房地产市场报告 -2026年第三季度广州房地产市场回顾

2026年第三季度广州房地产2026年第三季度，广州优质办公楼市场新增供应放缓，科技互联网成交占比重回首位；优质零售物业市场新开业项目带动周边消费，引入多个广州首店；仓2026年第三季度新增供应净吸纳量空置率广州第三季度没有录得优质办公楼落成。原定季内落成的某总部项目拟全部自用，几乎没有可出租面积。供应量不及预期，空置率环比下降0.4个百分点至季度末22.0%。其中，琶洲连续五个季度没有录得新增供应，本季空置率环比下降1.5个百分点，同比下降3.1个百分点，至季度末的21.3%。需求方面，第三季度全市净吸纳量环比放缓，仅录得3.1万平方米。但区域表现持续分化，金融城和琶洲近半年相继有新的购物中心开业，商业配套显著改善；且当前租金下行周期拉动企业升级需求，带动了新兴商务区空置面积的稳定去化，使其持续成为全市去化的主力片区。尽管珠江新城仍然保有对金融业和专业服务业租户的吸引力，但本季受总部型企业搬离的影响，可租面积增加，连续两个季度录得负吸纳。成交方面，本季度科技互联网行业超过金融业，成交占比稳步提升，按面积计算，占比28.1%，其次是金融业和专业服务业，分别占26.1%和15.4%。创新经济多行业发力，保持扩张态势。季内录得具身智能和自动驾驶等方面的人工智能企业扩张；也录得与创新经济相关的政府机构和产业基金的新设立；还观察到新兴消费电子类产品零售代理商从天河体育中心搬迁到珠江新城。本季市场大面积成交包括：某软件公司从珠江新城搬迁到琶洲，约4,000平方米，某证券投资咨询机构从珠江新城迁往金融城，成交6,000平方米。区域上，琶洲和金融城的升级型成交占比继续处于高位：两个商务区的成交宗数中，分别有43%和57%的租户来源于非优质楼宇，尤其是传统商务区的老旧楼宇。相较之下，珠江新城的成交宗数中，仅13%属于升级型成交。全市租金仍然位于下行通道，环比下降1.8%至季度末的每月每平方米113.5元，跌幅与上一季度持平。当前市场成交仍以搬迁为目的，办公楼市场增量需求仍有待恢复，市场维持以价换量态势。其中，核心商务区大型租户的搬离加大区域去化压力，租金跌幅高于全市水平。广州2026年最后一个季度将有三个项目，共22万平方米的新增供应入市，分别位于金融城和琶洲，均有部分自用。展望2027年，广州优质办公楼供应量将与2026年大致相当，约为49万平方米，供应压力可控。但由于珠江新城预计仍有总部企业迁至自有物业，带来空置面积增加，短期内去化压力不减，片区租金仍将继续承压。市场新租需求行业分析按租赁面积28%28%科技互联网26%20%市场新租需求区域分析按租赁面积珠江新城琶洲天河体育我们认为，当前仅是珠江新城办公楼租赁的阵痛期，是新兴商务区快速成型阶段，租户区域选择的重构期。毕竟珠江新城的区位、配套和楼宇品质在全市商务区中仍有明显优势，对于办公品质要求高的租户，如总部、外企、金融业和专业服务业而言仍是最理想的区域。虽然在此期间，珠江新城仍将面临如何吸引创新经济等办公增量产业落户的问题，但我们相信，随着总部外迁结束，珠江新城及全市办公楼市场吸纳水平将稳步提升。CBRE华南区办公楼租赁交易负责人2026年第三季度新增供应空置率净吸纳量全市购物中心首层广州第三季度迎来供应高峰，两个项目共32.6万平方米的优质零售面积投入市场，创下自2019年以来的单季供应面积新高。其中，九月末开业的广州白鹅潭万象城，是广州首个万象城，引入众多城市首店和荔湾区首店。