物业管理招投标讲义(PPT 33页).ppt

1、物业管理招投标,2013年3月,Contents,一、物业管理招投标相关法律、法规主要内容解读二、物业管理招投标概述三、物业管理招标四、物业管理投标五、投标文件的编写六、投标策略与相关技巧七、物业管理投标文件评标要点八、签订前期物业服务合同,Contents,一、物业管理招投标相关法律、法规主要内容解读一、中华人民共和国招标投标法（自2000年1月1日起施行）二、政府采购法(自2003年1月1日1起施行)三、中华人民共和国物权法（自2007年10月1日起施行）四、物业管理条例（国务院）（自2003年9月1日起施行、2007年修订）五、前期物业管理招投标管理暂行办法（建设部）（自2003年9月1

2、日起施行）,Contents,六、物业承接查验办法（建房2010165号自2011年1月1日起施行）七、物业服务收费管理办法（发改价格20031864号自2004年1月1日起施行）八、物业业务收费明码标价规定（发改价检20041428号自2004年10月1日起施行）九、物业服务定价成本监审办法（试行）（发改价格20072285号）十、物业承接查验办法（建房2010165号自2011年1月1日起施行）,Contents,十一、高法关于物业服务的两个司法解释（一）最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（法释20097号2009年10月1日）（二）最高人民法院关于审理

3、物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（法释20098号2009年10月1日）十二、普通住宅小区物业管理服务等级标准（试行）（中物协20041号2004年1月6日颁布）,Contents,二、物业管理招投标概述（一）前期物业管理招投标重要性1为什么要进行前期物业管理招投标（1）市场经济的要求（2）行业规范发展的要求（3）企业自身建设的要求（4）广大业主自身利益的要求,Contents,2前期物业管理招投标存在的主要问题（1）招标企业存在的问题开发建设单位附属的子公司中标较多（2）投标企业存在的问题投标企业围标现象突出市场化程度低（3）投标文件存在的问题,Contents,（二）性质、目的、

4、基本要求与原则1.前期物业管理招投标性质是市场经济的必然产物。在体制转轨的过程中，避免贪污、腐败和暗箱操作。2.前期物业管理招投标的目的不是要最好的，而是要最适合的。3.前期物业管理招投标基本要求遵守法律法规考虑市场需求根据实际需要严格遵守程序。,Contents,4前期物业管理招投标基本原则（1）公开的原则（2）公平的原则招标人不得以不合理条件限制或者排斥潜在投标人（3）公正的原则1）评标委员会应公正地对待每一个投标单位2）招标投标活动中应保持公开、透明、公平、公正（4）诚实信用的原则招标投标双方应该严格、准确履行招标投标义务投标人在投标过程中应恪守诚实信用,Contents,（三）前期物业

5、管理招投标的特点及方式1物业管理招标投标的特点（1）最适合的物业管理方案不易确定-综合性（2）甲方有时是个群体-差异性（3）物业管理招标属于期货采购-行业特殊性2物业管理招标的方式（1）公开招标（2）邀请招标,Contents,三、物业管理招标（一）基本概念1、物业管理招标概念前期物业管理招标，是物业管理服务产品预购的一种交易方式，即由物业的建设单位根据物业管理服务内容，制订符合其管理服务要求和标准的招标文件，由多家物业服务企业或专业服务公司参与竞投，从中选择最符合条件的竞投者，并与之订立物业服务合同的一种交易行为。2、物业管理招标主体包括：开发建设单位业主大会其他物业所有权人,Content

6、s,（二）前期物业管理招标分类1.按招标主体分类（1）开发建设单位（开发商）1）开发商招标和物业服务企业投标的心态2）草拟制定相关文件3）政府部门的参与与监管（2）产权人（单一产权为主）（3）物业服务企业（属于分包招标和采购招标）2.按招标方法分类（1）自行招标（2）委托招标（3）自行招标与委托招标相结合,Contents,3.按招标形式分类（1）公开招标。指招标人发出招标通知，说明采购的商品名称、规格、数量及其他条件，邀请投标人在规定的时间、地点按照一定的程序进行投标的行为。（2）邀请招标。是指招标人以投标邀请书的方式邀请特定的法人或者其他组织投标。（3）议标。是招标人和投标人之间通过一对一

7、谈判而最终达到招标目的的一种方式，不具有公开性和竞争性。4.按招标内容分类（1）物业管理服务的招投标-前期物业服务合同（2）各项专业管理服务的招投标-专业服务合同,Contents,（三）前期物业管理招标程序1、编制招标文件、招标公告2、发布招标公告或投标邀请书3、接受报名及发放招标文件4、组织现场勘察和质询5、投标确认6、投标申请人资格预审7、接受投标文件8、组成评标委员会9、开标、评标和中标10、签订合同11、公证,Contents,（四）前期物业管理招标内容主要是招标文件的内容及解读1、招标人基本情况包括：招标人名称、地址、联系方式等。2、招标项目基本情况包括：名称、地址、四至、类型、占

