2026土地登记代理人考试真题及答案

2026土地登记代理人考试真题及答案一、单项选择题（每题1分，共30分）1.我国法定的不动产物权归属和内容的核心根据是（）。A.不动产权属证书B.不动产登记簿C.地籍调查成果D.不动产交易合同答案：B解析：根据《民法典》第216条规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据，不动产权属证书是登记簿记载内容的外在证明，二者记载不一致时除有证据证明登记簿确有错误外，以登记簿为准。2.土地登记代理人在授权范围内从事登记代理活动时，应当以（）的名义实施相关行为。A.自身B.被代理人C.不动产登记机构D.登记代理机构答案：B3.下列权利中，不属于我国法定不动产登记物权范围的是（）。A.集体土地所有权B.宅基地使用权C.居住权D.国有建设用地使用权出让合同债权答案：D解析：D项属于合同债权，不属于物权范畴，无需通过不动产登记设立或对抗第三人。4.不动产登记机构依法办理异议登记后，申请人在异议登记之日起（）日内不提起诉讼或申请仲裁的，异议登记自动失效。A.7B.15C.30D.90答案：B5.预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起（）日内未申请正式登记的，预告登记失效。A.15B.30C.60D.90答案：D6.我国不动产登记费的计费方式为（）。A.按不动产面积计费B.按不动产价值比例计费C.按件定额计费D.按交易金额比例计费答案：C7.居住权自（）时设立。A.居住权合同签订B.居住权合同生效C.居住权登记完成D.居住权人实际入住答案：C8.土地登记代理人与委托人之间的代理关系属于（）。A.法定代理B.委托代理C.指定代理D.职务代理答案：B9.下列登记类型中，不需要当事人主动申请，可由登记机构依据有权机关嘱托直接办理的是（）。A.首次登记B.查封登记C.转移登记D.抵押权注销登记答案：B10.因继承取得不动产物权的，物权变动效力自（）时发生。A.继承开始B.遗产分割完成C.继承转移登记完成D.权属证书交付答案：A11.不动产登记簿记载的权利人不同意更正登记的，利害关系人可以申请（）。A.预告登记B.异议登记C.注销登记D.变更登记答案：B12.地役权设立的物权变动模式为（）。A.合同生效即设立，登记对抗善意第三人B.登记完成才设立C.合同签订即设立，无需登记D.需役地权利人实际利用供役地时设立答案：A13.下列主体中，不能查询不动产登记簿原始登记资料的是（）。A.不动产权利人B.持法院调查令的律师C.与不动产存在交易关系的普通债权人D.不动产登记代理人持权利人授权委托书答案：C解析：普通债权人不属于法定利害关系人范畴，仅在提供初步证据证明登记簿记载错误可能损害其债权实现时，方可申请查询特定登记资料。14.集体经营性建设用地入市办理使用权转移登记时，无需提交的材料是（）。A.集体经营性建设用地出让合同B.本集体经济组织三分之二以上成员同意的书面材料C.土地出让价款缴纳凭证D.农用地转用审批文件答案：D解析：农用地转用审批是集体经营性建设用地入市前的前置环节，已完成转用的土地办理转移登记无需重复提交该材料。15.最高额抵押权担保的债权确定前，债权人转让部分债权的，除当事人另有约定外，登记机构（）办理最高额抵押权转移登记。A.应当B.不得C.可以根据申请D.经债权人同意后可以答案：B16.不动产登记机构因登记错误给他人造成损害的，承担赔偿责任后（）。A.不得向任何主体追偿B.可以向造成登记错误的人追偿C.应当由登记经办人员承担全部责任D.应当由登记申请人承担全部责任答案：B17.下列情形中，应当办理不动产变更登记的是（）。A.不动产权利人姓名发生变化B.不动产买卖发生权利转移C.不动产权利期限届满权利消灭D.不动产被司法机关查封答案：A解析：B项应当办理转移登记，C项应当办理注销登记，D项为嘱托办理的查封登记。18.宅基地使用权的权利主体限定为（）。A.任何自然人B.本集体经济组织成员C.符合条件的城镇居民D.农业户籍人员答案：B19.