现行房地产开发建设报批报建报审程序

1、当前房地产开发建设审批登记程序房地产开发一般可以分为可行性审查和项目决策阶段、建设前准备阶段、建设阶段、销售阶段和交付使用阶段五个阶段。第一章：项目决策阶段房地产项目可行性研究阶段房地产开发项目经董事会批准后，将转移到企业战略开发研究室进行可行性研究。1、可行性研究的内容可行性研究的根本目的是实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效率。可行性研究的主要内容如下：(1)项目概述；(二)开发项目土地的现场调查、转让和安置；(3)市场分析和建设规模确定；(四)规划设计影响和环境保护；(五)资源供应和资本运营方案；(六)环境影响和环境保护；(七)项目

2、开发模式、组织、工作需求、管理成本研究；(八)开发建设节点规划；(九)项目经济和社会效益分析；(10)结论和建议。2、可行性研究组成员知识构成：经济学家、市场分析专家、房地产专家、建筑工程专家、会计师和律师。3、可行性研究会议1)投资机会研究。这个阶段的主要任务主要是对投资项目进行初步探索和有意协商，在特定地区和部门内根据自然资源和市场的调查预测，寻找最有利的投资机会的投资项目或投资方向的建议。投资机会研究相当粗糙，主要依赖于一般估计，而不是详细分析。如果认为可以进行机会研究，则可以进行下一阶段的工作。2)初步可行性研究，也称为“初步可行性研究”。在机会研究的基础上，进一步进行项目建设的可能性

3、和潜在利益的论证分析。3)详细的可行性研究，也就是通常所说的可行性研究。详细的可行性研究是开发建设项目投资决策的基础，是分析项目的技术、财务和经济可行性后做出是否投资决策的关键阶段。4)项目的评估和决策应根据国家有关规定，对大中型和限量以上项目以及重要小型项目，审批部门应委托合格的咨询评估机构进行项目可行性研究报告的评估论证。未经评估的建设项目没有单位批准，更不允许组织建设。依法必须投标的工程建设项目中，按照工程项目审批管理规定，必须提交项目审批部门审批的人员，必须在发给的项目可行性研究报告中添加相关投标内容：建设项目的调查、设计、建设、监督和重要设备、材料等采购活动的具体投标范围(全部或部分

4、投标)；建设项目的调查、设计、建设、监督和重要设备、材料等采购活动要使用的招标组织形式(委托投标或自行投标)；自行投标时，还应按照工程建设项目自行招标试行办法(国家发展计划委员会第5号命令)规定发送书面资料。对建设项目的调查、设计、建设、监督和重要设备、材料等采购活动使用的投标方式(公开或邀请投标)；国家发展计划委员会确定的国家重点项目和省、自治区、直辖市人民政府确定的地方重点项目将采用邀请投标，应说明采用邀请投标的原因。4、可行性研究阶段可行性研究分5个阶段进行。(一)项目公司受委托或者接受集团公司董事会的设立；(2)调查研究；(3)方案选择和优化；(四)财务评价和经济评价；(5)编制可行性

5、研究报告。5、集团公司董事会通过，批准正式入港，项目进入预开发阶段。第二章：准备前步骤第一，获得土地使用权。开发者获得土地使用权的主要方法1)通过行政分配取得。2)旧城改造取得了中标地块的国有土地使用权。3)以前取得；4)取得转让方法(招标、拍卖、合同转让三种方法)；五)设立共同发展和报告相关主管部门，经批准后取得；六)通过司法判决取得；7)通过合并、收购等股权重组确保。开发商获得土地使用权的程序土地使用权有偿转让方法转让方式是政府作为国有土地的代表，按照任何形式或程序将国有分公司使用权转让给土地使用者。国有土地使用权中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例以前的方式有协议、投标、拍

6、卖等3种。出于转让土地使用权的意图，受让人直接向国有土地代表提议使用有偿土地，这是国有土地代表和受让人进行一对一协商、协商土地使用权转让等转让方式。投标转让是指在指定期限内，由合格单位或个人书面投标，对特定地区的土地使用权进行投标，由投标人根据特定要求确定土地用户(即土地使用权受让人)的转让方式。土地使用权以招标方式转让不仅要明确合同当事人双方的权利和义务，还要明确投标的效力和投标人在投标期限内应承担的责任等。拍卖也称为投标，有些地方也称为“让步”。这是在土地所有者指定的时间、地点，组织公布合格土地使用权、转让的使用权土地的公开招标、按照“高价人”的原则转让土地使用权的一种方法。建设用地应根据

