不动产登记代理人2026年实操技能考核练习题(含答案)

不动产登记代理人2026年实操技能考核练习题(含答案)一、单项选择题（每题2分，共20分）1.不动产登记机构受理登记申请后，应当对相关材料进行查验。下列哪项不属于现场查看的情形？A.房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记B.在建建筑物抵押权登记C.不涉及登记原因的不动产转移登记D.因不动产灭失导致的注销登记答案C解析根据《不动产登记暂行条例实施细则》，现场查看适用于房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记、在建建筑物抵押权登记、因不动产灭失导致的注销登记等情形。不涉及登记原因的转移登记一般仅审核书面材料，无需现场查看。2.下列哪项权利应当申请地役权登记？A.为便利通行而在他人土地上铺设道路的权利B.在他人房屋上设置广告牌的权利C.在国有土地上建设商品房的权利D.在他人土地上取土的权利答案A解析地役权是为自己不动产的便利而使用他人不动产的权利，典型情形包括通行、排水、铺设管线等。设置广告牌通常属于租赁或相邻关系；取土一般涉及临时用地或采矿权；建设商品房属于建设用地使用权范畴。3.关于不动产登记中的“共有”，下列说法正确的是A.共有不动产仅指按份共有B.共有不动产登记时，应当由共有人共同申请C.按份共有人转让其份额，无需其他共有人同意，但其他共有人在同等条件下享有优先购买权D.共同共有不动产的处分，经三分之二以上共有人同意即可答案C解析共有包括按份共有和共同共有（A错误）。共有不动产首次登记一般需全体共有人共同申请，但部分登记如变更登记可由部分共有人申请（B表述绝对化）。按份共有人可自由转让份额，其他共有人享有优先购买权（C正确）。共同共有不动产的处分需全体共有人同意（D错误）。4.申请人申请不动产登记时，下列哪项材料属于必备材料？A.不动产登记申请书B.申请人身份证明C.不动产权属来源材料D.以上都是答案D解析根据《不动产登记暂行条例》第十六条，不动产登记申请书、申请人身份证明、不动产权属来源材料是各类登记的通用必备材料。5.关于不动产登记信息查询，下列说法错误的是A.权利人、利害关系人可以申请查询B.查询不动产登记资料应当提供查询申请书C.查询人查询时不得将登记资料带离指定场所D.任何人都可以查询所有不动产登记信息答案D解析不动产登记信息查询有范围限制，权利人、利害关系人及国家机关可依法查询，并非任何人都可任意查询。6.下列哪种登记在登簿前不需要公告？A.国有建设用地使用权首次登记B.房屋所有权首次登记C.集体土地所有权首次登记D.抵押权首次登记答案D解析根据《不动产登记暂行条例实施细则》，抵押权登记一般不要求公告。国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记在特定情形下需要公告；集体土地所有权首次登记普遍需要公告。7.下列关于不动产登记错误的更正登记，正确的是A.权利人发现登记错误可以申请更正登记B.利害关系人发现登记错误可以申请更正登记C.登记机构发现登记错误可以依职权更正登记D.以上都是答案D解析《不动产登记暂行条例实施细则》规定，权利人、利害关系人可申请更正登记，登记机构也可依职权更正，但涉及权利归属变化时需经权利人同意。8.关于预告登记，下列说法正确的是A.预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力B.预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效C.预告登记适用于预购商品房、预购商品房抵押等D.以上都对答案D解析依据《民法典》第二百二十一条，A、B、C均为正确表述。9.不动产登记机构收到登记申请后，对不符合受理条件的，应当当场告知申请人需要补正的全部内容，或者作出A.不予登记的决定B.不予受理的决定C.暂缓登记的决定D.驳回申请的决定答案B解析根据《不动产登记暂行条例》第十七条，不符合受理条件的，登记机构应当当场作出不予受理的决定，并告知补正内容。10.关于不动产登记中涉及的身份证明，下列哪项不正确？A.境内自然人提交居民身份证B.香港、澳门特别行政区居民提交港澳居民来往内地通行证C.境外法人或其他组织提交其在境内设立的分支机构登记注册文件D.军人提交身份证即可答案D解析军人应提交军官证、士兵证等有效军人身份证件，并非普通居民身份证。