住宅项目规划与设计要求

住宅类产品

规划和方案设计任务书

二。一三年六月

目录

1总则..............................................................1

2总平面设计........................................................2

3住宅单体平面设计.................................................5

4住宅立剖面设计...................................................6

5地下车库设计......................................................7

6商业设计..........................................................8

7设计内容和成果规定...............................................9

1总则

1.1内容阐明

1.1.1本任务书合用于我司住宅类产品（含商务公寓、有关附属用房、商业网点

等）的规划和方案设计。

1.1.2请尤其注意黑体字部分,未注明或有抵触的内容应按国家和地方现行规范

和原则进行设计。双方对于所有有关本设计任务书内容不清晰的部分、重

大变更和补充均以工作联络函的形式予以书面签字确认。

1.2阶段成果确认

1.2.1对于规划和方案设计过程中的重要问题，设计单位应先提交我司审核确认

后方可进行下一步设计。各阶段需完毕如下（包括但不限于）阶段成果确

实认：总平面图，所有单体平面图（含地下车库），地形复杂区域的平面

标高设计和场地剖面图，一期（包括示范区）所有类型建筑、小区主入口

的3D设计素模图和效果图。

1.2.2我在方案通过我司内部评审会后，设计单位需就项目一期进行平立面深化

设计，经我司确认后方可进入初设和施工图设计阶段。项目后续几期若建

筑类型或造型不一样的,也需在各期初设和施工图设计阶段之前进行平立

面深化设计。

1.2.3结合整体风格重点设计小区主次出入口、单元入口、重要构筑物、围墙（原

则上提供多方案比选），均需合理考虑建筑体量感和造型风格与整个小区

立面设计相协调，并提供放大平、立、剖面图和效果图，小区次出入口尽

量简洁。

1.2.4方案图完毕后，正式出图前应向我司提A3文本三套（纸质文献）和电子

文档，由我司承认后方可出图。

1.3图纸规定

1.3.1文本图纸统一以A3图为重要出图图幅。

1.3.2建筑平面图部分的电子文档按规划局规定分层绘制建筑面积线。

1.3.3建筑平、立、剖面和效果图的设计应一致。

1.3.4立面专题审查、综合管网方案专题审查和其他专题审查均按有关职能部门

规定设计出图。

1.4设计根据和基础资料

1.4.1国土部门或规划部门提供日勺建设用地规划许可证附件（或建设用地规划条

件函、选址意见书、要点告知书等）、带地形H勺用地红线图。

1.4.2规划和方案设计协议和附件。

1.4.3我司提供口勺项目产品定位汇报。

1.4.4我司对项目详纽的设计规定函和设计过程中由双方确认的会议纪要和

函件规定。

2总平面设计

2.1规划和方案设计必须满足设计条件和我司提供的项目产品定位汇报，若有

冲突需提交我司确认。

2.2规划布局中需考虑当地规划职能部门对天际线设计的规定，注意控制临街

建筑的持续长度和屋顶变化。

2.3规划布局重点控制重要景观带、重要景观节点、小区出入口等的I空间尺度

感，总平面切忌杂乱无章。

2.4建筑群的规划布局、建筑物的平面布置与立面设计应有助于自然通风，减

少硬化地面，增长绿地和水域。

2.5建筑物口勺重要朝向宜采用南北向或靠近南北向，建筑平面布置宜使采暖空

调空间朝向南偏东15"至南偏西15",不适宜超过南偏东45°至南偏西30°

范围。

2.6规划布局遵照景观朝向最大化原则。高层住宅原则上应错位布局以满足重

要户型景观视线互不遮挡。洋房、别里布局时重要景观走廊不适宜与住宅

主采光面垂直布置，应尽量成斜线布置，以到达住宅更多的端头户型能借

景的效果；当受场地限制只能垂直布置时，住宅山墙应防止成一条线，景

观空间宜形成大小不一的空间节点。一栋楼的单元之间不适宜错开布置。

2.7商业、超市等盈利型建筑必须考虑对外经营，结合市政人流和小区人流状

