物业能耗管理制度

1、工程维护作业指导书文件编号：WX-025能耗管理版本号：A/1总共13页生效日期：2018/01/011.0目的为规范公司各项目能耗管理，降低项目月平均能耗成本，有效控制运营成本，为公司经营管理创造新价值，特制定本操作规程。2.0适用范围适用于公司管辖下的所有项目。3.0责任3.1运行管理部负责协调能耗管理，指导和监督项目节能降耗具体措施的实施，评估能耗管理的效果；3.2运行管理部负责在项目投标和签订前期物业服务合同时，审核招标文件和合同中不同区域或不同项目的公共能耗分配的内容、方法和条款。3.3财务部负责能源消耗费用的核算，财务部(人事)监督公共能源消耗费用。3.4项目按照本管理办法管理能耗

2、，因地制宜制定节能降耗计划，提出降耗目标；3.5项目客户服务部/收费员负责收取能耗费用。3.6项目工程部负责能源消耗管理数据的抄录、整理和分析，组织项目能源消耗计划的实施，及时控制能源消耗。4.0工作程序4.1能耗分类4.1.1个人用能：业主或用户应承担物业公司收取的水、电、气部分能耗，该部分能耗为业主或用户专有。(例如，住宅建筑中使用的水、电和煤气，商店中使用的水和电等。)4.1.2公共能耗：物业公司承担管理项目物业范围内公共部位、公共设备和公共设施产生的水、电、气部分能耗；(例如，共享电梯、公共供暖、增压泵、生活、消防泵、水系统景观、游泳池、绿化和清洁水、中央空调、泛光灯照明、室外、地板和

3、车库照明、物业办公室和后期设备、供电和配电设备等产生的能耗。)公共能源消费分类序列号能耗输出设备系统能源消耗产生优质产品评论1建筑给排水设备系统污水泵、二次加压、稳压泵、加压泵、2暖通空调设备系统中央空调、供暖和供气系统3供配电设备系统高压电源、低压电源、稳压电源、配电转换4应急发电设备系统发电机组、电力转换、石油产品5照明系统路灯、梯灯、管井灯、岗亭灯、汽车灯、景观灯、6电梯设备系统电梯电源、电梯稳压、电梯备用电源、电梯照明、电梯空调、电梯通风7建筑智能设备系统监控、可视对讲、门禁、红外辐射、背景音乐、车门、网络程序控制8消防设备系统自动灭火、应急照明、喷雾、烟雾感觉、温度感觉、卷帘门、应急

4、广播、警铃、手动报警、正压供气、排烟和消防控制柜9景观工程系统喷泉、游泳池、草坪灯、自动浇水、石油产品10办公物流设备系统照明、电脑、打印机、空调、收银机、饮水机、消毒柜、热水器、电视、煤气等4.1.3商业合作用能：商业单位或个人应承担与物业公司进行水、电等商业合作的部分用能；(例如，户外广告、网络基站、宽带电源、充电桩、自动售水机、其他操作设备的电力)4.1.4市政公共能耗：市政配套管理4.2.2项目必须检查水电交接所涉及的设备设施是否完好无损。如有损坏，应报告建设单位(或开发公司)进行整改。只有整改合格后才能进行移交。4.2.3项目应确保公共用能设施和设备产生的电费由独立的电表收费。只有在

5、总经理批准公共用能设施设备数据和公共用能设施设备公共表后，才能进行所有权转移。4.2.4办理水、电交接手续时，必须将所有相关的计量表转录，各科目必须明确，双方负责人必须签字确认。其他情况下，当能耗承担主体发生变化时，必须及时复制相关计量表，并由双方负责人签字确认(如公共能耗由开发单位(建设单位)变更为物业公司，自用能耗由开发单位(建设单位)变更为业主或用户。 项目物业管理单位变更后，公共能耗由原来的物业公司变更为新的物业公司，供暖能耗由开发单位(建设单位)变更为正式供暖后的供暖公司等。 )。4.3能耗控制4.3.1能源管理在连接的早期阶段，4.3.1.1需要了解水、电、气等能源消耗项目的规划和