二、多项选择题（每题2分，共20分；每题有2~4个正确选项，全部选对得2分，选对但不全得1分，有错选不得分）1.根据《不动产登记暂行条例》，下列登记中办理时限较长的有A.通过政府组织的权籍调查完成首次登记B.涉及公告的登记C.农村不动产登记D.异议登记答案A、B、C解析涉及公告的登记，公告期不计入办理时限；政府组织的首次登记程序繁琐；农村不动产登记有特殊政策。异议登记一般即时办结，时限较短。2.下列哪些登记类型可以由当事人单方申请？A.首次登记B.继承、受遗赠取得不动产权利的登记C.不动产灭失导致的注销登记D.共有不动产的转移登记答案B、C解析继承登记可单方申请；不动产灭失注销可由权利人单方申请。首次登记一般需共同申请（单独所有除外）；共有不动产的转移登记需全体共有人共同申请。3.关于不动产登记审查，下列说法正确的有A.主要对申请材料的完整性、合规性进行查验B.查验申请人、委托代理人身份C.对申请登记的不动产是否存在权属争议进行审查D.对申请登记的不动产是否已办理预告登记进行审查答案A、B、C、D解析登记机构的审查内容包括材料形式审查、身份核验、权属状况（争议、查封、预告等）核查。4.下列哪些属于不动产登记中不予登记的情形？A.违反法律、行政法规规定的B.存在尚未解决的权属争议的C.申请登记的不动产权利超过规定期限的D.法律、行政法规规定不予登记的其他情形答案A、B、C、D解析根据《不动产登记暂行条例》第二十二条，上述四项均为不予登记的法定情形。5.对于不动产登记中涉及的地籍调查，下列说法正确的有A.首次登记一般需要地籍调查B.地籍调查包括权属调查和不动产测量C.地籍调查成果是登记的依据D.地籍调查应由申请人委托专业机构开展答案A、B、C、D解析首次登记原则上应完成地籍调查；调查成果作为权属界址依据；申请人可自行委托有资质机构开展，或由登记机构组织实施。6.关于抵押权登记，下列说法正确的有A.以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押B.以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押C.在建建筑物抵押的，抵押财产不包括已经办理预告登记的预购商品房D.同一财产上设立多个抵押权的，按照登记的先后顺序清偿答案A、B、C、D解析根据《民法典》第三百九十七条、三百九十八条及《不动产登记暂行条例实施细则》相关规定，A、B、D正确。C正确，因在建建筑物抵押不包含已预告登记的商品房。7.关于不动产登记中的时效，下列说法正确的有A.不动产登记申请的受理时限为5个工作日B.不动产登记机构应当自受理之日起30个工作日内办结（法律另有规定的除外）C.涉及公告的，公告时间不计入办理时限D.异议登记应在受理后1个工作日内办结答案B、C解析受理当场决定（A错误）；异议登记未明确须1日，通常即时办理（D表述有歧义）。B、C为规定表述。8.下列哪些权利可以申请不动产登记？A.建设用地使用权B.宅基地使用权C.土地承包经营权D.居住权答案A、B、C、D解析四类权利均为《民法典》物权编规定的不动产权利，均可依法登记。9.关于不动产登记证明，下列说法正确的有A.不动产登记证明用于记载预告登记、异议登记等事项B.不动产登记簿上记载的权利人可以领取不动产权证书C.不动产权证书和登记证明具有同等法律效力D.共有人对共有不动产申请登记，登记机构可以分别颁发不动产权证书或权属证明答案A、B、C、D解析根据《不动产登记暂行条例实施细则》第二十一条、二十二条，A、B、C、D均正确。10.关于宅基地使用权及房屋所有权登记，下列说法正确的有A.宅基地使用权以户为单位申请B.首次登记一般由用地批准人或代表成员申请C.房屋所有权与宅基地使用权应一并登记D.宅基地使用权转移登记仅限本集体经济组织内部答案A、B、C、D解析根据相关法规，宅基地及地上房屋的确权登记确以户为单位，首次登记由户主或代表申请，转移严格限定在本集体内部。三、判断题（每题1分，共10分）1.不动产登记簿由登记机构统一管理，并永久保存。（正确/错误）答案正确2.依法抵押的建设用地使用权，其地上建筑物不属于抵押财产。（正确/错误）答案错误解析建设用地使用权抵押时，该土地上已有建筑物应一并抵押。3.更正登记涉及不动产权利归属变化的，应当经相关权利人同意。（正确/错误）答案正确解析权利归属变化的更正需原权利人书面同意，否则登记机构不得直接更正。4.