2026年不动产登记代理人《不动产权利理论与方法》考试题库及答案

2026年不动产登记代理人《不动产权利理论与方法》考试题库及答案一、单项选择题（每题1分，共40分）1.下列权利中，属于不动产用益物权的是（）A.抵押权B.留置权C.地役权D.质权答案C2.根据我国《民法典》，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力，但（）另有规定的除外。A.法律B.行政法规C.部门规章D.地方性法规答案A3.下列关于不动产登记效力的表述，正确的是（）A.不动产登记仅具有对抗效力B.不动产登记是物权变动的生效要件C.不动产登记仅具有公示效力D.不动产登记仅具有宣告效力答案B4.下列自然资源中，所有权只能属于国家的是（）A.森林B.草原C.矿藏D.荒地答案C5.农民集体所有的不动产，属于村农民集体所有的，由（）代表集体行使所有权。A.村民小组B.村集体经济组织或者村民委员会C.乡（镇）人民政府D.村党支部答案B6.以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的（）以上。A.15%B.20%C.25%D.30%答案C7.下列关于相邻关系的表述，错误的是（）A.相邻关系是不动产所有人或使用人之间基于不动产相邻而产生的权利义务关系B.相邻关系是独立的物权类型C.相邻关系以不动产的相邻为条件D.相邻关系旨在调节不动产利用中的利益冲突答案B8.宅基地使用权的性质是（）A.所有权B.担保物权C.用益物权D.地役权答案C9.不动产物权登记的原始资料不包括（）A.登记申请书B.申请人身份证明C.不动产权属证书D.不动产界址、面积等材料答案C10.共有人对共有不动产没有约定为按份共有或者共同共有，且无法查明出资额的，应当视为（）A.按份共有B.共同共有C.分别所有D.国家所有答案A11.下列关于土地承包经营权的表述，正确的是（）A.土地承包经营权可以任意转让B.土地承包经营权自土地承包合同生效时设立C.土地承包经营权必须经登记才能对抗善意第三人D.土地承包经营权的主体只能是本集体经济组织成员答案B12.不动产抵押权的设立时间点是（）A.抵押合同成立时B.抵押合同生效时C.抵押登记完成时D.主债权实际发生时答案C13.下列可以抵押的不动产是（）A.土地所有权B.宅基地使用权C.学校、幼儿园的教育设施D.以招标方式取得的建设用地使用权答案D14.地役权自（）时设立。A.地役权合同生效B.地役权登记完成C.供役地权利人同意D.需役地交付使用答案A15.不动产预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记的有效期为能够进行不动产登记之日起（）内。A.三十日B.六十日C.九十日D.一百二十日答案C16.下列关于异议登记的表述，错误的是（）A.异议登记是权利人或者利害关系人对不动产登记簿记载的事项有异议而申请的登记B.异议登记后，登记机构可以继续办理登记C.异议登记有效期为十五日D.异议登记不当造成权利人损害的，申请人应当承担赔偿责任答案C17.国有建设用地使用权出让的最高年限，工业用地为（）A.40年B.50年C.70年D.无限制答案B18.下列不属于不动产所有权特征的是（）A.完整性B.排他性C.永久性D.相对性答案D19.海域使用权属于（）A.国家所有权B.用益物权C.担保物权D.自然资源所有权答案B20.居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。居住权（）A.可以转让、继承B.可以出租C.设立时必须办理登记D.只能无偿设立答案C21.因人民法院、仲裁机构的法律文书导致物权变动的，自（）时发生效力。A.法律文书作出B.法律文书生效C.不动产登记完成D.不动产占有转移答案B22.共有关系终止时，分割共有不动产的方式不包括（）A.实物分割B.变价分割C.作价补偿D.按份分割答案D23.下列权利中，属于不动产担保物权的是（）A.土地承包经营权B.抵押权C.地役权D.居住权答案B24.登记机构应当履行的职责是（）A.对登记申请材料进行实质性审查B.要求对不动产进行评估C.按照申请事项依法办理登记D.限制登记申请人处分不动产答案C25.在建建筑物抵押权的范围包括（）A.已经完工的部分B.已经建成的主体工程C.建设用地使用权及已经建造的部分D.整个建设用地使用权答案C26.不动产物权登记的效力不包括（）A.推定效力B.公信效力C.创设效力D.授权效力答案D27.下列关于用益物权的表述，错误的是（）A.用益物权是占有、使用、收益的权利B.用益物权可以在他人所有的不动产上设立C.用益物权可以转让、抵押D.用益物权具有永久性答案D28.