7、招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定以营利为目的的商品房开发、旅游、商业、娱乐等用途，通过市土地交易中心转让国有土地使用权，取得成交确认书后签订国有土地使用权出让合同。开发商取得国有土地使用权出让合同后，将前往建设管理所提交建立方案，并向地籍处办理土地证登记程序。这是转让合同，在处理土地登记时，必须提交以下信息：1) 土地出让合同、划拨决定书或之前的批准；2)开发者营业执照或组织代码卡、房地产开发资格；3)是新建设用地，应提供建设用地批准书。是库存用地，需要提供有关原始土地用户土地来源的信息。4) 1: 2000地形图第2部分；5)印有“所有权审查”的宗岛，本赤道3部分六)地面附着所有权证书；七

8、)土地登记申请书；八)土地注册法人代表证书和身份证明；9)土地登记委托书。土地主管部门(1)土地使用权转让区内管理部门处理审批工作，完善土地使用权转让和转让的转让程序，远郊和军区负责转让不足10英亩的土地使用权和转让土地所需的转让程序的审查和批准工作。(2)土地使用权分配房屋管理局负责10亩以上(包括10亩)的城市建设用地分配手续。区、县住房用地局负责10亩以下城市建设用地的分配手续。(3)征用土地征用耕地1000亩以上，其他土地2000亩以上由政府部门审查后报国务院批准。征用耕地不超过3亩1000亩，其他土地不超过10亩2000亩，经人民政府批准。征用耕地不超过3亩，其他土地不超过10亩，经

9、区(县)人民政府批准。(4)土地价格评估市房地产局负责完善市近郊、县土地转让和转让出让程序的土地价格评估和评价报告的审查、土地价格审计和批准工作投标土地使用权申请程序(一)土地使用权人看过招标公告后，到指定地点申请招标文件。(二)土地使用人到市、区、县住房管理局或其他部门了解情况，咨询，转让地块现场调查，收集资料。(3)投资者进行投资分析。(四)在指定场所进行投资登记，提交企业营业执照、法人资格证书、银行信用证书，按规定缴纳投标保证金。(5)土地使用人填写标书，向指定人发送标书。(六)收到中标通知书后，企业的法定代理人或授权代理人与市、区、县住房局签订土地使用权转让合同，按照合同规定，按合同规

10、定支付总地方价格的一定比例作为定金。(七)按照合同支付余款。缴纳地价40%后，市、区、县房地产局申请临时国有土地使用证，缴纳地价全额后，向市、区、县房地产局申请正式国有土地使用证拍卖接受土地使用权申请程序(一)土地使用权人查看拍卖公告，在指定地点申请拍卖文件。(二)土地使用人到市、区、县住房管理局或其他部门了解情况，咨询，转让地块现场调查，收集资料。(3)投资者进行投资分析。(四)在指定地点进行招标登记，提交企业商会许可证、法人资格证书、银行信用证书，并按规定缴纳投标保证金。(5)土地使用权人在指定地点领取竞争卡。(六)土地使用权人在规定时间、指定地点参加拍卖现场投标。(七)企业法定代理人或授

11、权代理人与市、区、县房地产局签订土地使用权转让合同，以首期付款支付总土地价格的一定比例。(八)按照合同支付余款。缴纳地价40%后，市、区、县房地产局申请临时国有土地使用证书，市、区、县房地产局申请正式国有土地使用许可证。事业开发用地开发商通过招标、上市、拍卖或合同转让程序取得成交确认书。根据本书处理土地转让或分配程序，土地登记取得国有土地使用权证。第二，取得土地收购和拆迁、投标和房屋拆迁许可证。城市房屋拆迁是城市规划区内国有土地原有的房屋和附属物等不符合经济社会发展要求的部分拆除和重建，城市整体功能得到了改善和改善。1、拆除方法：1)政府组织拆迁：主要包括土地使用权取得的拨款，以及旧城改造的拆

12、迁2)拆迁户自行拆除：这是大型房地产公司的常用模式，但必须申请拆迁许可。3、拆迁人委托拆除：该开发商没有拆迁经验的情况下，委托房屋拆迁工作专门机关实施。2、拆除的主要内容如下：(一)危房改造等房屋拆迁；(二)城市功能、土地布局和空间结构的调整，例如住宅区、商业区、车站、生活服务设施等公共建筑的建设和改造；(3)绿地扩张、污染项目管理等环境治理。因此城市房屋拆迁与城市建设项目一起进行，是城市建设的重要组成部分，尤其是旧城改造的重要环节，处于建设项目的初期工作阶段。3、申请拆除许可证应提交以下申报信息：1)填写城市房屋拆迁申请表表格5份。2)建设项目批准文件；3)建设用地规划许可证；4)国有土地使