况合理考虑商业面积划分和层数设置。商业临街面应按照有效停放一至二

排小型汽车的尺度（地面停车位尺寸为2.5米X5.5米，通车道为6.0米）

布置地面停车。

2.8物管用房、小区工作组织用房、幼稚园、公厕、垃圾站、体育设施、老人

和小朋友活动场地等非盈利型建筑和场地尽量布.置在经济价值较低且不

会对周围住宅和商业导致太大影响日勺区域，幼稚园，公厕、垃圾站需考虑

对外开口，物管用房、小区工作组织用房原则上不布置在地下室内。

2.9物管用房、小区工作组织用房、幼稚园、公厕等配套用房建筑面积的控制

必须严格执行国家和地方的有关规范,不低于最低面积规定但也不能超过

最低面积规定的5%,且不漏项。

2.10合理考虑小区主、次入口的位置并严格控制开口数量。地下车库车行出入

口宜靠近小区出入口布置，宜与主入口使用同一种物管岗亭管理。小区内

地下车库入口位置严禁正对住宅重要房间，以防止对住户的影响。

2.11小区内道路尽量保证人车分流、线路便捷畅通，合理控制各级道路的长度、

宽度和数量，消防车道的宽度不应不不小于4米。别墅区出于私密性和景

观性考虑，道路设置宜曲不适宜直。

2.12总平面设计应当尽量运用原有地形、地貌和植被、景观；必须认真分析场

地标高关系并进行竖向设计，必须考虑场地土方平衡，尽量减少土石方挖

填量。绘制经典场地剖面图、首层总平面图、原始和设计标高对比图等进

行分析。

2.13小区车库的车位数量原则上按规范最低规定控制，在合适（注意减少对周

围建筑的影响）位置尽量多布置露天停车场，合理控制地面停车位的尺寸,

地面停车位尺寸为2.5米X5.5米，通车道为6.0米。

2.14地面建筑的I规划布局（包括建筑间距日勺合理控制和布局规整等）应有助于

地下车库日勺设置，原则上不在岩石上考虑地下室布置。为保证施工安全,

地下室范围应与道路红线、现实状况建筑构筑物、地下管线等留足安全距

禺。

2.15根据地勘汇报原则上不在或少在高回填、高边坡和其他不利地质场地区域

内布置建筑。

2.16边坡应首先考虑放坡处理，必须设置挡墙的应尽量减小挡墙高度，高度不

小于4米时需提交我司审核确认。挡墙在息图中要用有关图例表达并注明

底部和顶部标高，采用放斜坡的需用有关图例和坡度体现。

2.17需设置化粪池（生化池）时应合理考虑位置，避开人行出入口、广场等人

员密集场所。

2.18变配电室独立设置于地上时需隐蔽处理，减小对建筑物的影响。

2.19消防控制室、中控室合并设置（需设置卫生间），与电信机房、发电机房、

开闭所一起考虑在一期范围内，物管接待大厅尽量考虑在一期范围内。消

防设计形成系统满足一期消防需求。

2.20总平面图套用的红线图和地形图必须精确，必须是最新版本。

2.21总平面图和竖向总平面图需注明道路、小区主次入口、消防应急出入口、

人（车）行出入口、人防出入口、住宅单元入口，注明挡墙、道路、环境

等重点部位标高和放坡坡度、坡向、坡长。

2.22总平面图应注明单体建筑的楼栋号、长度、宽度、高度、层数，建筑物四

面时放线坐标点，室内±0.000的绝对标高。

2.23总平面图中私家花园日勺围墙必须与单体平而一致，地上、地下建筑轮廓线

要与各单体平面统一，要注意其线型设置的打印效果。

2.24总平面图中应并注明建筑物之间、建筑物与用地红线之间、建筑物与道路

中心线之间的间距，仔细查对每个间距与否满足规划部门规定，注意特殊

用地附加退。间距H勺认定按建筑完毕面考虑，留有合适余地。

2.25绿化总平面图设计绘制和指标计算必须满足当地职能部门的规定，指标数

据应精确无误。

2.26消防总平面图中消防车道、回车场、扑救面、扑救场地设计应合理，且必

须满足消防设计规范。

2.27有日照设计规定的区域需考虑日照间距对建筑的影响，绘制日照分析图。

2.28经济技术指标控制遵照尽量减少不可售面积，增长可售面积的原则，控制

公摊面积。

2.29经济技术指标除满足国家和所在地区方案编制深度的规定外，还应反应不

一样物业类型的建筑面积、户数记录，各户型的详细建筑面积指标记录,

每栋建筑包括的各户型面积、户数记录（按我司提供的表格模本）。总体

指标表、分期指标表、分期各楼栋明细表、大小套型配比指标表、设计阐

明中所有指标表中的指标应完全一致并精确到小数点后两位。

2.30必须仔细核算经济技术指标，建筑面积的计算要严格按照当地计算原则执

行，并随设计深入同步更新，各项经济技术指标严禁超规划条件。