宅基地使用权人经（）同意，可以将宅基地使用权转让给本集体经济组织内部符合宅基地申请条件的成员。A.乡（镇）人民政府B.县级人民政府C.村集体经济组织D.宅基地所在地的村民会议答案C29.申请土地承包经营权登记时，申请人应当提交的材料不包括（）A.土地承包合同B.申请人身份证明C.村委会同意证明D.不动产权籍调查成果答案C30.下列情形中，不动产所有权不发生转移的是（）A.买卖B.赠与C.设定抵押D.继承答案C31.关于不动产善意取得，下列表述错误的是（）A.受让人须善意信赖不动产登记簿的记载B.受让人须支付合理价格C.转让的不动产必须是已经登记的D.善意取得后原权利人只能向无处分权人请求赔偿答案D32.林地承包经营权的承包期为（）A.30年B.30至50年C.30至70年D.50年答案C33.依据《民法典》，建筑物区分所有权的内容不包括（）A.专有部分所有权B.共有部分共有权C.共同管理权D.相邻使用权答案D34.下列属于不动产范畴的是（）A.汽车B.船舶C.林木D.电视机答案C35.不动产权属证书与不动产登记簿记载不一致时，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以（）为准。A.不动产权属证书B.不动产登记簿C.原始登记档案D.申请人主张答案B36.土地所有权权能的分离与回复是基于（）A.地役权B.抵押权C.土地承包经营权D.国家征收答案D37.同一不动产上设立多个抵押权的，拍卖所得的清偿顺序为（）A.按债权比例清偿B.按抵押合同成立先后清偿C.按登记先后清偿D.按债权数额大小清偿答案C38.关于集体土地所有权，下列表述正确的是（）A.集体土地所有权可以自由转让B.集体土地所有权的主体是农村集体经济组织C.集体土地所有权可以设定抵押D.集体土地所有权与国有土地所有权地位平等答案B39.已经登记的宗地合并或分立的，应当申请（）A.变更登记B.转移登记C.更正登记D.首次登记答案A40.不动产登记机构受理登记申请后，应当对申请材料进行审查，必要时可以实地查看。下列哪种情形应当进行实地查看？（）A.房屋继承登记B.在建建筑物抵押权登记C.更正登记D.预告登记答案B二、多项选择题（每题2分，共40分）41.下列权利中，属于不动产物权的有（）A.所有权B.地役权C.抵押权D.租赁权E.居住权答案ABCE解析租赁权属于债权，并非物权；所有权、地役权、抵押权、居住权均属于不动产物权。42.关于不动产登记的效力，下列哪些表述是正确的？（）A.登记是不动产物权变动的生效要件之一B.登记具有公示效力C.登记具有公信效力D.登记具有对抗效力E.登记具有赋权效力答案ABCD解析不动产登记具有公示、公信、对抗效力，在部分情形下也是物权变动的生效要件，但登记本身并不创设权利（除法律规定外），故赋权效力不准确。43.下列情形中，可以引起不动产所有权消灭的有（）A.标的物灭失B.所有权被抛弃C.所有权被依法征收D.所有权转让E.所有权被抵押答案ABCD解析标的物灭失、抛弃、征收、转让均导致所有权消灭；设定抵押不影响所有权存续。44.下列关于不动产共有关系的表述，正确的有（）A.按份共有人可以随时请求分割共有物B.共同共有关系存续期间，共有人不得分割共有物C.共有物的重大修缮须经占份额三分之二以上的按份共有人同意D.共同共有物的处分须经全体共有人同意E.按份共有人转让其份额时，其他共有人享有优先购买权答案BCDE解析按份共有人可以随时请求分割，但若约定不得分割则从约定，故A表述不够严谨。B、C、D、E符合《民法典》规定。45.根据《民法典》，用益物权包括（）A.土地承包经营权B.建设用地使用权C.宅基地使用权D.居住权E.抵押权答案ABCD解析抵押权属于担保物权，不属于用益物权。46.下列哪些情形下，不动产登记机构应当将申请登记事项记载于不动产登记簿前予以公告？（）A.集体土地所有权首次登记B.宅基地使用权首次登记C.国有建设用地使用权转移登记D.抵押权首次登记E.依职权更正登记答案AB解析根据《不动产登记暂行条例实施细则》，集体土地所有权首次登记、宅基地使用权首次登记等涉及重大财产权益的登记，应当在登记前公告。47.关于地役权，下列表述正确的有（）A.地役权是需役地权利人利用供役地以提高自己不动产效益的权利B.地役权可以单独转让C.地役权自地役权合同生效时设立D.地役权可以单独抵押E.地役权具有从属性答案ACE解析地役权从属于需役地，不得单独转让或抵押，故B、D错误；C、E正确。48.下列哪些不动产权利可以依法转让？（）A.国有建设用地使用权B.宅基地使用权C.土地承包经营权D.居住权E.地役权答案ACE解析宅基地使用权原则上只能在本集体内部符合条件成员间转让；居住权不得转让、继承；地役权不得单独转让，但因需役地转让而一并转让。