设备设施管理工作指引

武汉xxx中心设备设施管理工作指引第一章供配电保养、运行、操作第一节供配电---保养第一条专业工程师在每年12月25日前制订下年度设备维修保养年度计划，部门经理确认报公司领导审批。第二条系统工程师根据批准后的年度保养计划在每月25日前制定下月维修保养计划，填写月份设备维修保养计划表，报工程维护部审核。第三条系统工程师根据设备运行、检查情况及设备使用年限，组织相关技术人员制定设备大中修、更新改造计划，资金来源按相关规定执行。第四条大中修、更新改造计划制定后报相关业务主管部门审核，并报领导审批。第五条供配电设备设施维修保养、大中修计划制定原则：1、供配电设备设施的使用的频度、年限；2、供配电设备设施运行状况(故障隐患)；3、合理时间(避开节假日、特殊活动日)。第六条供配电设备设施维修保养计划应包括如下内容：1、维修保养项目及内容；2、备品、备件计划；3、具体实施维修保养的时间；4、预计费用。第七条对供配电设备设施进行维修保养时，应严格遵守《供配电系统安全操作规程》，并按计划实施。第八条高压开关柜、环网柜、变压器的主要维修保养项目由外委单位完成，外部清洁及部分外部附件的维修保养由进网电工负责，对高压设备控制电源镉镍电池组的维护保养按《镉镍电池组维护保养规定》执行。低压配电柜的维修保养由机电技术人员负责。第九条外委维修保养：根据合同约定由供电局或有资质单位对园区所有变压器进行测试、试验等项目的维修保养，此项工作由系统工程师负责跟进、监督实施，将结果记录在《设备维修保养记录表》。第十条外部维修保养：每年的4、10月份对园区所有变压器外部进行一次清洁、保养：1、测定变压器线圈的绝缘电阻，如发现其电阻值比上次测定的数值下降30%-50%时，应做绝缘油试验(对外委托试验)，如绝缘油不合格则应全部换掉；换上新鲜的合格的绝缘油后，如果变压器的绝缘电阻还低于120Ω，则应对变压器线圈进行处理(外委完成)；2、清扫变压器外壳，变压器漏油时应拧紧螺母或更换密封胶垫；3、拧紧变压器引出线的接头，如发现接头烧伤或过热痕迹，应进行整修处理并重新接好；4、变压器油位牌指示器下限时，应补同型号绝缘油，并清除枕集器中的水和污垢；5、检查变压器的接地线是否良好，地线是否被腐蚀，腐蚀严重时应更换地线。第十一条对不同类型的变压器，系统工程师应根据设备技术标准、要求制定相应的外部维修保养项目和内容，明确操作程序。第十二条高压开关柜的维修保养。每年根据外委维修保养合同约定定期由供电公司或有资质单位对园区所有高压开关柜进行维修保养，此项工作系统工程师或专人跟进，监督实施并在《设备维修保养记录表》中进行记录。第十三条低压配电柜维修保养：每年的4月、10月对园区内所有低压配电柜内外进行一次清洁。先用压缩空气进行吹污、吹尘，然后用干的干净抹布擦拭。第十四条刀开关的维修保养：1、检查安装螺栓是否紧固，如松弛则拧紧；2、检查刀开关转动是否灵活，如有阻滞现象则应对转动部位加润滑油。3、检查刀开关三相是否同步，接触是否良好，是否有烧伤或过热痕迹，如有问题则进行机械调整或整修处理；4、用500V摇表测量绝缘底板，其绝缘电阻如果低于10MΩ，则应进行烘干处理。烘干达不到要求的则应更换。第十五条熔断器维修保养：1、新熔体的规格和开关应与更换的熔体一致；2、检查熔体与保险座是否接触良好，接触部位是否有烧伤痕迹，如有则应进行修整，修整达到要求的则应更换。第十六条交流接触器维修保养：1、清除接触器表面的污垢，尤其是进线端相间的污垢；2、清除灭弧罩内的碳化物和金属颗粒；3、清除触头表面及四周的污物，但不要修锉触头，烧蚀严重不能正常工作的触头应更换；4、清洁铁芯表面的油污及脏物；5、拧紧所有紧固件。第十七条电容器维修保养：1、清理冷却风道及外壳灰尘，使电容器散热良好；2、检查电容有无膨胀、漏油或异常响声，如有则应更换；3、检查接头处，接地线是否有松脱或锈蚀，如有则应除锈处理并拧紧；4、检查电容三相不平衡电流是否超过额定值的15%或电容缺相，如是则更换电容。第十八条热继电器维修保养：1、检查热继电器上的绝缘盖板是否完整，如有损坏则更换；2、检查热继电器的导线接头处有无过热痕迹或烧伤，如有则整修处理，处理后达不到要求的应更换。第十九条断路器(自动空气开关)维修保养：1、用500V摇表测量绝缘电阻，应不低于010MΩ，否则应烘干处理；2、清除灭弧罩内的碳化物或金属颗粒，如果灭弧罩破裂，则应更换；3、断路器(自动空气开关)在闭合和断开过程中，其可动部分与灭弧室的零件应无卡阻现象；4、在使用过程中发现铁芯有特异噪音时，应清洁其工作表面；5、各传动机构应注入润滑油；6、检查主触头表面有小的金属颗粒时，应将其清除，但不能修锉，只能轻轻擦拭；7、检查手动(3次)、电动(3次)闭合与断开是否可靠，否则应修复；8、检查分励脱扣、欠压脱扣、热式脱扣是否可靠，否则应修复；9、检查接头处有无过热或烧伤痕迹，如有则修复并拧紧；10、检查接地线有无松脱或锈蚀，如有则除锈处理并拧紧。第二十条二次回路维修保养：1、号码管是否清晰或掉落，如是则补上新号码管；2、接头处是否松弛，如松弛则拧紧。第二十一条主回路维修保养：1.标示牌是否清晰或掉落，如是则补上新的标示牌；2.接头处是否有过热或烧伤痕迹，如是则修复并拧紧；3.母线排油漆是否脱落，第二十二条对未列出的供配电设备设施的维修保养，系统工程师应根据设备的技术参数、相关标准及使用情况制定保养项目内容。第二十三条供配电设备的维修保养时间一般不超过8小时，如必须超过8小时，则由系统工程师填写《申请延时维修保养表》，经部门负责人审核、单位负责人批准后方可延时。第二十四条对计划中未列出的维修保养工作，应由系统工程师尽快补充至计划中，对于突发性设备设施故障，先经部门经理口头批准后，可以先组织解决而后作出《质量问题处理档案》上报公司领导。第二十五条对设备设施进行大中修或重要零部件进行更换时，应填写《设备大中修及零部件更换记录》并存档。第二十六条值班电工应将上述维修保养工作清晰、完整、规范地记录在《设备维修保养记录表》内，系统工程师应于每月3日前将相关记录整理成册后交部门档案室存档，保存期为长期。第二十七条停电管理。供配电设备设施因检修等原因需要停电时，由系统工程师填写《内部通启》，经部门经理批准后通知客户服务部，如停电范围涉及面大，影响业主正常生活时，须报公司主管领导批准。客户服务部提前24小时通知相关业户。如因特殊情况突然停电，按《紧急停电处理程序》执行，在恢复供电12小时内向有关住户作出解释。第二节供配电—运行第一条值班电工每班对高压开关柜、环网柜巡视两次；变压器每两小时巡视一次；低压配电柜、电容柜每两小时巡视一次。第二条值班电工应按规定的频次进行检查、巡视、监控，并将变压器的运行情况记录于《变压器运行日志》中；低压配电柜的运行数据(环境温度、电流、电压、功率因数等)记录于《低压配电运行日志》。第三条在巡视中如有异常情况应在备注栏中注明，并按规定进行处理。巡视内容包括：1、变压器油位、油色是否正常，密封处是否漏油，变压器运行是否超温(85℃)。2、有无异常响声或气味。3、各种仪表指示是否正常，指示灯是否正常。4、单相、三相电压是否在额定值的±10%范围以内，是否超载运行。5、各种接头是否有过热或烧伤痕迹。6、防小动物设施是否完好。7、接地线有无锈蚀或松动。8、各种临时用电接驳情况。9、各种标示牌、标示牌是否完好。10、安全用具是否齐全，是否存放于规定位置。11、按时开关管辖区内路灯、灯饰等，并通知相关人员维修好故障路灯。第四条对巡视中发现的问题，值班电工应及时采取整改措施加以解决，处理不了的问题须及时如实地汇报给系统工程师，进行处理，并做好记录。整改时应严格遵守《供配电系统安全操作规程》和《供配电系统维修保养规程》的相关规定。第五条触电处置。发现有人触电时，当值值班电工应保持镇静、保持头脑冷静，尽快使触电者脱离电源，并进行紧急抢救。1、拉开电源开关、拔去插头或熔断器。