02-修改第二章资产评估基本方法

1、资产评估学,第一篇资产评估的基本理论与基本方法,第二章资产评估的基本方法,第一节市场法,第二节成本法,第三节收益法,第四节资产评估方法的选择,第一节市场法,一、市场比较法的基本原理（一）理论基础均衡价值论(遵循替代原则):由于资产评估是一个模拟市场过程的结果，因此均衡价值论表现为承认市场交易结果的相对合理性，并通过替代原则来评估被估资产。（二）评估思路（三）运用的前提条件1.充分发育活跃的资产市场。2.参照物及其与被估资产可比较的指标、参数等资料均能搜集到。,第一节市场法,二、市场比较法的基本程序1.明确评估对象；2.进行公开市场调查，收集相同或相类似资产的市场基本信息资料，寻找参照物（三个以

2、上）；3.分析整理资料并验证其真实性，判断选择参照物；,二、市场比较法的基本程序寻找参照物。1.参照物的成交价必须真实。2.参照物的基本数量要求(一般三个以上)。3.参照物与被估资产相类似（大可替代，即功能相同或相似)。4.参照物的成交价是正常交易的结果或可以修正为正常交易。尽可能选择近期成交的交易案例。,二、市场比较法的基本程序,可以采用算术平均法或者加权平均法等方法将初步评估结果转换成最终评估结果,二、市场比较法的基本程序4.把被评估资产与参照物比较；5.分析调整差异，做出结论。,调整差异1.时间因素2.地域因素参照物所在区域比被估资产好：；反之系数1一般以被评资产为100，,3.功能因素

3、功能系数法4.成新率因素5.交易情况调整确定评估值将若干个经过调整的调整值进行加权平均或算术平均，确定评估值。,三、市场比较法的具体操作方法,（一）现行市价法现行市价法是指在市场上能找到与被评估资产完全相同的资产的现行市价，并依其现行价格直接作为被评估资产评估价格的一种方法。（二）市价类比法参照物与被估资产大体相似，但在多方面存在差异。交易案例A的调整后价值参照物A的成交价时间因素调整系数区域因素调整系数功能因素调整系数交易情况修正系数,直接比较法的具体操作方法,直接比较法的具体操作方法,市价折扣法,原理：以参照物成交价格为基础，考虑到评估对象在销售条件、销售时限等方面的不利因素，凭评估人员的

4、经验或有关部门的规定，设定一个价格折扣率来估算评估对象价值的方法。数学式表达资产评估价值参照物成交价格（1价格折扣率）,市价折扣法,功能价值类比法,定义：以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估对象之间的功能差异进行调整来估算评估对象价值的方法。换句话说：功能指的是生产能力，生产能力越大，则价值就越大分类根据资产的功能与其价值之间的关系可分为线性关系和指数关系两种情况：,功能价值类比法,价格指数法：定基物价指数,定义：价格指数法是以参照物价格为基础，考虑参照物的成交时间与评估对象的评估基准日之间的时间间隔对资产价值的影响，利用价格指数调整估算评估对象价值的方法。物价（价格）指数的各种表述方法

5、、定基物价指数：是以固定时期为基期的指数，通常用百分比来表示。以100%为基础，当物价指数大于100%，表明物价上涨；物价指数在100%以下，表明物价下跌,价格指数法：,价格指数法：定基物价指数,价格指数法：定基价格变动指数与定基价格指数的关系,价格指数法：物价指数,价格指数法：环比物价指数,价格指数法：环比物价指数,价格指数法：环比物价指数,成新率价格调整法：,原理：参照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估对象新旧程度上的差异，通过成新率调整估算出评估对象的价值。计算公式为：,成新率价格调整法：,资产的成新率资产的尚可使用年限/（资产的已使用年限资产的尚可使用年限）100%,例某商业用房，面