而位于天河区的君超广场，是新兴商务区——广州国际金融城的重要商业配套。新项目开业率较高，带动季度净吸纳量环比上升120%，达到25.9万平方米。但由于供应高峰，以及现有项目调改的影响，空置率环比上升0.6个百分点至季度末7.5%。成交方面，在新开业商场的带动下，零售品牌成交占比高达48.9%，环比提升了12个百分点；餐饮占比40.7%。但撇除新开业商场的带动，零售业态成交占比仅为39.0%，低于餐饮48.1%的比例，显示餐饮业态成交相对更活跃。广州本季迎来首店开业潮，主要得益于白鹅潭万象城的开业，大批外地餐饮品牌首次在广州开店，如茶颜悦色、宁家十职和O’eat等，另外新鲜零食品牌金粒门和明星杂货品牌RosyDoedian也在此开设广州首店。除此以外，多个户外及运动品牌本季度在广州开设城市首店，包括选址天河的GREGORY和icebreaker，以及开设于荔湾的NikeACG、火柴棍和HELLYHANSEN。服装首店则以年轻潮流风格为主，包括位于聚龙湾太古里的STAPLE，万象城的onemoment,以及位于天河路的ablueberry、RockfishWeatherwear和APEE等。另外，电子消费产品和潮玩业态也在积极扩张。新型电子消费产品积极布局广州市场，大疆、影石360、乐奇AI眼镜和迈从键盘等品牌季内在广州录得多个新店开业。而潮玩类新店方面，东映动画商店和JoyToy在天河路正佳广场开设广州首店；MINISOFRIENDS首店开设于天河路，季内扩展至荔湾区。天河路商场积极引入年轻品牌的导向，给电子消费产品和潮玩进入该核心商圈提供了机会，也有力地提升了商圈对年轻群体的吸引力。广州优质零售物业第三季度首层租金环比下跌0.8%至每天每平方米19.0元，跌幅环比收窄1.8个百分点。当前零售品牌承租能力有限，高租金商场首层零售租金承压，且愿意为优质品牌提供优惠的租金条今年最后一个季度，广州将迎来两个项目，共23万平方米的优质商业面积入市，分布于天河区和花都区。随着优质项目的增加以及知名运营商项目的增多，传统商圈将受到挑战。市场新租需求行业分析按新店数量时尚服装特色餐饮快餐运动及户外电子产品和家电荔湾区西部的芳村片区近两年迎来了万象城、聚龙湾太古里、广船船台1914及山姆的开业，显著提升了区域的知名度和周边社区面貌，提升办公和居住体验，甚至吸引知名企业进驻，显示出优质商业项目带给所在片区显著的正溢出效应，广州商圈的竞争角逐也更显张力。CBRE中国区战略顾问部商业咨询负责人钟廉军今年广州多个优质商业项目的开业，为国内外知名品牌在广州布局提供了更多可选项目。近期户外品牌、线上品牌的线下店、网红餐饮和鲜食也借此机会积极扩张，给广州CBRE华南区商业交易负责人陈文辉2026年第三季度新增供应空置率净吸纳量本季度广州仓储物流市场供应量继续攀升，创下历史新高。广州本季共录得四个项目，共96.5万平方米的优质仓储面积落成，分布在黄埔、增城、南沙三区，包括一个保税仓项目、三个非保税仓项目。非保税仓项目均录得预租，其中增城项目投入使用时，出租率超过八成。截至第三季度末，广州2026年新增供应累计达到175万平方米。需求方面，尽管季内录得跨境电商搬离推高空置率，但是得益于新增供应良好的预租表现，广州季度净吸纳量达到35.6万平方米，环比上升11.9%，是近12个季度以来的新高。其中，广州东部的黄埔和增城吸纳表现突出，季度净吸纳量合计达到36万平方米。一方面源于某第三方物流服务商在此片区构建仓群的带动，另一方面，租金下调推动区内租户从非高标仓升级至高标库。