6、设计。为便于后期管理，并根据项目实际情况向开发单位提出意见和建议，请参考以下内容：能耗管理的早期建议序列号意见和建议根据注意1商业用电，如商业配电室内商店和物业共用部位、共用设备和公共设施的其他商业供电母线，应分开供应，以确保物业共用部位、共用设备和公共设施的用电可以用总表分开计量。国家发展和改革委员会(NDRC)文件“发展和改革价格2013973号”国家发展改革委关于调整销售电价分类结构有关问题的通知规定：“城乡居民区公共配套设施用电(不含生产经营用电)以居民生活用电价格为准。如果商业用电与住宅公用电混合，供电单位不能单独计量住宅区的公用电，也不能执行住宅用电。2该物业的共用部位、共用设备和

7、公共设施的能耗应按区域和系统分别计量。便于工程能耗的统计分析。3该物业共用部位、共用设备和公共设施的能耗计量装置安装位置集中合理。促进能耗数据的统计汇总4该物业共用部位、共用设备和公共设施的用电均为锁定、安全可控，水龙头均由钥匙开启，绿色水接口统一采用插座式装置。促进项目能耗控制5自用能源消耗的计量使用预付费系统。收取能耗费很方便。6非业主或用户自用的供水、供电管道不得通过其专用部分。避免了水电私通的情况，以后的核查就更加困难了。7每个计量装置应安装在公共区域便于能耗使用的手柄控制8建议使用新的节能产品和技术。路灯和庭院灯可以使用太阳能或风能，走廊灯使用声光发光二极管灯，地下室灯使用雷达感应发

8、光二极管灯在4.3.1.2施工阶段的现场检查中，检查水电管道安装时要注意：现场施工是否符合图纸要求；(2)现场安装是否便于后期管理；(3)隐蔽工程是否会影响后期管理(供水管道隐蔽工程是否存在漏水风险，是否存在漏水风险)4.3.1.4旧项目验收时，原单位应提供图纸和收费信息，并根据原单位提供的图纸和信息，认真检查给排水管道和仪表的安装情况，如无相关信息，则从前端到后端逐级检查，并根据检查情况绘制系统图。在调查过程中，重点是计量装置的安装、各开关阀的位置及其控制区域、外部单位(个人)使用的水电是否与登记一致、各管道的老化情况(是否有超负荷或跑水、泄漏风险或风险等)。)，并对发现的问题进行拍照记录。

9、调查后形成报告，明确整改计划和责任人，要求限期整改。在4.3.1.5正式移交期间，应提前确定能源消耗的对象和时间。届时，双方共同抄录所有仪表，按要求完成交接或交接手续，双方负责人签字确认。4.3.1.6项目验收后15天内，工程维护负责人应建立计量台账(外单位（个人）用电（水）情况登记表和能耗统计表)，统计汇总所有计量装置信息，包括但不限于：用户名；(2)用户号码；(3)表号；(4)开始使用时间(物业公司开始承担能耗的时间)；(5)基数(启动时间测量装置读数)报公司运行管理部备案。根据计量台账，制定能耗统计汇总计划。每月可独立准确地统计自用能耗、公共能耗、商业合作能耗和市政公共能耗。4.3.1.

