农村宅基地政策法规知识问答

农村宅基地政策法规知识问答问：什么是农村宅基地？答：农村宅基地是农村村民用于建造住宅及其附属设施的集体建设用地，包括住房、附属用房（如厨房、仓库、厕所、畜禽圈舍等）和庭院等用地，其所有权归农村集体经济组织所有，农户依法享有宅基地资格权和使用权。需要注意的是，宅基地仅指用于居住保障的建设用地，与宅基地相连的承包地、自留地等农业生产性用地，以及农户超出宅基地合法范围占用的村内空闲地、道路等土地，不属于宅基地范畴。根据《中华人民共和国土地管理法》规定，农村宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。问：农村宅基地“三权分置”指的是什么？答：农村宅基地“三权分置”是指宅基地所有权、资格权、使用权分置并行，是我国深化农村宅基地制度改革的核心制度安排，在坚持宅基地集体所有的基础上，保障农户宅基地资格权，放活宅基地使用权，统筹保障农民居住权益和盘活利用闲置土地资源。具体内涵为：（1）宅基地所有权：归农民集体所有，是宅基地制度的根本，集体经济组织依法对宅基地享有占有、使用、收益和处分的权利，负责宅基地的分配、调整、收回、监督管理等事务。（2）宅基地资格权：是农村集体经济组织成员依法享有的申请取得宅基地的权利，具有身份属性和福利保障性质，只有本集体经济组织成员才能享有，资格权的认定以集体经济组织成员身份为基础。（3）宅基地使用权：是宅基地使用权人依法对集体所有的宅基地享有占有、使用和收益的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施，符合条件的可以依法流转、出租、退出、用于发展乡村产业等。“三权分置”既坚持了农村土地集体所有的根本制度，又保障了农民的基本居住权益，同时为盘活闲置宅基地资源、促进乡村振兴提供了制度支撑。问：“一户一宅”政策的具体内容是什么？“户”和“宅”的标准怎么认定？答：“一户一宅”是我国农村宅基地管理的基本制度，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。关于“户”的认定：目前全国没有统一的认定标准，由各地结合本地实际制定具体认定规则，通常以公安部门户籍登记为基础，同时兼顾家庭实际居住生活情况，一般认定规则包括：①夫妻双方与未成年子女共同生活的，认定为一户；②成年子女因结婚等原因确需分户，且已独立生活、符合当地分户条件的，可单独认定为一户；③孤寡老人、单身成年居民无其他共同居住家庭成员的，可单独认定为一户；④现役军人、在校大中专学生、服刑人员等户籍暂时迁出本集体经济组织的，可计入其家庭户的成员数，不单独分户。关于“一宅”的面积标准：根据法律授权，由省、自治区、直辖市根据当地土地资源禀赋、人均耕地数量、居住习惯、地形地貌等因素制定，不同地区差异较大。从全国普遍情况看，大致分为几类：①人均耕地不足1亩的平原地区，每户宅基地面积一般不超过100-130平方米；②人均耕地1-2亩的地区，每户宅基地面积一般不超过130-180平方米；③人均耕地2亩以上的地区，每户宅基地面积一般不超过180-230平方米；④山区、丘陵地区在利用未利用地建房的，可适当放宽面积标准，但不得超过当地规定的最高限额。农户具体可申请的宅基地面积，应当以所在省、自治区、直辖市公布的法定标准为准。问：哪些主体可以申请农村宅基地？答：农村宅基地申请主体原则上为具有本集体经济组织成员资格的农村村民，同时符合国家相关规定的特定人员，经法定程序同意后也可申请宅基地，具体包括：（1）本集体经济组织成员，因结婚分户、现有宅基地面积不足、原有住房灭失等原因，符合宅基地申请条件的，可以依法申请宅基地。（2）因地质灾害防治、土地综合整治、生态移民、易地扶贫搬迁、新农村建设等政策性原因需要集中迁建安置的人员，经安置地集体经济组织民主程序同意、乡镇人民政府批准的，可按规定申请宅基地。