预告登记后，未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权的合同无效。（正确/错误）答案错误解析合同效力不受影响，但未经预告权利人同意的物权转移不发生物权效力。5.集体土地所有权登记，需要地籍调查但不需要发布公告。（正确/错误）答案错误解析集体土地所有权首次登记应在登簿前进行公告（《不动产登记暂行条例实施细则》第十七条）。6.不动产登记费按面积收取。（正确/错误）答案错误解析不动产登记费按件收取，并非按面积。7.继承登记中，申请人可以是继承人之一，无需全体继承人到场。（正确/错误）答案正确解析继承登记可由部分继承人单方申请，但需提交继承权公证文件或生效法律文书。8.地役权未经登记，不得对抗善意第三人。（正确/错误）答案正确解析地役权自合同生效时设立，但未经登记的，不得对抗善意第三人。9.不动产查封登记只能由人民法院进行。（正确/错误）答案错误解析除法院外，检察院、公安、国家安全机关、监察机关等亦可依法办理查封登记。10.不动产登记机构可以对申请登记的不动产进行实地查看。（正确/错误）答案正确解析根据规定，登记机构对特定情形（如首次登记、在建工程抵押等）应当实地查看。四、简答题（每题10分，共20分）1.简述不动产首次登记的申请主体和所需主要材料。答案①申请主体：不动产首次登记的申请主体一般为土地或房屋等不动产的所有权人。国有建设用地使用权首次登记由土地使用者申请；房屋所有权首次登记由开发建设单位（商品房）或自建者（个人建房）申请；集体土地所有权登记由土地所有权人（村集体）申请。②主要材料：不动产登记申请书；申请人身份证明；不动产权属来源材料（如土地出让合同、划拨决定书、用地批准文件、规划许可证、竣工验收证明等）；不动产权籍调查成果（包括权属调查表、不动产测量报告、宗地图、房产分户图等）；相关税费缴纳凭证；法律、行政法规规定的其他材料。2.简述不动产登记机构不予登记的几种情形。答案根据《不动产登记暂行条例》第二十二条，有下列情形之一的，登记机构应当不予登记：（1）违反法律、行政法规规定的（如违法占地、违反规划等）；（2）存在尚未解决的权属争议的；（3）申请登记的不动产权利超过规定期限的（如土地出让期限届满、抵押权超限等）；（4）法律、行政法规规定不予登记的其他情形（如查封期间处分不动产、未完成地籍调查且无法补正等）。五、案例分析题（每题15分，共30分）案例一（15分）2020年，王某与某房地产开发商签订商品房买卖合同，购买预售商品房一套，合同已网签备案，但未办理预告登记。2022年房屋竣工验收合格，开发商因资金链断裂，迟迟未向不动产登记机构申请该项目的首次登记，导致王某无法取得不动产权证书。请问：（1）王某是否有权单方申请该房屋的首次登记？依据是什么？（2）若王某申请单方首次登记，应提交哪些主要材料？（3）登记机构对王某的申请应如何审查？答案：（1）王某有权单方申请该房屋的首次登记。依据为《不动产登记暂行条例实施细则》第八十六条：“未办理首次登记的商品房，买受人持房屋买卖合同、税费缴纳凭证等材料，可以单方申请登记。”（2）主要材料包括：不动产登记申请书；申请人身份证明（王某身份证）；已网签备案的商品房买卖合同；购房发票或完税凭证；不动产权籍调查成果（房屋测绘报告、房产分户图等）；法律、行政法规规定的其他材料（如规划许可、竣工备案等）。（3）登记机构审查要点：①申请材料的完整性、真实性、合规性；②购房合同与网签备案信息一致；③该房屋所在项目的土地、规划、施工、竣工等手续是否齐全（可通过共享信息获取）；④该房屋是否存在查封、异议、预告等限制；⑤税费是否已缴纳；⑥地籍调查成果是否与现状相符。符合条件且经公告（如有需要）无异议的，予以登记。案例二（15分）甲公司以自有办公楼A向B银行抵押贷款1000万元，办理了抵押权登记。现甲公司拟将办公楼A出售给乙公司，双方已签订转让合同，乙公司付清全款，但该笔贷款尚未结清。请分析：（1）本次转让涉及的登记类型有哪些？（2）办理登记应具备哪些前提条件或特殊材料？（3）简要描述登记办理流程。答案：（1）登记类型包括：①房屋所有权转移登记（从甲公司转移给乙公司）；②抵押权变更登记（若抵押权人同意并继续抵押，需变更抵押人至乙公司）或抵押权注销登记（若提前还贷解除抵押）后再办理转移登记；③建设用地使用权转移登记（随房屋一并转移）。（2）前提条件及特殊材料：-抵押权人B银行书面同意转让抵押财产的证明文件（若带押过户）；-甲、乙、B银行三方签订的关于抵押转