全市空置率环比上升6.6个百分点至季度末21.3%。行业需求方面，跨境电商仍处整合阶段，退租与续租并存：退租的多为租金偏高，单体面积偏小的坡道库或电梯库；续租的则是租金条件优惠的高标库。另外，黄埔区开发区周边的仓库录得第三方物流、零售和制造业租户的成交。租金方面维持下跌态势，广州第三季度仓储物流设施租金环比下降5.3%，至季度末每月每平方米30.4元。前三季度累计跌幅已达13.3%。展望今年最后一个季度，广州仍将有三个项目，共64.2万平方米的新增供应投入使用，分布在白云、从化、南沙三区。2027年供应量预计将回落至约全年66万平方米。空置率虽仍会继续攀升，但增速有望放缓。佛山本季度没有新增供应，但受跨境电商整合活动影响，季度净吸纳量录得-23.5万平方米，是近十个季度以来首次录得负值。随着头部跨境电商自建库落成，及继续提升仓储设施利用率，外租仓库承租规模相应持续收缩，释放出来的空置面积短时间内难以填满，空置率环比上升1.9个百分点至季度末12.1%。成交方面，录得即时零售商在顺德扩租，以及承接广州外溢的批发商、货代在靠近广州的南海片区的小面积仓储成交。租金方面，佛山本季度租金跌幅扩大，面价环比下跌9.1%至季度末每月每平方米27.0元。佛山在2026年最后一个季度，将有一个南海项目交付，共23.7万平方米。而2027年全年的供应量也将达到81万平方米，分布在高明、顺德和三水。随着可租面积的持续增加，租金仍有进一步下调的空人民币/月/平方米平均租金空置率00面对区域供应高峰，叠加跨境电商整合活动，广佛片区优质仓储设施市场的去化面临不小的压力。另一方面，随着租金下行，需求行业来源开始多样化，核心区位中小面积成交开始增多，如广州市黄埔区和佛山市南海区广佛交界处，出现了第三方物流、制造业和零售商等不同行业的租户的新增需求。因此，尽管受供应冲击，广佛片区短期内空置率仍将继续攀升，但是租金调整策略已经开始发挥作CBRE华南区产业地产租赁交易负责人邓伟2026年第三季度不良资产投资占比(按笔数)广州2026年第三季度录得两宗投资交易，成交总金额为2.6亿元人民币，环比减少96%。成交的两个物业均位于越秀区，分别是一栋办公楼，以及一栋商住混合的综合体在建工程。其中，本次成交的办公楼原为某金融国企的自持物业，这是近五个季度广州录得的第三宗国企处置物业交易；前一宗为某央企公告整售的荔湾区办公物业；2025年第三季度也有一宗越秀区酒店物业85%股权的出售，卖家同样是国企。这些物业均位于传统城区，原为自用或出租，面积不足三万平方米，成交单价低于10,000元/平方本季度成交的综合体在建工程属于不良资产。事实上，广州核心区优质不良资产项目仍受市场关注，除了大宗交易外，本季还有两宗债权交易，底层资产均为甲级办公楼，分别位于珠江新城和琶洲，买家分别是资产管理公司和国企。大宗交易物业类型分析按交易金额综合体办公大宗交易物业类型分析大宗交易物业类型分析按交易金额亿元Q3Q450020212022202320242025近期广州传统城区大宗商办物业成交增加，显示大型企业正在加速整合自持资产。当前广州已进入新一轮城市更新进程，这些商办物业的整售交易为区域带来新的投资者，通过改造升级老旧物业有效盘活存量物业，打造区内新型产业载体，改善周边城市面貌，是广州推动城CBRE广州分公司董事总经理免责声明除特别注明或提示，该报告内容仅供客户在双方委托所适用之目的适用。相关信息和内容仅供客户参考之用，不作为唯一决策依据。以世邦魏理仕所知，报告