2026年老旧小区改造项目专员真题及参考答案

2026年老旧小区改造项目专员真题及参考答案一、单项选择题（每题1分，共20分）1.根据《国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》（国办发〔2020〕23号），城镇老旧小区改造的对象范围是（）。A.2000年底前建成的所有住宅小区B.2000年底前建成、公共设施落后影响居民基本生活的住宅小区C.2005年底前建成、居民改造意愿强烈的住宅小区D.1990年底前建成的单位大院答案：B解析：国办发〔2020〕23号明确改造对象为2000年底前建成的老旧小区，但并非全部纳入，需满足"公共设施落后、影响居民基本生活、居民改造意愿强烈"等条件。各地可逐年动态调整，2000年后建成的小区确需改造的可适当纳入但需严格控制比例。2.老旧小区改造内容分为三类，下列属于"基础类"改造内容的是（）。A.加装电梯B.配建养老服务设施C.供水、排水、供电管线改造D.建设社区综合服务站答案：C解析：基础类为满足居民安全需要和基本生活需求的内容，包括水电气热信等管线改造、消防设施、垃圾分类等。加装电梯属于完善类，配建养老、托育设施和社区综合服务站属于提升类。3.老旧小区改造中，加装电梯属于哪一类改造内容？A.基础类B.完善类C.提升类D.拓展类答案：B解析：完善类指满足居民生活便利需要和改善型生活需求的内容，包括加装电梯、停车设施、照明、无障碍设施等。4.关于老旧小区改造资金的筹措，下列表述错误的是（）。A.中央财政给予补助支持B.居民可以提取住房公积金用于加装电梯等自住住房改造C.鼓励社会资本参与养老、托育、便民市场等改造内容投资运营D.改造费用全部由政府承担，居民无需出资答案：D解析：老旧小区改造坚持"谁受益、谁出资"原则，建立政府与居民、社会力量合理共担机制，居民需合理出资，如参与加装电梯、更换门窗等自愿性改造项目。D项表述与政策相悖。5.某老旧小区拟进行屋面防水改造，屋顶属于（）。A.业主专有部分B.业主共有部分C.物业服务企业所有D.街道办事处所有答案：B解析：根据《民法典》第二编第六章，屋顶、外墙、楼梯等属于业主共有部分，其改造需符合业主共同决定程序。6.老旧小区改造中涉及业主共同决定事项，如筹集改造资金、加装电梯等，根据《民法典》规定，应当由专有部分面积占比（）以上的业主且人数占比（）以上的业主参与表决。A.二分之一；二分之一B.三分之二；三分之二C.四分之三；四分之三D.五分之四；五分之四答案：B解析：《民法典》第278条规定，业主共同决定事项应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。其中，筹集建筑物及其附属设施的维修资金、改建重建建筑物及其附属设施等事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。7.老旧小区改造项目中，加装电梯属于"改建、重建建筑物及其附属设施"事项，在满足参与表决比例要求的前提下，须经参与表决的专有部分面积（）以上的业主且参与表决人数（）以上的业主同意。A.过半数；过半数B.三分之二；三分之二C.四分之三；四分之三D.全体；全体答案：C解析：《民法典》第278条第2款规定，改建、重建建筑物及其附属设施属于特殊表决事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。8.某小区改造后需成立业主委员会，业主委员会应当自选举产生之日起（）内向物业所在地的区、县房地产行政主管部门备案。A.15日B.30日C.60日D.90日答案：B解析：《物业管理条例》第16条规定，业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。9.老旧小区改造项目施工过程中，施工单位应在施工现场公示（）。A.施工许可证B.五方责任主体及项目负责人信息C.施工合同D.监理日志答案：B解析：根据《建筑工程五方责任主体项目负责人质量终身责任追究暂行办法》，施工现场需公示五方责任主体（建设、勘察、设计、施工、监理）及项目负责人信息，接受社会监督。