2026年物业管理条例实施细则全文

2026年物业管理条例实施细则全文一、第一章总则本章确立物业管理各参与主体的权责边界与监管底线，是开展各类物业管理活动的法理基础与行动指南。第一条

为规范物业管理活动，维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》等法律法规，结合实际，制定本细则。第二条

本细则适用于本行政区域内住宅及非住宅物业的管理、使用、维护及监督活动。老旧小区、保障性住房的物业管理参照执行。第三条

市住房和城乡建设主管部门负责全市物业管理活动的统一监督管理，区县住建部门负责本辖区内物业服务的日常监管与信用考评。街道办事处（乡镇人民政府）负责指导业主大会成立、业委会换届及日常纠纷调解。二、第二章业主及业主组织业主组织的建立与运行是社区自治的核心，直接决定物业管理模式的成败与社区的稳定程度。第四条

房屋所有权人为业主。业主在物业管理活动中享有下列权利：•按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；•提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；•提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；•参加业主大会会议，行使投票权；•选举业主委员会成员，并享有被选举权；•监督业主委员会的工作与物业服务企业履行合同。第五条

业主应当履行下列义务：•遵守管理规约与业主大会议事规则；•遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；•执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；•按照国家有关规定交纳专项维修资金；•按时交纳物业服务费。第六条

物业管理区域内，已交付的专有部分面积超过建筑物总面积50%且交付的业主人数超过总人数50第七条

街道办事处（乡镇人民政府）应当在收到申请后30日内，组建由业主代表、建设单位代表、街道办代表、社区居委会代表组成的筹备组。筹备组组长由街道办代表担任。筹备组应当自成立之日起60日内，组织召开首次业主大会会议，表决通过管理规约与业主大会议事规则，选举产生业主委员会。三、第三章前期物业管理前期物业管理是建设单位向物业服务企业交接的关键过渡期，极易因查验不严导致质量缺陷转嫁与责任推诿。第八条

住宅物业的建设单位应当通过招投标的方式选聘物业服务企业提供前期物业服务。投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地区县住建部门批准，可以采用协议方式选聘。第九条

承接查验是划分建设单位与物业服务企业责任的核心节点。•为什么这么做：通过物理现状与图纸比对，将房屋及设施设备的隐蔽缺陷阻隔在质保期内，防止建设单位将结构渗漏、管线错接等隐患转嫁给业主和物业。•怎么做：建设单位应当在物业交付使用前15日，向物业企业移交竣工总平面图、单体建筑结构设备竣工图、地下管网工程竣工图等资料。物业企业必须组织专业技术人员（电梯、弱电、给排水等不少于5人），对照图纸进行现场实物查验。查验记录需四方签字（建设方、施工方、监理方、物业方），留存影像资料归档。•出问题怎么办：若查验发现重大隐患（如消防系统无水、承重墙体开裂），物业企业必须拒绝接收，出具《整改督办单》限期7日内整改。整改完毕前，由建设单位承担前期物业管理责任及费用。第十条

建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。前期物业服务期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。四、第四章物业服务与收费服务标准的透明化与收费机制的契约化，是化解物业纠纷、建立信任关系的根本途径。第十一条

物业服务企业应当按照合同约定提供质价相符的服务，并在物业管理区域内显著位置公示服务标准、收费项目、收费标准、共用部位收益收支情况。公示内容每季度更新1次。第十二条

物业服务收费区分不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。保障性住房、房改房及老旧小区物业服务收费实行政府指导价；普通commercial住宅、别墅等实行市场调节价。业主与物业企业应当在合同中明确计费方式（包干制或酬金制）。第十三条

物业管理区域内的电梯、消防、监控等共用设施设备的维护与运行管理，是物业服务的重中之重。•为什么这么做：电梯制动器磨损、消防管道锈蚀等隐患具有隐蔽性与突发性，必须依托日常巡检与定检机制切断事故链条。•怎么做：物业企业必须对电梯实行24小时值守。每日7:00前完成首轮巡检，检查轿厢平层精度、门联锁安全回路。每月15日前联合维保单位进行半月维保。每年强制进行1次超载与限速器联动测试。•出问题怎么办：发生困人故障，监控室值班员接到警报后必须在3分钟内响应，5分钟内通知维保人员，30分钟内维保人员必须到达现场（偏远区域不超过45分钟）。若超时，业主可拨打12345或向区县住建局特设科投诉。五、第五章物业的使用与维护物业使用中的禁止性行为直接威胁建筑结构安全与公共消防安全，必须通过强约束机制阻断风险演化链条。第十四条

