2026年地产国企土增税审计考核试题(附答案解析)

2026年地产国企土增税审计考核试题(附答案解析)一、单项选择题（共10题，每题2分，每题只有1个正确答案）1.某省属地产国企2026年接受土增税清算审计，其开发的A住宅项目于2023年1月取得预售许可证，2025年12月完成全部可售面积销售，其中普通标准住宅占可售面积的72%，非普通住宅占18%，配套商业占10%。根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）及2025年总局更新的土增税征管细则，下列关于清算单位确认的说法正确的是（）A.因项目仅取得一个建设工程规划许可证，应整体作为一个清算单位，统一核算增值额B.应按普通住宅、非普通住宅、商业三类业态分别确认清算单位，分别核算增值额C.企业可自主选择整体清算或分业态清算，一经选择36个月内不得变更D.若普通住宅增值额未超过扣除项目金额20%，可将三类业态合并清算享受免税优惠2.上述A项目清算过程中，审计组发现企业发生的下列支出，可全额计入土增税“取得土地使用权所支付的金额”扣除项的是（）A.为取得土地使用权支付的契税1260万元，取得完税凭证但未在“开发成本-土地征用及拆迁补偿费”科目核算，计入了“税金及附加”科目B.按土地出让合同约定逾期缴纳土地出让金产生的滞纳金189万元，取得财政部门监制的非税收入票据C.取得土地时向政府部门支付的城市基础设施配套费3200万元，取得省级财政部门监（印）制的财政票据D.受让土地时向第三方中介机构支付的土地评估费45万元，取得增值税专用发票并抵扣了进项税额3.审计组核查A项目开发成本时，发现企业列支的下列拆迁补偿支出，不得在土增税前扣除的是（）A.向项目内被拆迁居民支付的货币补偿款2.1亿元，附拆迁补偿协议、签收花名册、银行转账凭证B.向项目红线外200米处配建小学发生的建设成本8600万元，土地出让合同中未约定该配建义务，企业为提升项目品质自主建设C.回迁安置商业用房视同销售成本3200万元，同期同类商业平均销售价格为4500万元，企业已按视同销售确认应税收入D.支付给专业拆迁公司的拆迁服务费720万元，取得增值税专用发票，服务合同、付款凭证齐全4.A项目开发过程中，企业按规定向金融机构借入开发贷12亿元，借款期限3年，年利率4.8%，项目2024年6月竣工备案后，企业将该笔借款的后续利息支出1920万元计入“财务费用”科目。同时企业发生其他管理费用、销售费用合计7800万元，无法按项目准确分摊利息支出。根据土增税清算规则，该项目可扣除的房地产开发费用金额为（）A.（取得土地使用权所支付金额+房地产开发成本）×5%B.（取得土地使用权所支付金额+房地产开发成本）×10%C.120000×4.8%×3+（取得土地使用权所支付金额+房地产开发成本）×5%D.120000×4.8%×2.5+（取得土地使用权所支付金额+房地产开发成本）×5%5.A项目2023-2025年预缴土增税合计8720万元，其中普通标准住宅预缴4260万元，非普通住宅预缴2880万元，商业预缴1580万元。清算后普通标准住宅增值率为18%，非普通住宅增值率为38%，商业增值率为62%，当地普通标准住宅土增税预征率为2%，非普通住宅为3%，商业为4%。下列关于预缴税款抵减及补退税的说法正确的是（）A.普通标准住宅应退预缴税款4260万元，非普通住宅和商业应补缴的税款可与退税款互抵B.普通标准住宅应退预缴税款4260万元，非普通住宅和商业应补缴的税款不得与退税款互抵，需先补缴税款再申请退税C.企业在2026年3月收到主管税务机关下达的清算通知书，应在收到通知书之日起60日内办理清算申报D.企业因特殊原因无法在规定期限内办理清算申报，可直接向市级税务机关申请延期，延期最长不超过90日6.审计组核查A项目的关联交易时，发现2025年10月企业将项目内2套总面积320平方米的非普通住宅销售给上级控股集团作为员工宿舍，转让单价为12000元/平方米，同期同楼层同户型住宅对非关联方的平均销售价格为21000元/平方米，且企业无法提供低价转让的合理依据。