2014年万科重庆考察之营销总结_60p

1、2020/6/15，1，重庆调研营销总结及目录，重庆地方名楼亮点，重庆万科亮点，重庆万科乐府项目亮点，营销经验分享，重庆地方名楼亮点， 中冶北麓原有的生活设施借用高尔夫景观丰富区的全套产品线供应棕榈泉花园社区景观精装入口大堂豪华俱乐部体育公园丰富区华润中心公园河景坡地泰国景观超级配套产品大型俱乐部重庆天地瑞安河景城大型综合体自建大型商业配套区块华润24城超级配套产品蒋敬教育配套万向城商业配套，中冶北麓苑：生活配套依托高尔夫景观富人区、高尔夫景观富人区、高尔夫景观富人区、高尔夫景观富人区、高尔夫景观富人区、高尔夫景观富人区、高尔夫景观富人区、高尔夫景观富人区(金凯大道别墅区、重庆北部)交通便利，

2、可通过快速干道通达主城区； 离机场10分钟，离火车站15分钟。目前，正在建设的轻轨站位于项目附近，大大提高了交通便利性。生命支持：自建商业综合体，首次引入麦当劳并开业，麦当劳店标志成为一个独特的标志。景观资源：项目为悬崖高地，东侧为保利高尔夫球场，外部景观资源良好。保利高尔夫球场、轻轨站、商业综合体，项目容积率为2.36，通过高端拍摄和低端拍摄提升项目质量和形象。景观资源利用：项目产品围绕东侧高尔夫景观资源开发，打造悬崖别墅和高层观景建筑，面向东方。地块设计好：西部地块景观资源贫乏，紧邻道路。建造电梯屋是件好事。地块的北侧靠近公寓产品的交换处。户型产品：三房比例最大，占43%以上，集中在115

3、-122平方米(套内)。主要重点是改善客户基础。中冶北麓最初的规划理念是最大限度地利用东部的高尔夫球场资源，形成高层别墅和低层别墅的组合。西侧贫乏的景观资源都是通过建造低密度的房屋很好地实现的。沿着主干道做生意和公寓。别墅、商业建筑、高层建筑、洋房、高尔夫球场、中冶北麓：个商业设施和大型草坪是城市景观展示的亮点。麦当劳在入口处开业，给顾客对商业设施的信心，提前做好商业综合体的门面，消除顾客对商业设施的疑虑。入口的特点是大面积草坪和水景，以反映社区休闲公园的景观，开阔的草坪，表明草坪上无限的互联网接入。体现休闲氛围，中冶北麓原创：售楼处展示亮点景观展示，质感增强，售楼处面向南崖，以大型观景台，俯

4、瞰高尔夫球场，售楼处门口设立宠物存放处，顾客可将宠物放入屋内，店式开业时间展示卡和服务监督电话卡，增强项目质感，展示区域未来建筑标志，彰显理性产业化标志， 中冶北麓原概述，该项目位于重庆别墅丰富区，四周是低密度社区，该项目容积率相对较高，需要考虑拉高和拉低。 为了确保一线高尔夫景观别墅，有必要平衡高层和洋房产品的总建筑面积比例。该项目位于别墅区。高层洋房产品瞄准的是客户群体，变成了第一个群体，而不是购买别墅的高端群体。但是，别墅区的生活设施并不完善，改善后的顾客有明显的抵触情绪。因此，前期对外发布的产品价格相对较低，2009年底发布的高价位为5000-6000元/m2。高尔夫球场景观资源的价值

5、还没有被第一cha充分认识根据中冶北麓的原始总结，该项目位于重庆富庶的别墅区，周围是低密度社区。该项目的容积率偏高，需要考虑高低。为了确保一线高尔夫景观别墅，有必要平衡高层和洋房产品的总建筑面积比例。该项目位于别墅区。高层洋房产品瞄准的是客户群体，变成了第一个群体，而不是购买别墅的高端群体。但是，别墅区的生活设施并不完善，改善后的顾客有明显的抵触情绪。因此，前期对外发布的产品价格相对较低，2009年底发布的高价位为5000-6000元/m2。第一次变化和第二次变化都没有充分认识到高尔夫球场景观资源的价值。在本十年的前五年项目开始之前，重点是商业和运输设施。今年4月，该项目与麦当劳和著名的大型超

6、市永辉超市签订了合同。与此同时，重庆新建的轻轨将穿过项目西侧的规划道路。未来的车站将在项目旁边，并且正在建设中。交通设施的改善和商业生活设施的安置迅速增加了项目的价值。该项目11月份开业时，高层建筑的平均成交价为8900元，洋房的平均成交价为11000元/平方米。对于原北陆项目而言，高尔夫景观资源的溢价空间有限，生活设施和交通设施的改善是该项目实现旺销的重要因素。支撑资源的持续改进将是Xi安公司未来的重点。重庆本地知名房地产市场，看到亮点，分享， 中冶北麓原有的生活设施借用高尔夫景观丰富区的全套产品线供应棕榈泉花园社区景观精装入口大堂豪华俱乐部体育公园丰富区华润中心公园河景坡地泰国景观超级配套