2、用干燥的木棒、竹竿移开电线或用绝缘工具(平口钳、斜口钳等)剪断电线。3、用干燥的衣服或绝缘塑料布垫住，将触电者脱离电源。4、防止触电者在断电后跌倒。5、如果触电者尚未失去知觉，则必须让其保持安静，并立即送医院进行诊治，密切注意其症状变化。6、如果触电者已推动知觉，但呼吸尚存，应使其舒适、安静地仰卧，将上衣与裤带放松，使其容易呼吸，若触电者呼吸困难，有抽筋现象，则应积极进行人工呼吸，并及时送医院。7、如果触电者的呼吸、脉搏及心跳都已停止，此时不能认为其已死亡，应当立即对其进行人工呼吸。人工呼吸必须连续不断地进行到触电者自行呼吸或医生赶到现场救治为止。8、各单位维修部应定期对部门员工进行该方面的培训，增加员工应急处理的知识和技能。培训应保持相关记录。第六条配电柜空气开关跳闸的处置。1、判断跳闸原因(短路或过载)。2、查清楚负载种类及分布情况。3、对可疑处逐个检查，确认故障部位或报告系统工程师，请求支援解决。4、对故障已排除应立即恢复供电。第七条变配电房发生火灾时按《火灾、火警应急处理程序》处置。第八条变配电房发生水浸时的处置。1、视进水情况，拉下总电源开关或高压开关。2、堵住或关闭进水源。3、如果漏水较大，应立即通知相关系统工程师，同时尽力阻滞进水。进水源堵住或关闭后，应立即排水。4、排干水后，应立即对湿水设备设施进行除湿处理(如用干的干净抹布拭、热风吹干、自然通风，更换相关管线等)。5、确认湿水已消除(如各绝缘电阻达到规定要求)，开机试运行，如无异常情况出现，则可以投入正常运行。第九条停电处理1、因设备故障或供电局原因出现的突然停电，立即按《紧急停电处理程序》进行处理。维修部应在5分钟内启动柴油发电机，按《柴油发电机操作规程》启动供电系统，提供备用电源(主要供电梯、水泵、消防和梯间照明等)。2、电梯技术人员应在5分钟内赶到值班室待命，如有电梯困人时，按《电梯困人救援作业规程》实施救援工作。3、因设备检修或接供电局通知等计划性停电时，维修部应提前三天以《内部通启》通知客户服务部，客服部至少提前24小时通知相关业户。第十条变配电室管理。1、非机电技术人员不准进入设备房，若需进入，须经系统工程师批准，在机电人员陪同下方可进入，并在《设备机房外来人员入室登记表》进行登记。2、机房内严禁存入易燃、易爆、危险物品。机房内禁止吸烟，并且须备齐消防设施。3、每周打扫一次机房卫生，清洁一次机房内的设备设施，做到地面、墙壁、天花板、门窗、设备设施表面无积尘、无蛛网、无油渍、无锈蚀、无污物，油漆完好，整洁光亮。4、机房内应当通风良好、光线充足、门窗开启灵活，防小动物设施完好。5、对机房都应做到随时上锁，钥匙由当值班电工保管，值班电工不得私自配钥匙。第十一条交接班要求1、接班人员应准时接班。2、接班人员应认真听取交班人员交代，并查看上一班设备运行记录，检查工具、物品是否齐全，确认无误后在《维修部交接班记录》上签名。3、有下列情况之一者不准交接班：上一班运行情况未交代清楚；记录不规范、不完整、不清晰；值班室卫生未打扫；接班人未到岗；事故正在处理中或交班时发生故障，此时应由交班人负责继续处理，接班人协助进行；交接班具体按《值班管理规程》执行。第十二条当值变配电室值班电工应将供配电设备设施的运行数据(电压、电流、功率因数、环境温度等)及运行状况清晰、完整、规范地记录在相应记录表内。系统工程师应在每月初将上一月的记录整理成册后交部门资料管理员存档，保存期一般为三年。第三节供配电—操作第一条系统工程师根据设备运行、检查情况及设备使用年限，组织相关技术人员制定设备大中修、更新改造计划，资金来源按相关规定执行。大中修、更新改造计划制定后报相关业务主管部门审核，并报领导审批。第二条供配电设备设施维修保养、大中修计划制定原则：1、供配电设备设施的使用的频度、年限；2、供配电设备设施运行状况(故障隐患)；3、合理时间(避开节假日、特殊活动日)。第三条供配电设备设施维修保养计划应包括如下内容：1、维修保养项目及内容；2、备品、备件计划；3、具体实施维修保养的时间；4、预计费用。第四条对供配电设备设施进行维修保养时，应严格遵守《供配电系统安全操作规程》，并按计划实施。第五条高压开关柜、环网柜、变压器的主要维修保养项目由外委单位完成，外部清洁及部分外部附件的维修保养由进网电工负责，对高压设备控制电源镉镍电池组的维护保养按《镉镍电池组维护保养规定》执行。低压配电柜的维修保养由机电技术人员负责。第六条外委维修保养单位的确定按《采购程序》执行。第七条变压器外委维修保养：根据合同约定由供电局或有资质单位对园区所有变压器进行测试、试验等项目的维修保养，此项工作由系统工程师负责跟进、监督实施，将结果记录在《设备维修保养记录表》。第八条外部维修保养：每年的4、10月份对园区所有变压器外部进行一次清洁、保养。1、测定变压器线圈的绝缘电阻，如发现其电阻值比上次测定的数值下降30%-50%时，应做绝缘油试验(对外委托试验)，如绝缘油不合格则应全部换掉；换上新鲜的合格的绝缘油后，如果变压器的绝缘电阻还低于120Ω，则应对变压器线圈进行处理(外委完成)；2、清扫变压器外壳，变压器漏油时应拧紧螺母或更换密封胶垫；3、拧紧变压器引出线的接头，如发现接头烧伤或过热痕迹，应进行整修处理并重新接好；4、变压器油位牌指示器下限时，应补同型号绝缘油，并清除枕集器中的水和污垢；5、检查变压器的接地线是否良好，地线是否被腐蚀，腐蚀严重时应更换地线。第九条对不同类型的变压器，系统工程师应根据设备技术标准、要求制定相应的外部维修保养项目和内容，明确操作程序。第十条高压开关柜的维修保养。每年根据外委维修保养合同约定，定期由供电公司或有资质单位对园区所有高压开关柜进行维修保养，此项工作系统工程师或专人跟进，监督实施并在《设备维修保养记录表》中进行记录。第十一条低压配电柜维修保养：每年的4月、10月对园区内所有低压配电柜内外进行一次清洁。先用压缩空气进行吹污、吹尘，然后用干的干净抹布擦拭。第十二条刀开关的维修保养：1、检查安装螺栓是否紧固，如松弛则拧紧；2、检查刀开关转动是否灵活，如有阻滞现象则应对转动部位加润滑油。3、检查刀开关三相是否同步，接触是否良好，是否有烧伤或过热痕迹，如有问题则进行机械调整或整修处理；4、用500V摇表测量绝缘底板，其绝缘电阻如果低于10MΩ，则应进行烘干处理，5、烘干达不到要求的则应更换。第十三条熔断器维修保养：1、新熔体的规格和开关应与更换的熔体一致；2、检查熔体与保险座是否接触良好，接触部位是否有烧伤痕迹，如有则应进行修整，修整达到要求的则应更换。第十四条交流接触器维修保养：1、清除接触器表面的污垢，尤其是进线端相间的污垢；2、清除灭弧罩内的碳化物和金属颗粒；3、清除触头表面及四周的污物，但不要修锉触头，烧蚀严重不能正常工作的触头应更换；4、清洁铁芯表面的油污及脏物；5、拧紧所有紧固件。第十五条自耦减压启动器维修保养：1、用500V摇表测表绝缘电阻，应不低于0.5MΩ，否则应进行干燥处理；2、外壳应可靠接地，如有松脱或锈蚀则应除锈处理后拧紧地线。第十六条电容器维修保养：1、清理冷却风道及外壳灰尘，使电容器散热良好；2、检查电容有无膨胀、漏油或异常响声，如有则应更换；3、检查接头处，接地线是否有松脱或锈蚀，如有则应除锈处理并拧紧；4、检查电容三相不平衡电流是否超过额定值的15%或电容缺相，如是则更换电容。第十七条热继电器维修保养：1、检查热继电器上的绝缘盖板是否完整，如有损坏则更换；2、检查热继电器的导线接头处有无过热痕迹或烧伤，如有则整修处理，处理后达不到要求的应更换。第十八条断路器(自动空气开关)维修保养：1、用500V摇表测量绝缘电阻，应不低于010MΩ，否则应烘干处理；2、清除灭弧罩内的碳化物或金属颗粒，如果灭弧罩破裂，则应更换；3、断路器(自动空气开关)在闭合和断开过程中，其可动部分与灭弧室的零件应无卡阻现象；4、在使用过程中发现铁芯有特异噪音时，应清洁其工作表面；5、各传动机构应注入润滑油；6、检查主触头表面有小的金属颗粒时，应将其清除，但不能修锉，只能轻轻擦拭；7、检查手动(3次)、电动(3次)闭合与断开是否可靠，否则应修复；8、检查分励脱扣、欠压脱扣、热式脱扣是否可靠，否则应修复；9、检查接头处有无过热或烧伤痕迹，如有则修复并拧紧；10、检查接地线有无松脱或锈蚀，如有则除锈处理并拧紧。