下列税务处理正确的是（）A.按企业实际转让价格384万元确认应税收入，因交易双方为关联国企，无需调整B.按同期同类房产平均价格672万元确认应税收入，调整增加收入288万元C.由税务机关参照周边项目当年非普通住宅最低交易价格核定收入D.若企业能提供集团出具的福利分房正式文件，可按实际转让价格确认收入7.A项目建设过程中，企业采购的建筑材料有1200万元成本对应的增值税普通发票被证实为虚开，无法提供补开的合规发票，也无法提供采购合同、付款凭证、材料入库单、工程监理记录等佐证业务真实性的资料。下列关于该部分成本的处理正确的是（）A.因支出真实发生，可凭企业内部付款审批单、材料领用记录在土增税前扣除B.该部分成本不得在土增税前扣除，同时需按虚开发票相关规定承担涉税法律责任C.若企业承诺该部分支出真实，可按成本金额的50%核定扣除D.该部分成本不得作为开发成本扣除，但可作为加计20%扣除的计算基数8.2026年审计组对某地产国企2023年已完成清算的B商业综合体项目进行复盘审计，发现企业清算时将地下人防车位对外出租20年使用权，一次性收取租金3.2亿元，未确认土增税应税收入，对应分摊的地下人防建设成本3800万元已在清算时全额扣除。当地规定人防车位产权归国家所有，建成后移交人防部门，房地产企业可对外出租使用。下列处理正确的是（）A.人防车位出租使用权属于长期租赁，无需确认土增税应税收入，对应成本可正常扣除B.人防车位对外出租20年使用权实质上发生了产权转移，应确认土增税应税收入3.2亿元C.人防车位出租收入不确认土增税应税收入，对应分摊的建设成本3800万元不得在清算时扣除，需做成本调减处理D.人防车位建设成本作为公共配套设施费可全额扣除，租金收入需按不动产租赁缴纳增值税、房产税，无需缴纳土增税9.某地产国企开发的C保障性租赁住房项目，2025年全部竣工交付，项目中90%的房源按政府指导价面向新市民出租，10%的配套商业对外销售，取得商业销售收入8.2亿元。根据2024年财政部、税务总局发布的《关于保障性住房有关税费政策的公告》，下列关于该项目土增税处理正确的是（）A.保障性租赁住房对应部分可享受土增税免税优惠，配套商业部分正常缴纳土增税，两类业态需分别核算增值额，未分别核算的不得享受优惠B.整个项目可全额享受土增税免税优惠，无需核算商业部分增值额C.保障性租赁住房预缴土增税时可暂按0预征率预缴，清算时增值率超过20%的需全额补缴税款D.企业将保障性住房部分无偿移交给政府住房保障部门的，需按视同销售确认土增税应税收入10.审计组在对某地产国企土增税风险管理情况进行考核时，发现企业存在下列情形，其中符合土增税内控管理要求、不存在涉税风险的是（）A.项目达到土增税清算条件后，财务部门在第100日向主管税务机关报送清算资料B.企业将多个项目共同发生的开发间接费按各项目可售面积占比分摊，留存分摊计算表、费用支出凭证等资料备查C.企业为降低增值率，将集团总部发生的管理人员工资、办公费合计2600万元分摊至各开发项目计入开发间接费D.企业将项目竣工后发生的物业启动费、样板间拆除费用共计320万元计入项目开发成本，作为土增税扣除项二、多项选择题（共5题，每题4分，每题有2个及以上正确答案，多选、错选、少选均不得分）1.2026年土增税审计中，审计组判定地产国企开发项目达到法定清算条件的情形有（）A.项目全部竣工、完成销售，已售面积占总可售面积比例为97%，剩余3%为企业自持作为办公楼使用B.整体转让未竣工决算的项目开发权C.直接转让土地使用权D.项目取得预售许可证满3年，仍有40%房源未对外销售E.项目已竣工备案，已售面积占可售面积比例为82%，剩余可售面积全部用于安置回迁户2.审计组核查项目扣除项目凭证时，下列支出即使取得合规凭证也不得在土增税前扣除的有（）A.项目开发过程中因未按规划要求建设，被自然资源部门处以的行政罚款420万元B.项目土地闲置满1年，被政府部门征收的土地闲置费1800万元C.企业为项目融资发生的财务顾问费、咨询费合计360万元，取得增值税专用发票D.项目竣工后发生的绿化养护费、公共设施维修费合计580万元，已计入开发成本E.