10.关于老旧小区改造的竣工验收，下列做法正确的是（）。A.由施工单位自行验收合格后即可交付使用B.由建设单位组织勘察、设计、施工、监理等单位进行竣工验收C.只需街道办事处现场查看即可D.验收合格后无需办理竣工备案答案：B解析：《建设工程质量管理条例》第16条规定，建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。验收合格后方可交付使用，并需办理竣工验收备案。11.老旧小区改造中，雨污分流改造属于（）。A.基础类改造B.完善类改造C.提升类改造D.专项类改造答案：A解析：雨污分流涉及排水管线更新、海绵化改造等，属于保障居民基本生活需求的基础设施改造，归为基础类。12.根据《建设工程质量管理条例》，在正常使用条件下，屋面防水工程的最低保修期限为（）。A.2年B.3年C.5年D.8年答案：C解析：《建设工程质量管理条例》第40条规定，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，最低保修期限为5年。供热与供冷系统为2个采暖期、供冷期，电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程为2年。13.老旧小区改造项目建议书的主要作用是（）。A.确定项目具体施工方案B.论证项目建设的必要性和可行性，供主管部门审批决策C.作为竣工结算依据D.替代初步设计文件答案：B解析：项目建议书是项目建设筹建单位或项目法人根据国民经济和社会发展中长期规划、产业政策、所在地规划等要求，在调查研究、初步可行性分析基础上形成的立项申请文件，主要论证项目必要性，供主管部门审批决策。初步设计、施工方案在后续阶段完成。14.中央财政城镇保障性安居工程补助资金用于老旧小区改造时，重点支持（）改造内容。A.养老、托育、便利店等提升类B.水电路气信等基础设施和公共服务设施C.居民室内装修D.小区周边商业开发答案：B解析：中央补助资金主要用于支持基础类改造内容，重点是水、电、路、气、信等基础设施和配套公共服务设施建设。15.老旧小区改造项目中，涉及燃气管道改造的，应当优先由（）组织实施。A.小区业主自行改造B.属地街道组织施工C.燃气经营企业D.物业公司答案：C解析：燃气管道属于特种设备，必须由具备相应资质的燃气经营企业或专业施工单位实施，严禁无资质单位或个人擅自改造。16.某小区改造后拟引入物业管理，关于前期物业管理，下列说法正确的是（）。A.建设单位有权任意选聘物业服务企业B.住宅物业的建设单位应当通过招投标方式选聘物业服务企业C.无需签订物业服务合同D.业主无权更换物业服务企业答案：B解析：《物业管理条例》第24条规定，住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业服务企业。旧小区改造后引入物业管理的，同样应当依法选聘。17.老旧小区改造中涉及建筑节能改造的，北方采暖地区应优先执行（）节能标准。A.30%B.50%C.65%D.70%答案：C解析：根据住建部相关文件，北方采暖地区既有建筑节能改造应执行65%节能标准，有条件地区可适度提高。18.老旧小区改造后，为巩固改造成果，应建立（）机制。A.重建轻管B.改管分离、只改不管C.改造与管理并重、长效管理D.居民自建自管答案：C解析：长效管理是老旧小区改造的重要环节，应推动改造与物业管理制度同步建立，实现一次改造、长期保持。19.某老旧小区改造项目总投资800万元，其中中央补助200万元，地方财政配套300万元，居民自筹和社会投资300万元。该项目的资金构成体现了（）原则。A.单一政府投入B.居民全部承担C.政府主导、居民与社会力量合理共担D.市场化运作答案：C解析：老旧小区改造资金坚持多渠道筹措，建立政府、居民、社会力量合理共担机制，该题中三部分资金各占一定比例，体现了多方共担原则。20.关于老旧小区改造中的违章建筑处理，下列说法正确的是（）。A.违章建筑不影响改造，无需处理B.改造前应依法拆除影响改造施工的违章建筑C.