7、产品大型俱乐部重庆天地瑞安河景城大型综合体自建大型商业配套区块华润24城超级配套产品蒋敬教育配套万向城商业配套，棕榈泉国际花园：社区景观精装家居大堂豪华俱乐部体育公园富人区，金凯大道富人别墅区，面积：富人区面积(渝北金凯大道别墅区)交通：交通便捷，可通过快速干道直达主城区； 生活设施：无生活设施，未来自建商业区和幼儿园景观资源：项目具有良好的景观资源，山地景观，高差40米，项目建在周围有缓坡的山上。社区有两个水景湖，覆盖160亩水景区和240亩生态公园。分阶段开发：项目将分阶段开发，第一阶段为平面地板产品，第二阶段为别墅产品，主要为单户型和双户型。第三阶段和第四阶段是高级产品。豪华俱乐部：10

8、00平方米的俱乐部，带恒温游泳池、水疗馆、瑜伽馆、红酒雪茄吧。体育主题公园：足球场、网球场、篮球场、啦啦队慢跑道、室内羽毛球馆、乒乓球馆，项目总建筑面积比为1.2，通过高射和低射提高项目质量和形象。景观资源利用：项目产品为单户、双户、排别墅，根据湖心两湖的山景和水景，面向湖的低洼坡地。从侧面看湖水和远离水景的产品，就可以制作出高层产品：高层的三个房间集中在137-160平方米(在布景内)。它专注于改进和高端客户。围绕水景布置了四个阶段的封闭群、中心水景系统和建筑，以提高景观价值。棕榈泉国际花园的规划理念：最大限度地利用山地和周边湖泊的景观资源，拉高和拉低，并沿山地推出相关产品体现植被覆盖和水景

9、，棕榈泉国际花园：景观展示亮点平台硬质景观、中心水景、仪式感、平台硬质景观、标志和软景观组合，体现社区品质感，形成分阶段组团中心的大面积水景，提升社区水平与中心水景、社区通道、创造仪式感与硬质场景罗马花瓶、在社区中心组团设立水景、提升社区景观，棕榈泉国际花园：立面和车库入口展示亮点石材铺装、精美标志。 石材门头、欧式灯和门牌号、双层石材铺装立面、车库入口和小区内建筑物的标志，反映出车库入口的质感和细节手法，棕榈泉国际花园：入口大厅展示突出精装大堂，体现品质感，三层豪华空荡大堂，从底层到底层，效果震撼。 地上两层的大厅突出了荣誉感。一楼大堂的接待休闲区和二楼的电梯厅门展示了大厅的风格。棕榈泉国际

10、花园是一个总结。该项目位于重庆的富人别墅区，周围是低密度社区。产品以高层建筑和低层建筑的形式出现。中央别墅区被高楼大厦包围着。项目周边景观资源优越，但项目更注重社区内的自建景观，通过大量的热带棕榈树、水景群、罗马庭院和石材铺装提高居民的生活舒适度。该项目的重点是利用高级会所，利用景观资源和精装大堂。该项目将通过高质量的图像进入市场，高风险，突出项目的奢华。对于棕榈泉国际花园项目来说，该项目优越的地理位置和优越的景观资源相对稀缺。难以复制。但是，该项目注重高端客户关注的感知，特别是在周边有良好景观资源的情况下，大力提升社区的景观质量和价值。目前，Xi安市场社区的景观水平普遍不高，客户群体越来越关

11、注社区自身的景观。Xi安公司应不断改善社区景观，树立项目在Xi安的核心竞争力。重庆本地知名房地产市场，看到亮点，分享， 中冶北麓原有的生活设施借用高尔夫景观丰富区的全套产品线供应棕榈泉花园社区景观精装入口大堂豪华俱乐部体育公园丰富区华润中心公园河景坡地泰国景观超级配套产品大型俱乐部重庆天地瑞安河景城大型综合体自建大型商业配套区块华润24城超级配套产品蒋敬教育配套万向城商业配套、华润中心公园：蒋敬坡地泰景观超级配套产品动力大型会所，地段：靠近商业中心，靠近洪恩庙会公园，交通便利，距周边CBD及主要商业区汽车经销商约5分钟车程； 生活设施：周边地区为成熟的老城区，设施完善，但景观资源贫乏：项目南有