企业按规定缴纳的城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加，取得完税凭证3.关于土增税清算时公共配套设施费的扣除规则，下列说法正确的有（）A.建成后产权属于全体业主所有的会所、物业用房，其成本、费用可以扣除B.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的社区医院、公立幼儿园，其成本、费用可以扣除C.建成后有偿转让的地下非人防车位，应计算收入，并准予扣除成本、费用D.企业将公共配套设施转为自用或对外出租的，其成本、费用可以作为公共配套设施费扣除E.项目配建的保障性租赁住房无偿移交给政府的，其成本、费用不得扣除4.地产国企在土增税清算中，下列关于收入确认的说法符合政策规定的有（）A.转让房地产取得的收入为不含增值税收入，适用增值税一般计税方法的，应税收入为取得的全部价款和价外费用减去对应土地价款抵减的销项税额后的余额B.房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东、抵偿债务的，发生所有权转移时应视同销售房地产，收入按本企业同期同类房地产平均销售价格确认C.销售房地产时向购买方收取的违约金、滞纳金、延期付款利息等价外费用，未计入房价的，无需作为土增税应税收入D.对于纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格的，应由评估机构参照同类房地产的市场交易价格进行评估，税务机关根据评估价格确定转让房地产的收入E.企业销售精装修住宅时，随房一并销售的可移动家电、家具取得的收入，应计入土增税应税收入，对应采购成本可计入开发成本扣除5.下列关于土增税清算审核的要点，符合国家税务总局征管要求的有（）A.审核取得土地使用权支付金额时，需重点关注是否存在将房地产开发费用计入取得土地使用权支付金额的情形B.审核开发成本时，需重点关注是否存在虚开建安发票、虚增工程量、重复列支成本的情形C.审核关联交易时，需重点关注关联方之间的交易价格是否明显偏低且无合理理由，是否存在通过关联交易转移利润降低增值率的情形D.审核扣除项目金额时，实际发生的支出但未取得合法有效凭证的，可按不超过总金额5%的比例核定扣除E.审核普通标准住宅增值额时，需重点关注是否存在将非普通住宅成本分摊至普通住宅、违规享受普通住宅免税优惠的情形三、判断题（共5题，每题2分，请判断每题表述是否正确，正确打√，错误打×）1.地产国企土增税清算时，对同一清算单位内不同类型房地产，应分别计算增值额、增值率，分别缴纳土地增值税，普通标准住宅增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。（）2.房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费可在企业所得税前扣除，但不得在土地增值税前扣除。（）3.土增税清算时，房地产开发企业的加计20%扣除基数包含取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用。（）4.对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算，共同发生的成本费用应按权责发生制原则，按各期项目占地面积或可售面积占比进行分摊。（）5.地产国企按县级以上人民政府要求开发的配建公租房、廉租房，建成后无偿移交给政府的，无需视同销售缴纳土地增值税，对应成本、费用可按规定在税前扣除。（）四、计算分析题（共2题，每题20分，要求列出计算步骤，每步骤得数保留两位小数）1.