49.不动产登记的类型包括（）A.首次登记B.变更登记C.转移登记D.注销登记E.查封登记答案ABCDE解析上述均属于不动产登记类型，查封登记属于限制性登记。50.根据《民法典》，下列哪些属于建筑物区分所有权中的共有部分？（）A.电梯B.走廊C.屋顶D.业主专有的地下室E.建筑区划内的绿地答案ABCE解析业主专有部分以外，供全体业主共用的部分属于共有部分。业主专有的地下室不属于共有部分。51.下列关于农村土地“三权分置”的表述，正确的有（）A.所有权、承包权、经营权三权分置B.所有权属于农民集体C.承包权属于承包农户D.经营权属于实际经营者E.经营权不得向本集体以外的人流转答案ABCD解析经营权可以依法向本集体以外的人流转，故E错误。52.下列哪些权利可以设定抵押权？（）A.建设用地使用权B.土地所有权C.宅基地使用权D.海域使用权E.正在建造的建筑物答案ADE解析土地所有权、宅基地使用权不得抵押。53.因下列哪些原因导致不动产权利转移的，当事人可以申请转移登记？（）A.买卖B.互换C.赠与D.继承E.主债权消灭答案ABCD解析主债权消灭是抵押权消灭的原因，对应注销登记，不是转移登记。54.下列关于不动产物权变动的公示原则，表述正确的有（）A.不动产物权的变动必须通过登记向公众公示B.公示的效力在于使物权变动产生对抗第三人的效果C.公示原则是物权绝对性的体现D.登记是不动产唯一的公示方法E.占有也可以作为不动产物权的公示方法答案ABC解析不动产登记是主要公示方法，但法律另有规定的除外；占有一般不作为不动产物权的公示方法，故D、E错误。55.下列关于异议登记的表述，正确的有（）A.权利人认为不动产登记簿记载有误的，可以申请异议登记B.利害关系人认为不动产登记簿记载有误的，可以申请异议登记C.登记机构予以异议登记的，应当在异议登记后及时通知权利人D.异议登记失效后，权利人可以直接申请更正登记E.异议登记不当造成权利人损害的，登记机构应当承担赔偿责任答案BCD解析权利人认为有误可直接申请更正登记，无需先提异议登记，故A不完全准确；异议登记不当造成损害的，由申请人承担赔偿责任，故E错误。56.下列自然资源中，属于国家所有权的有（）A.矿藏B.水流C.海域D.城市的土地E.农村的自留山答案ABCD解析农村的自留山属于农民集体所有。57.关于土地承包经营权的期限，下列表述正确的有（）A.耕地的承包期为三十年B.草地的承包期为三十年至五十年C.林地的承包期为三十年至七十年D.承包期限届满后自动续期E.续期不得超过原承包期答案ABC解析耕地承包期届满后可继续承包，但并非所有类型均自动续期；法律未规定续期上限，故D、E不准确。58.不动产登记簿应当记载的事项包括（）A.不动产的坐落、界址、面积B.不动产权利的主体、类型、内容C.不动产权利的来源D.不动产权利的变化情况E.不动产的评估价值答案ABCD解析登记簿不记载评估价值。59.下列哪些属于不动产的用益物权？（）A.地役权B.居住权C.抵押权D.土地承包经营权E.典权答案ABDE解析抵押权属于担保物权；典权在《民法典》中未明确规定，但理论属于用益物权。60.关于不动产登记中的“房地一体”原则，下列表述正确的有（）A.建筑物转让时，其所占用的建设用地使用权一并转让B.建设用地使用权转让时，其上的建筑物一并转让C.抵押权不能分别设立于建筑物与建设用地使用权之上D.该原则仅适用于国有土地上E.该原则适用于所有不动产登记答案ABC解析“房地一体”原则适用于国有建设用地及房屋，但在集体建设用地及房屋上也有类似规定，但不适用于所有不动产（如林地、草地），故D、E错误。三、综合分析题（每题10分，共20分）61.甲村村民王某于2018年与本村集体经济组织签订土地承包合同，承包本村耕地10亩，承包期30年。2022年，王某进城务工，将土地以年租金5000元流转给同村村民李某，流转期限5年。2024年，该村村委会因修建村集体公益设施需要收回王某承包的部分土地，王某拒绝。请问：（1）王某的土地承包经营权何时取得？是否必须登记？（2）王某与李某的土地流转合同是否有效？李某取得何种权利？（3）村委会是否有权收回承包地？王某能否获得补偿？答案（1）王某的土地承包经营权自土地承包合同生效时（2018年）取得。登记不是取得要件，但登记后可以对抗善意第三人。（2）有效。王某将土地经营权流转给李某，李某取得土地经营权，该经营权可以对抗第三人，期限不得超过承包期剩余期限。（3）村委会为公益设施建设，经民主讨论批准后，可以收回承包地，但应当对王某给予公平补偿。王某有权获得相应的地上附着物及青苗补偿，以及因土地收回导致的损失补偿。解析本题涉及土地承包经营权的设立（《民法典》第333条）、土地经营权流转（