不动产权属证书遗失的，权利人申请补发前应当在（）刊发遗失声明。A.当地公开发行的报刊B.登记机构门户网站C.不动产所在地的社区公告栏D.全国不动产登记机构官方指定渠道答案：D解析：根据现行规定，不动产权属证书遗失补发无需在报刊刊登声明，由登记机构在官方门户网站刊发15个工作日无异议即可补发。20.土地登记代理执业过程中，对于委托人提供的虚假登记材料，代理人应当（）。A.按照委托人要求提交登记机构B.拒绝代理并向登记机构说明C.自行修改材料后提交D.要求委托人出具免责承诺后提交答案：B21.下列不动产权利中，可以依法设立抵押权的是（）。A.土地所有权B.依法被查封的不动产C.正在建造的建筑物D.公益目的的教育设施答案：C22.不动产登记机构完成登记的时限要求为自受理登记申请之日起（）个工作日，法律另有规定的除外。A.3B.5C.30D.60答案：B23.下列关于土地总登记的说法，正确的是（）。A.属于日常登记类型B.是对特定辖区内全部不动产进行的全面登记C.不需要发布通告公告D.依当事人单方申请启动答案：B24.两个以上申请人共同申请同一不动产登记的，申请材料由（）提供。A.出让方B.受让方C.当事人共同D.权利继受方答案：C25.下列登记类型中，不直接产生物权变动效力的是（）。A.首次登记B.预告登记C.转移登记D.注销登记答案：B解析：预告登记的效力是保障将来实现物权，本身不产生物权变动的效力。26.申请不动产登记时，申请人提供的申请材料为外文的，应当（）。A.直接提交B.附中文译本C.经使领馆认证D.经公证机构翻译答案：B27.不动产登记簿的保存期限为（）。A.15年B.30年C.70年D.永久保存答案：D28.土地登记代理人超越授权范围从事代理活动给被代理人造成损失的，应当由（）承担责任。A.被代理人自行B.代理人C.登记机构D.代理机构和被代理人共同答案：B29.国有建设用地使用权出让的最高年限中，工业用地为（）年。A.40B.50C.60D.70答案：B30.下列情形中，登记机构可以直接办理注销登记的是（）。A.不动产期限届满未续期B.不动产灭失后权利人未申请C.人民法院判决不动产权利归他人所有D.抵押权因主债权消灭而消灭答案：B解析：不动产灭失后，当事人逾期未申请注销登记的，登记机构可以依据相关证明材料直接办理注销登记并公告。二、多项选择题（每题2分，共40分。多选、错选、少选均不得分）1.不动产登记的基本原则包括（）。A.依申请登记原则B.属地登记原则C.一体登记原则D.连续登记原则E.自愿登记原则答案：ABCD解析：我国不动产登记以强制登记为原则，除法律另有规定外，不动产物权变动经登记才发生效力，不属于自愿登记范畴。2.下列情形中，不动产登记机构应当不予登记的有（）。A.违反法律、行政法规规定的B.存在尚未解决的权属争议的C.申请登记的不动产权利超过规定期限的D.申请材料不齐全且拒绝补正的E.法律、行政法规规定不予登记的其他情形答案：ABCDE3.土地登记代理人的执业义务包括（）。A.按照委托人授权范围办理代理事务B.保守在执业中知悉的委托人商业秘密C.对委托人提供材料的真实性负责D.接受行业主管部门的监督管理E.及时向委托人告知代理事务进展答案：ABDE解析：申请人对登记申请材料的真实性负责，代理人仅承担合理审查义务，不对材料真实性承担最终责任。4.下列不动产权利中，自登记时设立的有（）。A.建设用地使用权B.居住权C.地役权D.不动产抵押权E.土地承包经营权答案：ABD解析：地役权、土地承包经营权均自合同生效时设立，登记仅产生对抗效力。5.可以申请查询不动产登记资料的主体包括（）。A.不动产权利人B.因诉讼涉及不动产利益的利害关系人C.持权利人授权委托书的代理人D.人民法院、监察机关等有权机关E.任意社会公众答案：ABCD解析：社会公众仅可以查询不动产的自然状况、权利负担等公开信息，不能查询登记簿原始资料及权利人隐私信息。6.办理国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记，应当提交的材料有（）。