第十九条二次回路维修保养：1、数码管显示仪是否清晰或掉落，如是则补上新号码管；2、接头处是否松弛，如松弛则拧紧。第二十条主回路维修保养：1、标示牌是否清晰或掉落，如是则补上新的标示牌；2、接头处是否有过热或烧伤痕迹，如是则修复并拧紧；3、母线排油漆是否脱落第二十一条对未列出的供配电设备设施的维修保养，系统工程师应根据设备的技术参数、相关标准及使用情况制定保养项目内容。第二十二条供配电设备的维修保养时间一般不超过8小时，如必须超过8小时，则由系统工程师填写《申请延时维修保养表》，经部门负责人审核、单位负责人批准后方可延时。第二十三条对计划中未列出的维修保养工作，应由系统工程师尽快补充至计划中，对于突发性设备设施故障，先经部门经理口头批准后，可以先组织解决而后作出《质量问题处理档案》上报公司领导。第二十四条对设备设施进行大中修或重要零部件进行更换时，应填写《设备大中修及零部件更换记录》并存档。第二十五条值班电工应将上述维修保养工作清晰、完整、规范地记录在《设备维修保养记录表》内，系统工程师应于每月3日前将相关记录整理成册后交部门档案室存档，保存期为长期。第二十六条停电管理。供配电设备设施因检修等原因需要停电时，由系统工程师填写《内部通启》，经部门经理批准后通知客户服务部，如停电范围涉及面大，影响业主正常生活时，须报公司主管领导批准。客户服务部提前24小时通知相关业户。如因特殊情况突然停电，按《紧急停电处理程序》执行，在恢复供电12小时内向有关住户作出解释。第二章给排水保养、运行、操作第一节给排水-保养第一条在每年的12月26日前，由项目维修部工程师组织相关技术人员一起研究制定《给排水设备设施维修保养年度计划》并上报公司领导审批。第二条工程师根据审批的年度保养计划在每月26日前制定《月份设备维修保养计划表》报部门经理审核后实施。第三条制定给排水设备设施维修保养计划的依据：1、给排水设备设施使用频度；2、给排水设备设施运行状况(故障隐患)；3、相关设备技术资料、标准；4、合理的时间(避开节假日、特殊活动日等)。第四条给排水设备设施维修保养年度计划应包括如下内容：1、维修保养项目及内容；2、备品、备件计划；3、具体实施维修保养的时间；4、预计费用。第五条给排水技工对给排水设备设施进行维修保养时，应按计划进行。对部门无法解决的问题，可向管理监察中心寻求技术支援或对外委托，外委应按《采购控制程序》或相关规定执行。第六条水泵机组维修保养。给排水技工每半年对园区所有水泵机组进行一次清洁、保养。检查电动机与水泵弹性联轴器有无损坏，如损坏则应更换。检查水泵机组螺栓是否紧固，如松弛则应拧紧。第七条电动机维修保养：1、用500V摇表检测电动机线圈绝缘电阻是否在0.5MΩ以上，否则应烘干处理或修复；2、检查电动机轴承有无阻滞或异常声响，如有则应更换同型号规格轴承；3、检查电动机风叶有无碰壳现象，如有则应修整处理；4、清洁电动机外壳；5、检查电动机是否脱漆严重，如脱漆严重则应彻底铲除脱落层油漆后重新油漆。第八条水泵维修保养：1、检查水泵轴承是否灵活，如有阻滞现象，则应加注润滑油；如有异常摩擦声响，则应更换同型号规格轴承；2、转动水泵轴，如果有卡住、碰撞现象，则应拆换同规格水泵叶轮；如果轴键槽损坏严重，则应更换同规格水泵轴；3、检查压盘根处是否漏水成线，如是则应加压或更换盘根；4、清洁水泵外表；5、如水泵脱漆或锈蚀严重，则应彻底铲除脱落层油漆，重新刷上油漆。第九条控制柜维修保养。给排水技术人员在每年的5月、11月应对园区水泵房的控制柜进行一次清洁、保养。1、用压缩空气、干净干抹布清洁柜内所有元器件，清洁控制柜外壳，务必使柜内无积尘、无污物；2、检查、紧固所有接线头，对于烧蚀严重的接线头应更换；3、检查柜内所有线头的号码管是否清晰，是否有脱落现象，如是则应整改；第十条交流接触器维修保养；1、清除灭弧罩内的碳化物和金属颗粒；2、清除触头表面及四周的污物(但不要修锉触头)，烧蚀严重不能正常工作的触头应更换；3、清洁铁芯上的油污及脏物；4、检查复位调簧情况；5、拧紧所有紧固件。第十一条自耦减压启动器维修保养：1、用500V摇表测量绝缘电阻，应不低于0.5MΩ，否则应进行干燥处理；2、外壳应可靠接地，如有松脱或锈蚀则应在除锈处理后，拧紧接地线。第十二条热继电器维修保养：1、检查热继电器的绝缘盖板是否完整无损，如损坏则应更换；2、检查热继电器的导线接头处有无过热痕迹或烧伤，如有则整修处理，处理后达不到要求的应更换。第十三条自动空气开关维修保养：1、用500V摇表测量绝缘电阻，应不低于100MΩ，否则应烘干处理；2、清除灭弧罩内的碳化物或金属颗粒，如果灭弧罩破裂则应更换；3、自动空气开关在闭合或断开过程中，其可动部分与灭弧室的零头应无卡住现象；4、检查触头表面是否有小的金属颗粒，如有则应将其清除，但不能修锉，只能轻轻擦拭。第十四条中间继电器、信号继电器维修保养：对中间继电器、信号继电器应做模拟试验，检查二者的动作是否可靠，输出信号是否正确，如有问题则应更换同型号的中间继电器、信号继电器。第十五条信号灯、指示仪表维修保养：1、检查各信号灯是否正常，如有不亮则应更换相同规格的小灯泡；2、检查各指示仪表指示是否正确，如有偏差则应作适当调整，调整后偏差仍较大的则应更换同规格同型号的仪表。第十六条远传压力表维修保养：1、检查表内是否有积水，如有则应干燥处理；2、检查信号线接头处是否腐蚀，如腐蚀较严重则应重新焊接；3、偏差很大或信号线腐烂的远传压力表应拆换。第十七条闸阀维修保养：1、检查密封胶垫处是否漏水，如漏水则应更换密封胶垫；2、检查压黄油麻绳处是否漏水，如漏水则应重新加压黄油麻绳。3、对闸阀阀杆加黄油润滑；4、对锈蚀严重的闸阀(明装)应在彻底铲除底漆后重新油漆。第十八条止回阀维修保养：1、检查止回阀密封胶垫是否损坏，如损坏则应更换；2、检查止回阀弹簧弹力是否足够，如太软则应更换同规格弹簧；3、检查止回阀油漆是否脱落，如脱落严重则应处理后重新油漆。第十九条浮球阀维修保养：1、检查浮球阀密封胶垫是否老化，如老化则应更换；2、检查浮球阀连杆是否弯曲，如弯曲则应校直；3、检查浮球阀连杆插销是否磨损严重，如磨损严重则应更换。第二十条液位控制器维修保养：1、检查密封圈、密封胶垫是否损坏，如损坏则应更换；2、清除压力室内污物，疏通控制水道；3、检查控制杆两端螺母是否紧固，如松弛则应拧紧；4、紧固所有螺母。第二十一条潜水泵或排污泵维修保养。1、用500V摇表检测潜水泵或排污泵绝缘电阻是否在0.25MΩ以上，否则应应拆开潜水泵或排污泵，对线圈进行烘干处理；2、检查密封圈是否已老化，如已老化则应更换。3、检查轴承的磨损情况，如转动时有明显的异常声响或有阻滞现象，则应更换同型号同规格轴承。4、清洁潜水泵、排污泵外壳，如锈蚀严重则应在表面处理后重新油漆一遍。5、检查潜水泵、排污泵上所连接的软管是否牢固，如松弛则应紧固。拧紧潜水泵、排污泵上的所有螺母。第二十二条明装给水管维修保养(每年进行一次)。1、检查支持托架是否牢固，否则应加强。2、检查流向标示是否鲜明醒目，否则应整改。3、检查保护漆是否完好，如脱漆较严重则应重新油漆一遍。4、检查各连接处是否有漏水现象，如漏水则应处理(更换胶垫)。第二十三条每次给排水设备设施的维修保养时间计划不得超过8小时，如必须超过8小时，则应由系统工程师填写《申请延时维修保养表》经批准后方可延时。第二十四条对于计划中未列出的维修保养工作，应由系统工程师尽快补充至计划中；对于突发性的设备设施故障，经部门负责人口头批准后，可先组织解决而后写出《质量问题处理档案》上报公司领导。