6、积为500平方米，现因企业联营需要进行评估，评估基准日为2006年10月31日。评估人员在房地产交易市场上找到三个成交时间与评估基准日接近的商业用房交易案例，具体情况如下表所示：单位：,该商业用房与三个参照物新旧程度相近，结构也相似，故无需对功能因素和成新率因素进行调整。该商业用房所在区域的综合评分为100，三个参照物所在区域条件均比被评估商业用房所在区域好，综合评分分别均为107。当时房产价格月上涨率为4%，故参照物A的时间因素调整系数为：（1+4%）4=117%；参照物B的时间因素调整系数：1+4%=104%；参照物C因在评估基准日当月交易，故无需调整。三个参照物成交价格的调整过程如下。单

7、位：,单位：被评估资产单价（27,336.4527,850.4727,654.21）327,614被评估资产总价27,61450013,807,000元,五、评价,市场法的优点表现在：1.能够客观反映资产目前的市场情况，其评估的参数、指标直接从市场获得，评估值更能反映市场现实价格；2.评估结果易于被各方面理解和接受。市场法的缺点表现在：1.需要有公开及活跃的市场作为基础，有时缺少可对比数据以及缺少判断对比数据而难以应用；2.不适用于专用机器、设备、大部分的无形资产，以及受地区、环境等严格限制的一些资产的评估。,第二节成本法（Thecostmethod）,一、成本法的基本原理成本法是指在评估资产

8、时按被评估资产的现时重置成本扣减其各项损耗价值来确定被评估资产价值的方法。（一）成本法的理论基础1、资产的价值取决于成本，成本越高，评估价值就越高2、资产的价值是一个变量。它是随着资产本身的使用过程而产生变化的,（二）成本法的评估思路评估值=重置成本-各项损耗,实体性功能性经济性,二、成本法的基本计算公式及其各项指标的计算,（二）采用成本法评估资产的前提条件：1、应当具备可利用的历史资料；2、形成资产价值耗费是必须的。基本公式：被评估资产评估值重置成本实体性贬值功能性贬值经济性贬值被评估资产评估值重置成本综合成新率,二、成本法的基本计算公式及其各项指标的计算,运用成本法评估资产的步骤：确定被评

9、估资产，并估算重置成本；确定被评估资产的使用年限；估算被评估资产的损耗或贬值；计算确定被评估资产的价值,（一）重置成本及其计量（1）复原重置成本：指运用被评估资产原来相同的材料、建筑或制造标准、设计、规格及技术等，以现时价格水平复原购建与被评估对象相同的全新资产所发生的费用。复原重置成本与原始成本的内容构成是相同的，而二者反映的物价水平是不相同的，前者反映的是资产评估日期的市场物价水平，后者反映的是当初购建资产时的物价水平。（2）更新重置成本：指采用与被评估对象并不完全相同的新型材料、现代建筑或制造标准、新型设计、规格和技术等，以现行价格水平构建与被评估对象具有同等功能的全新资产所需的成本。,

10、如果选用了复原重置成本，则复原重置成本和更新重置成本的差额视作是功能性贬值的一部分,1.重置核算法按资产的成本构成，以现行市价为标准重置成本直接成本+间接成本直接成本一般包括：购买支出、运输费、安装调试费等。评估实践中需据具体情况而定。间接成本主要指企业管理费、培训费等。采用核算法的前提是能够获得处于全新状态的被估资产的现行市价。该方法可用于估算复原重置成本，也可用于估算更新重置成本。,重置成本=直接成本+间接成本例如：重置购建设备一台，现行市场价格每台50000元，运杂费1000元，直接安装成本800元，其中原材料300元，人工成本500元。根据统计分析，计算求得安装成本中的间接成本为每人工

11、成本0.8元，该机器设备重置成本为：直接成本：51800元间接成本为：400元重置成本合计：52200元,2.物价指数法如果与被估资产相类似的参照物的现行市价也无法获得，就只能采用物价指数法。（1）定基物价指数（2）环比物价指数注意问题物价指数法计算的是复原重置成本。,例如：某项被评估资产2000年购建，账面原值为10万元，2009年进行评估，已知2000年和2009年的该类资产定基物价指数分别为130%和150%。则被评估资产重置成本为：被评估资产重置成本=100000150%/130%=115384.62（元）物价指数法包括两个类别：定基物价指数与环比物价指数。定基物价是有一个基准的。环比