某省属地产国企2026年开展土增税内部审计，其开发的D住宅项目为2022年开工的“保交楼”项目，2025年10月全部完成销售，达到清算条件，相关资料如下：（1）2022年3月通过招拍挂取得项目土地使用权，支付土地出让金6.8亿元，缴纳契税2040万元，缴纳印花税34万元，发生土地登记费、交易手续费26万元，上述支出均取得合规凭证；（2）项目开发总成本为8.2亿元，其中：土地征用及拆迁补偿费7200万元（含逾期缴纳土地出让金滞纳金180万元）、前期工程费3600万元、建筑安装工程费5.2亿元（含1200万元虚开建安发票对应的成本，无法提供佐证资料）、基础设施费8400万元、公共配套设施费5200万元、开发间接费5600万元（含集团总部分摊的管理费用1200万元）；（3）项目总可售面积为16万平方米，其中普通标准住宅面积11.2万平方米，取得不含税销售收入15.12亿元；非普通住宅面积3.2万平方米，取得不含税销售收入5.76亿元；配套商业面积1.6万平方米，取得不含税销售收入3.52亿元；（4）项目无法按转让房地产项目计算分摊利息支出，当地规定房地产开发费用计算扣除比例为10%；与转让房地产有关的税金为城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加，合计为不含税销售收入的0.6%，不考虑印花税扣除；（5）企业预缴土增税合计9840万元，其中普通住宅预缴3024万元，非普通住宅预缴1728万元，商业预缴5088万元。要求：（1）计算该项目土增税清算时允许扣除的取得土地使用权所支付金额；（2）计算允许扣除的房地产开发成本；（3）按可售面积占比分别计算三类业态的扣除项目总金额；（4）分别计算三类业态应补缴（或退还）的土增税金额。2.某市属地产国企开发的E产业综合体项目，2023年开工建设，2026年3月达到清算条件，审计组核查相关资料如下：（1）取得土地使用权支付金额4.5亿元，总占地面积10万平方米，其中产业研发办公楼占地6万平方米，配套住宅占地3万平方米，公共配套设施占地1万平方米，所有建筑均已竣工；（2）项目开发总成本6.5亿元，其中研发楼成本3.1亿元，配套住宅成本2.8亿元，公共配套设施成本6000万元，公共配套设施建成后无偿移交给当地产业园区管委会用于产业服务中心，属于非营利性公共配套；（3）研发楼可售面积12万平方米，全部对外销售，取得不含税销售收入9.6亿元；配套住宅可售面积6万平方米，全部作为人才公寓定向销售给园区入驻企业员工，销售价格由政府核定，取得不含税销售收入4.8亿元；（4）项目从银行取得专项开发贷，按项目分摊的利息支出为3200万元，能够提供金融机构贷款证明且未超过商业银行同期同类贷款利率，当地规定利息可单独扣除的，其他开发费用扣除比例为5%；（5）与转让房地产有关的税金合计864万元，其中研发楼对应税金576万元，住宅对应税金288万元；（6）当地规定普通标准住宅与其他类型房地产需分别核算增值额，人才公寓属于普通标准住宅范畴。要求：（1）分别计算研发楼和配套住宅应分摊的土地成本、公共配套设施成本；（2）分别计算两类业态允许扣除的房地产开发费用；（3）分别计算两类业态的增值额、增值率；（4）计算该项目应缴纳的土增税总额。参考答案及解析一、单项选择题1.答案：B解析：根据国税发〔2006〕187号文件及2025年土增税征管细则，土增税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位清算，对开发项目内包含普通标准住宅、非普通住宅、商业等不同业态的，应分别核算增值额、增值率，分别计算应纳税额；普通住宅免税优惠需单独核算增值额，未分别核算的不得享受免税政策，企业不得自主选择清算单位划分方式。2.答案：A解析：选项B，逾期缴纳土地出让金的滞纳金属于行政性收费，不得计入土地成本扣除；选项C，城市基础设施配套费属于开发成本范畴，不属于取得土地使用权支付的金额；选项D，土地评估费属于管理费用，已包含在房地产开发费用计算扣除范围内，不得重复计入土地成本，且抵扣的进项税额不得计入扣除项目；选项A，取得土地使用权缴纳的契税无论会计核算科目如何，只要取得合规完税凭证且属于项目实际承担的支出，均可计入取得土地使用权所支付金额扣除。3.答案：B解析：根据土增税扣除规则，红线外支出需在土地出让合同、规划文件中明确约定为项目开发必要配套的，方可计入开发成本扣除；企业自主建设的红线外配套支出，属于与项目取得收入无关的支出，不得扣除。