违章建筑可以给予产权补偿后保留D.违章建筑由居民自行决定是否拆除答案：B解析：影响老旧小区改造施工的违章建筑应在改造前依法拆除，且违章建筑本身不受法律保护，拆除不予补偿。属地政府应组织相关部门依法履行拆违程序。二、多项选择题（每题2分，共20分）1.老旧小区改造的内容包括（）。A.基础类B.完善类C.提升类D.商业开发类E.新建扩建类答案：ABC解析：老旧小区改造内容分为基础类、完善类、提升类三类，不包括商业开发和新建扩建。D、E属于房地产开发或城市更新的其他范畴。2.下列属于老旧小区改造"完善类"内容的有（）。A.加装电梯B.停车库（场）C.养老、托育设施D.无障碍设施E.便利店、快递服务设施答案：ABD解析：完善类包括加装电梯、停车设施、照明、无障碍设施等改善型需求内容。养老托育、便民市场、便利店、快递服务等属于提升类。3.老旧小区改造中，发动居民积极参与的方式包括（）。A.入户走访征求改造意愿B.组织居民议事协商C.改造方案公示并征求意见D.由街道直接决定改造方案E.邀请居民代表参与竣工验收答案：ABCE解析：老旧小区改造强调"共建共治共享"，需广泛发动居民全程参与，包括意愿征集、方案制定、施工监督、竣工验收等环节。街道直接决定方案的做法违背了居民参与原则。4.下列属于小区改造后长效管理方式的有（）。A.引入专业化物业服务企业B.业主自行管理C.街道社区托管兜底D.无人管理E."物业城市"一体化管理模式答案：ABCE解析：长效管理方式包括专业化物业管理、业主自管、社区托管等，各地可因地制宜创新模式，如"物业城市"一体化管理，但绝不能出现无人管理的情况。5.关于老旧小区改造项目的招标投标，下列说法正确的有（）。A.达到国家规定规模标准的施工、货物采购必须依法招标B.街道可以直接指定施工单位C.招标文件应明确改造内容、技术标准、工期要求等D.评标时应当综合考虑报价、技术方案、业绩等因素，不得只以价格定标E.中标人可以将工程转包给其他单位施工答案：ACD解析：依法必须招标的项目不得直接指定施工单位。中标人不得转包工程，也不得违法分包。B、E明显违反《招标投标法》。6.老旧小区改造中应同步完善的小区及周边公共服务设施包括（）。A.养老设施B.托育机构C.卫生服务站D.社区食堂E.大型商业综合体答案：ABCD解析：老旧小区改造应因地制宜补齐养老、托育、医疗、助餐等公共服务短板。大型商业综合体属于市场商业配套，不属于老旧小区改造的公共服务设施范畴。7.老旧小区改造过程中，施工单位应落实的文明施工措施包括（）。A.施工现场设置围挡B.材料堆放整齐并遮盖防尘C.控制施工噪声，减少扰民D.建筑垃圾及时清运E.施工期间停水停电无需提前通知居民答案：ABCD解析：根据《大气污染防治法》和《建设工程施工现场管理规定》，施工单位应落实围挡、覆盖、洒水等扬尘防治措施，合理安排作业时间控制噪声，及时清运建筑垃圾。停水停电应提前通知居民，故E错误。8.下列属于老旧小区改造提升类内容的有（）。A.养老、托育、助餐等社区服务设施B.智能快件箱等便民设施C.社区综合服务设施D.小区绿化美化E.体育健身设施答案：ABCE解析：提升类指为丰富社区服务供给、提升居民生活品质而进行的改造，包括养老托育、助餐家政、便民市场、智能快件箱、社区综合服务设施、体育健身设施等。小区绿化美化属于完善类内容。9.关于中央补助资金支持老旧小区改造的使用范围，下列说法正确的有（）。A.可用于小区内水电路气信等基础类改造B.可用于小区配套养老、托育等公共服务设施C.可用于居民加装电梯的个人出资部分D.可用于小区内外直接相关的基础设施改造E.可用于楼宇对讲等智能化改造答案：ABDE解析：中央补助资金重点支持基础类改造和小区的配套公共服务设施，也可用于小区内外直接相关的基础设施改造及智能化改造。但居民户内自选项目和个人出资部分（如加装电梯个人分摊费用）不属于补助资金使用范围。10.老旧小区改造项目绩效评价的主要内容通常包括（）。A.产出数量与质量B.资金使用合规性C.居民满意度D.改造进度时效E.