3住宅单体平面设计

3.1方案设计执行《强冠集团电梯原则》。

3.2方案设计执行《强冠集团建筑保温节能设计原则》。

3.3方案设计执行《强冠集团入户门原则化》。

3.4方案设计执行《强冠集团信报箱原则化》。

3.5方案设计执行《强冠集团设备管井原则化》。

3.6方案设计阶段需绘制地下层平面图、吊层平面图、首层平面图、有面积变

化的原则层平面图、消防电梯机房平面图、屋顶平面图等所有涉和到面积

计算的各层平面图。

3.7方案阶段需进行节能试算，控制窗墙面积比、窗地面积比，确定门窗型材

类型，尽量少设或不设凸窗。

3.8建筑设计应重视其平面、立面和竖向剖面的规则性，宜择优选用规则的形

体；若需要设置抗震板时，应在单体平面图上明确标示。

3.9应保证面积计算的精确性，检查标注面积与计算成果与否吻合，电子文献

必须满足当地面积计算规则规定。注意控制规划面积尽量与房测面积一

致。必须整栋楼计算公摊系数后测算每套户型的建筑面积，每套户型建筑

面积尽量与定位一致，当一套户型正负建筑面积超过2%时需报我司确认。

3.10有关附加值（例如院馆、设备平台、建筑层高、坡屋面闷顶等）的设计必

须满足项目当地规划部门的规定，方案设计单位需单独提供改造后BU原则

层平面图。

3.11住宅位于商业上面的，需综合考虑住宅和商业互相影响的问题，商业屋顶

需做住宅私家花园的应划分明确，尽量不考虑构造转换。

3.12当洋房和别墅户型错、露太多时，需认真分析对上下楼层平面使用功能、

净高和外立面现立管与否有影响。尽量防止卫生间、厨房等上下楼层错位

的状况。平面图上需体现降板区域标高变化，出露台门洞上方尽量考虑设

置雨蓬。

3.13注意住宅建筑日勺楼梯间、电梯间、设备间、水电管井和公共走道日勺平面组

合方式和尺寸控制，既要保证交房验收通过又要最大程度减少公摊。公共

室内走道必须保证墙体完毕面符合规范净宽规定。

3.14建筑和设备专业必须商议处理消火栓、水电管井的位置，原则上电梯对景

墙上和住宅入口处不能设置。

3.15住宅平面设计遵照方正合用、流线清晰、干湿分区明确等原则，建筑平面

中大空间内不能随意布置类似构造柱或装饰柱的示意图防止误导构造布

置。

3.16首层平面必须标注指北针，各层平面层应注明详细层数和楼层标高，首层

重点考虑各单元入口大堂日勺平面尺度、功能和净高。

3.17各功能房间尺度、户内走道净宽、面积等必须满足国家和当地规范规定。

3.18跃层套内楼梯宜做到踏步宽不不不小于250imn,踏步高不不小于180mm。

3.19注意卫生间污水通气管和厨房烟道出屋面位置对外立面的影响。

3.20厨房考虑烟道和排水立管日勺位置，便于后期改造时也许性。

3.21重点考虑室内外空调机位布置，并在平面图上明确标示。空调位设计必须

兼顾立面效果、使用功能、节省成本等原因，立面隐蔽处室外空调机位不

做百叶或金属栏杆。

3.22起居室、客厅空调外机位尺寸原则上不不不小于：1300mm（宽）X700mm

（深）；其他房间空调外机位尺寸原则上不不不小于：1200mm（宽）X

700mm（深），空调双机位平行摆放时，宽度22023mm。

3.23空调室外机的位置、窗扇的启动方向，应考虑空调室外机安装和维修日勺安

全、以便。空调室外机位设在建筑凹槽内时，需考虑对凹槽内窗户的影响，

若凹槽距离过近须相对设置时，空调室外机位应互相错位。

3.24在不影响外立面效果前提下，从竖向、水平两个方向考虑，用建筑造型、

构造措施等手段处理户间防盗设计，相邻两户之间防止互相翻越。

4住宅立剖面设计

4.1方案设计执行《强冠集团建筑门窗设计原则》。

4.2方案设计执行《强冠集团建筑栏杆设计原则》。

4.3当立面造型与平面使用功能有冲突需提交我司确认，需综合考虑立面效果

与成本控制和施工难度的关系。

4.4剖面图须清晰体现重要空间变化关系，应至少一种剖面图剖到楼电梯间，

平、立面未体现到的空间变化部分，需补充绘制剖面图。

4.5针对复杂的竖向设计一定要绘制详细的场地剖面示意图，以便于仔细分析

建筑间的竖向和道路关系，体现地形环境的整体空间变化。

4.6方案报建文本阶段效果图部分需全面包括多种业态建筑。

4.7在我司方案评审会之前，需对部品部件进行设计选型并制作选型方案ppt,

同步提供外墙装饰材料样板和色板。

4.8在方案通过我司评审会后，设计单位需就项目一期进行平立面深化设计，

所有平立面细节、墙身节点、材质选型均需完善并提供每栋建筑定稿3D