第二十五条给排水技工应将上述维修保养工作清晰、完整、规范地记录在《设备维修保养记录表》内，系统工程师在每月3日前将上月记录整理成册后交部门资料室存档，保存期为长期。第二十六条给排水设备设施大中修或对主要零部件进行更换，应填写《设备大中修及零部件第二十七条停水管理。给排水设备设施因维修保养等原因需要停水时，应由系统工程师填写《内部通启》，经部门经理批准后通知客户服务部，由客户服务部提前24小时通知相关用户。如因特殊情况突然停水，应在恢复供水12小时内向有关用户作出解释。第二节给排水—运行第一条巡视监控。值班人员每两小时巡视一次园区水泵房设备设施(包括机房、水池、水箱等)，对其运行情况进行记录。每周巡视一次园区内主供水管上闸阀以及道路上沙井、雨水井。第二条巡视监控内容如下：1、水泵房有无异常声响或大的振动；2、电机、控制柜有无异常气味；3、电机温升是否正常(应不烫手)，变频器散热通道是否顺畅；4、电压表、电流表指示是否正常，控制柜上信号灯显示是否正确，控制柜内各元器件是否工作正常；5、机械水压表与PC上显示的压力是否大致相符，是否满足供水压力要求.6、水池、水箱水位是否正常；7、闸阀、法兰连接处是否漏水，水泵是否漏水成线；8、主供水管上闸阀的井盖、井裙是否完好，闸阀是否漏水，标识是否清晰；8、止回阀、浮球阀、液位控制器是否动作可靠；9、临时接驳用水情况；10、雨水井、沉沙井、排水井是否有堵塞现象。第三条值班人员在巡视监控过程中发现给排水设备设施有不正常情况时，应及时采取措施加以解决；处理不了的问题，应及时详细地汇报给系统工程师，请求协助解决。整改时，应严格遵守《给排水设备设施维修保养规程》。第四条给排水设备设施主供水管爆裂的处置：1、立即关闭相关连的主供水管上的闸阀；2、如果关闭了主供水管上相关联的闸阀后仍不能控制住大量泄水，则应关停相应的水泵；3、立即通知客户服务部及系统工程师，系统工程师组织人员抢修；客户服务部负责通知相关用户关于停水的情况；如属市政给排水应立即通知供水公司抢修。4、如地下水管爆裂，系统工程师应立即组织技术人员尽快挖出所爆部位水管；5、供水管所爆部位修复后，由给排水技工开水试压(用正常供水压力试压)，看有无漏水或松动现象；6、确认一切正常后，对检修现场进行清理或回填土方，恢复原貌。第五条水泵房发生火灾时按《火灾、火警应急处理程序》处置。第六条水泵房发生水浸时的处置：1、视进水情况关掉机房内运行的设备设施并拉下电源开关；2、堵住漏水源；3、如果漏水较大，应立即通知系统工程师，同时尽力阻滞进水；4、漏水源堵住后，应立即排水；5、排干水后，应立即对湿水设备设施进行除湿处理，如用干的干净抹布擦拭、热风吹干、自然通风、更换相关管线等；6、确认湿水已消除、各绝缘电阻符合要求后，开机试运行；如无异常情况出现则可投入正常运行。第七条因设备故障等原因出现紧急停水时，应立即按《紧急停水处理程序》进行处理。第八条水泵房管理。1、非值班人员不准进入水泵房，若需要进入，须经系统工程师同意，在给排水技工的陪同下方可进入水泵房，同时在《设备机房外来人员入室登记表》上进行登记。2、水泵房内严禁存放有毒、有害物品；3、水泵房内应按规定备齐消防器材并放置在方便、显眼处。水泵房严禁吸烟。4、每周打扫一次水泵房卫生，清洁一次水泵房内的设备设施，做到地面、墙壁、天花板、门窗、设备设施表面无积尘、无油渍、无锈蚀、无污物，油漆完好，整洁光亮；5、水泵房内内通风良好，光线充足，门窗开启灵活。6、水泵房应当做到随时上锁，钥匙由值班人员保管，借用须登记。第九条交接班要求，接班人员应准时接班。接班人员应认真听取交班人交代，并查看相关记录，检查工具、物品是否齐全，确认无误后方可接班。第十条有下列情况之一者不准交班：上一班运行情况未交代清楚；记录不规范、不完整、不清晰；接班人未到岗；事故正在处理中或交班时发生故障，此时应由交班人负责继续处理，接班人协助进行。第十一条值班人员应将给排水设备设施的运行数据(环境温度、电压、水压)及运行状况完整、规范地记录在《二次生活给水泵运行记录》内。每月的3日前由系统工程师将上月记录整理成册后交部门资料室存档，保存期为三年。第三节给排水—操作第一条启动水泵(排污泵)前的检查：1、检查水泵(排污泵)进、出水闸阀是否已打开，否则应拧开闸阀。2、排除水泵机组真空筒里面的空气(如果有的话)。3、检查电压表、信号灯指示情况。4、手盘水泵轴转动3圈，应灵活无阻滞。第二条启动水泵(排污泵)。1、合上水泵(排污泵)控制柜(箱)电源开关，将转换开关置于“手动”位置。2、按下启动按钮，水泵(排污泵)启动，注意观察启动电流.3、如果一次不能启动成功，可以再试启动二次，每次应间隔3分钟。如果三次都未启动成功，则应停下来查找原因，排除故障后才能再启动。4、启动尤其后，让其运转5分钟。观察运转电流，听有无异常声响，闻有无异常气味，检查漏水是否严重(漏水成线)。5、确认一切正常后，按下水泵(排污泵)“停止”按钮，水泵(排污泵)停止。6、将转换开关置于“自动”位置，水泵(排污泵)自动启动并运行。第三条停止水泵(排污泵)。1、将转换开关置于“OFF”(停止)位置，水泵(排污泵)停止运转。2、拉下水泵(排污泵)控制柜(箱)电源开关(如果需要)。3、关水泵(排污泵)进、出水闸阀(如果需要)。4、检查有无不正常情况，如有则及时处理。第三章消防系统保养、运行、操作第一节消防系统—保养第一条消防系统维修保养计划的制定。每年12月26日前，由维修部消防主管(下同)组织制定下一年度的《消防系统维修保养年度计划表》，经部门经理审核报主管领导审批。消防主管根据系统的运行情况拟定大修、中修、小修计划并报批。消防主管根据批准后的年度维修保养计划在每月26日前拟定《月份设备维修保养计划》，报部门经理审核并组织实施。保安部消防工作的管理参照《消防工作规范》执行。第二条消防系统维修保养年度计划必须具备下列要求：1、有明确安排设备大、中、小修的计划；2、有具体组织实施维修保养的时间；3、有明确的维修保养周期；4、有具体的维修保养经费预算。第三条对消防系统进行维修保养时，应严格遵守《消防系统操作规程》，并按计划进行。第四条日检。每班次在消防主管的指导下由值班员对火灾报警系统进行下列检查。1、每班次均应进行系统设备的外观检查。2、火警功能。误报火警应勘察误报的火灾探测器探头现场有无蒸气、烟雾、粉尘等影响探头正常工作的环境干扰存在，如有其他干扰存在，应设法排除。对于误报频繁又无其他干扰影响探头正常工作的，或探头显示灯不亮、不能接收信号，应及时清洗更换。3、自检功能。按自检键后，进行复位，让系统处于正常状态，不能复位应查明原因。4、故障功能：——主电源故障，检查输入电源是否完好，熔丝有无烧断、接触不良等情况；——备用电源故障，检查充电装置，电池有否损坏，有无断线；——探测回路故障，检查该回路至火灾探测器的接线是否完好，有无探头被取下，终端监控器有无损坏。第五条月检。每月15日在消防主管的指导下，组织消防人员对消防自动系统进行下列功能检查，并填写《设备设施维修保养记录表》：1、日检全部内容；2、测试控制器主要工作电压是否正常；3、火灾探测器(温感、烟感、破玻)安装倾斜度不大于45度，与底座接触是否良好，外观是否洁净完好，指示灯是否闪亮。随机抽取5%的烟感喷烟后，消防主机是否收到报警信号；4、对消防泵房消防栓泵进行外观检查，查看外接线是否固定良好，油漆脱落应补刷新漆；5、检查手动报警按钮、紧急旋钮安装是否牢固，有无破损及丢失；任选两个手动报警按钮进行模拟报警，测试报警功能是否正常；6、对消防主机、联动柜、动力配电箱、灭火显示器及其附属设施进行擦拭除尘，线路松动应给予紧固；7、对主电源和备用电源做自动转换试验。第六条季检。