施工单位利润水平答案：ABCD解析：绩效评价围绕项目的产出、效益、满意度、资金管理、时效等维度展开，重点考察改造成效和居民获得感。施工单位利润不属于绩效评价内容。三、判断题（每题1分，共10分）1.老旧小区改造包括基础类、完善类、提升类三类内容。答案：正确2.2005年以后建成的小区一律不得纳入老旧小区改造范围。答案：错误解析：国办发〔2020〕23号以2000年底前建成的小区为改造重点，但各地可结合实际适当将2005年底前建成、居民改造意愿强烈的小区纳入改造计划，需严格控制比例。3.老旧小区改造中，拆除违章建筑无需补偿。答案：正确解析：违章建筑属于违法建设，依法拆除不予补偿。4.老旧小区改造工程竣工验收合格后即可交付使用，无需办理竣工验收备案。答案：错误解析：根据《建设工程质量管理条例》，建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门备案。5.老旧小区改造项目负责人对工程质量承担终身责任。答案：正确解析：根据《建筑工程五方责任主体项目负责人质量终身责任追究暂行办法》，五方责任主体项目负责人对工程质量承担终身责任。6.老旧小区加装电梯应当经该单元全体业主一致同意方可实施。答案：错误解析：根据《民法典》规定，加装电梯属于改建、重建建筑物及其附属设施，满足"双三分之二参与表决＋参与表决双四分之三同意"即可，无需全体业主一致同意。7.老旧小区改造中涉及的供水、供电、供气等专业管线改造，各专业经营单位应承担相应出资责任。答案：正确解析：根据国办发〔2020〕23号，供水、供电、供气等专业经营单位应履行社会责任，参与相关管线设施设备的改造提升，承担相应出资责任。8.老旧小区改造施工期间发生安全事故的，只需施工单位承担责任，建设单位无需负责。答案：错误解析：建设单位对工程项目管理负有安全生产协调管理责任，应根据《安全生产法》《建设工程安全生产管理条例》履行相应安全职责，不能将责任完全推给施工单位。9.老旧小区改造完成后，可由业主共同决定采取聘请物业服务企业、业主自管等不同管理模式。答案：正确10.老旧小区改造项目只需由施工单位做好质量安全控制，监理单位可不必介入。答案：错误解析：根据《建筑法》《建设工程质量管理条例》，凡属工程建设监理范围的工程必须实行监理。老旧小区改造属于建设工程，应依法委托监理单位实施监理。四、简答题（每题5分，共20分）1.简述老旧小区改造中应重点做好哪些方面的群众工作。答案：（1）改造前开展入户调查，广泛征求居民改造意愿和诉求，做到"改不改、改什么、怎么改"由居民说了算。（2）组织居民议事协商，充分讨论改造方案，涉及居民出资和治疗事项的应依法履行表决程序。（3）改造方案、施工组织、工期安排等及时公示，保障居民知情权、参与权、监督权。（4）施工期间做好居民解释沟通，合理安排作业时间，减少施工扰民，及时回应居民诉求。（5）邀请居民代表参与工程验收和监督，提升居民满意度。（6）改造后引导居民共同协商确定管理模式，推动建立长效管理机制。2.简述老旧小区改造中工程质量安全管理的要点。答案：（1）严格落实项目法人责任制、招标投标制、工程监理制、合同管理制等基本建设制度。（2）依法委托具备相应资质的勘察、设计、施工、监理单位，严禁转包和违法分包。（3）严格执行施工图审查、技术交底、材料进场检验、隐蔽工程验收、竣工验收备案等程序。（4）落实五方责任主体项目负责人质量终身责任，按规定公示项目信息。（5）加强施工现场安全管理，做好安全防护、临时用电、消防和文明施工管理。（6）落实汛期、冬季等特殊时期的施工安全措施，确保施工安全和工程质量。（7）建立质量投诉处理机制，保修期内出现质量问题的，及时组织维修。3.老旧小区改造项目竣工验收应具备哪些条件？答案：（1）完成建设工程设计和合同约定的各项内容。（2）施工单位提交竣工报告，完成工程技术档案和施工管理资料整理。（3）监理单位出具工程质量评估报告。（4）勘察、设计单位出具质量检查报告。（5）有完整的技术档案和施工管理资料。（6）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告。（7）有施工单位签署的工程质量保修书。