8、地面积、建筑面积、幢数、结构、物业功能分区、配套设施设备的技术参数、环境条件、物业管理用房的配置等。3、物业管理服务内容及标准,Contents,4、对投标人及投标文件的要求包括：对投标人的资格要求、投标费用、报名有效期；投标书的文字和计量单位、文件格式、装订、投标有效期、投标保证金、投标文件份数及签署；投标文件的密封、递交截止时间、文件的修改和撤消说明等。5、招标活动方案包括招标组织、开标时间及地点等。6、评标标准和评标方法7、物业服务合同的签订说明包括定标准则、中标通知、合同的签署、履约保证金等。8、其他事项说明及法律、法规规章规定的其他内容。,Contents,四、物业管理投标（一）物业

9、管理投标基本概念1、投标的含义指符合招标条件的物业服务企业，根据招标文件中确定各项管理服务要求与标准，编制投标文件，参与投标竞争的行为。2、投标主体物业服务企业和专业公司3、物业服务企业投标的条件（1）具备独立法人资格（2）具备相应的物业服务企业资质（3）类似项目的管理经验和业绩（4）项目经理的条件,Contents,（二）前期物业管理投标的程序1、获取招标信息（1）公共媒介上采集招标信息（2）来自招标方的邀请2、项目评估与风险防范（1）项目评估（2）投标风险的防范与控制,Contents,3、投标报名并取得招标文件4、参加现场勘察5、编制投标文件6、递送投标文件7、参加开标、评标、答辩8、接

10、受中标通知书9、签订合同,Contents,（三）前期物业管理投标可行性研究1、投标企业自身条件的分析2、投标项目的分析3、招投标市场的分析（四）前期物业管理投标文件的内容包括四部分：投标函、资信标书、技术标书、商务标书,Contents,五、投标文件的编写（一）编写投标文件应注意的问题1、根据项目基本情况和特点编写2、测算准确，没有漏项，报价合理3、各项承诺和目标必须是能够履行的4、资料真实，装订符合要求（二）投标文件的内容1、投标函包括：物业服务费、管理目标及其他履约承诺等。,Contents,2、资信标书（1）物业服务企业营业执照复印件（2）企业资质等级复印件（3）法人代表授权委托书（4

11、）公司介绍、注册资金（5）公司管理业绩（6）项目经理简介（7）专业技术人员情,Contents,3、技术标书（1）招标项目的整体设想与构思（2）主要工作环节运行程序（3）机构设置、人员的配备、培训与管理（4）管理指标与措施（5）管理制度的制订（6）档案资料的建立与管理（7）前期物业管理服务内容（8）常规物业管理服务内容（9）各个阶段工作计划（10）物资装备与提供方式（11）专项服务说明,Contents,4、商务标书（1）物业管理服务费收费依据（2）收费方式（3）物业管理服务费收费标准（4）物业管理服务费用测算（5）多种经营项目收费标准（6）财务制度（7）财务分析,Contents,六、投标策

12、略与相关技巧（一）投标报价策略1、准确测算成本2、考虑周边物业收费价格3、正确分析报价,Contents,（二）投标答辩技巧1、现场宣讲（1）宣讲时间要准确（2）选择经验丰富、熟悉项目情况的人员2、答辩（1）理解提出的问题（2）回答核心内容（3）运用法律法规,Contents,七、物业管理投标文件评标要点（一）投标文件的审议要点（二）投标文件主要内容（三）废标与无效标（四）现场答辩（五）入围单位的选择角度,Contents,八、前期物业服务合同的签订(一)合同签订应当遵循的原则1、主体平等2、合同自由3、权利义务公平对等4、诚实信用5、守法和维护社会公益,Contents,（二）前期物业服务合

13、同的订立1、前期物业服务合同物业建设单位与物业服务企业就前期物业管理阶段双方的权利义务所达成的协议，是物业服务企业被授权开展物业管理服务的依据。八、前期物业服务合同的签订。2、前期物业服务合同签约主体开发建设单位物业服务企业,Contents,3、前期物业服务合同的成立与生效成立：双方当事人就合同的主要条款达成一致，并在书面形式上签字或盖章。生效：物业服务合同一般成立时生效，但是如果合同附条件，则在条件成就时生效。4、前期物业服务合同的终止1）业主大会成立，选聘新的物业服务企业并签订合同的。2）因不可抗力使物业服务合同不能继续履行，合同自然终止；3）物业服务企业被宣告破产的；4）法律法规规定的其他情形的。,Contents,（三）前期物业服务合同的主要内容1、合同当事人；2、物业基本情况；3、服务内容与质量4、服务费用5、物业的经营与管理6、承接查验与使用维护7、专项维修基金8、违约责任9、其他事项,Contents,（四）合同条款的表述要点对于合同