每季度检查和试验自动报警系统的下列功能，并填写《消防系统年(季)度检查保养记录表》：1、采用专用检测仪器分批试验火灾探测器的动作及确认灯显示；2、试验火灾报警的声光显示；3、试验水流指示器、压力开关等报警功能、信号显示；4、对备用电源进行1～2次充放电试验，1～3次主要电源和备用电源自动切换试验；5、用手动或自动检查防火卷帘的关闭情况、防火卷帘有无变形、扭曲情况；6、用手动或自动检查消防栓泵、自动喷淋灭火系统控制设备；7、对固定式“1211”系统进行外观巡视，查看管网系统的密封情况，读出压力表指针数值，用手动或自动检查固定灭火系统的控制设备；8、用手动检查消防应急广播、火灾应急照明及疏散指示标志灯；9、从消防联动柜上按强制“消防”开关键使客货梯停于首层试验；10、在消防控制中心进行消防通信设备对讲通话试验；11、检查所有转换开关和强制切断非消防电源功能试验；第七条消防栓箱检查。1、栓外检查：检查箱门关闭是否良好、有机玻璃门有无损坏，箱门封条是否完好；2、随机抽取消火栓总数的10%测试，按消火栓报警按钮，消防中心应有正确的报警显示，检查箱内器件是否良好，有无丢失，箱内消火栓有无渗漏；3、对检查情况做好登记，如箱门封条脱落破损应重新贴上封条。第八条年检：每年12月20日前由消防主管组织对火灾自动报警系统的功能作下列检查和试验，并填写《消防系统年(季)度检查保养记录表》：1、应用专用检测仪器对所安装的火灾探测器探头(取50%)进行一次实效模拟试验，对电缆、接线盒、设备作直观检查、清理尘埃；2、进行本规程季检内容(1、2除外)；3、试验火灾应急广播设备的功能。第九条对本规程季检和年检的检查内容，保修期内由安装厂家指导检查，保修期满后由消防局(或有资质单位)检查。第十条对消防系统设备的外部清洁及部分附件的维修保养由消防主管指导完成。每周消防值班员应对消防设备外部清洁一次，用压缩空气进行吹污、吹尘，再用干的干净抹布擦拭，保持设备光洁。第十一条消火栓每年逐个打开检查一次（与管道放水冲洗同步）。1、进行季检内容；2、开箱取出水带，仔细检查有无破损，如有应立即修补或替换；检查有无发黑，如有应取出刷净、晾干；3、将水带交换摺边或翻动一次；4、检查水枪、水管接口是否方便牢固，有无缺损，如有立即修复。5、查接口垫圈是否完好无缺，替换阀上老化的皮垫，阀杆加油；6、检查修整全部支架，掉漆部位重新补刷，同时油漆；7、将箱内清扫干净，部件存放整齐后，锁上箱门，贴上封条。第十二条电机1、外观整洁，铭牌清晰，各部件坚固牢靠，联轴器有保护罩；2、线耳联接端紧密牢靠，无变色迹象，无裸露部分，接地良好。第十三条风机保养1、断开主电源，挂上标示牌，检查电机是否良好接地；2、紧固各部分松动的螺丝及联轴器；3、调整皮带松紧，手转皮带轮，观察转动是否良好；4、检查与更换各接合面间的垫片和密封填料；5、清洁电机及风滤器和机壳内部；6、向转动部分加润滑油，保证联轴器及轴承的灵活性及稳定性；7、检查防火阀的机械开闭动作是否灵活，开闭角度大小；8、手动开机测定三相电流值，检查指示灯、电压表、电流表，听查风机各部件运行声音；9、连续运转半小时验证风机运转正常；第十四条消防系统设备故障的维修一般不超过8小时，在8小时内无法解决的，应将其故障原因、解决时间上报部门经理，并按批准的时间限期解决。重大问题须报公司领导。第十五条需外委维修的，由消防主管提出申请报公司领导审批，委托公安消防局或有资质单位进行维修保养。第十六条消防泵维修保养见《给排水设备设施维修保养规程》相关内容。消防系统设备设施的检查、维修保养均应有完整的记录，分类归档保管，保存期为长期。第二节消防系统—运行第一条消防中心值班人员24小时对消防主机、消防联动柜、动力配电箱、灭火显示器或防火防盗闭路监控等设备进行监控。消防技工或消防专员每天对园区消防设备进行巡视。第二条运行监控内容。1、消防主机显示屏是否显示系统正常；2、消防主机是否正常(正常时I＝1.2A，U＝25V);3、“运行”和“电源”灯是否亮，不亮时查找线路接头有无松动，如松动应紧固；4、巡视喷淋泵和消防泵管网系统，查看接口有无松动(松动时应给予紧固)，油漆是否脱落(脱落补刷油漆)，水流指示器是否动作；5、“故障”灯是否亮，灯亮时证明出现故障，立即到现场查明原因；6、“低水位”信号灯是否亮，灯亮时立即通知维修部消防工程师处理；若消防技工巡视时发现应立即查看水位并加水；7、“破玻灯光”信号是否亮，灯亮时岗位人员立即到楼层查看破玻报警原因；8、监控闭路电视画面是否清晰，出现故障时及时通知维修部维修；9、巡视园区灭火器的完好情况；10、维修部消防技工应对CO2灭火系统、气溶胶灭火系统等固定式灭火系统管网接口，紧急按钮，读出压力表指针数据，发现重量减轻时应进行密封、紧固、更换充气等，消除防火区一切杂物；11、设备有无出现烧焦、异味、异常声响等；12、测试“试灯”键，试灯1～2秒，发现有信号灯不亮，应查明原因给予更换。第三条在运行监控中发现有不正常情况，应进行登记，同时报告消防管理中心负责人，并进行整改。第四条异常情况的处置。当消防主机出现异常情况(如水浸入)，应立即切断供给消防主机的主电源和备用电源，以免引起相关联动装置启动而造成消防主机部件烧毁。当配电箱线路发生短路(过负荷)起火时，立即关掉相关设备的电源，迅速用干粉或“1211”灭火器扑灭。第五条机房管理。1、非值班人员不准进入室内(巡查、检修人员除外)，若需进入，须经当值人员同意许可方可进入，但时间不宜超过5分钟。2、消防中心当值人员每班打扫室内卫生，擦拭设施设备，始终保持地面、墙壁、设备无积尘、无油渍、无污物、无蛛网，光亮整洁。3、室内严禁存放一切与工作无关的物品，但应按规定配备灭火器。4、室内禁止吸烟。5、室内应当通风良好，光线充足，门窗开启灵活，设施完好。6、室内必须保持24小时监视消防系统，暂时离开时，需呼叫附近保安员或中队长暂时替换，并交待值班注意事项，但不得超过10分钟。第六条交接班要求：交接班时应进行外观巡视各类系统，查看各类系统是否处于正常运行状态；按操作键查看消防主机内容有无改动，有无增删操作员姓名，密码是否改动、正确。第七条出现下列情况不接班：1、上一班运行情况未交待清楚；2、记录不规范、不完整；3、消防主机无法进入操作功能；4、室内存放与工作无关的物品；5、设备上积尘未除尽，有水渍、腐蚀品等；6、地面不干净、不整洁；7、检查物品不齐全；8、故障正在处理中或未处理完毕，应由交班人负责处理，接班人协助(在主管或负责人允许时，交班人方可下班)。第八条资料的保存与审核。1、消防中心值班员对消防自动报警控制设备的报警情况记录在《消防中心值班记录》内。2、消防中心值班员对每班运行情况做好记录，交接班时检查各系统均正常后，双方在《消防中心值班记录表》上签字确认。3、消防主管监督填写运行监控的各类记录，每月将相关记录汇总整理存档，记录保存期为五年。第三节消防系统—操作第一条消防报警联动控制柜消防报警：1、系统自检：主菜单下按系统自检数字键进入“系统复位自检”界面，再按界面提示按数字键进行系统自检。2、报警显示：报警器报警后，自动显示在控制柜显示屏上，控制柜按“火警”按钮，可查到火警的具体位置。3、系统复位:现场报警器复位后,主菜单下按数字键“7”，进入“系统复位自检”界面，再按复位数字键将进行系统复位。第二条消防报警联动控制柜联动系统1、联动系统自动启动：主菜单下按“自动”按钮，进入“联动启动方式”设定界面，按“设置”按钮设定联动设备自动启动。按“解除”按钮，联动设备手动启动。2、联动系统手动启动：主菜单下按界面提示按下相应数字键进入“联动设备信息显示及启动”界面，再继续按提示按下相应数字键进入“强制启动联动设备”，选择相应的设备，强制启动联动设备。3、联动设备停止：主菜单下按界面提示按下相应数字键进入“系统自检和辅助系统”界面，再继续按截面提示按下相应数字键进入“停止所有联动执行”，停止联动执行。4、联动手动盘操作：主菜单上按“允许”键进入“手动操作键设定”界面，输入密码，允许手动操作。在手动盘上选择设备，按“启动”键启动设备，按“停止”键停止设备。第三条不同品牌、型号消防联动控制柜的操作会有所不同，消防中心负责人应根据设备特性、使用说明书等组织消防中心值班人员进行培训，掌握相关操作程序、要领。第四条打印安装打印纸。