（3）回乡定居的华侨、港澳台同胞，符合国家相关定居规定，且经本集体经济组织村民会议或村民代表会议讨论同意的，可参照本集体经济组织成员标准申请宅基地。需要注意的是，城镇居民不具备农村宅基地申请资格，不得申请购买农村宅基地。问：农村村民申请宅基地需要满足哪些条件？哪些情形不予批准？答：农村村民申请宅基地，应当同时满足以下基本条件：①具有本集体经济组织成员资格；②符合“一户一宅”政策，现有宅基地面积低于当地规定标准，确需新建、翻建、扩建住宅的；③拟用地块符合国土空间规划、村庄规划，不占用永久基本农田，且不属于禁止建设区域；④未将原有宅基地及住宅出卖、出租、赠与他人，或以其他形式转让宅基地使用权；⑤不存在未处理结案的土地违法违规行为。有下列情形之一的，宅基地申请不予批准：①不符合“一户一宅”规定，现有宅基地面积已达到或超过当地标准的；②将原有宅基地及住宅出卖、出租、赠与他人，或通过其他方式转让宅基地使用权后再申请的；③拟用地块不符合国土空间规划、村庄规划，或占用永久基本农田、生态保护红线的；④申请的宅基地存在权属争议尚未解决的；⑤有违法占地建房行为未依法处理结案的；⑥年龄未满18周岁，或不具备独立生活能力的；⑦县级以上人民政府规定的其他不予批准的情形。问：农村宅基地申请审批的具体流程是什么？答：根据国家农村宅基地管理相关规定，农村宅基地申请审批实行“农户申请、村组审核、乡镇审批”的流程，乡镇人民政府应当建立“一个窗口对外受理、多部门内部联动运行”的联审联办机制，具体流程如下：（1）农户提出申请：需要申请宅基地的农户，向所在村民小组提出书面申请，填写《农村宅基地和建房（规划许可）申请表》，并提交申请人及家庭成员身份证、户口簿、宅基地使用承诺书等材料；未设立村民小组的，直接向村级集体经济组织或村民委员会提出申请。（2）村民小组讨论公示：村民小组收到申请后，应当在10个工作日内组织召开村民小组会议，对申请事项进行讨论，讨论通过后，将申请人姓名、家庭人口情况、拟用地位置、拟用地面积、拟建房层数和建筑面积等信息，在村民小组公共场所（如村口公告栏、村民活动中心等）进行公示，公示期不少于7天。（3）村级组织审查：公示无异议或异议不成立的，村民小组将申请材料、村民小组会议记录、公示情况等材料提交村级集体经济组织或村民委员会审查；村级组织重点审查申请人是否符合条件、拟用地是否符合宅基地布局要求等，审查通过的，签署意见并报送乡镇人民政府。（4）乡镇联审联批：乡镇人民政府受理申请后，组织农业农村、自然资源等相关部门进行联合审查：农业农村部门负责审查申请人资格、宅基地申请条件、面积标准等；自然资源部门负责审查拟用地是否符合国土空间规划、村庄规划，是否涉及农用地转用，核发乡村建设规划许可证等。涉及占用农用地的，应当先依法办理农用地转用审批手续。（5）审批结果公布：经审查符合条件的，乡镇人民政府应当自受理申请之日起20个工作日内核发《农村宅基地批准书》和《乡村建设规划许可证》，并将审批结果在申请人所在村、组进行公示；不符合条件的，应当书面告知申请人并说明理由。农户取得宅基地批准手续后，应当按照批准的位置、面积、层数、高度等要求建设住宅，开工前应当向乡镇人民政府申请放线验线，房屋竣工后应当申请验收，验收合格后可依法办理不动产登记。问：农村村民对合法取得的宅基地享有哪些权利？应当履行哪些义务？答：根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国土地管理法》等法律法规规定，农村村民对依法取得的宅基地享有以下权利：（1）占有权：依法对宅基地进行实际控制、支配的权利，任何单位和个人不得非法侵占。（2）使用权：在宅基地上建造住房及附属设施、合理利用庭院空间的权利，在符合规划和用途管制的前提下，可对房屋进行翻建、改建、扩建。（3）收益权：依法通过出租、入股、合作经营等方式利用宅基地及住房获得收益的权利。