A.不动产权属来源证明材料B.建设工程符合规划的材料C.房屋已经竣工的材料D.不动产界址、空间界限、面积等籍调查成果E.房屋交易合同答案：ABCD解析：首次登记是权利人首次取得不动产权利的登记，无需提交交易合同，交易合同是转移登记的必备材料。7.下列情形中，最高额抵押权所担保的债权确定的有（）。A.约定的债权确定期间届满B.新的债权不可能发生C.抵押权人知道或者应当知道抵押财产被查封、扣押D.债务人、抵押人被宣告破产或者解散E.抵押当事人协商一致变更最高债权额答案：ABCD解析：最高债权额变更属于最高额抵押权变更登记范畴，不直接导致债权确定。8.申请不动产转移登记的情形包括（）。A.不动产买卖B.不动产赠与C.不动产继承D.不动产分割合并不导致权利转移E.以不动产作价出资答案：ABCE解析：不动产分割合并不导致权利主体变化的，应当办理变更登记，而非转移登记。9.下列关于异议登记的说法，正确的有（）。A.异议登记由利害关系人提出申请B.异议登记期间，登记簿记载的权利人处分不动产申请登记的，登记机构应当暂缓办理C.异议登记不当造成权利人损害的，申请人应当承担赔偿责任D.异议登记失效后，申请人就同一事项重复申请异议登记的，登记机构不予受理E.异议登记可以永久限制权利人处分不动产答案：ABCD10.集体土地所有权登记的权利主体包括（）。A.村集体经济组织B.村民委员会C.村民小组D.乡镇集体经济组织E.农户个人答案：ABCD解析：集体土地所有权归农民集体所有，不属于农户个人。11.下列属于不动产登记机构法定职责的有（）。A.查验申请人提供的权属证明和其他必要材料B.就有关登记事项询问申请人C.如实、及时登记有关事项D.对申请登记的不动产进行评估作价E.法律、行政法规规定的其他职责答案：ABCE解析：不动产登记机构不得从事不动产价值评估等中介服务活动。12.办理宅基地使用权及房屋所有权转移登记，应当符合的条件有（）。A.受让方为本集体经济组织成员B.受让方符合宅基地申请条件C.转让行为经本集体经济组织同意D.转让方在转移后不再申请宅基地E.受让方为城镇居民答案：ABCD解析：城镇居民禁止购买农村宅基地及地上房屋，此类转移登记申请不予受理。13.土地登记代理合同的主要内容包括（）。A.代理事项B.代理权限C.代理期限D.代理费用及支付方式E.登记结果的风险承担答案：ABCD解析：登记结果的法律效力由法律规定，不属于代理合同可约定的风险承担范畴，代理人仅对代理行为过错承担责任。14.下列登记类型中，可以由当事人单方申请的有（）。A.尚未登记的不动产首次申请登记B.继承取得不动产权利C.人民法院生效法律文书设立不动产权利D.不动产买卖转移登记E.权利人姓名变更申请变更登记答案：ABCE解析：不动产买卖属于双方法律行为，应当由交易双方共同申请转移登记。15.抵押权登记时，登记簿应当记载的事项有（）。A.抵押当事人的姓名或者名称B.被担保债权的数额C.债务履行期限D.抵押财产的坐落、面积E.抵押财产的市场价值答案：ABCD解析：抵押财产的市场价值不属于法定登记簿记载事项，由抵押当事人自行协商确定。16.不动产登记公告的主要内容包括（）。A.拟登记的不动产权利人姓名或者名称B.拟登记的不动产坐落、面积、用途等自然状况C.异议提出的期限和方式D.拟登记的不动产权利类型E.登记费用标准答案：ABCD17.下列关于预告登记的说法，正确的有（）。A.预告登记可以保障将来物权的实现B.预告登记后，未经预告登记权利人同意处分不动产的，不发生物权效力C.预告登记适用于商品房预售等场景D.预告登记的有效期为3年E.债权消灭后预告登记自动失效答案：ABCE18.登记机构不得有下列哪些行为（）。A.要求对不动产进行强制评估B.以年检等名义重复登记C.超出登记职责范围从事其他活动D.查验申请材料的真实性E.询问申请人登记事项答案：ABC19.下列情形中，不动产登记机构可以依据嘱托直接办理登记的有（）。A.人民法院持协助执行通知书要求办理查封登记B.公安机关持查封文书要求办理查封登记C.税务机关持涉税文书要求办理不动产转移登记D.