1、将新纸卷穿在送纸转轴上；2、将送纸转轴安放在打印机支架上；3、将纸头向内折入约半寸，造成一平直纸头备用；4、将纸头穿过光电开关掣后装进打印机构上，按动打印机面板上“送纸”按钮，使纸头穿过打印机构。5、继续送纸，预留约12寸备用。安装完打印纸后，如有报警或故障，打印纸将自动打印记录。第五条消防电话：消防联动柜上的消防电话，可通向各个楼层、设备房消防电话插孔，可按各分机号码对话。在楼层中，将消防电话插入消防电话插孔，可直接与消防控制中心通话。第六条消防广播。1、进行消防广播疏散时，按消防广播指示灯相邻楼层数码灯，灯亮。2、接通开关。3、调节广播旋钮，应控制音量清晰、清楚。4、向小区进行广播。发生火警需进行疏散时，应播放“疏散”录音带进行广播引导疏散。第七条发生火警时，电梯从消防联动控制柜上按“电梯迫降”键，将电梯迫降到一楼停止运行。从电梯前室首层击破玻璃，按“消防”开关键，将客货梯迫降到首层。第八条消防泵当有“火险”报警时。1、自动启动：消防泵控制柜处于“自动”位置，联动设备设为“自动”。在楼层击碎“消火栓报警按钮”报警，联动控制柜发出声响报警。消防泵自动启动。2、手动启动。消防泵控制柜将选择“自动／手动”开关，置于“手动”位置上。按启动钮“手动”启动消防水泵。联动手动盘启动：消防泵控制柜处于“自动”位，将手动盘置于“允许”操作方式，启动设备。第九条喷淋泵当有“火险”报警时。1、自动启动：喷淋泵控制柜处于“自动”位置，消防中心联动设备置于“自动”位；喷淋头爆裂，水流掣动作，消防联动柜发出声响报警；喷淋头自动启动。2、手动启动：将喷淋泵控制“自动／手动”开关置于“手动”位；按“启动”按钮启动喷淋泵；联动手动盘启动：喷淋泵控制柜置于“自动”位，将消防中心手动盘置于“允许”操作方式，启动设备。第十条防火卷帘当有火情或浓烟时。1、防火卷帘接收探头信号自动启动：消防联动柜发出声响报警，出现防火卷帘关闭讯号；防火卷帘关闭。2、手动启动：将“自动/手动”选择开关置于“手动”位置；按目的地防火卷帘启动按钮；消防联动柜上会发出声响报警，出现关闭信号；从防火卷帘开关装置盒按下启动钮，防火卷帘会向下关闭。第十一条消防鲜风送风机当有“火情”时。1、自动启动：将消防控制柜处于“自动”位置，消防中心控制柜联动置于“自动”位置；当烟感收到信号，消防联动柜发出声响报警；送风风机自动启动。2、手动启动：消防风机控制柜“自动／手动”选择开关置于“手动”位；按“启动”按钮启动消防风机。联动手动盘启动：消防风机控制柜置于“自动”位，将消防中心手动盘置于“允许”操作方式，启动设备。第十二条消防排烟机当有“火情”时。1、自动启动：消防排烟机控制柜处于“自动”位置，消防中心联动置于“自动”位置；消防排烟机自动启动。2、手动启动：将消防排烟风机控制柜“自动／手动”开关置于“自动”位，联动手动盘置于“手动”位置，按“启动”按钮启动排烟机。联动手动盘启动：消防控制柜置于“自动”位，联动手动盘置于“允许”操作方式，启动设备。第十三条停非消防电：发生火灾需要截断电源时，从消防联动柜上按“停非消防电”键，停电灭火。第十四条室内消防栓：1、发生火灾后将消火栓箱打开，或用硬物击碎箱门上的玻璃；2、按紧急报警按钮；3、消防栓箱上的红色指示灯亮，送出火警信号；4、消防栓可以直接启动消防水泵供水；5、取出挂架上水枪接上水带接口，并接在消防栓接口上；6、按逆时针方向旋转消防栓手轮；7、出水灭火。第十五条室外消防火栓：1、用专用消防扳手沿逆时针方向旋转打开出水口闷盖；2、接上水带(水枪)或吸水管；3、用专用扳手打开阀塞即可供水；4、使用后应关闭阀塞，上好出水口闷盖。第十六条消防水喉：1、打开消火栓箱门将卷盘旋出；2、拉出胶管和小口径水枪；3、开户供水闸阀即可进行灭火；4、使用完后，将供水闸阀关闭，待胶管排除积水后卷回卷盘，把卷盘转回消防栓箱。第十七条灭火器。1、将灭火器担到火场上。2、拆下铅封，拔掉保险销。3、在灭火器有效喷射距离内，将喷嘴(或胶管喷口)对准火焰根部。4、按下压把后，开启密封，灭火剂喷出。5、松开压把，间歇喷射机构复位，喷射停止。6、喷射时，应迅速左右摆动，向前平推扫射，防止回火复燃。7、在室外操作时，应选择在上风方向喷射。第四章暖通空调保养、运行、操作第一节中央空调—保养第一条中央空调维修保养计划的制定。每年的12月26日前，由系统工程师组织制冷技工一起研究、制定《中央空调维修保养年度计划》，经部门经理审核后报公司领导审批。第二条系统工程师根据审批后的年度保养计划，在每月26日前制定《月份设备维修保养计划》，报部门经理审核后组织实施。第三条制定年度维修保养计划的原则：1、中央空调使用的频度；2、中央空调运行状况（故障隐患）；3、合理的时间（避开节假日、特殊活动日等）。第四条年度维修保养计划应包括如下内容：1、维修保养项目及内容；2、具体实施维修保养的时间；3、预计费用；4、备品、备件计划。第五条制冷技工负责中央空调的日常维修保养，中央空调的大型修理及PC中央处理器的故障处理由外委完成。第六条冷却塔维修保养：制冷技工每半年对冷却塔进行一次清洁、保养。1、用500V摇表检测电机绝缘电阻应不低于0.5MΩ，否则应干燥处理电机线圈，干燥处理后仍达不到0.5MΩ以上时则应拆修电机线圈。2、检查电机、风扇是否转动灵活，如有阻滞现象则应加注润滑油；如有异常摩擦声则应更换同型号规格的轴承。3、检查皮带是否开裂或磨损严重，如是则应更换同规格皮带；检查皮带是否太松，如是则应调整（每半个月检查出一次）；检查皮带轮与轴配合是否松动，如是则应整修。4、检查布水器是否布水均匀，否则应清洁管道及喷嘴。5、清洗冷却踏（包括填料、集水槽），清洁风扇风叶。6、检查补水浮球阀是否动作可靠，否则应修复（不定期）。7、拧紧所有紧固件。8、清洁整个冷却塔外表。第七条风机盘管维修保养：制冷技工每隔半年对风机盘进行一次清洁、保养。1、每周清洗一次空气过滤网，排除盘管内空气（不定期）。2、检查风机是否转动灵活，如有阻滞现象，则应加注润滑油，如有异常摩擦响声则应更换风机轴承。3、用500V摇表检测风机电机线圈，绝缘电阻应不低于0.5MΩ，否则应整修处理。检查电容有无变形、鼓胀或开裂，如是则应更换同规格电容；检查各接线头是否牢固，是否有过热痕迹，如是则作相应整修。4、清洁风机风叶、盘管、积水盘上的污物。5、用盐酸溶液（内加缓蚀剂）清除盘管内壁的水垢。6、拧紧所有紧固件。7、清洁风机盘管外壳。第八条冷凝器、蒸发器维修保养：制冷技工每半年对冷凝器、蒸发器进行一次清洁、保养。第九条柜式蒸发器维修保养：1、每周清洗一次空气过滤网；2、清洁蒸发器散热片；3、清洁接水盘。第十条水冷式冷凝器、蒸发器维修保养（清除污垢）：1、配制10%的盐酸溶液（每1kg酸溶液里加0.5g缓蚀记）；2、拆开冷凝器、蒸发器两端进出水法兰封闭，然后向里注满酸溶液，酸洗时间为24小时。也可用泵循环清洗，清洗时间为12小时；3、酸洗完毕后用1%的NaOH溶液或5%Na2CO3溶液清洗15分钟，最后再用清水冲洗3次以上。4、全部清冼完毕后，检查是否漏水，如漏水则申请外委维修，如不漏水则重新装好（如法兰的密封胶垫已老化则应更换）。第十一条冷却水泵机组、冷冻水泵机组维修保养：制冷技工每半年对冷却水泵机组、冷冻水泵机组进行一次清洁、保养。第十二条电动机维修保养：1、用500V摇表检测电动机线圈绝缘电阻是否在0.5MΩ以上，否则应进行干燥处理或修复。2、检查电动机轴承有无阻滞现象，如有则应加润滑油，如加润滑油后仍不行则应更换同型号规格的轴承。3、检查电动机风叶有无擦壳现象，如有则应修整处理。第十三条水泵维修保养：1、转动水泵轴，观察是否有阻滞、碰撞、卡住现象，如是轴承问题则对轴承加注润滑油或更换轴承；如是水泵叶轮问题则应拆修水泵；2、检查压盘处是否漏水成线，如是则应加压盘根(不定期)；3、坚持弹性联轴器有无损坏，如损坏则应更换弹性橡胶垫（不定期）。4、清洗水泵过滤网。5、拧紧水泵机组所有紧固螺栓。