（8）规划、消防、环保等专项验收合格（涉及的相关专业工程）。4.请列出老旧小区改造后引入物业管理的主要方式及各自的适用情形。答案：（1）专业化物业管理：引入物业服务企业提供标准化的保安、保洁、绿化、维修等服务。适用于规模较大、居民缴费意愿和能力较强的小区。（2）业主自行管理：由业主共同决定，自行管理小区物业，可聘请保洁、保安等人员。适用于规模较小、管理内容相对简单的小区。（3）街道社区托管兜底：由街道或社区组建物业服务中心，提供基础性兜底服务，保障小区基本的保洁和秩序维护。适用于暂不具备专业化物业管理条件、居民收入水平较低的小区。（4）国企或社会企业托管：引入国有平台公司或社会企业以市场化方式托管，通过拓展养老、托育、停车等经营收入平衡管理费用。适用于有一定资源禀赋、可通过经营收益补贴物业服务的小区。（5）"物业城市"一体化管理：将周边多个小区打包委托统一管理，实现规模效应。适用于成片改造区域或相邻小区集群。五、案例分析题（每题15分，共30分）案例一某市一老旧小区建成于1998年，共有12栋住宅楼、720户居民，小区基础设施老化严重：供水管道锈蚀漏水、雨污合流、道路破损、无路灯、无安防设施，居民改造意愿强烈。2026年该小区被纳入当地老旧小区改造计划。改造内容包括：供水管网更新、雨污分流、道路翻新、增设路灯和安防监控、屋面防水、外墙粉刷、绿化提升，同时还计划在小区闲置空地上建设一栋两层社区服务站（含养老助餐点和托育点）。改造过程中，居民对两个问题争议较大：一是部分一楼住户反对在楼栋外墙进行保温改造，认为影响采光且施工扰民；二是部分居民对改造后是否需要缴纳物业管理费意见不一。问题：（1）该小区的改造内容中，哪些属于基础类，哪些属于完善类，哪些属于提升类？（6分）（2）针对一楼住户对外墙保温改造的异议，作为项目专员应如何处理？（5分）（3）改造完成后，如何推动小区建立长效物业管理机制？（4分）答案：（1）分类如下：-基础类：供水管网更新、雨污分流、道路翻新、增设路灯和安防监控、屋面防水、外墙粉刷。-完善类：绿化提升。-提升类：社区服务站（含养老助餐点、托育点）。（2）处理方式：①耐心听取一楼住户的具体诉求，做好解释说明工作。外墙保温属于国家推广的建筑节能改造内容，能够改善居住舒适度、降低能耗，且主体结构安全不受影响，应说明工程意义。②优化施工方案。合理安排施工时间，减少噪音和粉尘干扰；采用低扰动的施工工艺和环保材料；对采光影响进行评估，必要时优化保温层厚度和窗洞口处理方式。③依法依规推进。外墙属于业主共有部分，外墙保温改造属于改善型改造，按照《民法典》规定的程序进行业主表决，履行合法程序后可组织实施。④加强沟通协调。组织楼栋居民议事协商，充分听取意见，对居民合理的个性化需求酌情协调处理，争取理解支持。（3）推动措施：①在改造方案制定阶段同步征集居民对后期管理的意见，引导居民就管理模式达成共识。②根据小区规模和居民承受能力，合理确定物业管理模式，可由专业化物业企业、业主自管或社区托管等方式实施。③合理核定物业费标准，做到质价相符，逐步培育居民"花钱买服务"的意识。④利用社区服务站部分经营收益反哺小区物业管理，降低居民负担。⑤引导成立业主委员会或物业管理委员会，作为长效管理的组织载体。解析：本案例综合考查改造内容分类、群众工作方法和长效管理机制三大核心考点。分类题依据国办发〔2020〕23号的三类划分标准；外墙保温涉及业主异议的处置重在沟通协商与依法推进相结合；长效管理则要体现"改造与管理同步"的原则。案例二某区计划对辖区内4个相邻的老旧小区进行连片改造，总面积约12万平方米，涉及居民1600户。经初步测算，改造总费用预计为6000万元。资金来源为：中央补助1500万元，省级补助800万元，市级财政配套1700万元，居民出资部分500万元，社会资本投入1000万元，其余由区财政兜底。该连片改造项目拟采用EPC（工程总承包）模式实施。为保证改造质量，区住建局计划借鉴外地经验，引入全过程工程咨询单位参与项目管理，并要求管线专营单位同步实施管线改造。问题：（1）该项目的资金筹措方式体现了哪些渠道？居民出资的500万元可以通