（4）有限处分权：宅基地使用权不得单独处分，但可随合法建造的住房一并在本集体经济组织内部转让，也可随房屋继承由继承人依法取得使用权。（5）补偿权：因公共利益需要征收、收回宅基地的，有权依法获得公平合理的补偿。（6）救济权：当宅基地权益受到侵害时，有权通过协商、申请调解、行政复议、诉讼等方式维护自身合法权益。同时，宅基地使用权人应当履行以下义务：①按照批准的用途使用宅基地，不得擅自改变宅基地居住用途，不得违法违规用于非居住建设；②按照批准的面积和范围使用宅基地，不得超占、多占集体土地；③遵守国土空间规划、村庄规划，不得违反规划要求建房，不得损害公共利益和他人合法权益；④依法缴纳相关税费（如占用耕地的耕地占用税等）；⑤配合集体经济组织和相关部门的宅基地管理工作。问：农村宅基地使用权可以转让吗？需要满足哪些条件？答：农村宅基地使用权不得单独转让，必须与合法建造的住宅一并转让（即“地随房走”），且转让行为必须符合法律法规和政策规定，具体需满足以下条件：（1）转让方合法拥有两处及以上的农村住宅（含宅基地使用权），转让后仍有合法的居住场所。（2）转让双方均为同一集体经济组织成员，宅基地资格权是本集体经济组织成员的专属权利，跨集体经济组织转让宅基地不符合资格权的身份属性要求。（3）受让方没有住房和宅基地，符合宅基地使用权分配条件。（4）转让行为经本集体经济组织同意，宅基地属于集体所有，转让涉及集体所有土地的使用权变更，需经所有权人同意。（5）转让的宅基地及住宅合法，权属清晰，无权属争议，符合规划要求。需要特别强调的是，国家明令禁止城镇居民到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”，此类交易违反法律强制性规定和国家政策，属于无效民事行为，不受法律保护。问：农村宅基地及住房可以出租吗？有哪些限制要求？答：农村村民可以依法出租合法取得的宅基地使用权及地上住宅，盘活闲置住房资源，增加财产性收入，但需遵守以下限制规定：（1）租赁期限限制：根据《中华人民共和国民法典》第七百零五条规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。（2）用途限制：承租方应当按照合同约定的用途使用宅基地及住房，不得改变宅基地的居住用途，不得利用租赁的宅基地从事违法违规活动，不得擅自改建、扩建房屋。（3）资格限制：出租后，原宅基地使用权人不得再申请宅基地，因为出租住宅属于“将原有住房转让后再申请”的情形，不符合宅基地申请条件。（4）备案要求：宅基地及住房出租的，当事人应当将租赁合同报本集体经济组织备案，接受集体的监督管理。问：农村宅基地上的房屋可以继承吗？宅基地使用权能随之继承吗？答：农村宅基地上的合法建造的房屋属于公民个人合法财产，根据《中华人民共和国民法典》继承编的规定，依法可以继承，继承人无论是本集体经济组织成员还是城镇居民，均有权继承农村房屋所有权。关于宅基地使用权的继承，由于宅基地属于集体所有，只有本集体经济组织成员才享有宅基地资格权，因此宅基地使用权的继承需区分不同情况处理：（1）继承人为本集体经济组织成员，且符合宅基地申请条件的，继承房屋后可依法取得宅基地使用权，按规定办理不动产登记。（2）继承人为本集体经济组织成员，但不符合宅基地申请条件的（如已拥有一处达到标准的宅基地），仍可继承房屋所有权并享有宅基地使用权，但该使用权的存续以房屋的存在为前提，继承人不得对房屋进行翻建、改建、扩建，房屋自然坍塌、灭失后，宅基地由集体经济组织收回。（3）继承人为城镇居民的，可依法继承农村房屋所有权，并取得对应宅基地的使用权，同样，宅基地使用权随房屋存续而存在，房屋灭失后，宅基地由集体经济组织收回，城镇居民不得翻建、改建、扩建房屋，也不得违规转让宅基地使用权。