建築面積或者建築面積計價。商品房建築面積由套內建築面積和分攤的共有建築面積組成，套內建築面積部分為獨立產權，分攤的共有建築面積部分為共有產權，買受人按照法律、法規的規定對其享有權利，承擔責任。按套(單元)計價或者按套內建築面積計價的，商品房買賣合同中應當注明建築面積和分攤的共有建築面積。此外，法律還對商品房的交付、違約責任和保修等作出了規定。7.5房地產產權產籍管理7.5.1概念房地產產權產籍管理分為房地產產權管理和產籍管理兩個方面。產權管理，也稱房地產權屬登記管理，是指房地產行政主管部門依照國家有關房地產法律、法規和政策，區別房地產的性質、類別，審查產權、確認產權、登記產權、保障產權以及監督產權等，以維護正常交易秩序和交易安全。產籍管理，是指通過對房地產產權進行經常性的申報登記和測繪，由此形成各種圖表、卡冊和檔案資料，保持資料的完整和準確，從而為產權管理以及城市規劃建設提供數據資料。7.5.2房地產權屬登記制度房地產權屬登記，是土地使用權登記發證和房屋權屬登記發證制度的總稱。房地產權屬登記的主要任務是，在全國房地產總登記工作的基礎上，做好初始取得的土地使用權、新建房屋所有權、房地產權屬的轉讓、變更、他項權利等的登記、核實、確權和發證工作，以及房地產滅失、土地使用權年限屆滿、他項權利終止等註銷工作。房屋權屬登記分為：總登記、初始登記、轉移登記、變更登記、他項權利登記、註銷登記。7.5.3房屋產籍管理制度房屋產籍是指城市房屋的產權檔案、地籍圖紙以及帳冊、表卡等其他反映產權現狀和歷史情況的資料。它是在房地產權屬登記、產權調查、產權變更等一系列權屬管理活動和房地產測繪過程中形成的。城市房屋產籍應當由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門統一管理並建立健全房產檔案和房屋測繪的管理制度。7.6物業管理7.6.1物業管理概述物業管理，是指業主通過選聘物業管理企業，由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。2003年6月8日，國務院頒佈了《物業管理條例》。7.6.2業主與業主大會業主是房屋所有權人，業主在物業管理活動中所享有的權利主要有：(1)按照物業服務合同的約定，接受物業管理企業提供的服務；(2)提議召開業主大會會議，並就物業管理的有關事項提出建議；(3)提出制定和修改業主公約、業主大會議事規則的建議；(4)參加業主大會會議，行使投票權；(5)選舉業主委員會委員，並享有被選舉權；(6)監督業主委員會的工作；(7)監督物業管理企業履行物業服務合同；(8)對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權；(9)監督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金的管理和使用；(10)法律、法規規定的其他權利。業主在物業管理活動中所應履行的義務主要有：(1)遵守業主公約、業主大會議事規則；(2)遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；(3)執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定；(4)按照國家有關規定交納專項維修資金；(5)按時交納物業服務費用；(6)法律、法規規定的其他義務。

業主大會是代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益的組織。業主大會應當履行下列職責：(1)制定、修改業主公約和業主大會議事規則；(2)選舉、更換業主委員會委員，監督業主委員會的工作；(3)選聘、解聘物業管理企業；(4)決定專項維修資金使用、續籌方案，並監督實施；(5)制定、修改物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；(6)法律、法規或者業主大會議事規則規定的其他有關物業管理的職責。業主委員會是業主大會的執行機構，應當履行下列職責：(1)召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況；(2)代表業主與業主大會選聘的物業管理企業簽訂物業服務合同；(3)及時瞭解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業管理企業履行物業服務合同；(4)監督業主公約的實施；(5)業主大會賦予的其他職責。7.6.4物業管理服務物業管理企業，是指依法設立，具有獨