6、清洗水泵机组外壳，如脱漆或锈蚀严重，则应重新油漆一遍。第十四条制冷技工每半年对冷冻水管路、送冷风管路、风机盘管路进行一次保养，检查冷冻水管路、送冷风管路、风机盘管路处是否有大量的凝结水或保温层已破损，如是则应重做保温层。第十五条阀类维修保养：制冷技工每半年对阀类进行一次保养。第十六条节制阀与调节阀的维修保养：1、检查是否泄露，如是则应加压填料；2、检查阀门开闭是否灵活，如阻力较大则应对阀杆加注润滑油；3、如阀门破裂或开闭失效，则应更换同规格阀门；4、检查法兰连接处是否渗漏，如是则应拆换密封胶垫。第十七条电磁调节阀、压差调节阀维修保养：1、干燥过滤器：检查干燥过滤器是否已脏堵或吸潮，如是则更换同规格的干燥过滤器；2、电磁调节阀、压差调节阀：——通断电检查电磁调节阀、压差调节阀是否动作可靠，如有问题则更换同规格电磁调节阀、压差调节阀；——对压差调节阀间阀杆加润滑油，如压填料处泄露则应加压填料。第十八条检测、控制部分维修保养：制冷技工每半年对检测、控制部分进行一次保养。第十九条检测器件（温度计、压力表、传感器）维修保养：1、对于读数模糊不清的温度计、压力表应拆换；2、送检温度计、压力表合格后方可使用；3、检测传感器参数是否正常并做模拟实验，对于不合格的传感器应拆换；4、检查装检测器的部位是否渗漏，如渗漏则应更换密封胶垫。第二十条控制部分维修保养：1、清洁控制柜内外的灰尘、赃物。2、检查、紧固所有接线头，对于烧蚀严重的接线头应更换。3、交流接触器维修保养：——清除灭弧罩内的碳化物和金属颗粒；——清除触头表面及四周的污物（但不要修锉触头），如触头烧蚀严重则应更换同规格交流接触器；——清洁铁芯上的灰尘及赃物；——拧紧所有紧固螺栓。4、热继电器我诶修保养：——检查热继电器的导线接头处有无过热或烧伤痕迹，如有则应整修处理，处理后达不到要求的要更换；——检查热继电器上的绝缘盖板是否完整，如损坏则应更换。5、自动空气开头维修保养：——用500V摇表测量绝缘电阻应不低于0.5MΩ，否则应烘干处理；——清除灭弧罩内的碳化物或金属颗粒，如灭弧罩损坏则应更换；——清除触头表面上的小金属颗粒（不要修锉）。6、信号灯、指示仪表维修保养：——检查各信号灯是否正常，如不亮则应更换同规格的小灯泡；——检查各指示仪表指示是否正确，如偏差较大则应做适当调整，调整后偏差仍较大应更换。7、中间继电器、信号继电器维修保养：对中间继电器、信号继电器做模拟实验，检查二者的动作是否可靠，输出的信号是否正常，否则应更换同型号的中间继电器、信号继电器。8、PC中央处理器、印刷线路板如出现问题，则申请外委维修。第二十一条压缩机维修保养：制冷技工每年对压缩机进行一次检测、保养。1、检查压缩机油位、油色。如油位低于观察镜的1/2位置，则应查明漏油原因并排除故障后再充注润滑油；如油已变色则应彻底更换润滑油。2、检查制冷系统内是否存在空气，如有则应排放空气。第二十二条具体检查压缩机如下参数：1、压缩机电机绝缘电阻（正常0.5MΩ以上）；2、压缩机运行电流（正常为额定值，三相基本平衡）；3、压缩机油压（正常10～15kgf/cm2）；4、压缩机外壳温度（正常85℃以下）；5、吸气压力（正常值4.9～5.4kgf/cm2）；6、排气压力（正常值12.5kgf/cm2）；7、检查压缩机是否有异常的噪音或振动；8、检查压缩机是否有异常的气味。9、拧紧所有紧固件并清洁压缩机。通过上述检查综合判断压缩机是否有故障，如有则应更换压缩机（外委维修）。第二十三条中央空调维修保养的时间计划不允许超过8小时，如必须超过8小时，则应由系统工程师填写《申请延时维修保养表》经部门经理批准并征得使用部门的同意后方可延时。第二十四条对于计划中未列出的维修保养工作，应由系统工程师尽快补充至计划中；对于突发性的设备设施故障，先经部门经理口头批准后，可以先组织解决而后写出《质量问题处理档案》并上报公司领导。第二十五条中央空调因维修保养等原因需停用时，应由机电维修部主管填写《停申请表》经部门经理审核报主管领导批准后，并通知客户服务部，客户服务部提前一周通知有关部门。如因突然故障停用中央空调，应在恢复使用后2小时内向有关部门作出解释。第二节中央空调—运行第一条巡视监控。当值人员每隔两小时巡视一次中央空调机组，巡视部位包括：中央空调主机、冷却塔、控制柜（箱）及管路、闸阀等附件。第二条巡视监控的主要内容如下：1、检查线电压（正常380V，不能超额定值的±10%）；2、检查三相电流（三相是否平衡，是否超额定值）；3、检查油压（正常10~15kgf/cm²）；4、检查高压（〈12（18kg）kgf/cm²〉；5、检查低压（>2.5（4、5kg）kgf/cm²）；6、冷却水进水温度（正常<35℃）;7、冷却水出水温度(正常<40);8、冷却水进水温度(正常10-18℃)；9、冷却水出水温度（正常6-10℃）；10、检查中央空调主机运转是否有异常振动或噪音；11、检查冷却塔风机运转是否平稳\冷却塔水位是否正常；12、检查管道\闸阀是否有渗漏\冷冻保温层是否完好；13、检查控制柜(箱)各元器件动作是否正常,有无异常噪音或气味。第三条巡视过程中如发现上述情况有不正常时，当值人员应及时采取措施予以解决，处理不了的问题应及时详细地汇报给系统工程师，请求支援解决。整改时，应严格遵守《中央空调维修保养规程》。第四条中央空调发生制冷剂泄露时的处置：1、立即关停中央空调主机，关闭相关的阀门。2、加强现场通风或用水管喷水淋浇（应注意不要淋在设备上）。3、救护人员应身穿防毒衣，头戴防毒面具进入现场，并要求两人为一组，确保安全。4、对于不同情况的中毒者采取不同的方法：——对于头痛、呕吐、头晕、耳鸣、脉搏呼吸加快者应立即转移到通风良好的地方去休息；——如中毒者出现痉挛、神志不清，处于昏迷状态，应立即转移到空气新鲜的地方，进行人工呼吸并送医院治疗。——如氟利昂制冷溅入眼睛，则应用2%的硼酸加消毒食盐水反复清洗眼睛并送医院治疗。——排除泄露源后，启动中央空调试运行，确认无泄露后，机组方可投入正式运行。第五条中央空调机房发生水浸时的处置：1、视进水情况关掉中央空调机组，拉下总电源开关。2、堵住漏水源。2、如果漏水较大，应立即通知系统系统师，同时尽力阻滞进水。3、漏水源堵住后，应立即排水。4、排干水后，应立即对湿水设备设施进行除湿处理，如用干的干净抹布擦拭、热风吹干、自然通风或更换相关管线等。5、确认湿水已消除，各绝缘电阻符合要求后，开机试运行后，如无异常情况出现则可以投入正常运行。第六条中央空调机房发生火灾时按《火警、火灾应急处理程序》处置。第七条当值人员应根据用冷部门的要求，按时开关中央空调，并根据负荷情况启用相应的中央空调机组，调整相应的制冷温度，最大限度地节省能源。第八条中央空调机房管理1、非本系统人员不准进入中央空调机房，若需要进入，须经系统工程师同意，并在值班人员的陪同下方可进入，并登记《设备机房外来人员入室登记表》。2、中央空调机房内严禁存放易燃、易爆、危险品。3、中央空调机房内应备齐消防器材、防毒用品，并应放置在方便、显眼处。中央空调机房内严禁吸烟。4、每班打扫一次中央空调机房的卫生，每周清洁一次中央空调机房内的设备设施，做到地面、天花、门窗、墙壁、设备设施表面无积尘、无油渍、无锈蚀、无污物，表面油漆完好，整洁光亮。5、中央空调机房内应当通风良好，光线充足、门窗开启灵活。6、中央空调机房应当做到随时上锁，钥匙由值班人员保管。第九条交接班要求1、接班人员应准时接班。2、接班人员应认真听取交班人员交代，并查看《中央空调运行日记》，检查工具、物品是否齐全，确认无误后在运行记录表上签名。第十条有下列情况之一者不准交接班：1、上一班运行情况未交代清楚。2、记录不规范、不清晰、不完整。3、中央空调机房不干净。4、接班人员未到岗。5、事故正在处理中或交班时发生故障，此时应由交班人负责继续处理，接班人协助进行。第十一条对于中央空调的运行情况，当值人员应及时、完整、规范、清晰地记录在《中央空调运行日记》表内，系统工程师于每月3号之前将上一月的记录整理成册后交部门资料室存档，保存期三年。