10、7自用能源消费管理4.3.1.7.1自用能源用户管理信息应完整、有效、持续。4.3.1.7.2在接收新项目和建立计量台账时，必须确保所有自用能耗的用户都得到登记，包括住宅房间、地下室、商店等的业主或用户的固定和长期能耗。4.3.1.7.3每月根据供电局或供水公司等单位的抄表时间同步抄表。然后比较每个用户的子表和总表的数据，检查损失是否合理(一般小于5%)。对每个用户的子表进行对比分析，重点关注消费极高或极低的用户和消费较高的用户(如餐馆、洗车店、网吧等)。)，并及时报告、检查和处理任何异常情况。4.3.1.7.4对于酒店、洗车场等大型用水户，消防供水设施每月至少检查两次。4.3.1.8公共能源

11、消费管理4.3.1.8.1公共能耗图纸和管理数据应完整有效；4.3.1.8.2项目维护人员熟悉公共区域能耗的使用情况。每天必须检查用量大、易浪费的能耗点(如自来水补水装置、消防补水装置、中水补水装置、地下车库照明、街道照明等)。)使用球阀来补充水。4.3.1.8.3每月根据供电局或自来水公司等单位的抄表时间同步抄表，然后对各系统的能耗进行对比分析。如果发现消耗量波动较大，必须立即查明原因，发现问题应及时报告和处理。4.3.1.8.4在配电室、水泵房等区域的显眼位置张贴能耗对比图，可以更直观地观察能耗的波动，提示相关人员注意节能降耗。能耗直方图示例：4.3.1.9企业合作的能耗管理4.3.1.9

12、.1如需利用水电进行项目业务合作，应事先对现场进行检查，安装施工方案应经项目维护主管和项目负责人批准。4.3.1.9.2工程竣工并经工程主管批准后在收到4.3.1.11项目(特别是老项目)后一个月内，向运行管理部报告用户、用途或测量无法确定的能耗使用点，关闭阀门，并按要求密封(必要时拆除)；在收到4.3.1.12项目(特别是老项目)后的2个月内，增加自用能耗、公共能耗、商业合作能耗、市政公共能耗等的抄表频率(每20天一次，必要时每10天一次)。计算、分析和比较以确保正常使用，并及时报告、检查和处理任何发现的异常情况。4.3.1.13项目每月抄表后，每月填写能耗报告，于每月25日前报运行管理部备

13、案。提交的数据必须真实、有效并经项目负责人验证。能耗控制根据项目所在区域的实际情况，结合管理措施，项目将制定具体的能耗控制措施，加强能耗控制，规范管理，提高使用效率，降低能耗。加强培训，让每个人都能养成节能降耗的好习惯，形成节约意识和氛围。能耗控制的常用措施序列号降耗管理的分类节能降耗管理措施注意1景观水系统的能耗控制1、节假日、周末等重要日期设备切换时间为9:00-11:0 16:0-18:0(正常日可根据情况关闭，开发单位有特殊要求可根据开发单位要求)；2、每月抄表结束后检查结合两个时段的能耗数据读数进行防漏检查；3.销售案例区每半个月清理一次，整个项目每季度清理一次。4.喷泉的喷淋高度应

14、根据设计执行。检测标准是喷淋水系统不得超过水池。2照明系统的能耗控制1.公共车库、楼梯、门厅和顶楼等区域开关应配备常闭和常开红点和蓝点识别管理(红点常开、蓝点常闭、红点和蓝点白天常闭、晚上常开)；2.路灯应配备时间控制器，根据当地季节和气候开启时间控制器(原则上夏季每天照明时间控制在7小时以内，冬季控制在10小时以内)；3、车库入口或天井照明灯可更换电路开关，白天采取自然照明代替照明。3电梯设备的能耗控制1.夏季电梯内的空调温度控制在26度，冬季(电梯内有空调时)关闭并开启新风；2.双梯及单层建筑入住率未达到40%的全委会项目实行单梯使用管理(建议)；3.电梯的出风口(空调过滤器)应每月清洁一次。4.夜间12:00小时后，整个项目的两个梯子将由一个梯子操作(推荐)；5.电梯筒灯和聚光灯应由单个发光二极管代替。4绿化设备的能耗控制1、绿区公共水龙头转为钥匙开启管理；2、绿化接口管理统一使用插座设备设备；3.绿化浇水时间设定在日出前和日落后(建议早晚控制)；4、根据灌溉标准草坪地下土壤湿度10厘米，树木地下土壤