12、物价指数是下一年比上一年的比值而得到的。,物价指数法和重置核算法相同点：都是建立在利用历史资料基础上。因此，都需要注意判断、分析资产评估时重置成本口径与委托方提供历史资料（如财务资料）的口径差异。物价指数法与重置核算法的区别：物价指数法估算的重置成本，仅考虑了价格变动因素，因而确定的是复原重置成本；而重置核算法既考虑了价格因素，也（可以）考虑生产技术进步和劳动生产率的变化因素，因而可以估算复原重置成本和更新重置成本。物价指数法建立在不同时期的某一种或某类甚至全部资产的物价变动水平上；而重置核算法建立在现行价格水平与购建成本费用核算的基础上。一般情况下，价格指数法和重置核算法相比，核算的结果可能

13、有误差，其准确度没有后者的高,3.功能系数法如果无法获得处于全新状态的被估资产的现行市价，就只能寻找与被估资产相类似的处于全新状态的资产的现行市价作为参照，通过调整功能差异，获得被估资产的重置成本。称功能系数法，即根据功能与成本的函数关系，确定重置成本。,（1）功能价值法若功能与成本呈线性关系，计算公式：（2）规模经济效益指数法若功能与成本呈指数关系，计算公式：该方法计算的一般是更新重置成本。,例如：某重置全新的一台机器设备价格为5万元，年产量为5000件。现知被评估资产年产量为4000件，由此可以确定其重置成本为：被评估资产重置成本=500004000/5000=40000（元）,4.规模经

14、济效益指数法,公式中的x是一个经验数据，称为规模经济效益指数。例如：某重置全新的一台机器设备价格为5万元，年产量为5000件。现知被评估资产年产量为4000件，规模经济效益指数为0.7，由此可以确定其重置成本为：被评估资产重置成本=42769（元）,4.统计分析法（1）在核实资产数量的基础上，把全部资产按照适当标准划分为若干类别。（2）在各类资产中抽样选择适量具有代表性资产，应用功能价值法、物价指数法、重置核算法等方法估算其重置成本。（3）依据分类抽样估算资产的重置成本额与账面历史成本计算出分类资产的调整系数，其计算公式为：K=R/R,式中：K资产重置成本与历史成本的调整系数；R某类抽样资产的

15、重置成本；R某类抽样资产的历史成本。（4）根据调整系数K估算被评估资产的重置成本，计算公式为：被评估资产重置成本=某类资产账面历史成本K,（二）实体性贬值及估算,1、含义资产由于使用及自然力的作用导致的资产的物理性能的损耗或下降而引起的资产的价值损失,实体性贬值估算计量方法:1.观察法被估资产的有形损耗重置成本（1成新率）2.使用年限法实际已使用年限名义已使用年限资产利用率,有形损耗率,3、修复费用法利用恢复资产功能所支出的费用金额来直接估算资产实体性贬值的一种方法。如果资产可以通过修复恢复到其全新状态，可以认为资产的实体性损耗等于其修复费用。,对于经过更新改造的资产，需计算加权平均已使用年限

16、。,（三）功能性贬值及估算,1、定义：指由于技术进步引起的资产功能相对落后而造成的资产价值损失。2、功能性贬值一般包括（1）由于新工艺、新材料和新技术的采用，而使得原有资产的建造成本超过现行建造成本的超支额（复原重置成本和更新重置成本的差额）。（2）原有资产超过体现技术进步的同类资产的运营成本的超支额,功能性损耗的两种形态,功能性贬值估算,超额运营成本的计算步聚：(1)计算被评估资产的年超额运营成本(2)计算年净超额运营成本年净超额运营成本年超额运营成本（1所得税率）(3)据被评估资产的剩余寿命和折现率将年净超额运营成本折现，计算其功能性贬值额:被估资产功能性贬值额年超额运营成本（1所得税率）