根据自然资源部相关规定，城镇居民继承农村房屋取得宅基地使用权的，可依法办理不动产登记，不动产登记机构会在不动产登记簿和不动产权属证书附记栏注记“该权利人为本农民集体原成员住宅的合法继承人”。问：农村宅基地使用权可以抵押吗？答：根据《中华人民共和国民法典》第三百九十九条规定，宅基地使用权不得抵押，但是法律规定可以抵押的除外。这一规定主要是基于宅基地的福利保障属性，防止农民因抵押失去宅基地而丧失基本居住保障。在经国家批准的农村宅基地制度改革试点地区，按照改革部署要求，在依法依规、风险可控、充分保障农民基本居住权的前提下，可以探索开展宅基地使用权抵押贷款试点，具体政策以试点地区的正式规定为准。非试点地区的宅基地使用权不得单独抵押，以宅基地上的房屋设定抵押的，抵押权的实现范围仅限于房屋的价值，宅基地使用权不得优先受偿，一旦房屋灭失，抵押权随之消灭。问：闲置宅基地和闲置住宅可以用于发展乡村产业吗？有什么要求？答：在符合规划、用途管制和尊重农民意愿的前提下，农村闲置宅基地和闲置住宅可以依法盘活用于发展乡村产业，这是深化农村宅基地“三权分置”改革、促进乡村振兴的重要举措。具体可用于发展休闲农业、乡村旅游、餐饮民宿、文化体验、创意办公、电子商务、农产品初加工等符合乡村发展定位的产业。盘活利用闲置宅基地和闲置住宅需遵守以下要求：①不得改变宅基地的集体所有性质，不得损害农民的宅基地合法权益；②不得违反国土空间规划、村庄规划，不得破坏生态环境；③不得改变宅基地居住用途，涉及产业发展需调整用途的，需按规定办理相关审批手续，涉及经营活动的，应当依法办理营业执照、消防、卫生等相关经营许可；④盘活利用方式应当符合国家政策规定，可通过自主经营、合作经营、委托经营、入股等方式进行，鼓励社会资本与农户、集体经济组织合作盘活闲置资源，但不得违规圈占、买卖宅基地。问：什么是农村宅基地自愿有偿退出？哪些人可以申请退出？答：农村宅基地自愿有偿退出，是指宅基地使用权人在自愿的前提下，将合法取得的宅基地使用权交还给农村集体经济组织，由集体经济组织给予合理经济补偿的制度，是盘活闲置宅基地资源、优化土地利用效率、保障进城落户农民财产权益的重要改革举措，坚持“依法自愿、合理补偿、用途管制、统筹利用”的原则，任何单位和个人不得强迫农民退出宅基地。可以申请自愿有偿退出宅基地的主体包括：（1）进城落户的农村村民：已经在城镇稳定就业、居住，取得城镇户籍的人员，其原有宅基地合法取得且自愿退出的，可申请有偿退出。国家明确规定，不得将退出宅基地作为农民进城落户的前提条件。（2）拥有多处合法宅基地的农户：因继承、合法转让等原因形成“一户多宅”的农户，其超出“一户一宅”标准的合法宅基地，可申请有偿退出。（3）其他有退出意愿的宅基地使用权人：如长期在外地居住、不再使用农村宅基地，且有合法居住保障的农户，经集体经济组织同意，可申请有偿退出。退出的宅基地应当优先用于保障本集体经济组织成员的宅基地需求，结余部分可用于乡村建设、发展乡村产业，或按规定开展城乡建设用地增减挂钩试点。问：哪些情况下，农村集体经济组织可以依法收回宅基地使用权？答：根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国土地管理法实施条例》等法律法规规定，有下列情形之一的，农村集体经济组织报经原批准用地的人民政府批准，可以收回宅基地使用权：（1）为乡（镇）村公共设施和公益事业建设，需要使用土地的，如修建村庄道路、学校、卫生院、文化活动中心等公共设施，此种情形下收回宅基地的，应当对宅基地使用权人给予公平合理的补偿。（2）不按照批准的用途使用土地的，如擅自将宅基地改为工业用地、商业用地，或违法违规用于非居住建设，经责令改正拒不改正的。（3）因撤销、迁移等原因而停止使用土地的，如农户整体搬迁到其他集体经济组织落户，原有宅基地不再使用的。（4）空闲或房屋坍塌、拆除两年以上未恢复使用的宅基地，不确定土地使用权；已经确定使用权的，由集体经济组织报经县级人民政府批准，注销土地登记，收回宅基地使用权。