素模图和经典外墙墙身尺寸、做法CAD详图。项目后续几期若建筑类型或

造型不一样的，也需在各期初设和施工图设计阶段之前进行平立面深化设

计。

4.9在平立面深化阶段，由于立面造型引起的原则层平面变化需增长绘制，同

步需控制面积变化。

4.10在立面深化阶段，建筑四个方向应绘制立面，若有表述不清欧I内部吊层、

下沉花园立面，均应单独绘制立面，立面图中需反应门窗日勺分隔、启动方

式。

4.11在立面深化阶段，应注明各类材料日勺几何尺寸、色彩和重要参数。凡有干

挂石材、玻璃幕墙时，设计应考虑装饰材料、后空、龙骨的总厚度导致H勺

外挂完毕面尺寸影响。

4.12在立面深化阶段，所有外立面需进行外墙装饰材料日勺分隔设计，根据材料

规格作立面分色图，墙面分隔缝缝宽和划分距离和做法需在立面或详空中

表达。详细标注出多种尺寸、作法、颜色、材料等。外墙涂料应标出分格

缝划分间距和做法；面砖、石材外墙应标出材料的排列、组合方式和做法,

尤其是转角、扶接处。

5地下车库设计

5.1重点考虑地下车库的车行和人行出入口位置选择和设计，最大程度上减小

对周围建筑的影响并和景观融合，车行出入口坡道坡度设计应满足有关国

家规范规定，坡道的构造净空高度为2.40M（人防工程除外）。

5.2地下车库出地面的采光、进排风井，人防出屋面排烟和送风口、疏散口等

构筑物的位置选择，尽量减小对周围建筑、出入口、人流视线的影响并和

景观设计融合。

5.3变配电房、水泵房、柴油发电机房等位置应选位合理，多运用不能停车的

位置，该类有噪声或电磁辐射的设备房间不应直接设置于住宅正下方，发

电机房排烟井（方案图上需反应）应高空排放，防止对住宅影响。假如配

电房，消控室等位置处在车库顶，应尽量考虑结合车库柱网进行布置。

5.4各车库的防火、防烟分区面积尽量取规范上限值，以减少消防设备设施。

5.5最大程度的运用各住宅建筑出地面楼梯间或车库出室外下沉式花园，经济

合理的布置各防火分区人行疏散出口，到达尽量减少设置独立出地面楼梯

间的目的。

5.6地下停车库优先考虑8.0MX8.1M柱网，当排布到车库尽端时考虑其他柱网,

车道布置尽量采用平行布置，停车位大小统一为尺寸2.4MX5.3M,双车道

宽度统一为5.5Mo

5.7微型车位和子母车位容许计入有效停车数量的区域，方案设计时可以合理

布置。

5.8地下车库（无人防规定）负一层层高宜为3.9米，负二层层高宜为3.6米,

有效净高不不不小于2.2米，设备安装空间高度不不小于0.7米，当车库

底板高差变化较大时，需绘制剖面仔细分析高差变化处净高与否满足规

定。

5.9地下车库挡土墙布置需经济合理，挡土墙宜平直，尽量减少其周长。车库

轮廓线部位构造柱偏向车库内侧，与车库轮廓外边线平齐，且地下室外墙

土压力应根据土口勺性状采用静止土压力计算，当地下室施工采用护坡桩等

支护时，静止上压力系数可以乘以折减系数0.66。

5.10不适宜在大底盘地下车库与住宅塔楼之间设置细长走道连接。

6商业网点设计

6.1必须注意分析经营流线，合理布置楼梯、垂直电梯、扶梯等竖向交通，楼

梯尽量设置直跑形式并且注意控制宽度，同步还需满足消防规定。

6.2商业网点临街外墙面开门开窗面积尽量做大，柱础造型与外墙的关系不得

影响玻璃面开门开窗，临小区开窗尽量做小以减小对住宅的影响。

6.3门窗分隔通透、体现精确，二层商业做落地窗，窗台高度为H+0.200。

6.4联络上下层商业竖向交通的公共楼梯间需凸显其标志性。

6.5需重点考虑商业重要节点处外立面效果，增强其标识性，综合考虑立面效

果与成本控制和施工难度的关系。重点考虑空调位位置隐蔽、尺寸合适且

满足散热和使用规定，广告位位置突出和对立面的影响。

6.6各层商业网点尽量不做外廊以控制公摊面积，当确需设计外廊时需报我司

确认，一层商业网点地面尽量做到室内外高差100mm。

6.7商业网点套内楼梯顾客自理，商业网点厨房、卫生间隔墙顾客自理，预留

上、下水和直接对外的排气口，厨房、卫生间不降板。

6.8商业网点消火栓箱宜设置于室外，留有足够实墙面便于嵌入暗装，临街面

的管道需考虑隐蔽设置。

6.9注意构造柱、装饰柱、柱基完毕面尺寸对楼梯间宽度口勺影响。

6.10除明确规定不能做餐饮用房的外，其他商业均按要经营餐饮设计，有餐饮

规定的商业网点室内均应组织厨房口勺排烟风管走向，综合考虑烟道和隔油

池日勺设置，减小对住宅的影