17、（P/A,r,n）,功能性损耗及其计量例如：某种机器设备，技术先进的设备比原有的陈旧设备生产效率高，节约工资费用，有关资料及计算结果见下表：,功能性损耗及其计量项目技术先进设备技术陈旧设备月产量10000件10000件单件工资0.80元1.20元月工资成本8000元12000元月差异额12000-8000=4000元年工资成本超支额400012=48000元减：所得税（税率25%）12000元扣除所得税后年净超额工资36000元资产剩余使用年限5年假定折现率10%，5年年金折现系数3.7908功能性贬值额136468.8元,（四）经济性损耗及其计量1、含义：指由于外部条件的变化引起的资产闲置、

18、收益下降等造成的资产价值损失。经济性贬值从概念上讲，是由于企业外部的影响，导致企业资产本身价值的损失，与企业资产本身无关。经济性贬值主要体现为运营中的资产使用率下降，甚至闲置，并引起资产的运营收益下降。2、经济性贬值的因素包括：政治因素、宏观政策因素等。3、例如：在评估一家化肥厂或化学制品厂时，就要考虑到政府是否新近实施了一些禁止污染的环保法令法规，使得这一厂家的生产经营受到限制，因而其资产的价值会下降。这种损耗一般称为资产的经济性损耗，也称为经济性贬值。,3.计算方式（1）因资产利用率下降导致的经济性损耗的计量经济性贬值额重置成本经济性贬值率（2）因收益额减少而导致的经济性损耗的计量经济性贬

19、值额年收益损失额（1所得税率）（P/A,r,n）,注意：,（五）综合成新率及其计量1.含义:资产的现行价值/资产的重置成本2.计量方法(1)观察法(2)使用年限法(3)修复费用法,三、对重置成本法的评价,1.从成本耗费角度评估资产价值。2.运用一般没有严格的前提条件。3.并非所有评估对象都适合采用成本法。,第三节收益法,一、收益法的基本原理（一）收益法的理论基础效用价值论资产的价值取决于效用，即资产为其拥有者带来的收益。（二）收益法的评估思路预期收益折现（三）收益法运用的前提条件1.资产的收益可以预测并用货币计量2.资产所有者所承担的风险也能用货币计量,基本公式,二、收益法的计算公式收益法的基

20、本要素：预期收益、折现率（资本化率）、收益的持续时间。（一）未来收益有限期1.每期收益不等额2.每期收益等额,（二）未来收益无限期根据未来收益是否稳定分为两种方法:1.稳定化收益法（年金化法）稳定化收益A的估算方法：（1）（2）历史收益加权平均法计算评估基准日以前若干年收益的加权平均数（3）注意:方法（2）更具客观性，但缺乏预测性。收益法要求收益额是预期收益、客观收益。,2.分段法若预期未来收益不稳定，但收益又是持续的，则需采用分段法。,前期（设n=5）后期,选择前期期限的基本原则（1）延至企业生产经营进入稳态；（2）尽可能长，但也不宜过长。,注意：,三、收益法中各项指标的确定（一）预期收益额

21、1.预期收益的类型(1)税后利润与净现金流的差异在于确定原则不同净现金流税后净利润+折旧追加投资(2)从资产评估角度出发，净现金流更适宜作为预期收益。,1.1税后利润2.1净现金流3.1利润总额,税后净收益，被普遍采用,注意：,（1）收益额是资产在正常情况下所能得到的归其产权主体的所得额。（2）资产评估中收益额的特点。收益额是资产未来预期收益额，而不是资产的历史收益额或现实收益额；用于资产评估的收益额是资产的客观收益，而不是资产的实际收益。客观的收益就是根据各种变量、因素合理估计被评估资产的收益；而现实收益中可能包括不合理的因素（非典）。（3）资产的收益额表现形式有多种，不同种类资产的收益额表现形式不同，需要合理选择收益额的种类,（二）折现率与资本化率1.二者无本质区别2.内涵上略有区别:（有限期和无限期）二者适用场合不同。折现率是将未来有限期的预期收益折算成现值的比率（r），用于有限期预期收益折现，资本化率则是将未来永续性预期收益折算成现值的比率（r）二者是否相等，主要取决于同一资产在未来长短不同