12、嘉陵江，北有洪恩寺公园(但道路未开通)，项目本身为坡地上的豪华俱乐部：俱乐部有棋牌室、无限游泳池、健身房、水疗中心和室内篮球场。在这种情况下，华润中心公园有一个很好的位置，但周围的景观很差，不能在短期内升级。华润提升了产品形象，加大了对产品的投资，分隔了周边的街道和景点，改善了社区的景观，从而实现了项目的成功销售。本项目容积率为3.5，对我公司今后在繁华城区的旧改造项目的运营和定位具有参考意义。华润中心公园的规划理念：该项目是一个北高南低的坡地，可以俯瞰南面的河景。目前，只有西路可以通车。考虑到te水景处理：本项目不采用大面积水景，而是将多个小水景组合成一组，并围绕着密集种植的景观和梯田，形成

13、一种水景和流水满社区的感觉，便于后期维护，提高质量。华润中心公园：城市边界的入口有一个亮点，长走道，有质感，宽门高墙，长时间进入社区走道，形成一条曲径通幽的感觉。通过周围的密植，它与外面糟糕的街景隔开，设计成一条双通道流线。同时，它也便于车辆搬运材料。社区主要入口处的高品牌墙对肌理形成了强烈的冲击。社区入口处的宽门设计展现了这种氛围。出口，华润中心公园：景观示范区展示亮点中心水景。中央水景区和售楼处相互配合。远处的山景在回响。水景周围密集种植树木，以避免突出太小的水景造成的拥挤感。泰国展馆被植物遮挡，以提高档次并确保后面住宅建筑的私密性。华润中心公园：景观示范区展示亮点软景速写、瀑布瀑布、户外

14、休闲观景沙发、质感好、休闲风情、路标、垃圾桶、无边界游泳池水，在高处平台上从瀑布落下，形成动态水景。华润中心公园：景观示范区展示亮点景观轴线步道、立体建筑立面、中心景观轴线步道、强烈的仪式感、立体建筑模型展示。建筑的正面有很强的质感，有1-2层石头覆盖着一些真正的石漆。真实建筑的入口被设计成四边形的阴影墙，这增强了荣誉感。石头是在建筑的入口处铺成的，这反映了建筑的气势和质量。它与户外休闲相结合。华润中心公园：售楼处展示亮点质感立面，酒店入口大厅设计，会所与售楼处为一体，石材和金属板立面铺砌，酒店入口大门朝向，门口有专职管家迎接客人。金属空心网将谈判区与沙盘隔开。酒店式高层大堂设计用于项目的沙盘

15、展示区，华润中心公园：售楼处展示个科技展示亮点、图片背景墙、摆放在门型旁的ipad、内置多角度观察户型的软件、触摸式电子地图，可以清晰了解项目周围各种成熟的配套设施和交通，增强客户与项目的互动，售楼处入口设有艺术画廊。为增强项目整体质感和温馨感，结合画廊内的图片背景墙，展示生活图片，华润中心公园：真实建筑的样板房展示个高层公共空间，密码信箱，突出的质感，高档电梯轿厢，满足中老年人群需求的扶手，石材铺砌的电梯房，豪华的公共空间， 酒店式房号设计，满足不断提升的顾客阶层的品质需求，华润中心公园：会所的亮点是棋牌室、无限游泳池、会所健身中心大堂、棋牌室，满足当地顾客的日常娱乐需求。 会所大堂酒廊、无

16、限游泳池、凸显功能的休闲游泳池、非标准游泳池、华润中心公园。该项目位于重庆老城区，附近有河景和山景。然而，周围有许多老街，形象很差。通往项目的市政道路狭窄，交通条件一般。与竞争产品相比，周围的景观资源暂时无法为项目加分。项目的容积率为3.5，制作低密度的社区产品无法改善项目的形象。该项目需要从产品实力的角度进行突破和升级。该项目周围的大多数客户都是一流的和安全的同时，该项目注重公共空间的推广。它在社区入口门、立面、电梯和电梯室、入口大厅、俱乐部等方面投入巨资，提升业主的视觉形象，具有突出的质量意识。该项目的进入价格低于周围竞争对手。该项目于11月底以7300元/平方米的价格进入市场。超高的性价比促使大量客户购买该项目。该项目于去年12月三次开盘销售，价格迅速上涨至9300元/平方米。该项目位于老城区，通过提升产品实力实现销售繁荣，对于Xi安公司未来可能遇到的建筑面积比例高、老城区景观资源缺乏等项目具有很强的参考价值。围绕客户的需求，总价格控制是通过控制可视产品输入的区域来实现的。重庆本地知名房地产市场，看到亮点，分享， 中冶北麓原有的生活设施借用高尔夫景观丰富区的全套产品线供应棕榈泉花园社区景观精装入口大堂豪华俱乐部体育公园丰富区华润中心公园河景坡地泰国景观超级配套产品大型俱乐部重庆天地瑞安河景城大型综合体