选项A、C、D均属于合规拆迁补偿支出，可凭相关凭证扣除。4.答案：A解析：根据《土地增值税暂行条例实施细则》，凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按“取得土地使用权所支付金额+房地产开发成本”之和的10%以内计算扣除；本题中企业无法按项目准确分摊利息支出，不得单独扣除利息，需按10%比例计算开发费用。注意选项C、D中单独计算利息的前提是能够按项目分摊并提供金融机构证明，本题不满足该条件；开发产品竣工后发生的利息支出不得计入开发成本或开发费用重复扣除。5.答案：A解析：根据2025年土增税征管更新规则，同一清算单位内不同业态的预缴土增税，在清算时可统抵统算，多缴税款可直接抵减其他业态应补缴税款，抵减后仍有余额的予以退税；选项C，纳税人收到清算通知书后应在90日内办理清算申报，非60日；选项D，延期申报需向主管税务机关申请，无需直接向市级机关申请，延期最长不超过90日，但需经主管税务机关核准。6.答案：B解析：根据税收征管法及土增税政策，关联交易价格明显偏低且无合理理由的，税务机关有权按照独立企业之间进行的相同或类似业务活动的价格进行调整，本题中关联交易价格仅为非关联交易价格的57%，且无合理依据，应按同期同类平均售价调整收入。国企关联交易不符合独立交易原则的，税务机关同样有权进行纳税调整，福利分房不属于税法规定的正当理由。7.答案：B解析：根据土增税扣除凭证管理要求，扣除项目金额需提供合法有效凭证，无法提供合规凭证且无法佐证业务真实性的支出，不得在土增税前扣除，也不得作为加计20%扣除的计算基数；虚开发票对应的支出不得核定扣除，企业需承担虚开发票对应的涉税违法责任。8.答案：C解析：人防车位产权归国家所有，企业仅拥有出租使用权，未发生产权转移，其出租收入不属于土增税应税收入；对应人防工程的建设成本，因车位未产生土增税应税收入，不得作为公共配套设施费在土增税清算时扣除，需调减对应成本。9.答案：A解析：根据2024年保障性住房税费优惠政策，保障性租赁住房建成后对外出租、产权未发生转移的，免征土增税；配套商业对外销售发生产权转移的，应正常缴纳土增税，两类业态需分别核算增值额，未分别核算的不得享受优惠；选项C，保障性租赁住房预征率为0，清算时因产权未转移不产生土增税纳税义务，无需补缴；选项D，保障性住房无偿移交给政府用于公益事业的，无需视同销售。10.答案：B解析：选项A，达到应清算条件的项目，纳税人需在满足条件之日起90日内办理清算申报，第100日申报逾期，存在合规风险；选项C，集团总部发生的管理费用属于期间费用，不得分摊计入开发项目的开发间接费；选项D，项目竣工后发生的物业启动费、样板间拆除费用属于销售费用、管理费用范畴，已包含在房地产开发费用比例扣除范围内，不得重复计入开发成本；选项B，共同开发间接费按可售面积占比分摊符合成本分摊规则，留存备查资料完整，符合内控要求。二、多项选择题1.答案：BCE解析：选项A、D属于主管税务机关可要求清算的情形，即已竣工验收项目已售建筑面积占可售面积比例超过85%、取得预售许可证满3年的，税务机关可要求清算，不属于法定应清算情形；选项B、C、E，整体转让开发权、直接转让土地使用权、已售加回迁安置面积达100%的，属于纳税人应主动进行清算的法定情形。2.答案：ABD解析：选项A，行政罚款不得在土增税前扣除；选项B，土地闲置费不得在土增税前扣除；选项D，项目竣工后发生的绿化养护、维修费用属于期间费用，不得计入开发成本扣除；选项C，企业融资发生的财务顾问费属于利息支出范畴，符合条件的可计入房地产开发费用按比例扣除；选项E，转让环节缴纳的城建税及附加可作为与转让房地产有关的税金扣除。3.答案：ABC解析：选项D，公共配套设施转为自用或出租的，因产权未发生转移，其成本费用不得作为公共配套设施费扣除，应按自用固定资产或出租资产进行税务处理；选项E，配建的保障性住房无偿移交政府用于公益事业的，其成本费用可按规定扣除；选项A、B、C符合公共配套设施费扣除规则。4.