（5）采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建住宅的，由农业农村主管部门责令退还非法占用的土地，限期拆除新建的房屋，宅基地由集体收回。需要注意的是，收回宅基地使用权必须严格依法履行程序，经集体经济组织民主讨论通过，报有批准权的人民政府批准，不得随意收回农户合法取得的宅基地。问：“一户多宅”的情况应当怎么处理？答：“一户多宅”是指一户农村村民拥有两处及以上宅基地的情形，处理时应当区分合法与违法情形，分类施策，不得简单“一刀切”：（1）合法形成的“一户多宅”：因继承房屋、合法转让、政策性安置等原因形成的一户多宅，属于合法情形，受法律保护。农户可以选择保留使用，也可以自愿有偿退出多余的宅基地，还可以将多余的住房出租、转让给本集体经济组织内符合条件的成员，或通过发展乡村产业盘活利用。合法的一户多宅可按规定办理不动产登记，登记机构会在登记簿和证书附记栏注明相关权利来源。（2）违法形成的“一户多宅”：对未经批准多占土地建房、违法占地形成的一户多宅，应当依法予以处理：①符合国土空间规划、村庄规划的，经农户申请、集体经济组织同意，按规定补办相关手续、缴纳相关费用后，可予以确权登记；②不符合规划的，应当依法责令拆除，收回多占的宅基地；③涉及违法占用耕地、永久基本农田的，依法从严处罚，构成犯罪的，追究刑事责任。对历史遗留的一户多宅问题，应当按照“尊重历史、照顾现实、分类处理、依法依规”的原则，结合各地实际制定具体处理办法，保障农民合法权益，维护农村社会稳定。问：农村宅基地和农房确权登记有什么作用？答：农村宅基地和农房确权登记，是指不动产登记机构依法对宅基地使用权及房屋所有权进行权属调查、审核、登记，核发不动产权证书的行为，是保障农民财产权益、规范宅基地管理的重要基础性工作，具体作用包括：（1）明晰产权归属：通过确权登记，依法确认农户的宅基地资格权、使用权和房屋所有权，明确产权边界，减少宅基地权属纠纷，维护农村社会稳定。（2）保障财产权益：不动产权证书是农民享有宅基地和农房产权的法律凭证，为农民行使占有、使用、收益、处分权利提供法律依据，一旦发生征收、拆迁、权属争议等，可作为主张权益的法定证据。（3）支撑改革创新：确权登记是深化农村宅基地制度改革的前提，为宅基地流转、抵押、退出、入股等改革举措提供产权基础，有助于盘活闲置宅基地资源，增加农民财产性收入。（4）规范行政管理：通过确权登记，全面掌握农村宅基地的数量、分布、利用状况等基础数据，为国土空间规划编制、宅基地审批管理、耕地保护等工作提供决策依据，提升农村土地管理水平。问：不同历史时期形成的宅基地，确权登记时面积怎么认定？答：由于我国农村宅基地管理制度经历了逐步完善的过程，对不同历史阶段形成的宅基地，确权登记时面积认定实行“尊重历史、分阶段处理”的原则，具体规定如下：（1）1982年《村镇建房用地管理条例》实施前，农村村民建房占用的宅基地，在《村镇建房用地管理条例》实施后至今未扩大用地面积的，可以按现有实际使用面积进行确权登记，不受当时或现行面积标准限制。（2）1982年《村镇建房用地管理条例》实施起至1987年《中华人民共和国土地管理法》实施时止，农村村民建房占用的宅基地，超过当地规定的面积标准的，超过部分按当时国家和地方有关规定处理完毕后，可以按实际使用面积进行确权登记。（3）1987年《中华人民共和国土地管理法》实施后，农村村民建房占用的宅基地，超过当地规定的面积标准的，按照实际批准面积进行确权登记；超过批准面积的部分，不得登记为合法使用权面积，可在不动产登记簿和不动产权属证书附记栏注记超过标准的具体面积，待以后分户建房或现有房屋拆迁、改建、翻建、政府依法实施规划重新建设时，按有关规定作出处理，并按照当地规定的面积标准重新进行确权登记。问：哪些情形下农村宅基地和农房不能办理确权登记？