第三节中央空调—操作第一条开机前的检查1、电压表指示是否在额定值的±10%范围以内。2、各种信号灯显示是否正常。3、各种阀是否均以打开。第二条开机1、启动冷却塔风机。2、启动冷却塔塔水泵。3、启动冷冻泵。4、确认冷却水供水压力正常、冷冻水供水压力正常，过5—10分钟后启动压缩机。5、压缩机启动后，观察压缩机运行电流，压缩机吸排气压力，检查有无异常振动、噪音或异常气味，确认一切正常后才算启动成功。第三条停机。1、停压缩机。2、过5—10分钟后停冷冻水水泵、冷却塔水泵、冷却塔风机。3、全部关停后，严禁将总电源开关拉下，应保持压缩机继续预热以便下次启动。4、确认无异常情况后才算停机成功。第四条对中央空调的操作可参照《中央空调系统操作指导书》执行太阳能热水系统-保养第一条太阳能热水系统保养计划的制定。每年的12月26日前，由系统工程师组织维修技工一起研究、制定《太阳能热水系统维修保养年度计划》，经部门经理审核后报公司领导审批。第二条系统工程师根据审批后的年度保养计划，在每月26日前制定《月份设备维修保养计划》，报部门经理审核后组织实施。第三条制定年度维修保养计划的原则：1、每年至少进行2次全面保养（包含1次集热管化学除垢清洗）；2、太阳能热水系统运行状况（故障隐患）；3、合理的时间（避开节假日、特殊活动日等）。第四条年度维修保养计划应包括如下内容：1、维修保养项目及内容；2、具体实施维修保养的时间；3、预计费用；4、备品、备件计划。第五条维修技工负责太阳能热水系统的日常维修保养，太阳能热水系统的大型修理及系统化学除垢清洗由外委完成。第六条维修技工每半年对太阳能热水系统进行一次清洁、保养。对循环泵及供热管道管件阀门进行全面检查，发现跑冒滴漏现象及时报备后进行处理；对储水罐、膨胀水箱等水位控制系统进行校准，调试、保证水位在正常范围内；对集热管表面积尘及时清洗，保证采光面积最大化；集热管与水箱连接处密封圈老化程度检查，发现跑冒滴漏现象及时更换；第七条如发现集热管破裂、爆管及时关闭供水阀门后报备部门负责人、并对集热管进行更换。维修完成后填写《设备故障记录》并存档；第八条集热管库存数量不少于5支，以保障设备维修及时性；第九条热水循环泵陶瓷密封圈库存不少于2套。第二节太阳能热水系统—运行太阳能热水系统由值班技工每天按时开启；巡视监控。当值人员每隔8小时巡视一次太阳能热水系统机组，巡视部位包括：太阳能热水系统集热管、循环水泵、储水罐、膨胀水箱、控制柜（箱）及管路、闸阀等附件。第二条巡视监控的主要内容如下：1、检查线电压（正常380V，不能超额定值的±10%）；2、检查三相电流（三相是否平衡，是否超额定值）；3、检查储水罐水温低于40摄氏度时开启电加热系统；4、检查水箱水位；5、检查检查终端出水水温；6、循环管道保温层完好;7、管件阀门有无跑冒滴漏现象;第三条巡视过程中如发现上述情况有不正常时，当值人员应及时采取措施予以解决，处理不了的问题应及时详细地汇报给系统工程师，请求支援解决。整改时，应严格遵守《太阳能热水系统维修保养规程》。第四条交接班要求1、接班人员应准时接班。2、接班人员应认真听取交班人员交代，并查看《太阳能热水系统运行日记》，检查工具、物品是否齐全，确认无误后在运行记录表上签名。第五条有下列情况之一者不准交接班：1、上一班运行情况未交代清楚。2、记录不规范、不清晰、不完整。3、中央空调机房不干净。4、接班人员未到岗。5、事故正在处理中或交班时发生故障，此时应由交班人负责继续处理，接班人协助进行。第六条对于中央空调的运行情况，当值人员应及时、完整、规范、清晰地记录在《太阳能热水系统运行日记》表内，系统工程师于每月3号之前将上一月的记录整理成册后交部门资料室存档，保存期三年。第五章电梯保养、运行、操作第一节电梯—保养第一条每年的12月26日之前，由系统工程师组织电梯技工一起研究、制定《电梯维修保养年度计划》，经部门经理审核后上报公司领导审批。系统工程师根据批准的年度保养计划，在每月26日前制定下一月度报工程维护部审核。第二条制定《电梯维修保养年度计划》的原则是：1、电梯使用的频率；2、电梯的运行状况（故障隐患）；3、合理时间（避开节假日、特殊活动日等）。第三条《电梯维修保养年度计划》应包括如下内容：1、维修保养项目及内容；2、备品、备件计划；3、具体实施维修保养时间；4、预计费用。第四条电梯技工进行电梯维修保养时，应按电梯维修保养计划进行。第五条电梯技工负责电梯的日常维修保养工作（清洁、润滑、调整、测试和安全装置效能检查），电梯的大中型维修应由外委完成。第六条每三个月对电梯各部位进行一次检查、清洁、润滑（着重对各安全装置效能检查），对电梯进行保养时，可以一台电梯的全部保养项目一次性进行，也可以对小区内所有电梯分项目进行保养。第七条每次电梯维修保养时至少保证一台客梯运行，并且维修时间不允许超过8小时，若要超过8小时，则由系统工程师填写《申请延时维修保养表》，经部门批准后方可延时，重大维修须上报公司领导。第八条对于计划中未列出的维修保养工作，系统工程师应尽快补充至计划中。对于突发性的设备设施故障，先经机电维修部主管口头批准后，按《电梯故障维修规程》进行紧急维修。第九条不同品牌、型号的电梯，系统工程师应根据电梯使用说明书，相关技术参数、标准明确维修保养内容，组织培训，使电梯技术人员熟练掌握。第十条电梯维修保养单位的确定按《采购控制程序》执行。第十一条外包单位应按合同要求提供电梯维修保养计划、方案和进行维修保养人员的相关资格证书复印件等。第十二条对电梯维修保养的整个过程工程维修部安排专人跟进、协助。外委维修保养参照《电梯维修保养主要标准》或相关技术规范执行，如在维修保养过程中违反相关规定或达不到标准要求时，应及时督促整改。第十三条系统工程师对维修保养的质量进行检查、监督。维修保养完成后，外包单位应出具《电梯保养检验报告及记录》(一式两份)，由系统工程师签名确认，一份存档备查。第十四条电梯技工应将上述维修保养工作清晰、完整、规范地记录在《设备维修保养记录表》内，系统工程师在每月3号将上月电梯维修保养记录整理成册后交部门资料室存档，保存期为3年。第十五条电梯停用管理：电梯因维修保养等原因需要停梯时，由系统工程师填写《停梯申请表》，经批准通知客户服务部，客户服务部提前24小时通知有关用户。如因特殊情况突然电梯停用，应在电梯恢复使用后12小时内向有关用户作出解释。第二节电梯—运行第一条电梯技工每天应对小区内所有电梯的主要部位至少巡视一次，并如实记录电梯日常使用状况，记录至少保存2年。第二条巡视监控的主要内容如下：1、曳引电机有无异常噪音或气味，是否温度过高(烫手)，曳引电机轴承是否需要加注润滑油，螺栓是否松动；2、减速箱是否需要加注润滑油，油色、油位是否正常，联轴器是否牢固可靠，螺栓有无松动；3、指示仪表、指示灯是否正确，各继电器、接触器动作是否正常，有无异常声响；4、变压器、电阻器、电抗温度是否正常，有无过热现象；5、制动器动作是否正常，制动线圈是否过热，制动轮上是否有油污；6、曳引轮、曳引绳、限速器、机械选层器、测速机等运行是否正常，有无异常声响；7、通讯设施是否灵敏畅通，指示牌、标示牌是否完好，盘车手轮、开闸扳手等救援工具是否已放置在指定位置；8、轿厢照明是否正常，厅外轿内指层、指令及指示灯是否正常；9、厅门及轿门踏板是否清洁干净；10、轿厢和对重导靴油盅油量是否足够；11、电梯运行有无异常振动或声响，舒适感有无明显变化；12、开关门有无异常(顺畅)，轿厢内应急灯是否可靠；13、底坑限速器、张紧装置、开关和碰铁距离是否异常；14、底坑有无积水或脏物。第三条巡视过程中如发现上述情况有不正常时，电梯技工应及时采取措施予以解决。处理不了的问题应及时如实地汇报给系统工程师，在系统工程师的协同下加以解决。整改时，应严格遵守《电梯维修保养规程》。第四条发生火灾的处置。1、楼层发生火灾时，电梯技工应立即击碎玻璃，按动“消防开关”使