业主及物业使用人严禁从事下列行为：1.破坏或拆改房屋承重结构。严禁在承重墙、剪力墙、抗震柱上开凿洞口或切断受力钢筋。错误做法会导致该墙段抗剪承载力断崖式下降，遇轻微地震即发生局部剪切破坏，进而引发相邻墙体应力重分布失控，最终导致楼层连续坍塌。若确需移位管线，应当沿非承重隔墙或楼地面垫层敷设。2.违规搭建建筑物、构筑物。3.破坏或擅自占用物业共用部位。4.存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品。5.乱倒垃圾、排放超标噪音或油烟。第十五条

物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库，应当首先满足本区域内业主的停放需要。建设单位不得将车位、车库出售或出租给本区域外的其他人。第十六条

电动自行车消防安全管理执行以下规定：•风险演化叙事：电池内部电芯短路引发热失控→喷射高温可燃白烟→引燃周边可燃物（如纸箱、沙发）→在封闭楼道内形成烟囱效应，火势沿外墙或楼道向上蔓延→产生剧毒一氧化碳与氰化氢气体，阻断逃生通道→造成群死群伤。•执行标准：严禁电动自行车进入电梯轿厢或在室内、楼道充电。物业企业应当在小区室外区域建设集中充电棚，充电棚与居民楼安全距离≥6第十七条

住宅专项维修资金的交存与使用遵循专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。业主应当按照当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8六、第六章监督管理与法律责任监管的效力在于响应速度与处罚的确定性。建立分级响应机制与信用挂钩体系，是落实本细则的最终保障。第十八条

市、区县住建部门应当建立物业服务企业信用档案，实行红黑名单管理。信用得分低于60分的企业，列入黑名单，限制承接新项目，并抄告市场监管部门进行联合惩戒。第十九条

投诉处理实行分级响应机制：事件级别判定标准启动权限处置原则与时限特急事件涉及水电气热中断、电梯困人、火灾初起等直接危及生命财产安全物业项目经理直接启动3分钟内响应，15分钟内到达现场控制；同时上报119/110/120等专业救援力量紧急事件涉及主管道漏水、外墙墙皮脱落、监控系统大面积瘫痪物业企业部门主管启动30分钟内到达现场设置警戒；2小时内给出初步处置方案；24小时内修复一般事件楼道照明损坏、绿化踩踏、停车纠纷等非安全类问题客服前台登记派单2小时内响应，24小时内处理完毕并回访业主验收•为什么这么做：以事态严重程度而非主观感受作为资源调度依据，确保极端风险下的人力优先配置。•出问题怎么办：若物业企业对紧急或特急事件超时未响应，业主可越级向街道办物管科投诉。查实后，区县住建局依据本细则扣减企业信用分10分/次，并责令退还当月相应比例物业服务费。第二十条

违反本细则第十四条规定，破坏承重结构的，由城管执法部门责令限期改正，处5万元以上10万元以下罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任。第二十一条

物业服务企业擅自提高收费标准或擅自收费的，由市场监管部门责令退还违规收取的费用，处违法所得1倍以上3倍以下罚款；情节严重的，吊销营业执照。七、第七章附则第二十二条

本细则由市住房和城乡建设局负责解释。各区县可根据本地实际情况制定补充规定，但不得与本细则强制性条款相抵触。第二十三条

本细则自2026年1月1日起施行。原相关物业管理规定与本细则不一致的，以本细则为准。附件1：物业承接查验移交资料清单（SOP）建设单位向物业企业移交资料时，必须逐项核验以下文件，缺一不可：1.综合资料：项目立项批文、用地许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、竣工验收备案表。2.技术资料：总平面图、建筑施工图、结构施工图、给排水/电气/暖通/燃气竣工图。3.设备资料：电梯出厂合格证、电梯监督检验报告、消防设施验收意见书、弱电/智能化系统检测报告、配电系统移交证明。4.产权资料：测绘部门出具的房屋土地面积测绘报告、物业共用部位清单、共用设施设备清单。附件2：物业管理区域突发事件应急联络通讯录（模板）机构名称联系电话职责说明火警中心119火灾扑救、人员搜救、化学泄漏处置医疗急救120受伤人员医疗转运与现场急救报警中心110治安事件、纠纷调解、现场管控供电抢修138******变压器及总配电柜故障抢修供水抢修139******市政管网爆管、水压异常排查燃气抢修955燃气泄漏检测、管道阀门切断街道办物管科010-8**物业纠纷协调、重大群体事件上报电梯维保单位137******困人救援、主板故障维修项目经理（24h）136******第一责任人，统筹现场调度附件3：物业日常巡查与隐患整改表检查区域检查频次关键检查点与标准异常处置动作与反馈时限配电室每日1次温度≤40立即切断故障回路，设置警戒线，2小时内通知供电局消防水泵房每周1次消防水池液位≥设计水位的95%，管道压力表指针稳