仲裁机构持裁决书要求办理注销登记E.商业银行持借款合同要求办理抵押登记答案：ABCD解析：商业银行办理抵押登记属于当事人依申请启动的登记，不属于嘱托登记范畴。20.登记资料查询人不得有下列哪些行为（）。A.拆散、调换、抽取、污损登记资料B.擅自将登记资料带离查询场所C.泄露查询获得的登记资料信息侵犯他人隐私D.复制查询到的登记资料E.采用拍照方式留存登记资料答案：ABC解析：查询人经登记机构同意，可以复制、拍照符合查询范围的登记资料。三、综合分析题（每题10分，共30分）1.甲名下有一套位于某市城区的商品住房，因工作调动计划出售该房屋，2026年3月甲与土地登记代理人乙签订代理合同，出具了授权委托书，委托书仅载明“全权代理出售房屋及办理相关登记手续”，未列明具体代理权限。乙在代理过程中，与购房人丙磋商时，发现丙出价略低于甲的心理底价，为尽快促成交易完成代理任务，乙擅自代甲与丙签订了房屋买卖合同，约定总房款比甲的心理底价低8%，随后乙持授权委托书与丙共同到登记机构申请办理转移登记。甲知晓后对该交易价格不予认可，要求登记机构撤销登记。请回答下列问题：（1）本案中“全权代理”的授权委托书下，乙享有哪些代理权限？（3分）（2）乙代甲签订低于约定价格的房屋买卖合同的行为对甲是否发生效力？为什么？（4分）（3）甲认为登记申请违背其真实意思表示，可以采取哪些救济途径？（3分）答案：（1）授权委托书仅载明“全权代理”未明确具体授权范围的，属于一般授权，代理人仅可以从事程序性代理事务，包括提交申请材料、配合登记机构询问、领取权属证书等，无权代理委托人作出放弃权利、变更交易条件等实体性处分行为。（2）该行为对甲不发生效力。乙作为委托代理人，超越代理权限擅自降低交易价格签订合同，属于无权代理行为，未经甲追认，该合同对甲不发生法律效力，由乙自行承担相应责任。（3）甲可以持相关证据向登记机构提出登记申请存在代理权瑕疵的异议，在登记完成前申请撤回登记；若登记已经完成，甲可以先申请异议登记，在法定期限内提起民事诉讼确认合同无效，凭生效法律文书申请登记机构更正登记，也可以直接提起行政诉讼主张登记错误要求撤销登记。解析：本题核心考查委托代理的授权范围、无权代理的效力以及不动产登记的救济规则，需注意“全权代理”在没有明确特别授权的情况下，不包含实体权利的处分权限。2.某制造业企业A公司为解决融资问题，2025年12月与B银行签订最高额抵押合同，约定以A公司名下一宗面积50亩的工业用地及地上2栋厂房作为抵押，担保2026年1月1日至2029年1月1日期间A公司向B银行的连续借款，最高债权额为8000万元，双方办理了最高额抵押权首次登记。2026年5月，A公司因资金缺口，又以该宗地内新建的1栋研发楼为抵押物，向C小额贷款公司借款2000万元，申请办理第二顺位抵押权登记。2027年3月，A公司因经营不善被人民法院宣告破产，B银行向登记机构申请实现抵押权。请回答下列问题：（1）最高额抵押权首次登记时，登记簿应当记载哪些核心特殊事项？（3分）（2）登记机构是否应当受理A公司向C公司申请的第二顺位抵押登记？为什么？（3分）（3）A公司被宣告破产时，B银行的最高额抵押权担保的债权何时确定？债权范围是否包括2027年3月之后产生的借款利息？（4分）答案：（1）除一般抵押权记载事项外，最高额抵押权还需记载最高债权额限度、债权确定的期间两项核心特殊内容。（2）应当受理。我国法律允许抵押财产设立多个抵押权，只要该不动产价值大于所担保的在先债权余额，抵押人可以就同一财产再次抵押，第二顺位抵押权的实现顺序劣后于在先登记的最高额抵押权，不违反法律规定。（3）根据《民法典》规定，抵押人被宣告破产时，最高额抵押权担保的债权确定，即2027年3月A公司被宣告破产时债权即确定。债权范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用，但总计不得超过最高额抵押合同约定的8000万元最高债权限额，2027年3月之后产生的利息不属于该最高额抵押权担保范围。解析：本题考查最高额抵押权的登记规则、重复抵押的合法