13、用权批准文件(建设用地批准或分配决定书)5)拆迁机构和评估机构信息。六)拆迁安置计划和方案；(拆迁红线范围内的住宅面积、家具数量、特点、用途等基本情况；拆除方法；拆除期间；此外，施工方法和施工期；明确的产权安置室证书；拆迁补偿资金来源和预算资金限额。)，以获取详细信息7)相关金融机关签发的拆除补偿结算资金证明。按照武汉市城市房屋拆迁管理实施办法的规定，房屋拆迁管理部门自收到申请之日起30天内完成了对申请的审查。符合条件的，依法收取拆迁管理费(住房为7元/平方米，非住宅为3元/平方米)，发放房屋拆迁许可证。开发商取得房屋拆迁许可证后，可以组织拆除，与拆除者签订安置补偿合同。安置补偿有三种方法。一

14、是货币重新安置，二是当前住房重新安置，三是目前或其他地方建设。拆除完成后申请拆除验收，取得房屋拆迁验收合格证。三、设计计划建设项目计划管理的主要内容包括建设管理、道路管理、管道管理、验证设计、建设项目计划许可发放。在开发的城市国有土地范围内，项目计划报告的基本步骤：(1)在批准项目提案或制定可行性研究报告之前，开发者应向计划局报告计划要点，计划管理部门在要旨通知中批准时参考。(2)项目建议书批准后，开发人员应当向项目位置、指定地点(即申请单位)发出位置计划意见书，对项目场地的位置、面积、范围等提出更详细的意见，同时提出计划设计条件。(3)计划设计条件是项目选址后建设单位申请并委托计划部门进行的

15、设计机构计划方案设计的基础文件。开发者完成程序设计后，要向企划部申请验证。(4)经验证的设计方案是初步设计或施工图编制的基础，也是取得建设用地规划许可的必要条件。(五)开发商根据审查的设计计划通知和可行性研究报告批准，向计划主管部门申请有关土地和拆迁部门的土地和拆迁安置的咨询后，应当向计划局申请取得土地使用权的必要文件建设土地计划许可证。(六)申请工程规划许可证后，列入年度正式计划后、申请开工程序前必须实施的验证工程建设，作为符合计划要求的最终法定程序，开工投标所需文件。以营利为目的的房地产开发必须取得国有分公司使用权。据城市房地产管理法统计，房地产开发地一级市场获取方法有销售和分配两种。通过

16、销售方式取得使用权的法律证明是国有分公司使用权证。通过转让取得土地使用权的临时证明书是建设土地批准书或转让决定书。1、确定投标项目位置，确保建设项目选址意见书和建设用地规划许可证。和建设项目选址意见书附件：确保规划和设计(土地使用)条件1)建设项目位置申请城市规划行政主管部门根据城市经济社会发展战略、城市总体规划、分区规划、控制性详细规划等各级计划，考虑国家城市规划法、建设项目选址规划管理办法等建设项目的要求，并在规定的期限内提出了有关规划的一审意见和选址意见。之后，城市规划行政主管部门与土地管理部门协商，征求与项目有关的相关部门的意见，提出一审意见和对其选址的审查意见，经政府批准后，在规定的

17、批准期限内，向内核发送项目选址意见书。建设项目选址意见书的主要内容应包括建设项目的基本情况和建设项目计划选址的主要依据。2)建设用地规划投标城市建设用地规划和管理的基本依据是根据城市规划确定的不同部门的土地利用特点和总体布局，决定哪些土地可以在建设项目中使用，哪些土地不能使用，哪些土地不能使用，以及满足建设项目的功能和使用要求的同时如何经济合理地使用土地。城市规划行政主管部门实行城市土地的统一规划管理，实行严格的规划控制，是实施城市规划的基本保证。3)委托设计单位设计，审查设计方案。申报企划要点。规划要点是计划制定或建设项目可行性研究的计划的基本基础。计划部门可以征求初始计划部门对开发项目的意见，并决定是否批准可行性研究报告。建设单位完成计划登记程序后，规划部门要申报地点点，确保位置计划意见通知书申报地点。处理上述“一书一证”时，应提交以下申报材料。1)建设用地