答案：ABD解析：选项C，销售房地产时收取的违约金、滞纳金等价外费用，属于转让房地产取得的经济利益，应计入土增税应税收入；选项E，随精装修房销售的可移动家电、家具，不属于房地产开发成本范畴，其收入不计入土增税应税收入，对应成本也不得扣除；选项A、B、D符合土增税收入确认规则。5.答案：ABCE解析：选项D，扣除项目金额需以合法有效凭证为依据，未取得合法有效凭证的支出一律不得扣除，不得按比例核定扣除；选项A、B、C、E均属于土增税清算审核的法定要点。三、判断题1.答案：√解析：符合土增税分业态核算及普通住宅免税的政策规定。2.答案：√解析：根据国税函〔2010〕220号文件，房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得在土增税前扣除，但可凭合规凭证在企业所得税前扣除。3.答案：×解析：加计20%扣除的基数仅包含取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本，不包含房地产开发费用、税金等其他项目。4.答案：√解析：分期开发项目以分期项目为清算单位，共同成本按占地面积、可售面积等合理比例分摊，符合成本分摊的配比原则。5.答案：√解析：建成后无偿移交给政府用于公益事业的保障性住房、公租房等，不视同销售确认收入，对应成本可按规定扣除。四、计算分析题1.答案：（1）允许扣除的取得土地使用权所支付金额=土地出让金+契税+登记费及交易手续费=68000+2040+26=70066（万元）解析：印花税已计入税金及附加，不属于土地成本范畴，不得计入取得土地使用权支付金额。（2）允许扣除的房地产开发成本=账面开发成本-不得扣除项目=82000-180（土地滞纳金）-1200（虚开建安成本）-1200（集团分摊管理费用）=79420（万元）（3）可售面积占比：普通住宅占比=11.2/16=70%，非普通住宅占比=3.2/16=20%，商业占比=1.6/16=10%三类业态土地及开发成本分摊：普通住宅分摊的土地及开发成本=（70066+79420）×70%=104640.2（万元）非普通住宅分摊的土地及开发成本=（70066+79420）×20%=29897.2（万元）商业分摊的土地及开发成本=（70066+79420）×10%=14948.6（万元）房地产开发费用按10%计算：普通住宅开发费用=104640.2×10%=10464.02（万元）非普通住宅开发费用=29897.2×10%=2989.72（万元）商业开发费用=14948.6×10%=1494.86（万元）加计20%扣除：普通住宅加计扣除=104640.2×20%=20928.04（万元）非普通住宅加计扣除=29897.2×20%=5979.44（万元）商业加计扣除=14948.6×20%=2989.72（万元）转让环节税金：普通住宅税金=151200×0.6%=907.2（万元）非普通住宅税金=57600×0.6%=345.6（万元）商业税金=35200×0.6%=211.2（万元）扣除项目总金额：普通住宅扣除总额=104640.2+10464.02+20928.04+907.2=136939.46（万元）非普通住宅扣除总额=29897.2+2989.72+5979.44+345.6=39211.96（万元）商业扣除总额=14948.6+1494.86+2989.72+211.2=19644.38（万元）（4）增值额及应纳税额计算：普通住宅增值额=151200-136939.46=14260.54（万元），增值率=14260.54/136939.46≈10.41%<20%，免征土增税，应退预缴税款3024万元。非普通住宅增值额=57600-39211.96=18388.04（万元），增值率=18388.04/39211.96≈46.89%，适用税率30%，速算扣除系数0，应纳税额=18388.04×30%=5516.41（万元），应补缴税款=5516.41-1728=3788.41（万元）。商业增值额=35200-19644.38=15555.62（万元），增值率=15555.62/