答：有下列情形之一的，农村宅基地及农房不予确权登记：（1）违法占用耕地、永久基本农田建房的；（2）违反生态保护红线管控要求建房的；（3）城镇居民非法到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”的；（4）宅基地或房屋存在权属争议，尚未解决的；（5）未经批准擅自建房，或不符合国土空间规划、村庄规划的；（6）属于依法应当收回的闲置宅基地，或房屋坍塌、灭失两年以上未恢复使用的；（7）已列入征收拆迁范围，或已纳入村庄撤并规划且即将实施的；（8）存在违法违规行为未处理结案的；（9）法律、法规规定的其他不予登记的情形。问：进城落户的农民，原有宅基地使用权会被收回吗？答：不会，国家依法保护进城落户农民的宅基地合法权益。根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》第三十六条规定，依法取得的宅基地和宅基地上的农村村民住宅及其附属设施受法律保护，禁止违背农村村民意愿强制流转宅基地，禁止违法收回农村村民依法取得的宅基地，禁止以退出宅基地作为农村村民进城落户的条件，禁止强迫农村村民搬迁退出宅基地。进城落户的农民可以继续保留原有宅基地使用权和房屋所有权，自主决定是否盘活利用、自愿有偿退出，任何单位和个人不得非法剥夺其合法权益，不得强制要求农民退出宅基地。问：征收农村宅基地和农房，应当怎么补偿？答：根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国土地管理法实施条例》规定，征收宅基地和农房应当给予公平、合理的补偿，保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障，坚持“先补偿后搬迁、居住条件有改善”的原则，具体补偿内容包括：（1）土地补偿费和安置补助费：宅基地属于集体建设用地，征收宅基地的土地补偿费和安置补助费按照所在区域的区片综合地价确定，区片综合地价由省、自治区、直辖市制定并公布，至少每三年调整或重新公布一次。其中，土地补偿费归农村集体经济组织所有，安置补助费归被征地农户所有，具体分配办法由各地制定。（2）农村村民住宅补偿：对被征收的住宅，尊重农民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者货币补偿等方式给予补偿：①选择重新安排宅基地建房的，补偿房屋重置成新价、宅基地区位补偿，以及搬迁费、临时安置费等；②选择安置房的，按照合法建筑面积进行就近安置，结算结构差价；③选择货币补偿的，按照房屋市场评估价值给予补偿，包括房屋价值和宅基地使用权价值。（3）地上附着物和青苗补偿：宅基地上的附属设施（如围墙、水井、沼气池等）、院内树木、农作物等，按照实际价值给予补偿，归所有权人所有。（4）社会保障费用：县级以上地方人民政府应当将被征地农民纳入相应的养老等社会保障体系，被征地农民的社会保障费用主要用于符合条件的被征地农民的养老保险等社会保险缴费补贴。征收宅基地和农房必须依法履行征收公告、补偿登记、听证、签订补偿协议等程序，充分听取被征地农民的意见，不得违法强制拆除。问：农村宅基地发生权属纠纷，应当通过哪些途径解决？答：农村宅基地权属纠纷，根据纠纷性质不同，有不同的解决途径：（1）土地所有权和使用权争议：根据《中华人民共和国土地管理法》第十四条规定，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理。单位之间的争议，由县级以上人民政府处理；个人之间、个人与单位之间的争议，由乡级人民政府或者县级以上人民政府处理。当事人对人民政府的处理决定不服的，可以自接到处理决定通知之日起六十日内申请行政复议，或在三十日内依法向人民法院提起行政诉讼。在土地所有权和使用权争议解决前，任何一方不得